共有名義不動産の売却が難しいと言われる理由　注意点を知ってトラブルを避けよう

共有名義不動産売却の流れ

ここではより詳しく、共有名義の不動産売却を共有持分権者全員から同意を得て進める場合の手順を解説します。「共有持分権者の同意がある」と主張するだけで、手続きが進められるわけではありません。定められた書類の提示による証明が不可欠です。

1.共有者を把握する

売却にあたり、共有持分権者を明らかにする必要があります。不動産の共有持分権者は、相続などによって増える場合があり、自分が共有した時点とは違う可能性もあるのです。

現時点での共有持分権者は、登記簿ですべて把握できます。法務局で手続きすれば簡単に手に入るため、事前に確認しておきましょう。

2.代表者を決める

共有名義の不動産売却では、手続きの全体を取りまとめる「代表者」を定めると、スムーズに手続きが進みます。

不動産売却手続きには、さまざまな専門的知識や実務的な売買金額の相場や市場の動向などの情報、手続きの手順といった実務に関する知識が必要です。さらに共有名義となると、共有持分権者との調整や確認、書類の手配などの手間も加わるため、手続きがなかなか進まないといった事態もあり得ます。

代表者がいれば、どの共有持分権者の書類がそろっているか、同意が得られているかどうかを集約しやすくなり、手続きをよりスムーズに進めることも可能です。

ただ、代表者は必ずしも共有持分権者の1人である必要はありません。できれば共有名義の不動産売却の経験が豊富な不動産業者だと、手続きに関する不安や疑問にも専門的な視点でアドバイスをもらえるのでオススメです。

3.費用の負担割合を決める

不動産売却では、売却代金がそのまま手に入るわけではありません。次のような諸費用が発生するため、手に入るのはそれぞれを支払った後の残ったお金です。

1. 仲介手数料
2. 測量費
3. 抵当権抹消費用
4. 印紙税
5. 登録免許税
6. 譲渡所得税　など

費用は、不動産の共有持分割合に応じた負担とすると分かりやすいですが、その費用負担の割合や支払方法については、売却する前にあらかじめ決めておき、共有持分権者全員の同意を得ておく必要があります。想定している売却金額などから、どのような配分になるか詳しく計算しておきましょう。

4.最低売却価格を決める

共有名義の不動産売却では、売却を始める前に最低売却価格を決めておくと良いでしょう。

不動産は、相場や売りたい金額で売れるとは限りません。市場の動向やニーズや周辺環境の変化、買い手の事情などさまざまな要素によって大きく変わるものです。とはいえ売却後の費用負担やお金の配分などは具体的でなければ、共有持分権者も同意しづらくなります。

大きな金額の資金が動く不動産売却では、金銭にまつわるトラブルが起こりがちです。しかし最低売却価格を決めておけば、費用などをより具体的に提示でき、認識の齟齬も発生しづらくなるでしょう。

売り出しが始まれば、あとは金額やその他の条件に同意してもらえる買い手が現れるのを待つだけです。売買契約締結は共有持分権者全員の立ち会いが基本ですが、立ち会えない場合は委任状を作成すれば契約は成立します。

5.確定申告を行う

不動産売却で利益が出た場合には所得税と住民税が発生するため、税務署へ確定申告する必要があります。これは共有持分権者全員が、それぞれ行わなくてはならない手続きです。

不動産が一定の要件を満たしていれば、所得を減らせる「控除」が適用できる場合もあります。できれば売却を始める前に納める税金までを想定し、資金計画を立てておきたいものです。

共有名義不動産売却時に必要な書類

さまざまな種類の書類を必要とする不動産の売却ですが、これは共有名義でも同じです。共有持分権者が多いほど用意すべき書類が増えるため、用意に手間や時間がかかります。よりスムーズに売却を進めるには、あらかじめ必要な書類を把握し、できるだけ早めに準備することが大切です。

ここでは、共有名義の不動産を売却するとき、必要となる書類について解説します。

不動産関連の書類

不動産関連の書類としては、売却する不動産の所有者を証明する登記識別情報（登記済権利証）と、土地の面積を測量した地積測量図、隣地との境界を証明する境界確認書が必要です。

1. 登記識別情報（登記済権利証）：不動産を登記した後、登記名義人に交付される書類であり、つまり所有者が誰かを証明する書類でもある※2006年までは「登記済権利証」という書類が発行されていたが、2006年以降は書類ではなく「登記識別情報（12桁の英数字）」が発行されており、どちらも不動産の所有者を証明するもの
2. 地積測量図：周囲の道路や隣地との境界が定められた土地の面積の測量図
3. 境界確認書：周囲の道路や隣地との境界を定めるため測量し、その境界を証明する書類

このうち地積測量図と境界確認書がない場合は、土地家屋調査士に依頼する必要があります。高額な費用と長い期間がかかる場合もあるため、できるだけ早く手配しておきたい書類です。

