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実家を相続した際の選択肢とは?アパートに建て替えるメリットや費用の目安

実家を相続した際の選択肢とは?アパートに建て替えるメリットや費用の目安

実家を相続した際、住居利用や不動産投資などの選択肢があります。とくに、アパートに建て替えれば、安定した副収入を期待できる点がメリットです。

本記事では、実家を相続した際の選択肢やアパートに建て替える際のメリットや費用を解説します。

基礎からの不動産相続

ポイント

  1. 相続した実家は建て替えることで相続税を抑えることができる
  2. 相続した実家の建て替えにかかる費用をパターン別に知ることで、受け取れる補助金を理解できる

実家を相続した際の選択肢

実家を相続し、そのまま放置して「空き家」にしておいてしまうと、近隣住民に迷惑をかける、使っていないのに維持費がかかるなどのデメリットが生じます。

また、そのままにしておくと「特定空家等」に該当することがあります。該当した場合、必要な措置をとらないと、自治体から助言・指導、勧告などを受けかねない点(空家等対策特別措置法第14条)も、空き家の状態を避けるべき理由です。

それにもかかわらず、日本では空き家が年々増えています。また、国土交通省が実施した「令和元年空き家所有者実態調査」によると、空き家を取得した経緯の中で、過半数を占めるのが「相続」(54.6%)です。

実家を空き家にしてしまわないために、主に戸建てを相続したケースで選択肢を解説します。

参考:国土交通省住宅局 令和元年空き家所有者実態調査

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住居利用

住居利用とは、相続人が実家に住む方法です。親が住んでいた家にそのまま住むケースと、建て替えをしてから住むケースが考えられます。

相続した実家を住居利用すると、家賃や住宅ローンなどの住居費がかからずに生活できる点がメリットです。もともと人が住んでいた物件のため、テレビや冷蔵庫、ソファーなどの家具も自分で購入せずに活用できます。

また、「小規模宅地等の特例(相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例)」で、相続税の節税につながりうる点もメリットです。

被相続人が亡くなる直前に同一生計で生活していれば、特例を利用して相続税の課税価格から80%減額される可能性があります(限度面積330平方メートル)。

また、同居していなくても、要件を満たせば特例を適用できることがあるため確認をしておくと良いでしょう。主な要件として、以下の点があげられます。

  1. 被相続人に配偶者がいない
  2. 相続開始前3年以内に「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んでいない
  3. 相続する家を過去に所有していない

一方、相続人が複数人いる場合、遺産分割で困る点が住居利用のデメリットです。仮に相続人が自分と弟の2人で、相続財産が5,000万円の実家しかない場合、自分だけで実家を相続すると、弟から2,500万円分の代償金支払いを求められることがあります。

参考:国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

戸建て・アパート賃貸経営

アパート・マンション経営はメジャーな不動産投資のひとつです。実家を相続する場合の不動産投資は、一般的に相続した物件を第三者に賃貸することを指します。

具体的には、実家をそのまま戸建て賃貸として第三者に貸すか、アパートに建て替えて賃貸経営をする方法が考えられるでしょう。

相続した実家を戸建て賃貸として不動産投資をすれば、物件購入や建築にかかるような初期投資を抑えられる点がメリットです。戸建て賃貸の場合、入居者が気に入れば最終的に売却も検討できます。

一方、築年数が古く設備が劣化している場合や、利便性が低い場所、戸建てニーズの低い場所である場合、入居者が見つかりにくい点がデメリットです。また、メンテナンス費用もかかるでしょう。

相続した実家をアパートに建て替える場合のメリットやリスクについては、のちほど詳しく解説します。

賃貸経営以外の土地活用

土地活用とは、利用しない土地を有効に活用して、利益を得ることです。戸建て・アパート賃貸以外にもさまざまな種類の活用があります。

土地活用の主な例は、以下のとおりです。

  1. 駐車場
  2. コインランドリー
  3. トランクルーム

駐車場にすると、初期費用を抑えられるためローリスクで始められる点がメリットです。ただし、その分収益性も低くなります。また、相続税については小規模宅地等の特例によって土地の評価額を下げることができる場合もありますが、固定資産税や都市計画税については優遇を受けられないため、税制上でのメリットが少ないのも特徴です。

