相続税対策に不動産を活用するメリットとは？具体的な節税方法と注意点

市場価値と相続税評価額の差が大きい不動産

市場価値と相続税評価額の差が大きい不動産を相続税対策に利用するのがおすすめです。市場価値と相続税評価額の差が大きくなればなるほど節税効果が高くなります。市場価値は時価とも呼ばれ、不動産の市場で売却できる価格のことです。

市場価値と相続税評価額の差は、不動産によって異なります。土地の相続税評価額は市場価値の80％で計算されるため、市場価値の金額が高ければ高いほど相続税評価額の差が大きくなります。

たとえば、地価の低い田舎よりも地価の高い都心部の方が市場価値と相続税評価額の差が大きくなります。

また、立地の条件も市場価値に影響を与えるポイントの1つとなるため、下記のような条件に該当する不動産を選ぶのがおすすめです。

1. 人口が多い地域にある
2. 駅やバス停から近い
3. 使い勝手の良い地形
4. 接道条件が良い

収益が見込める不動産

相続税対策で賃貸物件を購入する際は、収益にも注意しましょう。相続税対策で不動産を購入する際、節税効果に目がいってしまいがちで賃貸事業であるという点を軽視してしまうケースは少なくありません。

近年の不動産価格の上昇によって全国的に利回りは低下しており、あまり利回りにこだわり過ぎていてはいつまでも不動産が購入できません。いつ発生するかわからない相続対策での購入であれば、ある程度利回りは割り切って購入する方も多いでしょう。

しかし、節税対策で購入する物件であっても、長期間保有する可能性はあります。相続が終わればすぐに売却しなければいけないわけではなく、次世代へと事業として引き継いでいくこともあるでしょう。相続対策での不動産購入は銀行借入がセットになっているケースが多く、借入返済をまかなえるための収入も必要です。次世代が苦労するような物件を残さないためにも、事業としての収益が見込める物件を選びましょう。

相続税対策で不動産を活用する際のポイント

相続税対策で不動産を活用するには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

事業として不動産投資を行う

前述したように、あからさまに相続税対策を目的とした不動産活用は認められないことがあります。そのため、単なる相続税対策としてだけではなく、事業として不動産投資を行うことが重要です。

相続後、すぐに売却することだけを目的とするのではなく、被相続人はもちろん相続人も賃貸経営についての知識やリスクについても認識しておくとよいでしょう。

賃貸経営を相続人に継承できるようにしておく

賃貸経営を相続人が継承できるようにしておくことも大切です。賃貸経営にはリスクもあり、修繕などさまざまな費用がかかったり、赤字になることもある事業です。それらを理解せずに経営を引き継いでしまうと、相続税が節税できたとしても結果としてマイナスになってしまう可能性もあるでしょう。また、経営がうまくいっていない賃貸物件は、売却にも苦労したり想定よりも低い金額でしか売却できないかもしれません。

相続税対策というメリットだけを求めるのではなく、本質的な賃貸経営の成功も考え、不動産会社や税理士などのパートナー選定も慎重に行っておきましょう。

遺言書を残す

資産の相続をスムーズに進めるためには、遺言書を残しておくとよいでしょう。

不動産活用は相続税対策にはなるものの、不動産は分割しづらい財産でもあります。相続人が一人しかいない場合は問題ありませんが、複数人で相続する場合、どの資産を引き継ぐのか揉めてしまうケースがあります。

ただし、遺言書があっても必ずしも平等な分配になっているわけではなく、記載された内容とは異なる遺産分割を希望する場合には、遺産分割協議を成立させなくてはなりません。遺言書は相続争いを防ぐために有効ですが、生前から相続について話し合っておくことも重要でしょう。

また、エンディングノートなどは法的効力を持たないため、自筆証書遺言や公正証書遺言など法的効力のある遺言書を用意しておきましょう。

相続税対策に不動産を活用する際の注意点

相続税対策として不動産活用は便利ですが、注意しなければならないことがあります。ここでは、相続税対策として不動産を活用する際の注意点について解説します。

相続税対策のためだけに購入しない

あからさまに相続税対策のためだけに不動産を購入したとみなされた場合、相続税の租税回避行為と判断されます。租税回避行為とは、法律で想定していない形で税負担を逃れる行為です。違法ではないものの、不自然な方法を選択することによる税逃れといえます。もし、租税回避行為と判断されると、申告した相続税評価額とそれによる相続税額は否定されることになります。

