賃貸管理手数料は家賃の5％が相場！管理会社の選び方と安さだけで選ぶリスクを解説

賃貸管理手数料の相場

賃貸管理業務を委託するためにオーナーが賃貸管理会社へ支払う費用が賃貸管理手数料です。 アパートやマンションを賃貸経営するには、入居者対応や建物の清掃・点検などの賃貸管理業務が欠かせません。しかし、賃貸オーナーが自身ですべての賃貸管理業務を行うのは時間と手間がかかります。そのため、オーナーの負担を減らし、賃貸管理の専門家として効率的に管理業務を代行するのが賃貸管理会社です。 賃貸管理手数料は、管理会社が請け負う業務範囲によって相場が変わります。賃貸管理手数料の目安を業務範囲別に詳しくみていきましょう。

賃貸管理手数料の相場は家賃の5％

賃貸管理手数料は、家賃収入の5％が目安といわれています。賃貸管理を代行してもらうための委託料である賃貸管理手数料は、家賃収入に一定の比率を掛け合わせた料金設定であることが一般的です。この場合の家賃収入は、管理費・共益費なども含めた収入を指します。 したがって、賃貸経営による家賃収入が増えるほど支払う管理手数料も増加していきます。賃貸管理手数料のパーセンテージが低いほど、コストカットが図れるといえるでしょう。

業務範囲によって違う賃貸管理手数料

賃貸管理手数料の相場は5%程度ですが、実際には3％〜10％ほどの幅があります。料金に差があるのは、賃貸管理会社によって請け負う業務範囲に違いがあるためです。 たとえば、業務の範囲が家賃の集金代行のみなのか、家賃滞納時の保証や建物の清掃・管理まで委託できるのかで賃貸管理手数料が変わってきます。業務範囲の違いによる賃貸管理手数料の相場をチェックしておきましょう。

一般的な管理業務の手数料

一般的な賃貸管理業務を請け負う場合、前述のとおり賃貸管理手数料は家賃収入の5％ほどです。一般的な管理業務とは以下のような業務を指すことが多いです。

1. 入居者からの家賃の集金や滞納者への督促
2. 入居者からの故障報告やクレーム、問い合わせへの対応
3. 入居者募集のための営業活動および各種契約書類作成

管理手数料の金額が同等であっても、業務範囲やサービス内容は各管理会社によって異なります。

賃貸管理手数料に含まれる業務

管理会社に管理業務を委託すると、以下の業務を代行してもらえます。

1. 入居者の募集
2. 賃貸借契約の手続き
3. 家賃の集金・督促
4. 入居者からのクレーム・問い合わせ対応
5. 退去の手続き

賃貸管理業務は多岐にわたり、専門的な知識や労力を要する業務も多いです。賃貸管理のプロである管理会社に任せることで、賃貸オーナーの負担を減らせるだけでなく入居者に対しても質の良いサービスを提供できる可能性が高まります。 ここからは、賃貸管理手数料に含まれる業務の内容を詳しく説明していきます。

入居者の募集

安定した賃貸収入を得るには入居者の募集が欠かせません。空室が増え、空室期間が長引くほど収益は減少するため、早く入居者を見つけるための広告宣伝や営業活動が必要不可欠です。 賃貸管理を賃貸管理会社に委託すると、入居者募集活動や効果的な営業活動のための近隣エリアの市場調査などを代行してもらえます。 入居者募集は賃貸経営の収益を左右する重要な業務です。営業活動に力を入れているかどうかは、近隣仲介会社との関係性や、ホームページ・ポータルサイトへの広告出稿などが魅力的であるかをチェックするのも1つの方法です。

賃貸借契約の手続き

新たな入居者との賃貸借契約手続きは賃貸管理会社が請け負う業務です。専門知識がないとハードルが高く感じる賃貸借契約の手続きですが、管理会社に委託すると専門家に任せられるため初心者の方でも安心できるでしょう。 賃貸借契約書の作成や締結だけでなく、更新手続きや内見対応も管理会社が行います。契約前の入居審査も管理会社が請け負う業務の1つです。近年では法改正なども頻繁に行われているため、タイムリーに対応できる賃貸管理会社に委託する必要があるでしょう。