コインランドリーにすると、比較的狭い土地でも活用できる点がメリットです。設置しただけですぐに集客できるわけではない点や、設備保守コストに対して安定した利益を出せるかが読みづらいため、経営未経験だとすぐに利益を上げることは難しいでしょう。

トランクルームとは、土地に収納スペースを設置し、荷物の置き場所を確保したい相手に貸し出すことです。土地さえあれば収納スペースを設置するだけである点と、立地の影響があまり大きくないためさまざまな場所ではじめやすいですが、その分収益性はあまり期待できません。

売却

相続した実家を売却することも、選択肢のひとつです。実家を売却すれば、現金が手に入るため、相続人が複数いる場合に分割しやすくなります

売却する場合でも、事前に相続登記が必要です。被相続人名義のままで、売却することはできないため、注意しましょう。

住居利用で受けられた「小規模宅地等の特例」は売却すると適用できないおそれがある点がデメリットです。当初の契約書が見つからず、購入価格を証明できない場合、安値の売却でも譲渡所得税が発生することもあります。

すぐに売却相手が見つかるとは限らない点も、デメリットです。相続税納付期限(通常被相続人死亡日翌日から10カ月以内)までに慌てて売ろうとすると、足元を見られて安値になる可能性があります。

なかなか売れずに相続した実家が空き家になった場合は、国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」への登録を検討しましょう。全国から簡単にアクセス・検索できるシステムのため、登録すればより多くの人に見てもらえます。

また、遺産分割で現金が必要な場合、売却以外にも不動産担保ローンを利用するという選択肢もあります。税金面を考えると売却よりも相続のほうが有利です。税金面で不安がある方は不動産担保ローンを組むことで代償分割が可能となる場合もあるため、売却以外の手段も考えてみるのもよいでしょう。

参考:政府広報オンライン 年々増え続ける空き家!空き家にしないためのポイントは? 
国税庁 No.4205 相続税の申告と納税 

相続した実家をアパートに建て替えるメリット

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ここから、相続した実家をアパートに建て替える際のメリットを詳しく解説します。

安定した収入になる

入居者が見つかれば、安定した収入になる点が、相続した実家をアパートに建て替える大きなメリットです。基本的に家賃は毎月定額のため、1カ月に得られる収入の見通しをたてられます。さらに、戸建て賃貸と比べて空室リスクが低く、収入がゼロとなる(=全室空室)可能性はかなり低いといえるでしょう。

また、日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2021年度の賃貸住宅入居者の平均居住期間(全国・全体)は、4年1カ月でした。そのため、一度入居者が見つかると、数年間にわたり安定した収入を期待できます。

相続人に本業がある場合、安定した副収入となる点もポイントです。管理会社に管理を依頼すれば入居付けから建物管理までの手間があまりかからないため、基本的に本業に支障が出ることはありません。

一般的にアパート経営は副業に該当しませんが、雇用されて働いている方の場合、本業の業種やアパート経営の規模によっては就業規定に抵触することがあるため、注意しましょう。

自己資金を抑えてアパート経営ができる

アパートローン(不動産投資ローン)を利用すれば、少ない自己資金でアパート経営ができる点もメリットです。アパート経営のように、小さな元手からでも大きなリターンを期待できることを「レバレッジ効果」と呼びます。

不動産投資への自己資金を抑えれば、その分預金が残るため急に建物の修繕が必要になった場合や、自分や家族が病気にかかった場合にも対応できるでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する際、団体信用生命保険に加入することが一般的なため、自分に万が一のことがあった時でも家族に返済の負担がかかりません。残された家族は、返済負担がない上に物件を相続できるため、保険としての役割も果たします。

ただし、不動産投資ローンは住宅ローンと比べ、一般的に金利が高い点に注意が必要です。また同じ金融機関でも、不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査方法が異なります。

不動産投資ローン徹底解説

相続した実家を建て替えてアパート経営をするリスク

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相続した実家を建て替えて、アパート経営する際は、メリットだけでなくリスクも考慮しなければなりません。アパート経営にまつわる各リスクを解説します。

