譲渡所得の特別控除50万円を不動産に適用できる？不動産投資で使える譲渡所得の特別控除の種類

譲渡所得の基本

所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額のことで、譲渡所得はそのうちの1種です。ここでは譲渡所得の対象となる資産をはじめ、譲渡所得の基礎知識について解説します。

譲渡所得

譲渡所得とは、保有する資産を譲渡した際に得た所得のことです。なお、以下のような行為も譲渡に含まれます。

1. 売買競売
2. 代物弁済
3. 交換
4. 現物出資

基本的には、所有権を移転する行為すべてが譲渡に該当すると考えましょう。事業用の商品などの棚卸資産や山林の譲渡による所得は譲渡所得には含まれません。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

取得費とは、対象の資産の取得に要した金額です。取得したものによって算出方法が異なっており、土地の場合は買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額、建物の場合は購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額が取得費です。

取得費が不明な資産や実際に支払った取得費が5％より少ない場合は、売却額の5％相当を取得費として扱えます。たとえば、取得費がわからない土地を2,000万円で売却した場合、売却費2,000万円の5％に該当する100万円が取得費です。

ただし、取得費が不明な場合に5％で計算すると、本来の取得費よりも低い価格になる可能性があります。購入したときに交わした売買契約書をはじめとする書類が残っていないか探しましょう。

譲渡所得の対象となる資産

譲渡所得の対象となる資産は、あらかじめ国税庁で定められており、すべての資産が対象になるとは限りません。譲渡所得の対象となる資産の一覧は、以下のとおりです。

なお、以下の場合も資産の譲渡があったと判断されます。

1. 法人に対して資産を贈与した場合や、限定承認による相続などがあった場合
2. 1億円以上の有価証券等を所有している一定の居住者が国外転出等をする場合（2015年7月1日以後）
3. 地上権や賃借権、地役権を設定して権利金などを受け取った場合
4. 資産が消滅することによって補償金などを受け取った場合

詳細な情報は国税庁のサイトで確認できるため、必要に応じて確認しましょう。

参考：国税庁　No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得にかかる税金のことで、譲渡所得に対して所得税と住民税、2037年12月31日までは復興特別所得税がかかります。給与所得や事業所得と同じく、利益が大きいほど納税額も大きくなります。

具体的な譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。

課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を引いたものですが、以下の場合は、譲渡所得税は課されません。

1. 売却損になってしまった場合
2. 特別控除を利用した場合

不動産売却の譲渡所得税の計算は、以下の手順で行います。

参考：国税庁 個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

所有期間によって異なる不動産の譲渡所得税

不動産の譲渡所得税は、所有期間によって2つの区分が存在します。不動産の所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。

所有期間の区分によるそれぞれの税率は、以下の表のとおりです。

上記の所得税と住民税に加えて、復興特別所得税2.1％が加算されます。所有期間が違うだけで、所得税も住民税も税率も大きく異なるため、売却のタイミングが重要です。

譲渡所得を区分する不動産の所有期間は、譲渡した年の1月1日の時点で、その不動産を何年所有していたかで判断します。たとえば、2020年5月15日に取得した不動産を2025年11月15日に売却した場合、所有期間が満5年でも売却した年の2025年1月1日時点では5年を超えていません。

そのため、この不動産は短期譲渡所得に区分されます。長期譲渡所得に区分されるためには、2026年1月1日以降に不動産を売却しなければなりません。

譲渡所得の特別控除

譲渡所得には特別控除が存在し、特定の要件を満たしたとき譲渡所得に対して適用されます。なお、控除とは一定金額を差し引くことです。控除によって譲渡所得にかかる税金が減額され、手元に残る金額が増えます。

不動産の譲渡所得に適用できる特別控除は、以下の7種類です。

条件さえ満たせば、複数の控除を併用することもできます。ただし、特別控除額の上限は合計5000万円までです。

参考：国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

不動産投資に利用できる譲渡所得特別控除

条件を満たせば不動産投資でも利用ができる可能性がある譲渡所得税の特別控除を解説します。特別控除にはそれぞれ適用条件が設けられており、利用するにあたって押さえておきたい注意点がいくつか存在します。

マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例とは、マイホーム（居住用財産）を売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

賃貸併用住宅など居住用財産にあてはまる物件を売却した場合、居住用部分の譲渡について特例の対象となり、控除を受けることができます。

詳しい適用条件、および申請にあたって必要な書類の情報は、国税庁のサイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）を確認してください。