成功する大家の管理会社の選び方とは？失敗しないためのポイント解説

管理会社の選び方とポイント7つ

不動産投資において管理会社は、これから長く続ける投資活動を支える、大切な協力者といえます。ここでは、管理会社を選ぶときに押さえておきたいポイントを詳しくみていきましょう。

業務内容の幅広さ

管理会社を選ぶときは、こちらが求める業務内容を十分カバーできるかどうかが重要です。

不動産投資では投資の対象や目的、オーナーの置かれた状況によって、管理会社に求める業務内容も異なります。委託する管理会社は、委託できる業務の幅広さもさることながら、求める業務が十分カバーできるかどうかが重要です。

管理会社の中でも管理専門、仲介専門など会社の種類によって得意とする業務も違います。もしメンテナンスを任せる会社を決めるとき、仲介が得意でメンテナンスにはあまり力を入れていない管理会社に委託しても、思うようなサポートは得られません。

管理会社を選ぶときは、求める業務内容を適切にカバーできるかどうか、委託できる業務の幅広さをチェックする必要があります。

適正な管理委託費用

管理会社に支払う管理委託費は、もちろん不動産投資にとってはコストとなります。コストを費やす以上、得られるメリットも相応でなくては事業として成立しません。宅地建物取引業法では、管理委託費の上限は設けられていませんが、一般に家賃の5％程度とされています。

家賃10万円であれば、5,000円程度とあまり高額と感じられないかもしれませんが、大切なのはこれによって得られるメリットです。委託することで得られるサービスのコストパフォーマンスが高いかどうか、客観的に検討する必要があります。

注意したいのは、相場より大きく安い委託管理費を設定している管理会社です。安さで顧客を獲得しようとする会社もありますが、安さには必ず理由があります。複数の管理会社に見積もりを取るなどして相場を測り、あまりに安い場合は選択肢から除外した方が得策です。

高い客付け力

客付け力は営業力ともいい、入居者を募集した際に速やかに入居者を見つけ、契約締結できる力をいいます。客付け力が高い管理会社に委託すると、空室となってしまう期間を短く抑え、投資効率の低下を防ぐことも可能です。

客付け力の高さは、次の3つのポイントで測れます。

1. 不動産賃貸のポータルサイトに登録、活用している：近年ネットやアプリを使って、物件を探す人が増えているため（写真やコメントが多いなど、他の管理会社より効果的に利用しているかどうかも重要）
2. 手がける他の賃貸物件の入居率が高い：似たエリアや築年数の物件の入居率が高いと、客付け力も高いと推定できる
3. 仲介会社との関係性が良い：仲介会社と良好な関係を築いておくことで物件の紹介機会につながる

管理会社の中には、現在の全体・エリア別の入居率や稼働率などを公開しているところもあります。次に説明する管理実績の重要性と共に、数字などで客付け力を比較するのも良いかもしれません。

豊富な管理実績

管理実績が豊富だということは、多種多様な物件の管理ノウハウを持っている、緊急事態への対応も含めた対応力が高い、対応できるスタッフが確保できているといった管理する能力の高さの証明であると言えるでしょう。

管理実績は、会社のホームページなどに掲載されている場合があります。管理している物件の稼働率や入居率は営業力を、エリア別の管理戸数や入居数や空室期間、平均居住期間からは得意とするエリアや実績を確認でき、これから委託する不動産の管理の充実度を推測することが可能です。

このようなデータを公表していることは、実績への自信の表れでもあります。これから委託する管理会社選びには大いに参考となる資料です。

アーキテクト・ディベロッパーでも毎月20日ごろ、マンスリーレポートを公開しております。こちらもあわせてご活用ください。

トラブル発生時の対応体制

不動産投資でオーナーが心配する項目のひとつが、いつ発生するかわからないトラブル発生時の対応やその対応体制です。建物の傷みからくる不具合だけでなく、入居者同士のいさかいなどトラブルの理由は数えればキリがありません。

あらゆるトラブル対応を一手に引き受けてくれるなら、オーナーにとってこれほど心強いことはないでしょう。

対応体制が機能しているかどうかは、トラブル対応のための緊急連絡先が設けられているか、過去にどのようなトラブルがあったかの事例が参考になります。また、入居者から来るトラブルの問合せの一次受けをしてくれるかどうかも大切です。24時間365日のフリーダイヤルなどが用意されていると、入居者目線でも安心して住むことができるため、満足度が高くなる傾向があります。