家賃の下落リスク

家賃の下落リスクとは、所有する物件を第三者に賃貸して受け取る家賃が当初よりも下落し、利益が想定よりも減少してしまうリスクのことです。家賃が下落する要因として、物件の経年劣化、競合する周辺の物件との価格競争、周辺環境の変化で利便性が下がることなどがあげられます。

あらかじめ対策することで、家賃の下落リスクの軽減は可能です。不動産投資を購入から行う場合であれば、利便性の高い物件や人気がある地域で競合が少ない物件を選ぶ方法などがありますが、実家の場合は立地条件を選べません。

そこで、周辺環境にあわせて入居者のニーズを満たす設備を整えることがポイントです。たとえば実家が大学周辺にある場合、学生向けの入居者無料Wi-Fi設置や若年層を惹きつけるスタイリッシュな物件の建築などが考えられます。

まずは実家の立地から、どのような層に注目されるか考えてみることが大切です。

空室リスク

空室リスクとは、所有する物件に空室が出て、家賃収入が得られなくなるリスクのことです。家賃が減少あるいはゼロになると、借りていた不動産投資ローンの返済ができなくなります。

アパート経営の空室リスクと関係する用語として、覚えておきたいのが空室率です。空室率は、以下の式で算出できます。

空室率(%)=空室の数÷全体の部屋数×100

全体の部屋数が6で、そのうち空室の数が3であれば空室率50%です。空室率が高ければ高いほど、家賃収入も得られなくなります。

空室リスクに対処する方法のひとつが、利便性が高く人気の高い物件を選ぶことです。しかし、相続した実家を建て替えてアパート経営をする場合は、物件の選定ができません。

そこで、家賃の下落リスクと同様に、入居者のニーズを満たす設備を整えることが大切です。また、信頼できる管理会社に賃貸管理を任せる方法もあります。

実績のある管理会社であれば、入居者募集のノウハウを有しているため、自分で集客を行うよりも入居者を見つけやすいでしょう。ただし、賃貸管理会社に依頼する分、賃貸管理費などのコストが発生します。自身の事業計画と本業とのバランスをみて委託を検討しましょう。

滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を払わず滞納するリスクのことです。いくら空室率が低くても、入居者に家賃を滞納されてしまうと安定した収入は得られません。

借地借家法第28条で入居者の権利が手厚く保護されているため、1〜2カ月の滞納では追い出すことも難しいです。また、強制的に退去させるとなると、弁護士費用が必要になる上に、手間もかかります。

日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2021年度(全国)月末での1カ月滞納率は0.9%、2カ月以上滞納率は0.4%でした。首都圏・関西圏以外の地域の平均では、同年度1カ月滞納率が2.3%にものぼります。

滞納リスクを軽減する方法のひとつが、入居審査をしっかりと行っている管理会社に依頼することです。入居審査時に入居希望者の属性などを把握しておくことで、家賃滞納リスクだけではなく、入居者間のトラブルや騒音トラブルなどを軽減できるようになります。もちろん審査が厳しすぎるとその分入居者が決まらない可能性もあるため、バランスの良い管理会社に依頼することが大切です。

また、入居者に連帯保証人をつけてもらうことも大切です。入居者が滞納した際に、代わりに連帯保証人に対して請求できます。

近年親族との関係性の希薄化などが影響し、入居者が連帯保証人をつけられない場合が増えてきています。滞納リスクを減らしながらも募集範囲を広げたいという場合は、家賃保証会社に加入してもらいましょう。家賃保証会社とは、入居者が家賃を払えなくなった際に、立て替える会社のことです。家賃保証会社を利用すると、滞納がかさんでいる入居者の強制退去にかかる弁護士費用などまで保証してもらえます。

紹介したリスク以外にも、地震や災害で建物が損壊・倒壊する「自然災害リスク」、返済中のローン金利が上昇する「金利上昇リスク」、騒音などで住民同士が揉め事を起こす「入居者トラブルリスク」などがあります。自分で管理していく中で手の届かない部分や、カバーできない範囲が増えてきたと感じたら、管理会社に相談をしてみるとよいでしょう。