明確な線引きはありませんが、たとえば以下のような場合はあからさまな相続税対策とみなされる可能性が高いです。

1. 高齢での事業用不動産購入
2. 銀行の書類などに相続税対策と明記
3. 相続後すぐに売却
4. 相続人関係者からの異議申し立て
5. 他の資産価値を継続して目減りさせていくような不動産の購入

不動産の購入は相続税対策として有効ですが、相続税の節約のためだけによる購入は避け、資産運用の一環であり、事業として行う意思があることを明確にしましょう。

実際に相続税対策として不動産を購入したとして路線価評価を最高裁で否定された例があります。

コラム: 路線価評価が否定された高額マンション裁判

経緯は以下のとおりです。

被相続人は銀行から10億円以上の借り入れを行い、90歳の時に8億3,700万円のマンション、91歳の時に5億5,000万円のマンションを購入し、94歳で亡くなりました。

2棟合わせた購入額は13億8,700万円ですが、路線価に基づく相続税評価額を約3億3,400万円と算出しさらに借り入れによるマイナス資産もあったことから、相続税を0円と申告しました。そして相続から9カ月後に一棟を売却しています。

これに対し、税務署は不動産鑑定評価額により2棟のマンションを12億7,300万円と評価し、約2億4,000万円の追徴課税を行ったのです。

相続人は課税処分の取消を求める訴訟を行いましたが、以下の3つの理由から、相続税を免れるためにマンションを購入したことは明らかであるとし、最高裁は相続人の上告を退け、国税庁の処分を妥当とする判決を下しました。

1. 90歳を超えて融資によりマンションを購入している
2. 相続の9カ月後に一棟を売却している
3. 融資を実行した銀行の文書に相続対策でマンションを購入すると記載していた

また、相続税対策のために購入したことを覆すほどの経済合理性のある理由もなかったとされました。

参考：日本経済新聞　相続マンション、路線価認めず課税「適法」　最高裁判決（2022年4月19日）

相続して数年で売却しない

相続してすぐに売却する行為が相続税対策のための不動産購入だったとみなされる可能性があります。

相続税の申告後すぐに売却を行っていたことがその後の税務調査で明らかになった場合、租税回避行為と判断されるケースが増えているようです。

一般的に税務調査は過去3年にさかのぼって行われます。そのため、相続税申告後から3年以内の売却には注意したほうがよいでしょう。相続税対策として活用したい場合は、少なくとも相続税申告から3年間は不動産を保有しておくことが望ましいといえるでしょう。

不動産を被相続人自らの意思で購入しないと無効になる

被相続人となる人が自らの意思で購入していないとみなされる場合、相続税対策と判断される可能性が高いです。

たとえば、被相続人が不動産を購入した時期に病気などで意思決定を行える状態ではなかった場合や代筆や代理で契約を結んでいる場合が該当します。

不動産の購入による相続税対策をする場合は、被相続人が自らの意思で購入しなければなりません。

不動産の管理を怠らない

相続で引き継いだ物件を最大限活用するためには、不動産の管理を怠らないことが重要です。

不動産の資産価値を維持するためには適切な管理・修繕が欠かせません。建物は年数の経過によってどうしても傷んでしまうため、適切な管理をすることで資産価値を維持できます。

とくに賃貸物件の場合は、建物の維持・管理状況が賃料収入に直結します。管理が行き届いておらず、ごみが散乱・設備も故障している物件に入居したい入居者は少ないでしょう。資産価値だけでなく、賃料収入を維持するためにも管理を怠らないことが重要です。

相続税対策まで相談できる不動産会社を選ぶ

相続税対策として不動産を活用することは、「賃貸経営に失敗する」「現金を使いすぎてしまう」などのさまざまなリスクがあります。

このような失敗を回避するためには、相続税対策まで相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

適切な不動産会社であるか判断するには、「目的にあったプランを提案してくれているか」「現実的な収支プランであるか」を確認しましょう。

まとめ

相続税対策として、不動産活用は効果的です。賃貸物件を経営したり、不動産購入時に借り入れを行ったりすることで、さらなる節税効果を得られます。

ただし、賃貸経営を行う場合は、相続人が不動産を相続してすぐに売却した場合や被相続人が自らの意思で物件を購入していない場合には、あからさまな節税対策とみなされ、追徴課税の恐れがあるため注意しなければなりません。

相続税対策として不動産投資を行う場合、相続税対策のためだけではなく、事業として適切に不動産投資を行い、賃貸経営を相続人に継承できるよう準備しておきましょう。また、相続争いを避けるために遺言書を残すことも大切です。

相続税対策についても相談できる不動産会社を見つけ、適切な対策を行いましょう。