実家を相続した際の選択肢とは？アパートに建て替えるメリットや費用の目安

1. 相続した実家は建て替えることで相続税を抑えることができる
2. 相続した実家の建て替えにかかる費用をパターン別に知ることで、受け取れる補助金を理解できる

相続した実家をアパートに建て替えるメリット

ここから、相続した実家をアパートに建て替える際のメリットを詳しく解説します。

安定した収入になる

入居者が見つかれば、安定した収入になる点が、相続した実家をアパートに建て替える大きなメリットです。基本的に家賃は毎月定額のため、1カ月に得られる収入の見通しをたてられます。さらに、戸建て賃貸と比べて空室リスクが低く、収入がゼロとなる（＝全室空室）可能性はかなり低いといえるでしょう。

また、日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2021年度の賃貸住宅入居者の平均居住期間（全国・全体）は、4年1カ月でした。そのため、一度入居者が見つかると、数年間にわたり安定した収入を期待できます。

相続人に本業がある場合、安定した副収入となる点もポイントです。管理会社に管理を依頼すれば入居付けから建物管理までの手間があまりかからないため、基本的に本業に支障が出ることはありません。

一般的にアパート経営は副業に該当しませんが、雇用されて働いている方の場合、本業の業種やアパート経営の規模によっては就業規定に抵触することがあるため、注意しましょう。

自己資金を抑えてアパート経営ができる

アパートローン（不動産投資ローン）を利用すれば、少ない自己資金でアパート経営ができる点もメリットです。アパート経営のように、小さな元手からでも大きなリターンを期待できることを「レバレッジ効果」と呼びます。

不動産投資への自己資金を抑えれば、その分預金が残るため急に建物の修繕が必要になった場合や、自分や家族が病気にかかった場合にも対応できるでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する際、団体信用生命保険に加入することが一般的なため、自分に万が一のことがあった時でも家族に返済の負担がかかりません。残された家族は、返済負担がない上に物件を相続できるため、保険としての役割も果たします。

ただし、不動産投資ローンは住宅ローンと比べ、一般的に金利が高い点に注意が必要です。また同じ金融機関でも、不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査方法が異なります。

相続した実家を建て替えてアパート経営をするリスク

相続した実家を建て替えて、アパート経営する際は、メリットだけでなくリスクも考慮しなければなりません。アパート経営にまつわる各リスクを解説します。

家賃の下落リスク

家賃の下落リスクとは、所有する物件を第三者に賃貸して受け取る家賃が当初よりも下落し、利益が想定よりも減少してしまうリスクのことです。家賃が下落する要因として、物件の経年劣化、競合する周辺の物件との価格競争、周辺環境の変化で利便性が下がることなどがあげられます。

あらかじめ対策することで、家賃の下落リスクの軽減は可能です。不動産投資を購入から行う場合であれば、利便性の高い物件や人気がある地域で競合が少ない物件を選ぶ方法などがありますが、実家の場合は立地条件を選べません。

そこで、周辺環境にあわせて入居者のニーズを満たす設備を整えることがポイントです。たとえば実家が大学周辺にある場合、学生向けの入居者無料Wi-Fi設置や若年層を惹きつけるスタイリッシュな物件の建築などが考えられます。

まずは実家の立地から、どのような層に注目されるか考えてみることが大切です。

空室リスク

空室リスクとは、所有する物件に空室が出て、家賃収入が得られなくなるリスクのことです。家賃が減少あるいはゼロになると、借りていた不動産投資ローンの返済ができなくなります。

アパート経営の空室リスクと関係する用語として、覚えておきたいのが空室率です。空室率は、以下の式で算出できます。

全体の部屋数が6で、そのうち空室の数が3であれば空室率50%です。空室率が高ければ高いほど、家賃収入も得られなくなります。

空室リスクに対処する方法のひとつが、利便性が高く人気の高い物件を選ぶことです。しかし、相続した実家を建て替えてアパート経営をする場合は、物件の選定ができません。

そこで、家賃の下落リスクと同様に、入居者のニーズを満たす設備を整えることが大切です。また、信頼できる管理会社に賃貸管理を任せる方法もあります。

実績のある管理会社であれば、入居者募集のノウハウを有しているため、自分で集客を行うよりも入居者を見つけやすいでしょう。ただし、賃貸管理会社に依頼する分、賃貸管理費などのコストが発生します。自身の事業計画と本業とのバランスをみて委託を検討しましょう。

滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を払わず滞納するリスクのことです。いくら空室率が低くても、入居者に家賃を滞納されてしまうと安定した収入は得られません。

借地借家法第28条で入居者の権利が手厚く保護されているため、1〜2カ月の滞納では追い出すことも難しいです。また、強制的に退去させるとなると、弁護士費用が必要になる上に、手間もかかります。

日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2021年度（全国）月末での1カ月滞納率は0.9％、2カ月以上滞納率は0.4％でした。首都圏・関西圏以外の地域の平均では、同年度1カ月滞納率が2.3％にものぼります。

滞納リスクを軽減する方法のひとつが、入居審査をしっかりと行っている管理会社に依頼することです。入居審査時に入居希望者の属性などを把握しておくことで、家賃滞納リスクだけではなく、入居者間のトラブルや騒音トラブルなどを軽減できるようになります。もちろん審査が厳しすぎるとその分入居者が決まらない可能性もあるため、バランスの良い管理会社に依頼することが大切です。

また、入居者に連帯保証人をつけてもらうことも大切です。入居者が滞納した際に、代わりに連帯保証人に対して請求できます。

近年親族との関係性の希薄化などが影響し、入居者が連帯保証人をつけられない場合が増えてきています。滞納リスクを減らしながらも募集範囲を広げたいという場合は、家賃保証会社に加入してもらいましょう。家賃保証会社とは、入居者が家賃を払えなくなった際に、立て替える会社のことです。家賃保証会社を利用すると、滞納がかさんでいる入居者の強制退去にかかる弁護士費用などまで保証してもらえます。

紹介したリスク以外にも、地震や災害で建物が損壊・倒壊する「自然災害リスク」、返済中のローン金利が上昇する「金利上昇リスク」、騒音などで住民同士が揉め事を起こす「入居者トラブルリスク」などがあります。自分で管理していく中で手の届かない部分や、カバーできない範囲が増えてきたと感じたら、管理会社に相談をしてみるとよいでしょう。

参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　第26回賃貸住宅市場景況感調査

相続した実家をアパートに建て替える際にかかる費用

相続した実家をアパートに建て替える場合、リスクだけでなく費用も理解しておかなければなりません。ここから、相続した実家をアパートに建て替える際にかかる費用を解説します。

解体にかかる費用

アパートを建てるには、まず実家を解体しなければなりません。解体費用は、住宅の構造や広さによって異なります。

一般的な相場は、木造で3〜5万円／坪、鉄骨造で5〜7万円／坪です。鉄筋コンクリート造の場合はさらに高く、6〜8万円／坪はかかるでしょう。

住宅金融支援機構の2021年度調査によると、土地付き注文住宅の床平均（全国）は、111.4平方メートル（約33.7坪）です。仮に実家の面積が34坪とすると、木造で100〜170万円、鉄骨造で170〜240万円、鉄筋コンクリートで200〜270万円程度は想定しておいた方がよいでしょう。

なお、解体前に実家にあるものを、整理（遺品整理）しなければなりません。ものが残っている状態で解体業者に依頼すると、すべて廃棄物として処分されるおそれがあるため、取っておきたいものがないか、あらかじめ確認しておきましょう。

実家が広く、またものが多いなどの理由で、自分や家族だけでは対応しきれない場合、遺品整理業者に依頼する方法もあります。料金は間取りや荷物の量によって異なり、数万円〜数十万円です。

参考：住宅金融支援機構　2021年度フラット35利用者調査 

新築工事費用

新築工事費用も、アパートの構造や広さによって異なります。木造で坪60〜90万円／坪、鉄骨造で90〜110万円／坪、鉄骨コンクリート造で100〜120万円／坪が目安です。

実際はさらに広い面積になる可能性がありますが、仮に34坪の実家と同じ床面積でアパートを建てたとすると、3,000〜3,800万円程度はかかると想定しておいた方がよいでしょう。

そのほかにも、主に以下の費用がかかります。

参考： 東京都主税局　不動産取得税
国税局　No.7191 登録免許税の税額表
国税局　No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