家賃の集金・督促

賃貸管理会社には入居者からの賃料回収全般を委託できます。具体的な業務内容は、家賃の集金や入金確認、滞納への対応を行い、手数料を差し引いた金額をオーナーのもとへと振り込むものです。 家賃の滞納を防止するには、入金状況の細かいチェックと適切な督促が大切です。ノウハウをもつ管理会社に回収業務を代行してもらうことで、滞納にかかわるトラブルを回避しやすくなるでしょう。

入居者からのクレーム・問い合わせ対応

入居者からのクレームや問い合わせへの対応は、管理会社に任せるメリットが大きい業務の1つです。クレームや問い合わせは設備の不具合を報告するものや近隣住民に対する苦情などの内容が多く、問い合わせ内容の例として以下のようなものがあります。

1. お湯が出ない
2. 天井から水漏れする
3. 隣の部屋からの物音がうるさい
4. ゴミ出しのルールが守られていない

報告を受けた時点で即座に対処しなければ、大きなクレームや重大事故へと発展し、結果として入居者の退去につながりかねません。オーナー自身ですべてを対応するのは難しい部分であるため、管理会社に委託したほうが入居者の満足度向上にもつながるでしょう。

退去の手続き

入居者の退去時にかかわる手続きも管理会社が行います。退去手続きには、退去する際の立ち合いや書類の作成だけでなく原状回復の手続き全般も含まれます。 退去後の部屋を原状回復させるには、入居者から預かる敷金の返還額や追加の支払い額を、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを説明し精算しなければなりません。壁紙やフローリングの修繕、室内クリーニングなど、修繕が必要な場所を選定して業者を手配し早急に次の入居者を募集できる状態にする業務も必要です。

賃貸管理手数料のほかに発生する費用

賃貸管理を賃貸管理会社に委託するとさまざまな管理業務を代行してもらえますが、賃貸管理にかかる費用すべてを賃貸管理手数料だけで賄えるわけではありません。 賃貸管理業務で発生する費用のなかには、賃貸管理手数料には含まれないものも多いため注意が必要です。管理手数料とは別に請求される費用として、「設備・建物の管理」と「契約事務手数料」、「設備の修繕・交換」にかかる費用をご紹介します。

設備・建物の管理

適切な賃貸経営には、入居者に対する管理だけでなく建物に対する管理も欠かせません。賃貸管理会社への賃貸管理手数料には、建物の外壁や屋根、駐車場、共用部分などの定期的な点検と修繕、清掃作業は基本的に含まれません。 また、設備を適切に維持・管理するには法定点検や任意点検を行わなければなりません。法定点検は各種法律により賃貸オーナーに義務付けられており、法定点検が必要な設備には次のようなものがあります。

1. 消防用設備
2. 専用水道（受水槽）
3. エレベーター

また、自動ドアや防犯カメラ、機械式駐車場などは、設備の安全性を維持するために定期的な任意点検を行う必要があります。

契約事務手数料

新しい入居者と賃貸借契約を締結した場合、契約をサポートしてくれた賃貸管理会社に契約事務手数料を支払う必要があります。契約事務手数料は賃貸管理手数料とは別に請求されるのが一般的です。 契約事務手数料は、物件の賃貸借契約を成立させたことへの成功報酬の意味合いがあります。契約事務手数料の金額は、家賃の0.5カ月分から上限額の1カ月分が目安です。入居者の短期間での退去が増えると新たな入居者への入れ替わりも増え、その分契約事務手数料の負担は増加します。

設備の修繕・交換

設備の修繕や交換にかかる費用も、賃貸管理手数料には含まれません。たとえば、退去時の原状回復にかかる費用は発生頻度や金額が物件によって異なるため、管理手数料とは別に請求されるのが一般的です。

