【2023年版】土地を売るときに知っておきたい税金の計算方法と節税対策

譲渡所得税の計算方法と特例

土地の売却で発生する3種類の税金のうち、譲渡所得税は高額になることが多いです。譲渡所得税は、売却で得た収入に対してではなく、売却で得た収入から必要経費を差し引いた金額（譲渡所得）に税率をかけて求めます。そのため、正確に計算するには譲渡所得の計算方法も正しく把握することが大切です。

ここでは、譲渡所得税の計算に必要な譲渡所得の計算方法と譲渡所得税の特別控除、税率について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次のような式で表現できます。

土地の購入代金には、購入の際に締結した売買契約書の金額を用います。購入や売却にかかった費用として認められるのは、それぞれ主に次のとおりです。

土地の購入代金であれば、契約書を見ればわかるでしょう。しかしかかった費用は、あまりに以前の取引だとわからない場合もあります。

購入にかかった費用が明確な場合

売却する土地の購入にかかった費用が明確なときは、その事実に則って譲渡所得が計算できます。

たとえば土地の売却代金が3,000万円、購入代金が2,200万円、土地の購入にかかった費用が250万円、売却にかかった費用が350万円の場合の譲渡所得は、次の計算式の通り200万円です。

3,000万円ー（2,200万円＋250万円＋350万円）＝200万円

購入にかかった費用が不明な場合

売却する土地の購入にかかった費用が不明な場合は、概算として売却代金の5％を取得費とみなすことが認められています。先の例でいうと概算の取得費は150万円となるため、譲渡所得の金額は次の計算の通り300万円です。

3,000万円ー（2,200万円＋150万円＋350万円）＝300万円

概算の取得費は、実際にかかった費用に比べ低い金額になることが多いでしょう。そのため、譲渡所得税を低く抑えたいのであれば、できる限り取得費がわかる書類を探して金額を確認するのがオススメです。

特別控除の適用

譲渡所得は、一定の要件を満たすことで法的に金額を減らせる「特別控除」を受けられる場合があります。2023年5月現在、土地の売却に関して適用可能なケースは以下の通りです。

1. 公共事業などのために土地や建物を売った場合
2. マイホーム（居住用財産）を売った場合
3. 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合
4. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
5. 2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合
7. 低未利用土地等を売った場合

どれも適用するには、それぞれに定められた条件を満たす必要があります。譲渡所得税を正確に計算するためにも、事前に適用できる特別控除をよく調べておきましょう。

特例控除については後ほど「土地を売るときの節税ポイント」の章で詳しく解説します。

譲渡所得の税率

譲渡所得が分かれば、あとは税率をかけることで譲渡所得税が判明します。しかし譲渡所得税の税率は、土地の所有期間に応じて2種類（長期譲渡所得・短期譲渡所得）に分けられ、大きく異なることには注意が必要です。

ここでいう所有期間とは、土地を取得した日から売却した年の1月1日までの年数です。取得した日からの満年数ではありません。たとえば2018年10月1日に購入した土地を2023年10月11日に売却する場合は、所有期間4年とみなされ、税率は合計で39.63％とされます。

長期譲渡所得とみなされるのは、売却が2024年1月1日以降の場合です。短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が2倍近く変わります。できるだけ節税したいなら、売却のタイミングもよく見極める必要があるでしょう。

参考：国税庁「No.1440譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」 

土地を売るときの節税ポイント

印紙税や登録免許税は金額が定められているため、原則として節税することはできません。しかし譲渡所得税には、その計算の元となる譲渡所得を控除するしくみがあります。これが、特例控除です。

ここでは、土地を売却する状況ごとに適用できる特例控除について解説します。

自宅の売却で使える特例控除

自宅を含む土地を売却する際には、まず所有期間に注目します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、所得の分類は長期譲渡所得です。譲渡所得税の税率は所得税と住民税を合わせて20.315％に軽減されます。

一方、5年未満であれば所得の分類は短期譲渡所得です。税率は合わせて39.63％であり、長期譲渡所得と比べると2倍近くになります。売却する時期は、どちらに分類されるかを見極めて決めることが重要です。

特例控除として、自分が住んでいる家もしくは土地（居住用財産）の売却の場合、長期・短期の所有期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円が控除できる特例があります。ただしそのためには、取り壊しから1年以内に売買契約を締結する、空き家になってから3年目の年末までに売却するといった要件を満たさなくてはなりません。 また、親族間や内縁での売買契約、この特例を受けることだけを目的とした住居や仮住まい、別荘などは対象外となります。