参考:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 第26回賃貸住宅市場景況感調査

相続した実家をアパートに建て替える際にかかる費用

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相続した実家をアパートに建て替える場合、リスクだけでなく費用も理解しておかなければなりません。ここから、相続した実家をアパートに建て替える際にかかる費用を解説します。

建て替えとリフォームの教科書

解体にかかる費用

アパートを建てるには、まず実家を解体しなければなりません。解体費用は、住宅の構造や広さによって異なります。

一般的な相場は、木造で3〜5万円/坪、鉄骨造で5〜7万円/坪です。鉄筋コンクリート造の場合はさらに高く、6〜8万円/坪はかかるでしょう。

住宅金融支援機構の2021年度調査によると、土地付き注文住宅の床平均(全国)は、111.4平方メートル(約33.7坪)です。仮に実家の面積が34坪とすると、木造で100〜170万円、鉄骨造で170〜240万円、鉄筋コンクリートで200〜270万円程度は想定しておいた方がよいでしょう。

なお、解体前に実家にあるものを、整理(遺品整理)しなければなりません。ものが残っている状態で解体業者に依頼すると、すべて廃棄物として処分されるおそれがあるため、取っておきたいものがないか、あらかじめ確認しておきましょう。

実家が広く、またものが多いなどの理由で、自分や家族だけでは対応しきれない場合、遺品整理業者に依頼する方法もあります。料金は間取りや荷物の量によって異なり、数万円〜数十万円です。

参考:住宅金融支援機構 2021年度フラット35利用者調査 

新築工事費用

新築工事費用も、アパートの構造や広さによって異なります。木造で坪60〜90万円/坪、鉄骨造で90〜110万円/坪、鉄骨コンクリート造で100〜120万円/坪が目安です。

実際はさらに広い面積になる可能性がありますが、仮に34坪の実家と同じ床面積でアパートを建てたとすると、3,000〜3,800万円程度はかかると想定しておいた方がよいでしょう。

そのほかにも、主に以下の費用がかかります。

  1. 設計費(建築費の数%)
  2. 地盤調査費用(50万円前後)
  3. 現況測量費(20〜30万円程度)
  4. 不動産取得税(原則として固定資産税×3%)
  5. 登録免許税(固定資産税評価額×0.4%)
  6. 契約時の印紙税(1千万円を超え5千万円以下の契約で2万円、5千万円を超え1億円以下の契約で6万円)
  7. 司法書士費用(数万円)
  8. 融資手数料(金融機関によって異なる)
  9. 損害保険料(保険会社、保険内容によって異なる)

参考: 東京都主税局 不動産取得税
国税局 No.7191 登録免許税の税額表
国税局 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

相続した実家を建て替える際に押さえておきたい2つのポイント

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ここから、相続した実家を建て替える際に、押さえておきたいポイントを2つ紹介します。

1.相続前に建て替えをすると相続税が抑えられる

相続前から建て替えをすれば、相続税を抑えられる点も覚えておきましょう。現金と不動産では、相続税評価額が異なる点が、建て替えで相続税を抑えられる理由です。

現金で相続する場合、額面通りに評価額を計算します。それに対し、不動産であれば時価の7割程度であることが一般的です。

たとえば、5,000万円を現金で相続せずに、生前にアパートを建てていれば、3,500万円程度の相続税評価額で済みます。

この方法を選ぶ場合、親が納得の上で生前に建て替えしなければなりません。そのため、建て替え後に親がどこに住むのか、家を手放すことに納得しているのか、などさまざまな点の解決が必要です。不動産だけでなく財産の取扱いについては、生前によく話し合い、意思確認と相続対策を行いましょう。

2.建て替える前に名義変更を行う

建て替える前に不動産の名義を変更することを、忘れないようにしましょう。被相続人の名義では、土地を担保にした融資を受けられないため、銀行から建て替えの資金を調達できません。

そもそも、名義変更しなければ売買など他の方法にも支障をきたします。さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化されるため、注意が必要です。

