不動産投資はフルローンで組める？フルローンを利用するポイントや注意点などについて解説

不動産投資でフルローンを組むことは可能？

不動産投資で、自己資金を一切使用せず、フルローンを組むことは可能です。ただし、誰もがフルローンを組めるわけではなく、さまざまな条件があります。

以下では、フルローンの利用を検討できるケースについて解説します。

不動産投資でフルローンを検討できるケース

不動産投資でフルローンを検討できるケースとして、個人の属性が高い場合があげられます。融資において、個人の年収をはじめとする属性は審査の対象となり、総合的に信用力が高いと判断される場合は、フルローンを検討しやすいでしょう。

また、新築物件を対象とするケースもフルローンを検討できます。新築の物件は最新設備やデザインを備えている場合が多く、入居者希望者の需要が期待できます。そのため、中古物件よりも一般的に高く評価されやすく、フルローンで融資を受けられる可能性が高くなります。

上記以外には、「共同担保となる物件を有している」「すでに不動産投資の実績がある」「一定以上の金融資産がある」なども、フルローンの利用を検討しやすいケースといえるでしょう。

そもそもフルローンとは

そもそもフルローンとは、不動産購入の資金をすべて金融機関からの借り入れによって賄うことを指します。通常、不動産を購入する際は、一定の自己資金を頭金として支払い、残りの金額を借り入れるケースが一般的です。

しかし、自己資金をなるべく使いたくない、できるだけ現金を温存したいと考える人もいるでしょう。そんな人にとって、選択肢として検討できるのがフルローンです。

借り入れできる金額は利用する金融機関や融資商品、投資家の属性等によって異なりますが、フルローンを利用することで、自己資金を最小限に抑えながら不動産投資を始めやすくなります。また、手元に資金を残しやすくなるメリットもあります。

ただし、フルローンの利用は、必ずしも誰にとっても良い選択肢となるわけではありません。金融機関の審査は厳しく、利用できるケースが限られますし、返済計画も慎重に検討する必要があります。フルローンの仕組みを理解し、自分に合った判断をすることが重要です。

不動産投資でフルローンを利用するためのポイント

不動産投資を検討する際、自己資金が少ない場合にフルローンは有効な選択肢となり得ますが、利用するにあたっていくつか押さえておきたいポイントが存在します。

以下では、それぞれのポイントの詳細について解説します。

一定以上の金融資産を所有している

不動産投資でフルローンを利用するためのポイントの1つが、一定以上の金融資産を所有していることです。フルローンの審査では、収入の高さや金融資産の有無が評価される傾向があります。

これは、返済能力が担保されていると判断されやすいためです。フルローンを提供している金融機関がもっとも避けたいのは、ローンの貸し倒れです。貸し倒れが発生してしまうと、金融機関は貸し付けた資金の回収が困難になります。

しかし、一定以上の金融資産があれば、収入が途絶えた場合でも金融資産を取り崩すことでローン返済の継続が可能となり、貸し倒れのリスクを低減できます。また、一定以上の金融資産を有していることで、「長期間にわたって資産形成ができる計画性を持っている」と判断され、ローンの審査を通過しやすくなるのもポイントです。

どの程度の金融資産が必要なのかは金融機関によって異なります。金融機関ごとの条件を確認しましょう。

なお、一定以上の金融資産を所有しているからといって、必ずしもフルローンを組めるわけではありません。金融機関は、金融資産以外にもさまざまな条件を総合的に審査し、融資の可否を判断します。

すでに不動産投資で成功している

すでに不動産投資で成功しているか否かも、不動産投資でフルローンを利用するためのポイントの1つです。すでに不動産投資に成功して、安定した収入を得ている実績があると、金融機関から高く評価されやすくなります。

金融機関が重視する項目の1つに過去の実績があります。不動産投資の実績がない人に全額融資を提供するのは、金融機関にとってはリスクと判断されやすくなります。

すでに不動産投資での成功実績がある人は、不動産投資のノウハウを確立しており、失敗するリスクは初心者よりは低いと判断され、フルローンの審査に通過しやすくなります。とくに以前同じ金融機関のローンを利用し、すでにそのローンの返済が完済している場合、返済の実績がある分フルローンの審査を通過できる可能性はさらに高まるでしょう。

ただし、不動産投資に成功した実績があるからといって、必ずしも審査を通過できるわけではありません。逆に、成功実績がない人でも、事業計画がしっかりしていたり、潤沢な金融資産を保有していたりといったほかの項目でプラス要素を積み上げれば、審査を通過できる可能性は十分あります。

融資対象が担保価値の高い物件であること

不動産投資でフルローンを利用するためのポイントとして、融資対象が担保価値の高い物件であることがあげられます。担保価値とは、金融機関が融資を実施する際に担保として提供された不動産を査定し、算出した価格のことです。実際の不動産の売買価格ではないため、混同しないようにしましょう。

担保価値を算出する計算式は、以下のとおりです。

担保掛目とは、不動産評価額に対して金融機関が担保として評価する割合を示す比率のことで、60〜80％程度の範囲で設定されるのが一般的です。もし不動産評価額が1億円、担保掛目が70％であれば、担保評価額は7000万円となります。

