相続税対策に不動産を活用する理由と注意点

相続税対策に不動産を活用する理由

相続税は借入金などの債務を除いた資産に比例して高くなります。その資産を減らしていく節税対策の1つが不動産を活用する方法です。さまざまな資産がある中で、ここでは、相続税対策として不動産活用がおすすめの理由について解説します。

現金よりも不動産の方が相続税評価額が下がる

被相続人（亡くなった方）の財産を相続する際、現金を相続するよりも、同じ価値の不動産を相続した方が相続税を抑えられます。不動産の相続税評価額は、不動産の時価よりも低く評価されるため、相続税が少なく計算されることになるのです。

一般的に、相続税評価額は、土地であれば時価の80%、建物は70%を目安に算定されます。

単純に1億円で土地を購入し、その土地が相続時に1億円で売却できる価値があったとして、相続税評価額は1億円×80％で8,000万円と算定されます。

1億円を現金で相続する際と比較して、不動産は2,000万円分低くみなされるのです。

賃貸用不動産は相続税評価額が下がる

さらに、所有する不動産を賃貸物件として活用していると、自分で使用している不動産としての評価よりも相続税評価額が下がります。賃貸物件として第三者に貸し出していると、所有者自身が思い通りに使用したり売却したりできなくなるため、不動産の活用の幅が制限されることになり、資産の価値が下がると判断されるからです。

不動産購入で借り入れをすることでマイナス資産になる

金融機関から借り入れをすると、相続税評価額を借り入れ分控除することができるため、相続税の納税額が下がり、大きな節税になります。

一般的には、相続税対策とは借り入れによる債務控除を示していることが多いですが、債務が大きければ返済リスクも増える傾向にありますから、どのような物件で相続税対策を考えていくかが大切です。

相続時には、借り入れ（債務）も、マイナス資産として引き継ぎます。

相続人は納税と円満な遺産分割を第一に考えますが、被相続人としては 不動産の維持管理、安定性、出口も見据えた計画を立てていくことが望ましいです。

相続税対策に不動産を活用する際の注意点

相続税対策として不動産活用は便利ですが、注意しなければならないことがあります。ここでは、相続税対策として不動産を活用する際の注意点について解説します。

相続税対策のためだけに購入する

あからさまに相続税対策のためだけに不動産を購入したとみなされた場合、相続税の租税回避行為と判断されます。租税回避行為とは、法律で想定していない形で税負担を逃れる行為です。違法ではないものの、不自然な方法を選択することによる税逃れといえます。もし、租税回避行為と判断されると、申告した相続税評価額とそれによる相続税額は否定されることになります。

明確な線引きはありませんが、たとえば以下のような場合はあからさまな相続税対策とみなされる可能性が高いです。

1. 高齢での事業用不動産購入
2. 銀行の書類などに相続税対策と明記
3. 相続後すぐに売却
4. 相続人関係者からの異議申し立て
5. 他の資産価値を継続して目減りさせていくような不動産の購入

不動産の購入は相続税対策として有効ですが、相続税の節約のためだけによる購入は避け、資産運用の一環であり、事業として行う意思があることを明確にしましょう。

実際に相続税対策として不動産を購入したとして路線価評価を最高裁で否定された例があります。

コラム: 路線価評価が否定された高額マンション裁判

経緯は以下のとおりです。

被相続人は銀行から10億円以上の借り入れを行い、90歳の時に8億3,700万円のマンション、91歳の時に5億5,000万円のマンションを購入し、94歳で亡くなりました。

2棟合わせた購入額は13億8,700万円ですが、路線価に基づく相続税評価額を約3億3,400万円と算出しさらに借り入れによるマイナス資産もあったことから、相続税を0円と申告しました。そして相続から9カ月後に一棟を売却しています。

これに対し、税務署は不動産鑑定評価額により2棟のマンションを12億7,300万円と評価し、約2億4,000万円の追徴課税を行ったのです。

相続人は課税処分の取消を求める訴訟を行いましたが、以下の3つの理由から、相続税を免れるためにマンションを購入したことは明らかであるとし、最高裁は相続人の上告を退け、国税庁の処分を妥当とする判決を下しました。

1. 90歳を超えて融資によりマンションを購入している
2. 相続の9カ月後に一棟を売却している
3. 融資を実行した銀行の文書に相続対策でマンションを購入すると記載していた

また、相続税対策のために購入したことを覆すほどの経済合理性のある理由もなかったとされました。

参考：日本経済新聞　相続マンション、路線価認めず課税「適法」　最高裁判決（2022年4月19日）

相続して数年で売却する

相続してすぐに売却する行為が相続税対策のための不動産購入だったとみなされる可能性があります。

相続税の申告後すぐに売却を行っていたことがその後の税務調査で明らかになった場合、租税回避行為と判断されるケースが増えているようです。

一般的に税務調査は過去3年にさかのぼって行われます。そのため、相続税申告後から3年以内の売却には注意したほうがよいでしょう。相続税対策として活用したい場合は、少なくとも相続税申告から3年間は不動産を保有しておくことが望ましいといえるでしょう。

被相続人自らの意思で購入していない

被相続人となる人が自らの意思で購入していないとみなされる場合、相続税対策と判断される可能性が高いです。

たとえば、被相続人が不動産を購入した時期に病気などで意思決定を行える状態ではなかった場合や代筆や代理で契約を結んでいる場合が該当します。

不動産の購入による相続税対策をする場合は、被相続人が自らの意思で購入しなければなりません。

相続税対策に向いている投資用不動産

ここでは、相続税対策に適している不動産について解説します。

流動性が高い・売却しやすい不動産

相続税対策用に不動産投資をする際は、将来現金に換える可能性も考えて、流動性が高い・売却しやすい不動産を選ぶとよいでしょう。 流動性が高い不動産とは購入希望者が見つかりやすく、自分の希望するタイミングで売りやすい不動産です。

たとえば、以下のような条件の物件は流動性の高い不動産といえるでしょう。

1. 都心にある
2. 駅やバス停から近い
3. 道路付け（接道条件）、地形が良い
4. 購入しやすい価格帯

相続税対策で不動産を活用する際のポイント

相続税対策で不動産を活用するには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

相続税対策まで相談できる不動産会社を選ぶ

相続税対策として不動産を活用することは、「賃貸経営に失敗する」「現金を使いすぎてしまう」などのさまざまなリスクがあります。

このような失敗を回避するためには、相続税対策まで相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

適切な不動産会社であるか判断するには、「目的にあったプランを提案してくれているか」「現実的な収支プランであるか」を確認しましょう。

まとめ

相続税対策として、不動産活用は効果的です。賃貸物件を経営したり、不動産購入時に借り入れを行ったりすることで、さらなる節税効果を得られます。

ただし、賃貸経営を行う場合は、相続人が不動産を相続してすぐに売却した場合や被相続人が自らの意思で物件を購入していない場合には、あからさまな節税対策とみなされ、追徴課税の恐れがあるため注意しなければなりません。

相続税対策として不動産投資を行う場合、相続税対策のためだけではなく、事業として適切に不動産投資を行い、賃貸経営を相続人に継承できるよう準備しておきましょう。また、相続争いを避けるために遺言書を残すことも大切です。

相続税対策についても相談できる不動産会社を見つけ、適切な対策を行いましょう。

監修者

杉田 裕蔵

東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。