不動産投資を一棟アパート・マンションで行うメリットとリスクとは？

一棟アパート・マンション投資とは？

一棟アパート投資および一棟マンション投資は、どちらも建物を一棟まるごと所有して行う不動産投資の中でも比較的ダイナミックな投資手法です。

ここでは一棟アパート投資と一棟マンション投資に分けて、それぞれの投資手法の概要と特徴についてわかりやすく解説しましょう。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは、数戸から十数戸、場合によって20を超える戸数があるアパートの全体を購入し、各戸を賃貸に使用する投資手法を指します。多くの場合土地付きでの所有です。木造（W造）が多いですが、禁煙では軽量鉄骨造（軽量S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）の物件も近年では増えています。

区分マンション投資と比較されることが多いですが、区分投資の場合は建物全体を所有するのではなく、1戸から数戸だけを所有するところが決定的に違います。一棟アパート投資はリスクも大きくなりますが、リターンも大きく、積極派の投資家に向いています。

一棟マンション投資

一棟マンション投資も一棟まるごと所有する投資手法であり、投資を回収するスキームやメリットとデメリットも基本的には一棟アパート投資と大きな違いはありません。

そもそもアパートとマンションの定義上の違いは、実のところ明確ではありません。

あくまで大まかな分類としては、建物の構造で区別されるのが一般的です。アパートと呼ばれる共同住宅は主に木造（W造）や軽量鉄骨造（軽量S造）が多く、2～3階建てが多い傾向にあります。一方、鉄筋コンクリート造（RC造）、重量鉄骨造（重量S造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、3階建て以上の共同住宅はマンションと呼ばれるケースが多いです。

構造の違いによって税法上の扱いが異なるため節税効果に違いがあることや、戸数規模の違いが投資効率に反映する点などが、投資における違いにあげられるでしょう。

全般的には同じ手法でくくっても問題ないので、ここからは「一棟アパート・マンション投資」として話を進めます。

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一棟アパート・マンション投資の5つのメリット

不動産投資の数ある手法の中で、一棟アパート・マンション投資はより本格的な投資手法であり、ビジネス感が強くなります。そんな一棟アパート・マンション投資には、主に以下のような5つのメリットがあります。

1. 1.投資効率が高い
2. 2.資産形成のスピードが早い
3. 3.空室リスクに耐えやすい
4. 4.経営の自由度が高い
5. 5.節税効果が高い

個々のメリットを詳しく見ていきましょう。

1.投資効率が高い

投資効率という観点からは、区分マンション投資や駐車場投資など規模の小さいものよりも、圧倒的に優れています。その理由はシンプルで、投資で動かす資金規模が大きくなれば、収益の入り方のスケールも大きくなるからです。

経済学的にいえば「規模の利益」または「スケールメリット」があります。つまり、大規模な資産形成を少ない手間でできるということです。

2.資産形成のスピードが早い

一棟アパート・マンション投資は多くの戸数から賃貸収入が入るため、毎月の収益がかなり高額になります。そのため、資金回収やローンの返済も区分マンション投資に比べて早く進んでいきます。

順調に収益が上がれば繰り上げ返済をして残債をどんどん減らし、ある程度返済が進めば復活した融資枠で次の投資物件の購入にもトライできます。結果として、資産形成はスピーディに進んでいくのです。

3.空室リスクに耐えやすい

区分マンション投資の特に初期の場合は、空室になるとダメージが大きいので空室リスクは脅威です。しかし、一棟アパート・マンション投資は初期段階からかなりの戸数を運用しているので、基本的に空室リスクを吸収しやすいといえます。

一部に空きが出てしまっても、一棟の全体としての賃貸経営が順調に回っている限り資金が枯渇することはありません。空室が出た時は、速やかに対応し次の入居者を早く確保することにさえ気をつければ、大きな影響を出さずに経営を続けられるでしょう。

4.経営の自由度が高い

一棟アパート・マンション投資では、賃貸経営を行う上で、オーナーの意志を反映した戦略を実行しやすいといえるでしょう。オーナー自身が決定およびコントロールできる要素が多いため、経営の自由度は高くなります。