相続した実家を建て替える際に押さえておきたい2つのポイント

ここから、相続した実家を建て替える際に、押さえておきたいポイントを2つ紹介します。

1.相続前に建て替えをすると相続税が抑えられる

相続前から建て替えをすれば、相続税を抑えられる点も覚えておきましょう。現金と不動産では、相続税評価額が異なる点が、建て替えで相続税を抑えられる理由です。

現金で相続する場合、額面通りに評価額を計算します。それに対し、不動産であれば時価の7割程度であることが一般的です。

たとえば、5,000万円を現金で相続せずに、生前にアパートを建てていれば、3,500万円程度の相続税評価額で済みます。

この方法を選ぶ場合、親が納得の上で生前に建て替えしなければなりません。そのため、建て替え後に親がどこに住むのか、家を手放すことに納得しているのか、などさまざまな点の解決が必要です。不動産だけでなく財産の取扱いについては、生前によく話し合い、意思確認と相続対策を行いましょう。

2.建て替える前に名義変更を行う

建て替える前に不動産の名義を変更することを、忘れないようにしましょう。被相続人の名義では、土地を担保にした融資を受けられないため、銀行から建て替えの資金を調達できません。

そもそも、名義変更しなければ売買など他の方法にも支障をきたします。さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化されるため、注意が必要です。

両親が亡くなって実家を相続したら、まずは不動産の名義変更を進めましょう。

参考：法務省　民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

実家を相続した際の相続税

相続税とは、被相続人から受け継いだ財産に対してかかる税金のことです。現金・預貯金・有価証券・宝石・不動産に加え、貸付金・特許権・著作権など経済的価値のあるものすべてが、相続財産とみなされます。

また、みなし相続財産として、以下の財産も相続税の対象です。

ここで紹介したのは、一部のケースです。実家に限らず、被相続人が所有していた幅広い財産が対象のため、相続時には注意しましょう。

ここから、相続税の具体的な計算方法などを紹介します。

参考：財務省　身近な税　相続税について教えてください。
国税庁　No.4105　相続税がかかる財産

実家の相続税評価額の計算方法

まず、相続した人ごとに課税価格を計算します。自分が実家を相続する場合、取得した財産の価額に加えましょう。宅地は路線価または倍率方式、建物は固定資産税評価額を使います。

計算式は以下のとおりです。

続いて、それぞれ算出した額を相続人全員で合計します（課税価格の合計額）。そこから、以下のように基礎控除を引きましょう。法定相続人とは、民法で定められた被相続人の財産を相続できる人を指します。

上記の計算結果（課税遺産総額）を元に、各相続人がそれぞれ法定相続分にしたがって取得したと仮定して、それぞれの取得金額を計算します。

たとえば、課税遺産総額が3,000万円で配偶者1人（2分の1）、子ども1人の場合（2分の1）、1,500万円と1,500万円です。

続いて、各々の金額に対して相続税率を掛けます（算出税額）。それぞれの算出税額を合計して出た数字が、相続税の総額です。

最後に、以下の計算式でそれぞれの税額を計算します。

なお、実際に納付するのは、上記で計算した金額から各種税額控除を差し引いた残りです。

参考：国税庁　No.4152 相続税の計算
国税庁　宅地や建物の評価方法

相続税額早見表

2022年4月1日時点での、相続税の速算表は以下のとおりです。

この税率を使って、相続税総額を算出する前の法定相続人ごとの税額を計算します。

しかし、相続税額を出すまでにいくつもの式を計算しなければならないため、手間がかかるでしょう。おおよその課税価格を知りたい場合は、以下の相続税額早見表を使用しましょう。

「配偶者と子ども1人」、「配偶者と子ども2人」のケースで、子ども1人にかかる税金を紹介します。

課税価格5,000万円分を相続人が相続する場合、ひとりっ子であれば40万円、兄弟姉妹がひとりいれば、10万円が相続税目安です。

なお、あくまで概算であり、計算時期や適用する制度などによって金額は変わる点に注意しましょう。

参考：国税庁　No.4155 相続税の税率

まとめ

実家を相続したら、空き家にしないために住居利用・不動産投資・土地活用・売却のいずれかを検討しましょう。不動産投資を選択して実家をアパートに建て替えると、安定した副収入を期待できます。

ただし、家賃の下落リスクや空室リスクなどの、リスクを伴う点に注意が必要です。設備を整えて人気を集める物件にできれば、リスク軽減を図れます。

税金面や手間なども考慮し、自分や家族にあった方法を選択しましょう。