原状回復費用は、部屋の広さや居住年数などによって大きく変わってきます。ハウスクリーニングや壁紙・床材の張替えなどにくわえ、キッチン・トイレなどの修繕交換費用が発生する場合もあります。

また、退去時にかかわらず、エアコンや給湯器などの室内設備に修繕が必要な場合はその都度費用を支払わなければなりません。共用部分の設備や建物自体も同様に、修繕や交換費用は別途請求となります。

安さだけで賃貸管理会社を選ぶリスク

近年増加している格安な手数料を売りにする管理会社ですが、契約するにはリスクも存在します。

賃貸管理手数料の安さは、管理会社を選択するときの重要な判断材料になります。一方で、手数料を安く抑えることばかりに注目していると、賃貸経営の目的が「収益の最大化」であることを忘れてしまいがちです。格安な手数料には理由があり、その理由が収益の最大化を阻害してしまう恐れがあることを理解しておきましょう。

最終的な収益向上につながらなくなる可能性がある

賃貸管理手数料の安さだけで管理会社を選んでしまうと、賃貸経営の収益に悪影響を与える可能性があります。

賃貸管理会社に管理業務を委託すると、通常であればノウハウをもった管理会社による適切な管理が提供され入居者の満足度は高まるはずです。しかし、格安の管理会社はコストカットの結果サービスの質が低下している恐れがあり、委託することで入居者に不満を与えてしまいかねません。

また、賃貸管理手数料が安い代わりに別の部分で費用がかさむ恐れがあり、「トータルでみると結果的に高くついてしまった」という事態にも陥りがちです。

「手数料の安さ」が収益ダウンにつながるリスクをはらんでいる3つの理由を解説していきます。

業務の質が低いと入居率低下につながる

賃貸管理手数料が安い賃貸管理会社は、質の低い管理サービスを提供している懸念があります。オーナーが支払う手数料が少なくて済むのは、その管理会社がどこかの部分をコストカットしているためと考えられます。そのコストカットが、提供するサービスの質にまで悪影響を与えている可能性もあり得るでしょう。

そうなると、スタッフの人員不足により入居者への迅速な対応ができないなど、サービス内容に問題が生じる恐れがあります。その結果、入居者の住み心地が損なわれ短期解約へとつながり、収益ダウンを招いてしまうでしょう。

管理業務の質は入居者満足と直結する重要な要素です。手数料の安さがサービスの質を低下させていないか、しっかりと見極める必要があるでしょう。

別の名目で費用を請求される可能性がある

賃貸管理手数料が格安なプランの場合、別途請求される費用が高額になる恐れがあります。手数料が安い分、対象となる管理業務がごく一部に限定されているプランも多いです。

入居者への緊急対応費など、オプションで支払いが必要な業務が多数出てくるかもしれません。また、原状回復費用が相場よりも高額な金額設定をしているケースもあります。別途の支払いを重ねた結果、「賃貸管理手数料は安かったけど、賃貸管理にかかったトータルの費用は高くついた」という事態になりかねません。

賃貸管理手数料の金額だけでなく、対象となる業務の範囲や別途請求される料金を正確にチェックしておきましょう。賃貸管理トータルでかかる費用を把握しておくことが大切です。

解約手数料がかかる場合がある

安さが売りの賃貸管理会社のなかには、契約期間中の解約に対して高額な解約手数料を請求する会社も存在します。

賃貸管理の委託契約は1～2年の契約期間が定められているのが一般的です。その契約期間内で中途解約する際に、管理会社によっては解約手数料を設定している場合があります。高額なものであれば「半年分の賃料を違約金として支払う」と定めている場合もあるのです。

中途解約を行う理由としては、管理会社の変更だけでなく、物件を売却するケースも考えられます。契約時には中途解約するつもりがなくても、解約せざるを得ない状況に陥る可能性もあります。