担保価値が高ければ、返済不能に陥ったときに金融機関が担保を売却することで、損失の回収が可能となるため、フルローンの審査も通過しやすくなります。

物件の場合、構造や築年数、立地などの条件が良ければ担保価格も高くなります。たとえば、法定耐用年数が長い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などは、審査のとき高く評価してもらいやすいでしょう。また、築年数は新しい方が、立地は駅近であれば評価が高くなりやすい傾向にあります。

なお、担保価格が低い物件でも、リフォームを実施して物件の収益性や競争力を高めることで間接的に担保価値の上昇につながったり、他の金融機関に相談すれば評価額を引き上げられる可能性もあります。

不動産投資でフルローンを利用するメリット

フルローンを利用するためにはさまざまなハードルを超える必要がありますが、それだけの苦労をするメリットがあります。以下では、それぞれのメリットの詳細について解説します。

レバレッジを最大化できる

不動産投資でできるだけ大きな収益を出すには、レバレッジの最大化を目指すのが効果的です。

レバレッジとは、てこの原理のように小さな力で大きな効果をもたらすことを指します。不動産投資においては、少ない自己資金でより大きな資産を運用し、投資効果を上げ、収益性を高めるという意味です。フルローンを利用することで、このレバレッジ効果を最大限に引き出すことができます。

たとえば、5000万円の物件を自己資金500万円（物件充当額400万円、諸経費100万円）で購入した場合のレバレッジ効果は10倍です。しかし、この5000万円の物件をフルローンで購入し、自己資金は諸経費100万円しかかからなかった場合、レバレッジ効果は50倍にまで高まります。

フルローンを利用すると、自己資金を最小限に抑えつつ大規模な物件を運用することが可能です。投資規模が大きくなれば、リターンも比例しても大きくなるため、結果としてより効率の良い不動産投資を目指せます。フルローンによって投資効率を高めれば、投資規模の拡大が容易になるほか、購入できる物件の選択肢が増え、レバレッジ効果の恩恵をさらに得やすくなるでしょう。

手元に資金を残すことができる

手元に資金を残せるのも、フルローンを利用するメリットです。一般的に不動産を購入する際は、頭金として自己資金を支払います。フルローンを利用して物件価格全額を借り入れた場合、自己資金の温存が可能です。

不動産投資において自己資金を残すメリットとして、不動産の運用にかかる諸経費を確保できる点があげられます。不動産を賃貸物件として運用する場合、以下のような費用を用意しなければなりません。

1. 管理委託料（賃貸物件の運用を管理会社に委託する場合）
2. 建物修繕費
3. 仲介手数料
4. 保険料
5. 各種税金

上記の費用に加えて、災害による建物の突発的な修繕など急遽支出が生じるケースもあります。手元に資金を確保しておけば、緊急の支出に対してもスムーズに対応できます。手元に資金がなく新たに借り入れを行う場合、不動産運営が悪化するきっかけになりかねません。

また、次の投資機会に迅速に対応できる点も、フルローンの利用によって自己資金を残すメリットです。不動産投資において、投資の機会が突発的に発生するケースは決して珍しくありません。自己資金に余裕があれば、突発的な投資のチャンスを逃すリスクを抑えることができるでしょう。

自己資金ゼロで不動産投資ができる

フルローンを利用するメリットとして、自己資金ゼロで不動産投資ができる点もあげられます。不動産投資を始めるにあたって、通常は一定以上の自己資金を用意しなければなりません。

一般的に、不動産投資に必要な初期費用は不動産価格の約15％といわれています。たとえば、物件価格が5000万円の場合、初期費用として750万円必要です。

初期費用の額は金融機関からどの程度ローンの借り入れが行えるかによって変動しますが、決して少なくない金額です。もし目安となる初期費用を自己資金で賄えない場合、目標の額までお金を貯めなければなりませんが、お金を貯めるためには、ある程度の時間が必要です。緊急の支出が発生して貯金額が減少すると、さらに時間がかかってしまうでしょう。その間に投資の機会を損失してしまう可能性もあります。

一方、フルローンを利用できれば、良い投資物件が見つかった際に、自己資金を準備する時間や労力を省いて、早期に投資を実現し、機会の損失リスクも減らすことが可能です。

不動産投資でフルローンを利用するリスク

一方で、フルローンの利用には、いくつか考慮しておくべきリスクがあることも認識しなければなりません。以下では、フルローンのリスクの詳細について解説します。

キャッシュフローが出にくくなる

キャッシュフローとは、入ってくるお金と出ていくお金の流れのことです。入ってくるお金は「キャッシュ・イン・フロー」、出ていくお金は「キャッシュ・アウト・フロー」と呼び、この2つからキャッシュフローは成り立ちます。

不動産投資でフルローンを利用した場合、キャッシュフローが出にくくなります。原因は、返済負担が大きくなるためです。

借入金は、利息を含めて時間をかけて返済していかなければなりません。フルローンは物件価格のすべてを借り入れるため、返済の負担は通常のローンより大きくなります。結果、ローンの返済に充てられる家賃収入の割合が増えてしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。

