土地活用の相談はどこにする？土地活用の種類別相談先とパートナーの選び方

1. 土地活用の相談では、事前に相談先に何を求めるのか整理しておくことが重要
2. 土地活用の相談先は多く、活用法ごとに適切な相手を選ぶことが重要
3. 適切な相談先選びには、過去の実績や提示された経営プラン、営業担当者の対応などの情報が役立つ

• 土地活用の相談先を検討する前に
  • 土地活用の相談先に何を求めるのか整理する
    • 相談したいこと・相談の目的をまとめる
    • 土地活用の目的を明確にする
    • 優先順位を決めておく
    • 有料になる場合を理解しておく
  • 相談する土地の情報をまとめておく
• 土地活用の主な相談先
  • 不動産会社
  • ハウスメーカー
  • 工務店
  • デベロッパー
  • 専門会社
  • 自治体
• 土地活用の種類別相談先
  • アパート・マンション
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • 太陽光発電
  • 高齢者施設
  • 借地・売却
• 効率的に相談先を絞り込むなら「一括比較サイト」も有効
• 税金や融資などお金に関する相談先
  • 税理士
  • ファイナンシャルプランナー
  • 金融機関
• 土地活用に関する法的な内容の相談先
  • 弁護士
  • 司法書士
• 土地活用の相談先を選ぶポイント
  • 土地活用の実績や成功事例
  • 提示されたプラン
  • 専門知識
  • 営業担当者の対応
  • 口コミ・評判
• 相談から土地活用までの流れ
  • 土地の需要・価値の確認
  • 法的・物理的な制限がないかの確認
  • 土地活用および経営のプラン構築
  • 各種契約
  • 工事の実施
• 土地活用について相談する際のポイント
  • 事前知識を身につけたうえで相談する
  • 連絡手段はあらかじめ決めておく
• まとめ

コインランドリー

コインランドリーは基本的に人件費がかからず、景気に関係なく一定のニーズが期待できます。また、土地の広さがさほど必要ない活用方法のひとつです。駐車場やトランクルーム同様、フランチャイズ展開している専門業者が多いです。

コインランドリーは建物の建設や内装工事、なにより大型の洗濯機や乾燥機、両替機といった設備への初期投資が大きいため、個人で進めるには大きな手間とリスクがかかります。専門業者の契約から経営開始までの一貫したノウハウを利用できれば、初期投資や販促にかかるコストも個人で始めるより負担は抑えられるでしょう。

ただ専門業者との契約には多くの形式があり、得られる収益に違いがあることには注意が必要です。

1. 賃貸経営：賃貸マンションビルのテナントスペースや土地・建物を賃貸する
2. 委託経営：土地所有者が初期費用を負担して、運営のみを専門業者に委託する
3. フランチャイズ経営：専門業者のフランチャイズに加盟して運営する

もちろん準備から運営まですべてを土地所有者が担うこともできます。どの経営スタイルにするかは、実際の運営業務の負担や収支などから、総合的な判断が必要です。

太陽光発電

太陽光発電に活用したいときの相談先は、不動産業者または太陽光発電事業に関する専門業者がおすすめです。直接専門業者に相談することもできますが、業者の数は多く、信頼できる業者かどうかはなかなか判断できません。

不安な場合は、まず不動産業者に相談して、優良な専門業者を紹介してもらうという方法もあります。ただし、紹介料が発生する可能性がある点には注意が必要です。

高齢者施設

高齢者施設に活用するのであれば、ハウスメーカーやデベロッパー、工務店など建物の建設までをサポートできる業者に相談する必要があります。

ただ介護施設は通常建物に適用される法律のほかにも、さまざまな基準を満たしていなければなりません。たとえばグループホームは個室の床面積7.43平方メートル以上が必要で、介護付き有料老人ホームではトイレや食堂のほか、汚物処理室や宿直室、健康・生きがい施設などの施設が必要とされています。

このように高齢者施設は、施設の種類によって満たさなくてはならない要件に違いがあるため、こうした法律や基準に詳しい、実績のある業者が安心でしょう。

借地・売却

特定の方法に絞らないで活用したいなら借地として賃貸する、また土地を所有することで課せられる税金や管理費用の負担をなくしたいなら売却するという方法もあります。どちらも相談先には不動産業者がぴったりです。