区分マンションであれば、自由度は格段に低くなるでしょう。オーナー裁量が及ぶ範囲は所有している戸内のみで、マンション全体の経営判断に自身の意見を反映させることは困難だからです。

自由度が高い一棟投資は、空室率を下げる工夫や賃料アップの施策などを積極的に取り入れることができるので、柔軟な対応で経営のリスクを避けて進むことができます。

5.節税効果が高い

一棟アパート・マンション投資では購入した際の取得代金やその後の必要経費が、そのまま経費計上できるので節税効果が高いです。

また、木造（W造）のアパートの場合は鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨造（S造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）に比べて、減価償却費を大きく計上することができます。賃貸住宅用物件の場合、木造（W造）は耐用年数が22年と他よりも短く、同じ購入費であれば1年あたりに計上できる費用が大きくなるからです。それだけ、所得税・住民税の節税効果も高いといえるでしょう。

一棟アパート・マンション投資の5つのリスク

一棟アパート・マンション投資には前述のようなさまざまなメリットがある一方で、以下のような主に5つのリスクが存在します。

1. 1.ロケーションの変化に対応しにくい
2. 2.投資判断が難しい
3. 3.大規模災害時のダメージが大きい
4. 4.まとまった自己資金が必要
5. 5.流動性が低く出口戦略が難しい

個々のリスクに目を向けてみましょう。

1.ロケーションの変化に対応しにくい

一棟アパート・マンション投資は扱う戸数が多い分、周辺地域の環境が変わったことによる需要の変化の影響を受けやすく、対応がしにくいといわれています。

一般的に周辺地域の環境にマイナスの変化があると、それまで需要のあった物件の入居希望者が減少するので注意が必要です。

区分所有の場合、複数のエリアで、物件ごとに間取りなどの条件を散らすことで、ポートフォリオ的にリスク分散することが可能です。

一方、一棟投資ではどの部屋も同じような間取りと設備のことが多く、同じようなタイプの入居者をターゲットとして想定しています。エリア内で大きな変化が起きると、一棟全体の需要が落ち込んでしまうリスクは否めません。

2.投資判断が難しい

不動産投資においては、物件があるエリアの賃貸料相場や入居需要を入念にリサーチすることが欠かせません。入居候補者はファミリーなのか単身者なのか、どういった部屋を好み、どのようなライフスタイルなのかなどです。

候補エリアについて充分なリサーチをして、よく吟味しなければ、適切な間取りや設備を判断することはできません。

せっかくそれなりの資金を投入して一棟物件を買っても、中途半端なリサーチでは入居者が集まらず苦しむ結果となってしまうでしょう。投資判断は難しいので、あらゆる情報を精査し、周到に調べて取り組むことが望まれます。個人でリサーチを行う自信がない場合はプロに相談すると良いでしょう。

3.大規模災害時のダメージが大きい

不動産を所有する場合、地震保険や火災保険に入ることになります。万が一被災した場合、保険に入っていても想定以上の自己弁済を強いられることもあるでしょう。一棟アパート・マンションの場合は、その支出規模も大きくなります。

特に地震に伴う液状化現象は厄介です。基礎工事の時点で対策していない限り、液状化による土地の劣化を防ぐことは難しいでしょう。いったん液状化現象が起きてしまうと、そのエリア全体の賃貸料相場に影響が出ることもあります。

相場が大きく下がってしまう場合、区分投資に比べて一棟投資のほうが、ダメージが大きくなりがちです。 リスクを抑えるためにも、購入前にはしっかりとハザードマップなどの確認を行い、適切な防災対策を施しましょう。

4.まとまった自己資金が必要

不動産投資を始める際は、おおむね物件価格の15～30%の自己資金を準備するのが妥当とされています。言い変えれば、自己資金の額によって、どのレベルの投資物件を取得できるかが絞られてきます。

一棟アパート・マンションを取得する場合に妥当な自己資金は500万〜2,000万円程度です。区分マンションなら100万円の自己資金でも開始できる場合もあるため、一棟アパート・マンション投資の資金的なハードルはかなり高めといえるでしょう。

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