もし家賃の下落や空室の発生などが重なり、キャッシュフローが出なくなってしまうと、経済的な負担が増えるだけでなく、ローンの返済が滞ってしまう恐れがあります。ローンを滞納してしまうと、最悪の場合ブラックリストに載ってしまい、新規の借入ができなくなります。

こういった事態を避けるためにも、フルローンを利用する場合は、事前にキャッシュフローのシミュレーションを行うようにしましょう。

物件の売却が難しい場合がある

フルローンで不動産投資を始めた場合、物件の売却が難航するケースがあることを理解しておきましょう。売却が難航する理由として、オーバーローンの発生確率の上昇があげられます。

オーバーローンとは、ローンの残債が物件価格を超えている状態です。ローンが残っていても、不動産の売却によって得た利益をローンの返済に当てることで、残債を一気になくせます。また、利益の額が大きければ、ローンを完済するだけでなく、さらに次の投資の資金にも充てることが可能です。

しかし、フルローンの場合、返済するローンの額が通常のローンよりも多いため、不動産を売却して得た利益だけではフルローンを完済できない場合があります。フルローンで不動産投資を始めると、ローンの返済期間も長期化しやすくなるため、不動産を売却するタイミングの見極めが困難になります。

不動産の売却が成立しないと、その間もローンの返済は続くため、キャッシュフローに悪影響が出る可能性も否定できません。

そのため、物件の売却が上手くいかないときに備えて、残債を補えるだけの自己資金を用意する、不動産価格の変動に対応できる長期的な資産運用計画を立てるなどの対策をしておくことをおすすめします。

金利上昇の影響を受けやすい

金利上昇の影響を受けやすくなるのも、フルローンを利用するリスクの1つです。金利とは、借りたお金に対して対価として支払う利息の割合のことで、上乗せした金額は利子、または利息とよばれます。

金利にはいくつか種類が存在しますが、不動産投資で利用できるローンでは、主に固定金利と変動金利が採用されています。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

フルローンの場合、固定金利よりも金利が低めに設定してある変動金利を選択するケースが多いでしょう。そのため、金利が上昇して利息が増えると、ローンの返済の負担が増加し、キャッシュフローが悪化しかねません。

フルローンは借り入れる金額が大きい分、キャッシュフローが悪化しやすいため、変動金利ではなく固定金利を選択する、金利上昇リスクに備えた資金計画を立てるなどの対策を立てましょう。

不動産投資でフルローンを利用する際の注意点

フルローンを利用する際は、いくつか注意点が存在します。

諸経費は含まれない

不動産投資をするにあたって、仲介手数料や登録免許税など、さまざまな諸経費がかかります。しかし、フルローンは物件価格に対する融資であり、物件の取得にかかる諸経費は、フルローンの融資対象にはなりません。そのため、諸経費は自己資金から拠出する必要があります。

なお、諸経費は物件価格の3〜10%程度が目安です。もし5000万円の不動産を購入する場合、150〜500万円程度かかります。最低限諸経費を賄えるだけの自己資金は用意しておきましょう。

金融機関の審査が厳しい

フルローンの場合、金融機関の審査は通常のローンよりも厳しくなります。フルローンの審査が厳しくなりやすい理由として、借り入れる金額が通常のローンよりも大きいこと、返済期間が長期間になりやすいことなどがあげられます。

借り入れる金額の大きさ、そして返済期間の長さに比例して、ローンの返済リスクも高くなるため、金融機関は審査を厳格に行います。そのため、希望している金額の融資を受けられない、そもそも審査を通過できないケースも十分に想定されます。

フルローンの審査を通過しやすくする方法として、「年収を上げる」「金融資産を増やす」「担保価値の高い物件を選ぶ」などがあげられます。また、金融機関ごとに審査基準は異なるため、ある金融機関の審査は通過できなかったとしても、別の金融機関では通過できる可能性もあります。複数の金融機関に相談しながら進めることも検討すると良いでしょう。

まとめ

フルローンを利用すると、自己資金がない人でも不動産投資を始めやすくなります。また、レバレッジの最大化ができること、手元に資金を残せることなども、フルローンのメリットです。

ただし、フルローンを利用して借り入れる金額は大きくなり、返済の負担も重くなるうえ、金利の影響を受けやすい、物件の売却タイミングの見極めが難しいなどのデメリットもあります。フルローンの利用を検討している人は、メリットとデメリットの両面を比較・検討したうえで利用すべきか慎重に判断しましょう。

なお、フルローンは審査が厳しく、必ずしも利用できるとは限らない点に注意しましょう。属性を高めたり、金融資産を増やしたりといった工夫でもフルローンで融資を受けられる可能性は高くなりますが、特に近年は、不動産価格の高騰や金利上昇の影響で、フルローンを組むハードルは以前より高まっているといえるでしょう。事前にしっかりと準備をして審査を申し込めるようにすると良いでしょう。