借地であれば契約が成立すれば賃料を得られます。ただ借り手が土地の上に建物を建てると30年以上契約に縛られ、自由に使えなくなる可能性があるため注意が必要です。

売却すれば所有者に課せられる負担はなくなりますが、一方で今後収益を得る原資も失われます。さらに、売却して得た利益には譲渡所得税が課せられることにも注意が必要です。得られる利益の利用を検討する場合、それら税金の支払いがあることを認識しておく必要があるでしょう。

効率的に相談先を絞り込むなら「一括比較サイト」も有効

土地活用の相談先は多岐にわたるため、効率的に自分に合ったパートナーを見つける手段として、「土地活用の一括比較サイト」の活用もおすすめです。

一度の情報入力で、複数の大手ハウスメーカーや専門業者から「土地活用プラン」や「収支シミュレーション」を無料で手に入れることができます。複数社のプランを比較することで、収益の目安や建築費の妥当性などが自然と見えてきます。

ただし、一括比較サイトで問い合わせをした場合、詳細ヒアリングや現地調査のために複数の会社から電話連絡があることが一般的です。また、他社よりも魅力的に見えるように、場合によっては、現実的ではないシミュレーションやプランを提案してくる会社もあるため、冷静な見極めが必要です。

まずはこうしたサイトを利用して、相場観などを把握したうえで、個別問い合わせを行ってみるのも良いでしょう。

税金や融資などお金に関する相談先

土地活用には、初期投資するための資金調達や、活用によって得た収入にかかる税金など、お金にまつわるさまざまな手続きが必要になります。正しく手続きを行い、より安定した経営を行うためにも、以下のような相談先からサポートを受けるとよいでしょう。

1. 税理士
2. ファイナンシャルプランナー
3. 金融機関[

ここでは、土地活用に関する税金や融資といった、お金にまつわる相談先について、それぞれの強みや注意点を解説します。

税理士

土地にはさまざまな税金が課せられます。また活用によって収入を得れば、確定申告も必要です。これらの会計手続きや税金に関する専門家が税理士です。

土地には活用によって生じる所得税だけでなく、所有しているだけで固定資産税がかかり、また相続すれば相続税が課せられます。

税制度は毎年のように変更があり、そうした変更への対応や税金に関する不安、税金対策の相談先は税理士がおすすめです。

ファイナンシャルプランナー

土地活用では初期費用や将来見込める利益などをより現実的に把握し、計画を立てることが大切です。ファイナンシャルプランナーであれば、中立の立場でより効率的な経営や運営のアドバイスが期待できます。

ただファイナンシャルプランナーでも、特定の金融機関や企業に所属していたり委託されていたりする場合もあり、中立的なアドバイスかどうかは相談者自身での判断が求められます。

金融機関

土地活用では全部または一部の必要な資金を融資でまかなうことが一般的です。

金融機関によっては土地に関する活用や相続にまつわる相談受付の部署を専門で設けている場合があり、信託銀行では土地活用そのものを委託し、配当を受けるサービスがある場合もあります。

また金融機関に相談すると、活用に役立つ優良な業者を紹介してもらえることもあるようです。最終的に紹介された業者を利用するかどうかは相談者次第ですが、土地活用に役立つ情報がもらえる可能性も高いでしょう。

土地活用に関する法的な内容の相談先

土地活用をするにあたって、法的な課題をクリアしなければならないケースもあります。その場合は、法律の専門家に相談するのがおすすめです。土地活用に関する法的な内容の相談先としては、下記の2つが代表的です。

1. 弁護士
2. 司法書士

以下では、それぞれの相談先の強みや注意点などについて解説します。

弁護士

弁護士は法律の専門家であり、幅広いトラブルに対応してくれる存在です。借地人がいる場合や、相続で揉めている場合は検討すべき相談先といえるでしょう。

なお、土地関連の分野は法律分野のなかでも専門性が高いため、弁護士を探す際は、不動産に強いか、土地活用分野の実績は豊富かなどを重視しましょう。また、相談する際は自分に不利な情報も包み隠さず話しましょう。正直に話すことで、より的確な助言が得られます。

司法書士

司法書士とは、登記業務や供託業務などを独占業務とする、法律系の国家資格です。土地の名義変更が必要な場合や、権利関係を登記簿上で整理したい場合に依頼します。弁護士と異なり、日常的に登記を行っているため、登記に必要な書類の作成から最終的な登記手続きまでスムーズに進められる点が強みです。

なお、紛争性があるケースをはじめ、司法書士では対応できないトラブルも少なくありません。相談する前に、司法書士が対応できるトラブルか、それともほかの専門家に依頼しなければならないトラブルなのか、しっかり確認しておきましょう。

