新NISAか、不動産投資か　〜金利のある世界で考える資産形成の組み合わせ〜

新NISAの役割と金利のある世界での活用ポイント

非課税×長期運用で資産形成の土台をつくる

まず、新NISAがどのような仕組みの制度なのかを確認しておきましょう。新NISAは、長期・積立・分散を基本に、運用で得た利益が非課税になる制度です。株式や投資信託による値上がり益や配当金・分配金を、非課税で受け取れる仕組みは、資産形成を続けていくうえで大きなメリットになります。

また、少額から積み立てを始められる点も、新NISAの使いやすさを支えています。毎月など定期的に一定額を積み立てることで、価格変動の影響を平準化しながら投資を継続しやすく、相場の上下に振り回されにくい運用が可能になります。短期の成果を追いかけるというより、時間を味方につけて資産を育てていく制度として捉えることで、いわゆる「ほったらかし」に近い形でも続けやすくなります。

金利局面で活きる身軽さと、制度拡充の動き

新NISAの特徴として押さえておきたいのが、借り入れを前提としない資産形成であることです。自己資金の範囲で運用を行うため、金利水準の変化や返済条件に左右されにくく、資産形成のペースを自分でコントロールしやすいという利点があります。金融環境が変化する局面では、こうした身軽さが、投資を続けるうえでの安心感につながる場面も少なくありません。

そして2026年度税制改正大綱に関連して、金融庁はNISAの利便性向上と対象拡充の方向性を打ち出しています。未成年を含む幅広い世代に向けた制度設計（いわゆる「こどもNISA」を含む）や、つみたて投資枠における対象商品の拡充などが検討されており、今後の制度化で詳細が確定する見込みです。

こうした動きから、新NISAは「より広い層が、より使いやすく」進化していることが分かります。資産を一気に増やす手段というより、長期の資産形成を支える“インフラ”としての性格を強めています。そのため新NISAは、資産形成の土台として活用し、一定の資産規模や投資経験を積んだ段階で次の選択肢を検討していく。こうした進め方が、金利のある世界では現実的と言えるでしょう。

2026年度税制改正大綱におけるNISA拡充策については、金融庁が公表している公式資料（令和８（2026）年度税制改正について）をご覧ください。

参考：金融庁 令和８年度税制改正大綱における金融庁関係の主要項目について

不動産投資は金利のある世界でどう変わるのか

実物資産×賃料収入がもたらす分散効果

不動産投資の特徴は、賃料収入（インカムゲイン）という継続的なキャッシュフローを得ながら、融資を活用できる点にあります。基本的に自己資金だけで運用する金融投資と異なり、信用力を使って投資規模を広げられるため、うまく機能すれば資産形成のスピードを高めることも可能です。家賃収入が定期的に入る仕組みは、価格変動を前提とする金融資産とは異なる収益源として、資産全体の安定性を支えます。

また、不動産は実物資産であるため、インフレ局面でも相対的に価値が維持されやすいとされ、都市部を中心に価格や賃料水準が見直される事例も増えています。現金の実質価値が目減りしやすいインフレ環境では、こうした実物資産を組み入れる意義は小さくありません。

金融資産と値動きの要因が異なる点も、不動産投資の特徴です。市場環境に左右されやすい株式や投資信託に対し、不動産は賃貸需要や立地といった実需に支えられる側面があり、異なる収益源として組み合わせやすい性格を持っています。そのため不動産投資は、資産を大きく増やすためだけでなく、収益の柱を分散し、全体のバランスを整える役割を担います。