共有名義人全員が用意する書類

売却する不動産の共有名義人全員が、以下の書類を用意しなくてはなりません。

1. 実印
2. 印鑑登録証明書
3. 身分証明書
4. 住民票

すべての共有名義人が間違いなく持参していれば、あとは全員が実印を押印し契約書に署名すれば売却契約は締結できます。

共有名義不動産売却の注意点

共有名義の不動産を売却するときには、単独名義の場合とは異なる注意点があります。売買契約そのものができなくなったり、契約締結後のトラブルとなったりしかねないため、事前の同意や確認が必要です。

ここでは、共有名義の不動産売却での注意点を解説します。

全員分の必要な書類の確認と準備

売却に必要な書類の中で、すべての共有名義人が用意しなくてはならないものは、実印と発行後3か月以内の印鑑証明書、住民票、身分証明書の4つです。これらは共有名義人のうち1人でも、4つのうち1つでも不足すると契約は締結できません。契約締結の当日には、きちんとそろっている必要があります。

しかし共有名義人の人数が多かったり、遠方に住んでいたりすると、なかには準備が難しい、時間がかかるといったこともあるでしょう。準備には、できるだけ余裕を持つ必要があります。

立ち合いの場合は委任状を用意する

共有名義人のなかには、売買契約締結に立ち会えない人がいるかもしれません。その際は、次のような内容を記載した「委任状」を用意する必要があります。

1. 委任する人（立ち会えない共有名義人）と委任される人の住所と氏名
2. 委任する内容と契約締結の日付
3. 「売買契約の締結」など委任する手続きの範囲
4. 権利を持つ不動産の情報

　など

委任状には、委任する本人からの委任であることを証明するため、実印を捺印し印鑑証明書を添付します。

ローン残債が残っている場合の返済

売却する不動産に住宅ローンの未払いが残っていたら、その返済についても注意が必要です。売却代金から全額返済できれば問題ありませんが、未払いが残ってしまったら、残りを一括返済しなくてはなりません。

本来は共有名義人ごとの共有持分割合に応じて負担するべきでしょう。ローン残債を誰が、いくら負担するかは事前に決めておくことが大切です。

共有不動産の売却が難しいと言われる理由

共有名義の不動産売却が難しいと言われる理由は、まさに「共有名義である」ことだといえます。高額な不動産取引は、売買してしまった後で「やっぱり取引をやめたい」「金額が安すぎる」といったトラブルが起こりやすいものです。売買契約では、不動産の登記人と売買契約者が同一であることの証明や、さまざまな条件を記載した契約書が必要となります。

なかでも重視されるのが「所有者の意思確認」です。共有名義の場合、そもそも所有者が複数のため、人数が多いほど意思を統一しにくくなります。1人でも反対すれば売買契約は成立せず、売却はできません。

たとえば「お金が必要だから」と、所有者の1人が相場より高い売却にしか同意しないとします。しかし、相場より高額であれば買い手はかなりつきにくいものです。となると、値下げして売却するか、売却を諦めるかの決断をしなくてはなりません。それでもその1人が同意しなければ、値下げできず、以降買い手がつかないまま時間だけが過ぎていくかもしれません。

共有名義であることは、このように「売却するために全員の同意が必要」であることがポイントです。

不動産の共有を避ける方法

不動産を共有名義にすると、売却にかなりの手間がかかることが想像できます。では共有名義を避けるには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは相続時に共同名義を避ける方法と、共有名義である状況を打開するための方法をそれぞれ解説します。

遺産分割時に共有名義を避ける

相続する財産が不動産だった場合、うまく分割する案がないからと安易に共有名義で登記してしまいがちです。たとえば実家の土地付き一戸建ての場合、「複数人で物理的に分ける」のは現実的ではないにもかかわらず、このような状況で選びやすいのが「共有名義」です。名義を共有にすれば資金の授受も必要なく、登記内容を変えるだけで済むため、遺産分割の際にとりあえず決定してしまうのです。共有名義にしてしまうと、その後、将来にわたり売却するときには共有者全員の同意が必要となります。

後々のことを考えれば、やはり不動産は単独名義とすることをオススメします。共有名義を避け、単独名義とするには次の方法が有効です。

● 代償分割：相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人には代わりに割合に応じたお金を支払う方法

● 換価分割：相続する不動産を売却し、代金からかかった費用を差し引き、残ったお金を割合に応じて相続人に分配する方法

共有名義を解消する

一度共有名義としても、共有名義を解消することは可能です。たとえば2人きょうだいで2,000万円の不動産を共有している場合、1人がもう1人に1,000万円を支払えば、価値観上では共有を解消できる状況といえます。

もちろん、共有名義の不動産を売却し、得られたお金を均等に分けることも可能です。この場合は不動産自体を所有しなくなるため、売却のトラブルも発生しません。

まとめ

共有名義の不動産売却には、名義を共有していることが原因でさまざまな手間や時間のかかる可能性があります。これは不動産売却が、名義人の売却する意思を重視しているためです。共有名義の場合、売却にはすべての共有持分権者の同意が必要であり、そのうち1人でも反対すれば売却はできません。

たしかに不動産を共有名義とした方が、手間がかからないケースはあります。後々の相続や売却の手間を考えれば、共有名義とすることを避けるのが無難です。もし共有名義であれば、できるだけ早めに解消しておくことにメリットがあるといえるでしょう。