土地活用の相談先を選ぶポイント

土地活用に関する相談先は内容によっていくつもあり、それぞれ適した相手を選ぶ必要があります。

初めての土地活用であれば適しているかどうかの判断が難しい場合もあるでしょう。そのときは相談先の実績や対応してくれるスタッフの対応の様子といったポイントごとにチェックすると、判断しやすくなるかもしれません。

ここでは土地活用の相談先を選ぶ際にチェックしておきたいポイントを紹介します。

土地活用の実績や成功事例

まずチェックしたいのは実績や成功事例です。

自身が行いたい土地活用方法についての事例はもちろん、特に自分の土地と似た広さや立地などの実績があれば、その後の状況も含めて参考になる事例として紹介してもらいましょう。まったく同じ状況ではないかもしれませんが、似た状況への対処法を知っていれば、事前の対策も可能です。より安心できる経営の実現のためにぜひ押さえておきたいポイントといえます。

提示されたプラン

相談先がどの程度こちらの意向を尊重し、現実的なプランを提示してくるかも重要です。もちろん提示されたプランはあくまでもシミュレーションであり、現実の経営がその通りに進むとは限りません。

経営のプランには、たとえばアパートであれば空室の発生や家賃相場の下落、修繕の備えなどネガティブな要素も考慮する必要があります。プランにこれらの要素がきちんと盛り込まれているか、各要素の数値や程度が現実に即しているかどうかが重要です。

ただ自身で判断できないこともあるでしょう。そのような場合は中立な立場でチェックできるファイナンシャルプランナーや税理士に相談し、別の角度からチェックしてもらうのも有効です。

専門知識

土地活用の相談先はいくつもありますが、それぞれ得意な分野や持っている専門知識には違いがあります。もし特定の活用法について相談したい場合は、その方法に関する豊富な専門知識や経験を持っているかどうかが重要です。

特定の活用法の専門知識を持っているかどうかは、複数の相手に相談することで判断しやすくなります。業者のなかには契約してもらいたいあまり現実味のないプランを提案することもあるため、その妥当性を判断するためにも複数社への相談は重要です。

複数の相手に相談すれば、工期や見積り金額の相場、必要な工程への理解も深められます。

営業担当者の対応

土地活用は通常、短くても数年以上、長ければ数十年単位で続けられる事業です。この先長期にわたる事業を行うにあたって、きちんと対応してくれる信頼できる営業担当者を選ぶことが重要です。

土地活用の相談先は、長期にわたって信頼しあえる関係であることが重要です。営業担当者は相談先企業の「代表」ととらえ、企業と自身との相性もチェックする必要があります。

口コミ・評判

インターネットの普及した現在、SNSやブログなどを使うとさまざまな企業や店舗の口コミ・評判がチェックできます。実績があり、営業担当者の対応がよく、魅力的なプランを提示してもらっても、実際の利用者の評判がよいとは限りません。

たとえば過去のトラブルの情報、また、経営後の収支の推移がわかる書き込みなどは参考になるでしょう。もちろん、それらの情報はすべて正しいとは限らないことや、収支状況が必ずしも誰にでも当てはまる状況ではない場合もあることなど、インターネットの口コミは精査が必要である点は念頭においておく必要があるでしょう。

土地活用における相談先選びは、大切な土地の使い道を決めることにつながる重要な場面です。口コミ・評判も事前の情報収集の一環としてしっかり活用しましょう。

相談から土地活用までの流れ

土地の相談から活用までの基本的な流れは、次のとおりです。

以下では、それぞれの工程の詳細情報について解説します。

土地の需要・価値の確認

土地活用の成功は、その地域にどれだけのニーズがあるかに大きく左右されます。どれだけ広い土地であっても、需要がなければ安定した収益は見込めません。

そのため、土地を活用するにあたって、その土地に需要があるのか、そしてどの程度価値があるのか必ず確認しておくことが重要です。特に、賃貸や駐車場の経営を行う場合は、専門家の意見を参考にしながら、客観的なデータをもとにニーズを把握することを心掛けましょう。

なお、調査をする際はデータが最新かどうかを確認しましょう。また、複数の情報源を比較することも大切です。さまざまなデータをもとに分析を進めれば、より現実的なニーズを把握できます。