そのため、契約前には管理代行契約書に記載された解約条項を読み込み、解約手数料の有無や金額をしっかりと把握しておきましょう。

賃貸管理を委託するメリット

賃貸管理を賃貸管理会社に委託するメリットとして、煩雑な管理業務を代行してもらうことでオーナーの負担が軽減できる点があげられます。また、賃貸管理のノウハウをもつ管理会社に賃貸経営にかかわる相談もできるため、賃貸オーナーとしてのスキルを効率的に高められるでしょう。

入居者にとっても、管理会社による充実した管理体制のおかげで、快適な住み心地が得られるメリットがあります。

賃貸管理を委託するメリットを3点解説していきます。

管理業務の負担を軽減できる

賃貸オーナーが実感できるメリットとしては、管理業務の負担が大きく軽減できる点があります。先ほど解説したように、賃貸管理業務には幅広い業務が発生します。すべての賃貸管理業務を自ら行うのは、オーナーにとって時間的にも体力的にも大きな負担です。管理業務を代行してもらうことで、オーナーのリソースをより有効活用できるでしょう。 また、賃貸管理業務を委託すると、専門的な知識を要する業務も経験豊富な管理会社に代行してもらえます。不動産投資の初心者にとっては、安心して賃貸経営をスタートさせられる点でメリットは大きいでしょう。とくに、副業で不動産投資を行う方は時間に余裕がないため、賃貸管理の委託は必須といえます。

ノウハウを蓄積できる

賃貸管理会社と賃貸管理の契約を結ぶことで、管理会社のノウハウを享受できます。豊富な経験や知識を蓄積している管理会社は、賃貸管理の専門家です。賃貸管理を委託すると、空室対策やクレーム対応、法律や経営に関する知識など、相談や打ち合わせをとおしてプロの知見を吸収できる機会がもてます。 さらに、賃貸管理会社からノウハウを学び、賃貸オーナーとしてスキルアップしていけば、自主管理の道も見えてきます。管理会社に委託をしない自主管理は、賃貸管理にかかるコストを最小にし、収益性を最大化できる手法です。 ただし、自主管理を成功させるにはさまざまな知識や経験、労力が必要です。まずは賃貸管理会社への委託をとおしてノウハウを習得していくことが、自主管理を目指す近道ともなるでしょう。

入居者満足につながる

賃貸管理会社による適切な賃貸管理は入居者の満足度を高めます。賃貸管理を事業として営む賃貸管理会社では、効率的な賃貸管理や入居者に対するサポート体制を整えています。

そのため、オーナーによる自主管理よりもプロとしての行き届いたサービスを提供する管理会社による管理のほうが入居者の満足度は高くなるでしょう。とくに、問い合わせへの対応や建物や設備の修繕などの面で、スピーディーで安心感のあるサポートが期待できます。

また、入居者募集においても、管理会社が行うマーケティング施策が入居者の満足度を高める効果をもたらします。物件に合ったターゲットに向けて魅力的な広告や営業活動を打ちだすことで、入居者からの物件に対する評価が上がり、長期入居へとつながる可能性が高まるでしょう。

賃貸管理を委託するデメリット

賃貸管理を委託するデメリットとしては、委託するための費用がかかる点があげられます。賃貸管理をオーナー自らが行う自主管理の場合には賃貸管理手数料を管理会社に支払う必要がないため、コスト面だけでみると「もったいない」と感じてしまうかもしれません。 賃貸管理を管理会社に任せる費用面でのデメリットや、それに対する考え方を詳しくみていきましょう。

費用がかかる

賃貸管理を委託すると、賃貸管理手数料のコストが発生します。自主管理と比較すると、当然ながら手数料の分だけコストがかさむことになります。しかし、自主管理した場合には、家賃の回収や督促、建物の清掃、クレーム対応などをすべて自分で行わなければなりません。費やす労力や時間、そして提供できるサービスの質を考慮すると、手数料を支払う対価は十分にあるとも考えられるでしょう。