自宅を売却するときは、必ず要件が当てはまるかどうか確認をしましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

相続した土地の売却で使える特例控除

土地を相続して相続税を納めた場合は、その土地を3年以内に売却すると節税できます。これは、売却したときの譲渡所得の計算に、相続税を加算できる特例です。（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

さらに土地に自宅が立っている場合は、2023年12月31日までにその土地の売却が完了すれば、譲渡所得から3,000万円の特例控除も適用できます。（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

事業目的などの売却で使える特例控除

土地の売却目的が公共事業や土地区画整理事業など特定の事業である場合には、目的に応じて次のような特別控除も適用できます。

1. 公共事業：5,000万円の特別控除
2. 特定土地区画整理事業等：2,000万円の特別控除
3. 特定住宅地造成事業等：1,500万円の特別控除
4. 農地保有の合理化等：800万円の特別控除
5. 2009年に取得した土地を2015年以降に売却：1,000万円
6. 2010年に取得した土地を2016年以降に売却：1,000万円

ただし、これらの特別控除を利用するには、確定申告が必要です。

参考：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」 

土地を売るときの税金シミュレーション

土地を売却するときの税金や控除のしくみがわかっても、いざ実際に計算しようとすると、これでいいのか、間違っていないか不安に感じるかもしれません。

ここでは、2023年5月31日に土地を400万円で売却した場合と6,000万円で売却した場合を例にあげます。それぞれ発生する税額について、確認してみましょう。

まずは、土地を400万円で売却したケースです。

【譲渡所得が320万円の場合】

土地の税金を払うタイミング

土地を売却すると、売買契約で発生する印紙税、譲渡所得が発生すれば所得税や住民税といった譲渡所得税を支払わなくてはなりません。それぞれ納めるタイミングは、いつなのでしょうか。

ここではそれぞれの税金を納めるタイミングと、確定申告をしなかった場合について解説します。

印紙税の支払い

印紙税は、売買契約締結時に売買金額に応じて定められた税額分の収入印紙を買い、契約書に貼り付けて割り印を押すことで納めます。譲渡所得の金額は関係ありません。譲渡所得がゼロであっても発生します。

割り印がなければ納めたことにはならない点には、注意しましょう。

所得税の支払い

土地などの不動産を売却して譲渡所得が出たときは、確定申告によって税額を税務署に届け出ます。確定申告の会計期間は、毎年1月1日から12月31日までの1年間です。所得税は、その間の事業の結果を申告するのと同時に納めます。

納付場所は、管轄の税務署または金融機関です。

住民税の支払い

住民税は、確定申告の内容によって税額が決まります。そのため、とくに申告する必要はありません。確定申告した年の5月以降に管轄の市町村から届いた納付書を使えば、指定の金融機関やコンビニなどで納められます。

原則として現金で納めますが、自治体によってはクレジットカードや電子マネーなどで支払える場合もあるようです。また一括払いだけでなく、4期に分けて納付することもできます。

確定申告をしなかった場合

もし譲渡所得があったにもかかわらず、確定申告しなかった場合は、納付しなくてはならなかった税額に追加して、無申告加算税が課せられます。

無申告課税は、本来納めるはずだった税額によって税率が変わる税金です。税率は50万円までであれば15％、50万円を超える場合は20％となります。

税額が高いほど高額になるため、適切な確定申告を行い、譲渡所得税を納めることまで予定に含めて売却計画を立てる必要があるでしょう。 詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてお読みください。

まとめ

土地を売ると売却した代金が手に入り、仲介手数料を含めたさまざまな支出が発生します。その1つが税金です。土地の売却によって発生する税金には、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などがあります。なかでも譲渡所得税は金額が大きく、状況によって変わることがあるので注意が必要です。

また譲渡所得税には、計算の元になる譲渡所得を控除するしくみもあります。控除できる金額は土地の所有期間や入手した状況、売却目的などによって変わるため、事前によく調べておくことが大切です。

土地売却にまつわる税金のしくみは複雑で、正しく把握するのは容易ではありません。関連する情報を集めて調べ、不動産業者や税理士、司法書士といった専門家へ相談するなどして、少しでも納得のいく売却を目指しましょう。