法的・物理的な制限がないかの確認

土地活用における代表的な法的・物理的な制限は、以下のとおりです。

1. 用途地域
2. 建ぺい率
3. 容積率
4. 前面道路の幅員
5. 高さ制限

これらの制限を把握しないまま土地の活用を始めてしまうと、自治体から違反建築物として撤去や改修などの命令が出される可能性があります。違法建築物は市場価値が著しく低くなり、活用や売却が困難になるおそれもあるため注意が必要です。

そのため、事前に調査を行い、所有している土地に建てられる建物の規模や種類を確認することが重要です。なお、法的・物理的な制限を把握する方法としては、登記簿謄本を確認するほか、各自治体の都市計画課・建築指導課などに問い合わせる方法があります。

土地活用および経営のプラン構築

土地活用や経営に関するプランの構築は、リスクを抑えつつ安定した収益の確保や節税効果を目指すうえで欠かせません。しっかり練られたプランがあれば、経営に問題が発生した場合でも、冷静に対処しやすくなります。

プラン構築の基本的な流れは以下のとおりです。

プランの提案を受ける際は、複数の業者に依頼して、相見積りを行うのがおすすめです。相見積りによって、建築費や初期費用、想定される収益などについて把握できるほか、提案内容や対応などから信頼できる業者を見つけることが可能です。

各種契約

土地活用や経営のプランがまとまったら、工事請負契約や事業用定期借地権設定契約、管理委託契約など、各種契約の締結を進めます。借地契約をはじめ、土地活用の契約は長期間に及ぶケースが多いのが特徴です。

後々のトラブルを防ぐためにも、記載すべき内容を網羅した書面で契約を交わすことが重要です。特に土地の返却条件や中途解約のルールなどは争いにつながりやすいため、できるだけ具体的に定めておきましょう。また、契約内容に付随する細かなやり取りについても書面化し、記録するのもおすすめです。

工事の実施

契約締結後は、いよいよ工事の実施に入ります。工事を始めるにあたって、必ず近隣住民への挨拶を行いましょう。事前に適切な挨拶を行うことで、近所の理解や協力を得やすくなり、スムーズに工事を進められます。

工事完了後は役所の完了検査を経て、完成した建物が引き渡されます。建物の引き渡しの際は、図面通りに仕上がっているか、壁紙に汚れや傷はないか、ドアや収納扉の建付けに問題はないか、しっかり確認しましょう。

もし不具合があれば、写真や動画で証拠を残しておきましょう。そのうえで、発生した日時や場所、状態まで記録し、速やかに業者に連絡することが大切です。

引き渡し以降は、プランに従って経営を開始し、収益化を目指します。

土地活用について相談する際のポイント

土地活用を成功させるためには、相談のポイントを押さえておくことが重要です。ただ相談するだけでは有意義な結果につながらないこともあります。以下では、土地活用の相談をする際に押さえるべきポイントについて解説します。

事前知識を身につけたうえで相談する

土地活用の相談をする際は、最低限の不動産の用語や相場観を事前に身につけておくことが大切です。

土地活用に必要な知識がないまま相談すると、自分に合わない提案をそのまま受け入れてしまい、当初の想定を大きく上回る初期費用が発生するなど、さまざまなリスクが生じるおそれがあります。あらかじめ知識を身につけておけば、業者の説明を正しく理解でき、自分に合った提案を見極めることが可能です。

なお、事前知識の習得方法としては、体系的に知識を習得できる書籍や専門サイトの活用がおすすめです。また、より実践的な学びを深めたい場合は、セミナーや勉強会に参加するのもよいでしょう。

連絡手段はあらかじめ決めておく

相談するにあたって、希望の連絡手段と時間帯を事前に伝えておきましょう。あらかじめ希望を共有しておくことで、無理のないやり取りができ、結果的に情報の伝達もスムーズになります。

連絡手段別のメリット・デメリットは以下のとおりです。

まとめ

所有している大切な土地を安心して活用するには、いくつもある活用法のなかから適切な方法を選ぶことが大切です。そのためには土地周辺の現状や、活用法のメリット・デメリット、起こり得るリスクや対処法といったさまざまな情報を把握する必要があります。 ただ、土地活用の方法は多く、それぞれの特徴も大きく異なります。そのため方法ごとの適切な相談先選びが重要です。たとえばアパート・マンションへの活用ならハウスメーカーや不動産会社、駐車場やコインランドリーへの活用であれば専門業者へ相談するとよいでしょう。

相談先に求められるのは、過去の実績や経験に基づく適切なアドバイスとサポートといえます。信頼できるかどうかは提示されたプランや営業担当者の対応も含め、複数の相談先同士を比較し、慎重に検討する必要があるでしょう。