原状回復トラブル防止！オーナー向けの対策とは【事例・対処法つき】

1. 契約書類の整備や事前説明・記録の徹底などによる、トラブルを未然に防ぐための対策が重要
2. 原状回復トラブルが発生した際は、民間・公的機関の窓口や専門家に速やかに相談する

• 借主退去時の原状回復トラブル
• 賃貸住宅における原状回復とは
  • 原状回復の費用負担者
  • オーナーが負担する原状回復費用の相場
• 原状回復のよくあるトラブル事例3つ
  • 【事例1】借主の身に覚えのない損傷に関するトラブル
  • 【事例2】特約に関するトラブル
  • 【事例3】経年劣化に関するトラブル
• オーナーが原状回復トラブルを防ぐ5つのポイント
  • 1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認する
  • 2.入居前・退去時の確認・記録を徹底する
  • 3.契約書に具体的なルールを明記する
  • 4.定期的に契約内容を見直す
  • 5.入居者とコミュニケーションをとる
• 原状回復トラブル発生時にオーナーが相談できる窓口
  • 民間団体・専門家
  • 公的機関
• まとめ

オーナーが負担する原状回復費用の相場

オーナーにとって「原状回復にどのくらいの費用がかかるのか」は、特に気になるポイントではないでしょうか。

一般的にオーナーが負担すべきとされる原状回復にかかる主な費用相場は、以下のとおりです。

なお、金額はケースごとに異なるため、こちらの数字は1つの目安にしてください。

原状回復のよくあるトラブル事例3つ

ここでは、オーナーが遭遇しやすい原状回復のトラブル事例を3つピックアップして紹介します。

オーナー向けの対策ポイントやトラブルへの見解もあわせて紹介するので、参考にしてください。

【事例1】借主の身に覚えのない損傷に関するトラブル

1つ目の事例は、借主が覚えていない損傷に関するトラブルです。

【事例】
『借主が部屋を退去する際に壁の損傷が見つかり、借主に原状回復費用を請求した。しかし、借主は「身に覚えがない」「自分の不注意のせいで生じた損傷ではない」と主張し、支払いを拒否している。』

オーナーと借主の認識のズレから、このような原状回復トラブルに発展するケースは珍しくありません。トラブルを回避するためには、入居時点での損傷の有無をはっきりさせておく必要があります。具体的な対策ポイントについては、後述の「入居前・退去時の確認・記録を徹底する」で紹介します。

【事例2】特約に関するトラブル

2つ目の事例は、賃貸借契約の特約に関するトラブルです。

【事例】
『「ハウスクリーニング代は借主負担」という賃貸契約の特約を設定していたため、部屋を退去する借主にハウスクリーニング代を請求した。しかし、借主は「オーナー側が負担すべき費用と認識していた」と主張し、支払いを拒否している。』

賃貸借契約の特約を設定していても、借主が認識していなければ、このような原状回復トラブルにつながる恐れがあります。オーナーは、不備のない契約書面を作成するだけでなく、仲介会社や管理会社とも連携し、入居時の重要事項説明で特約の周知を図り、入居者が理解しているか確認することが大切です。

【事例3】経年劣化に関するトラブル

3つ目の事例は、物件の経年劣化に関するトラブルです。

【事例】
『借主が部屋で喫煙していたため、壁紙の汚れや臭いが取れず、壁紙の張り替え費用を請求した。しかし、借主は「新品から6年以上経過しているため、すでに壁紙の価値はなくなっている」と主張し、支払いを拒否している。』

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）では、「建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減少させることとするのが適当」とされています。

しかし、借主の故意・過失による汚損は、価値減少による負担割合の考慮の範囲に含まれます。喫煙による壁紙の変色や臭いの付着は、「通常使用による汚損を超える」と判断されるケースが一般的です。また喫煙を禁止している物件の場合、用法違反に当たると考えられます。

そのため、このようなトラブル事例では、借主が原状回復の費用を負担することが妥当といえるでしょう。

オーナーが原状回復トラブルを防ぐ5つのポイント

退去時の原状回復トラブルを未然に防ぐためには、具体的にどのような点に気を配ればよいのでしょうか。

ここでは、オーナーが特に注意すべき5つのポイントについて解説します。

1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認する

オーナーは、国土交通省が公開している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の最新版を、よく確認しておきましょう。

ガイドラインは、賃貸住宅の原状回復に関するトラブルの未然を防止し、円滑な解決を図る目的で、契約や退去の際にオーナー・借主の双方が理解しておくべき一般的なルールなどを示したものです。

賃貸借契約は、契約自由の原則のもとオーナー・借主双方の合意によって交わされるため、ガイドラインが法的拘束力をもつわけではありません。しかし、一般的な判断基準の参考になるだけでなく、原状回復トラブルをめぐる判例の把握にも役立ちます。オーナーは、しっかり目を通しておくべきでしょう。

2.入居前・退去時の確認・記録を徹底する

借主の入居前・退去時における物件の状態の確認・記録を徹底することも重要です。「いつ・誰がつけた損傷か」を判断できれば、責任の所在が明確になり、不要な原状回復トラブルを避けられます。

入居時点で、借主と一緒に物件の状態を確認し、認識を共有したうえでサインをもらっておきましょう。その際、写真や動画で入居前の状態を記録しておくことがポイントです。借主の退去時に入居前の記録と比較して、客観的な視点から原状回復の必要有無を判断できます。

借主と一緒に実施する物件の状況確認においては、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のチェックリストを参考にするとよいでしょう。

3.契約書に具体的なルールを明記する

オーナーと借主の間で認識のズレが生じないように、賃貸借契約書には具体的なルールを明記しておきましょう。ペットの飼育や楽器の使用など、必要に応じて特約を設定することも重要です。

ルールの記載方法によっては、借主の誤解を招いてしまう可能性があります。トラブルを未然に防ぐためには、不動産会社へ契約を任せることをおすすめします。

原状回復トラブル発生時にオーナーが相談できる窓口

オーナーが十分に気をつけていたとしても、原状回復トラブルが起こってしまう可能性はあります。トラブルが発生したときは、専門的な知見を取り入れ、できる限り早めに対処することが大切です。

ここでは、原状回復トラブルが起きた際の主な相談先を紹介します。

まとめ

賃貸物件の原状回復には費用が発生することから、借主がアパートを退去する際、トラブルに発展することが多くあります。

オーナーは原状回復に関する知識を備えるとともに、契約書類の整備や記録の徹底などにより、原状回復トラブルを防ぐための対策を講じておくことが大切です。

今回ご紹介したポイントを、ぜひ円滑なアパート経営に役立ててください。

監修者

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

久保田 克洋

不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。

監修者

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

石塚 佳穂

新卒で不動産会社に入社後、一貫して賃貸管理業務に従事。オーナーが所有する物件の価値向上に取り組み、実務経験を積んできた。現在は、セミナーやキャンペーンの企画・立案など、マーケティング業務にも携わっている。