両親が亡くなって実家を相続したら、まずは不動産の名義変更を進めましょう。

参考:法務省 民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

実家を相続した際の相続税

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相続税とは、被相続人から受け継いだ財産に対してかかる税金のことです。現金・預貯金・有価証券・宝石・不動産に加え、貸付金・特許権・著作権など経済的価値のあるものすべてが、相続財産とみなされます。

また、みなし相続財産として、以下の財産も相続税の対象です。

  1. 死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金など
  2. 被相続人から生前に、相続時精算課税の適用を受けて取得した贈与財産
  3. 相続人が、被相続人が死亡する3年前以内に、被相続人から財産の贈与を受けている場合

ここで紹介したのは、一部のケースです。実家に限らず、被相続人が所有していた幅広い財産が対象のため、相続時には注意しましょう。

ここから、相続税の具体的な計算方法などを紹介します。

参考:財務省 身近な税 相続税について教えてください。
国税庁 
No.4105 相続税がかかる財産

基礎からの不動産相続

実家の相続税評価額の計算方法

まず、相続した人ごとに課税価格を計算します。自分が実家を相続する場合、取得した財産の価額に加えましょう。宅地は路線価または倍率方式、建物は固定資産税評価額を使います。

計算式は以下のとおりです。

取得した財産の価額ー非課税財産の価額+相続時精算課税の贈与財産の価額ー債務及び葬式費用+相続開始前3年以内の贈与財産の価額

続いて、それぞれ算出した額を相続人全員で合計します(課税価格の合計額)。そこから、以下のように基礎控除を引きましょう。法定相続人とは、民法で定められた被相続人の財産を相続できる人を指します。

課税価格の合計額ー基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)

上記の計算結果(課税遺産総額)を元に、各相続人がそれぞれ法定相続分にしたがって取得したと仮定して、それぞれの取得金額を計算します。

たとえば、課税遺産総額が3,000万円で配偶者1人(2分の1)、子ども1人の場合(2分の1)、1,500万円と1,500万円です。

続いて、各々の金額に対して相続税率を掛けます(算出税額)。それぞれの算出税額を合計して出た数字が、相続税の総額です。

最後に、以下の計算式でそれぞれの税額を計算します。

相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額

なお、実際に納付するのは、上記で計算した金額から各種税額控除を差し引いた残りです。

参考:国税庁 No.4152 相続税の計算
国税庁 宅地や建物の評価方法

相続税額早見表

2022年4月1日時点での、相続税の速算表は以下のとおりです。

 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

この税率を使って、相続税総額を算出する前の法定相続人ごとの税額を計算します。

しかし、相続税額を出すまでにいくつもの式を計算しなければならないため、手間がかかるでしょう。おおよその課税価格を知りたい場合は、以下の相続税額早見表を使用しましょう。

「配偶者と子ども1人」、「配偶者と子ども2人」のケースで、子ども1人にかかる税金を紹介します。

 課税価格 配偶者と子ども1人 配偶者と子ども2人
3,600万円以下 0 0
4,000万円 0 0
5,000万円 40万円 10万円
6,000万円 90万円 60万円
7,000万円 160万円 113万円
8,000万円 235万円 175万円
9,000万円 310万円 240万円
1億円 385万円 315万円
1億5,000万円 920万円 748万円
2億円 1,670万円 1,350万円
2億5,000万円 2,460万円 1,985万円
3億円 3,460万円 2,860万円

課税価格5,000万円分を相続人が相続する場合、ひとりっ子であれば40万円、兄弟姉妹がひとりいれば、10万円が相続税目安です。

なお、あくまで概算であり、計算時期や適用する制度などによって金額は変わる点に注意しましょう。

参考:国税庁 No.4155 相続税の税率

まとめ

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実家を相続したら、空き家にしないために住居利用・不動産投資・土地活用・売却のいずれかを検討しましょう。不動産投資を選択して実家をアパートに建て替えると、安定した副収入を期待できます。

ただし、家賃の下落リスクや空室リスクなどの、リスクを伴う点に注意が必要です。設備を整えて人気を集める物件にできれば、リスク軽減を図れます。

税金面や手間なども考慮し、自分や家族にあった方法を選択しましょう。

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監修者

宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

中川 祐一

現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。

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