また、費用に見合ったサービスを提供してもらえる管理会社を選択できれば、コスト面でのデメリットは受け入れやすくなるはずです。自分が求める管理会社を見極めるためにしっかりと比較検討を行うことで、費用に対する納得感は高まるでしょう。

賃貸管理会社の選び方のポイント

自分のニーズに合った賃貸管理会社を選ぶには、以下のポイントに着目しましょう。

1. 入居率と客付け力
2. 管理内容と費用のバランス
3. 物件と営業所のエリア
4. 管理戸数や営業年数などの管理実績
5. 担当者の対応力

安定した賃貸経営をするには、質の高いサービスを適切な価格で提供する管理会社に賃貸管理を任せることが大切です。管理会社の実績や価格、信頼性などを見極めるための5つのチェックポイントをご紹介します。

入居率と客付け力

管理会社が公開している「入居率」は、管理会社を選ぶときにまず優先してチェックしたい項目です。賃貸経営で安定的に収益を得るには、入居率を高めることが最重要事項です。自分が所有する物件のタイプやエリアの取り扱いが豊富かを確認したうえで、入居率が安定して高い管理会社を選んでいきましょう。

入居率は高ければ高いほどよいですが、必要以上にこだわることはありません。単純な数値よりも、自分が所有する物件のタイプやエリアと同様の物件を多く取り扱う管理会社かどうかに着目しましょう。所有する物件のタイプやエリアを得意とする管理会社であれば、自分の物件でも同様に高い入居率を出せると期待がもてます。

また、空室が出たときに、次の入居者をいかに早く見つけられるかが「客付け力」です。空室の期間が短ければ短いほど客付け力が高いことになり、入居率の高さに反映されます。管理会社のホームページやポータルサイトが、入居者にとって魅力的に見えているのかをチェックしてみるのもよいでしょう。

管理内容と費用とのバランス

管理会社を選定するには、賃貸管理手数料の価格だけで比較するのではなく、対象となる業務範囲やそのほかにかかる費用のトータルで見比べることが大切です。

業務内容に建物の管理や入居者対応は含まれるのか、契約事務手数料や原状回復工事費用はどれくらいなのかなど、複数の管理会社を細かいところまで条件を揃えて比較する必要があります。中古物件であれば、運営実績から入居・退去の頻度を確認すると、仲介手数料や原状回復工事費用がシミュレーションしやすくなります。

賃貸管理手数料に含まれている業務内容が費用とバランスが取れたものであるか、複数の会社で比較検討しましょう。

物件と営業所のエリア

自分が所有する物件のエリアに強い管理会社を選びましょう。地域の情報に精通している管理会社であれば、物件のターゲット層や周辺環境、市場を的確に捉えられ、効果的な戦略を提案してくれるでしょう。

また、自分が所有する物件エリアに多数の管理物件をもつ会社であれば、修繕費用やサービスなどの面で「規模のメリット」が享受できるかもしれません。同じエリア内に多数物件があると、原状回復工事などをまとめて発注できるでしょう。管理会社によってはコストダウンを成功させている可能性もあります。

管理戸数や営業年数などの管理実績

賃貸管理会社の管理戸数や営業年数は、管理会社を選ぶときの判断材料の1つです。管理戸数の多さは、それだけ多くのオーナーに利用されている証であり、経験や実績の豊富さでもあります。

同じように、長い営業年数は信頼の高さの表れです。蓄積されたノウハウや熟練のスタッフによる質の高いサービスに期待が高まります。管理会社のホームページから、管理戸数や営業年数などの具体的な管理実績をチェックしておきましょう。

担当者の対応力

賃貸管理会社を選ぶときには、担当者の対応力にも注目しましょう。長きにわたる賃貸経営のパートナーとして信頼できる人物であるか、コミュニケーションをとおして見極める必要があります。

とくに、問い合わせに対するレスポンスの早さは重視したいポイントです。入居者に対してもスピーディーに対応してくれる管理会社でなければ、入居者の満足度が低下してしまいます。担当者だけでなく、会社全体として入居者対応のサポート体制が整っているかも確認しておきましょう。