不動産投資の区分マンション投資とは？　メリット・デメリットと注意点

1. 不動産投資には始めやすい区分マンションへの投資手法がある
2. 高利回りは期待できず、スケールアップには時間がかかる
3. 失敗しないためには不動産会社選びと物件選びが重要

• 不動産投資の区分マンション投資とは？
• 区分マンション投資のメリット
  • 初期費用を低くできる
  • 管理の手間がほとんどかからない
  • 突発的な修繕の負担はない
  • 流動性が高く出口戦略が立てやすい
• 区分マンション投資のデメリット
  • 高利回りは難しい
  • 空室リスクがある
  • 自由度が低い
  • ビジネスのスケールアップに時間がかかる
• 区分マンション投資に向いている条件
  • 自己資金が少ない場合
  • 本業が多忙であまり時間が取れない場合
  • 少額でも長期的・継続的な収益を望む場合
• 区分マンション投資に失敗しないための注意点
  • 不動産会社選びの注意点
  • 物件選びの注意点
  • 節税効果を消す赤字経営の注意点
• まとめ

不動産投資の区分マンション投資とは？

区分マンション投資とは、マンションを1棟まるごとではなくその中の1戸、もしくは複数戸を所有し、賃貸収入を得る投資手法です。アパート・マンションへの投資は高い人気を誇りますが、1棟投資となれば相当の自己資金と労力が必要になります。

しかし、資金的なハードルが低いこともあり、不動産投資初心者のなかでは、まず初めに区分マンション投資を選ぶ人が多い傾向にあります。

マンションを1戸購入して、収益が上がってきたらまた1戸と、無理をせず状況に応じて経営できる堅実性が特徴です。

区分マンション投資のメリット

どのようなタイプの投資であっても、必ずメリットとデメリットがあるものです。区分マンション投資も例外ではありません。

まずは区分マンション投資のメリットを紹介します。個別に見ていきましょう。

初期費用を低くできる

区分マンション投資のメリットは、何よりも初期費用を抑えられるところです。1棟マンションや1棟アパートでは、ローンを使うにしてもそれなりの自己資金も必要です。

一方、区分マンションへの投資は、対象物件が1戸あるいは数戸なので、自己資金を抑え不動産投資ローンを活用して購入することもできます。多くの人にとって取り組みやすい投資手法といえるでしょう。

管理の手間がほとんどかからない

一棟マンション投資の場合は、管理業務のすべてをオーナーが手配する必要がありますが、区分マンション投資では、一般的に居住している住人による管理組合にマンション管理を委託しています。

そのおかげでオーナーは、定められた管理費用さえきちんと納めておけば、共用部分の清掃や設備のメンテナンス、外構の植え込みの管理などの手間はかかりません。

副業で不動産投資を手がける多忙なビジネスパーソンにとっては、非常に助かる要素といえるでしょう。

突発的な修繕の負担はない

区分マンションでは月々の管理費用と同様に、修繕積立費を納めます。各オーナーが支払う修繕積立費は、何か突発的なことが起こって大規模な修繕工事が必要になった場合の費用に充当されます。

マンション全体の積立金があるため、定期的な修繕工事だけではなく、予測できない災害による損傷などに対する修繕工事にもすぐに対応できます。

流動性が高く出口戦略が立てやすい

不動産物件は証券などとは違って、基本的に簡単には売却しにくい、いわゆる流動性が低い投資商品といわれています。

ただし、マンション1棟とは異なり区分マンションの1戸単位であれば、不動産の中でも比較的売却はしやすいでしょう。投資もしくは居住用にマンション1戸を求める人は、少なくともマンション1棟を求めている人よりもはるかに多く存在します。

撤退のしやすさや出口戦略の立てやすさも、区分マンション投資を選ぶ際のメリットです。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。4つのデメリットについて確認していきましょう。

高利回りは難しい

区分マンション投資は空室リスクを避けるために、入居者から人気がある駅近などの物件を選ぶことが肝心ですが、需要が高い物件は、どうしても購入金額が高くなります。

ローンを早く返済するつもりで物件価格を反映させ、賃貸料を高く設定するとそもそも入居者がつかなくなってしまいます。

とはいえ、入居をつけやすくするために賃貸料を低く設定してしまうと、ローンの返済や管理・修繕費および税金を差し引いたときの利益が残りません。結果的に、高利回りを確保しづらいのが区分マンション投資のデメリットなのです。

空室リスクがある

ある程度投資の経験を積み、戸数も徐々に増やしていけば空室リスクを分散することもできますが、始めたばかりのうちはなかなかに難しいものです。

ゼロか100かというのが、区分マンション投資の初期のデメリットといえるでしょう。そのため高利回りが難しくとも、できるだけ賃貸需要の高いマンションを選ばなければなりません。

自由度が低い

区分マンション投資では、マンション全体のオーナーになるわけではないので、物件に何らかの手を加えることに対して権限が限定的になります。

仮に、空室リスクを下げるために外壁塗装を早急に行いたいと思っても、他のオーナー全員が賛同しなければ工事は実施できません。

また、賃貸（入居）条件を自由に変更することも難しいでしょう。たとえば、勝手にペット飼育可能にしたり、内装リフォームを行ったり、家賃の大幅な値下げを行ったりすると、他の投資家オーナーから異議が出るかもしれません。

このように経営の自由度が低いことは、区分マンション投資の大きなデメリットです。

ビジネスのスケールアップに時間がかかる

不動産投資全般にいえる基本的な戦略は、所有する物件数を徐々に増やしていくことでビジネスをスケールアップする運用方法です。それによって投資リスクは全体的に増加しますが、1戸ごとのリスクを分散させて、合計で大きなリターンを狙えます。

しかし、区分マンション投資はどうしても収益性が低く、ローン返済を長期に設定するため返済に時間がかかります。それは融資可能な枠の回復にも、時間がかかることを意味します。

最初の投資で融資枠を使い切ると次の物件取得が難しくなり、投資戦略の選択肢が少なくなるでしょう。スケールアップを目指すなら、1戸目にどのような投資を行い、融資枠をどこまで使うかの慎重な判断が大切です。

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