不動産投資でのトラブルは、どれだけ迅速に的確に対処できるかが重要です。ホームページや問い合わせなどで得た事例から、実際の対応内容を詳細に確認し対応体制の現状把握に役立てましょう。

管理会社内での情報連携体制

管理会社内部での情報の連携が取れているか、その体制があるかも重要です。トラブルはいつ発生するかわからないため、そのとき頼りにしている担当者が不在であることもあり得ます。

このように担当者が1人いても、不在のときや転勤してしまったとき、代わりになる担当者がいなければやはり不安です。どのような事態が起きたとしても、常に別の担当者へ情報が共有され、しっかり対応してもらわなければ困ります。

管理会社内で、すべての物件情報がデータベースで管理され、必要に応じて確認できる体制が整っているような会社であれば安心です。

安定した経営状況

いくら管理実績が豊富で管理している物件数が多くても、安定した経営ができていなければ委託すること自体が不安になるでしょう。

管理会社の経営状態が悪化すれば、オーナーへ家賃収入の振り込みが遅れたり振り込まれないまま倒産したりといった最悪の事態もあり得ます。

経営状況は担当者に確認してもよいですが、より有効なのは、有料となりますが信用調査会社など第三者による情報を参照することです。

インターネットで評判を検索する方法もありますが、インターネットの情報は信ぴょう性の薄いものもあるため、参考程度と割り切るほうがよいでしょう。

大手管理会社と地域密着型管理会社の違い

管理会社には規模の大きさによる大手会社と地域密着型による中小会社の区分もあります。ただ、大手と地域密着型のメリット・デメリットは、トレードオフの関係にあるため、どちらが優れているか一概にはいえません。

ここでは、双方のメリットとデメリットを解説します。実際に選ぶ場面を想像して、具体的に検討してみましょう。

大手管理会社のメリット・デメリット

大手管理会社のメリットは、知名度の高さと提供サービスの豊富さです。知名度の高さは入居者を募集したとき短期間に契約が決まるといった営業力に影響します。空室リスクを抑えられることはもちろん、管理サービスも一定以上の良質なものが期待できるでしょう。また、入居者特典を用意することで長期入居を促している会社もあります。高い営業力と長期入居促進の豊富なサービスの提供は、大手だからこその特徴です。

一方デメリットとしては、入居者や物件オーナーに対する、柔軟なサービス提供が難しいことがあげられます。規模が大きいだけに管理する物件も多く、すべての入居者にきめ細かで柔軟なサービスを提供するのは、簡単ではありません。定期報告や建物管理、入居者管理の質は一定以上で保たれているものの、逆に抜きんでた管理サービスの提供も難しいということです。

また、そもそも大手は自社施工物件の管理に特化していることもあります。他社施工の物件の管理だけを請け負う会社はあまりみられません。管理委託を行う場合は、他社施工物件での実績なども確認しておくと良いでしょう。

地域密着型管理会社のメリット・デメリット

地域密着型の管理会社とは、街中でよく見かける個人が経営しているような「地元の不動産屋さん」です。

大手にはなかなかできない、柔軟できめ細やかなサービスを提供し、また地域のさまざまな不動産事情に精通するため、入居者募集にも大手とはまた違った営業力を発揮します。賃貸経営に関する幅広い相談なども行いやすいため、そのエリアで長く付き合える管理会社を求める場合は、ぴったりな相手です。

ただ一方で、規模が小さいだけに数も多く、管理委託費やサービスの質もさまざまであるため、会社単位での当たり外れだけでなく、担当者間でも差がある点は、地域密着型を選ぶ上でのデメリットといえます。抱えている物件数によっては逆に人手が足りず、結果として対応が遅れてしまう可能性があることも不安材料です。

まとめ

管理会社は、不動産投資を手がけるオーナーにとって貴重な相談相手であり、パートナーとなり得ます。ただ管理会社は、それぞれ委託できる業務の種類や契約形態が異なるため、選ぶときはこちらが求める業務をしっかりこなせるかどうかが重要です。またパートナーと考えれば、業務の質や量はもちろん、社内の体制や情報の連携、経営状態もチェックする必要があります。これから長きにわたる不動産投資です。管理会社は慎重に選び、しっかりと収益を上げられるよう努めましょう。