東京23区の賃貸物件の賃料相場ランキング【2025年最新版】

東京23区の賃料は上昇傾向にある

東京23区では、賃料の上昇傾向が顕著です。不動産・住宅情報サイトを運営している株式会社LIFULLが発表した「【2025年3月 賃貸 首都圏版】LIFULL HOME'Sマーケットレポート」によると、ファミリー向け賃貸物件の掲載物件平均賃料はおよそ23万円と、前年比で8.9%アップしています。

単身者向け物件についても価格は上昇しており、掲載平均賃料はおよそ11.6万円です。前年から15.1％もアップしており、ファミリー向け物件と同様に上昇しています。

ユーザーが問い合わせを行った「反響物件」に絞ってみると、東京23区でもシングル向けが約9.4万円で前年比5.1%アップ、ファミリー向けが約17.6万円で前年比4%アップとなっています。

出典：LIFULL HOME'S　「LIFULL HOME'S PRESS調べ（2025年4月掲載）

出典：LIFULL HOME'S　「LIFULL HOME'S PRESS調べ（2025年4月掲載）」

東京23区の賃料相場ランキング

不動産オーナーにとって、賃料相場の把握は適切な賃料設定を行うために欠かせない要素です。相場に基づいた賃料を設定することが、空室リスクの軽減や収益の安定化につながります。

東京都の賃料相場に関する詳細な情報は、「公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会」が運営するハトマークサイトのWebサイトで確認できます。

ここからは、ハトマークサイトの統計データをもとにしたアパート・マンションそれぞれの賃料・家賃相場ランキングを紹介します。

アパートの賃料相場ランキング

アパートの間取り別の賃料相場ランキングは以下のとおりです（2025年5月24日調べ）。

中央区・港区・渋谷区・世田谷区と東京都の中心部・人気エリアが上位です。ワンルームで中央区がトップなのは、東京駅や銀座など都内主要エリアへのアクセスが良く、通勤に利便な点が影響していると考えられます。単身世帯率が高いことも関係している可能性があります。

一方、23区の中でも賃料相場がそれほど高くない地域もあります。23区の中でも賃料相場が低い順のランキングは以下のとおりです（2025年5月24日調べ）。

23区内でも城東・城北部の区は比較的賃料が抑えられています。これらの地域は賃料自体は低めですが、若年層の社会人やファミリー層の流入が多く、安定した需要が期待できることが特徴です。

参考：公益財団法人特別区協議会　23区の人口と世帯2025

マンションの賃料相場ランキング

マンションの間取り別の賃料相場ランキングは以下のとおりです（2025年5月24日調べ）。

マンションの賃料では、港区が全体的に高額です。港区は高級住宅街やオフィス街が多く、単身者からファミリー向けまで高級賃貸物件が充実していることが要因として考えられます。賃料相場が低い順のランキングは以下のとおりです（2025年5月24日調べ）。

多くの間取りで葛飾区が最安地域です。葛飾区や足立区といった東京東部エリアは賃料は低いですが、需要自体は高いため、中長期の安定した収益確保が期待できます。

東京23区の借りて住みたい街ランキング

株式会社LIFULLが発表した「2025年 LIFULL HOME’S みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」によると、東京23区では以下の街が上位にランクインしています。

1. 葛西（江戸川区）
2. 北千住（足立区）
3. 荻窪（杉並区）
4. 池袋（豊島区）
5. 三軒茶屋（世田谷区）

それぞれの街の特徴について、詳しく見ていきましょう。

参考：LIFULL HOME'S　みんなが探した！住みたい街ランキング2025【首都圏版】

葛西（江戸川区）

葛西は、東京メトロ東西線の開通を機に宅地開発が進んだ、比較的新しい住宅街です。街全体には広々とした道路が整備されており、開放感があります。駅前にはスーパーや飲食店などの商業施設が充実しているため、日々の買い物や外食にも便利なファミリー向けの街です。

利用できる路線は東西線のみですが、大手町までは約16分と都心へのアクセスは非常に良好なため混雑率148％（木場～門前仲町間）と人気な路線です。葛西は路線バスの便も良く、周辺エリアとの移動もスムーズに行えます。また、賃料相場は都内では比較的リーズナブルです。そのため、住みやすさとコストのバランスが取れたファミリー向けエリアとして人気があります。

参考：国土交通省　三大都市圏の平均混雑率が増加～都市鉄道の混雑率調査結果を公表（令和５年度実績）～

北千住（足立区）

北千住は、東京都足立区にある住みやすい街として注目されており、下町情緒と再開発による利便性向上が魅力です。駅周辺には「ルミネ北千住店」や「マルイ北千住店」などの大型ショッピングモールがあり、飲食店や雑貨店などが充実しています。

西口エリアには多くの飲食店や居酒屋が立ち並び、外食の選択肢が豊富です。また、昭和の雰囲気を残す商店街が複数あり、レトロな魅力も感じられます。

人気エリアのため賃料家賃相場も上昇傾向にはありますが、都内では比較的安く、一人暮らしや子育て世代に人気のエリアです。交通アクセスが良好で、都心への通勤・通学に便利な点も高く評価されています。

荻窪（杉並区）

荻窪は、都心へのアクセスが良好な街です。荻窪駅はJR中央線と東京メトロ丸ノ内線が利用でき、始発駅のため快適に利用できます。駅前は商業施設や飲食店が充実しているため、買い物や外食にも不便はありません。

商店街も活気があり、地元密着型の店が並ぶ暮らしやすさが魅力です。また、治安も良く緑地が点在しているため、落ち着いた暮らしが叶う街として人気があります。

池袋（豊島区）

池袋は、東京を代表する繁華街の1つです。ターミナル駅を中心に、商業・娯楽施設が集積しています。サンシャインシティをはじめとして百貨店や映画館などが充実しており、若年層からファミリー層まで幅広い層に支持されている街です。

駅周辺はやや治安に不安があるものの、エリアによっては落ち着いた住宅街もあり住環境としても魅力的です。賃料はやや高めながら、交通利便性を重視する層に根強い人気があります。

三軒茶屋（世田谷区）

三軒茶屋は、若年層やファミリー層に人気の街です。渋谷へのアクセスが良く、東急田園都市線を利用すれば約4分で到着します。商店街やカフェ、個性的な飲食店が集まっていることも魅力の1つです。

にぎやかな駅周辺と静かな住宅街が共存し、住環境が良い点も三軒茶屋の特徴といえます。賃料はやや高めですが、便利さと落ち着きのバランスが取れた暮らしやすい街として評価が高いエリアです。

賃貸オーナーが賃料を上げる場合のポイント

賃貸経営において、賃料の見直しは収益性を左右する重要な要素です。しかし、ただ上げればよいというわけではなく、さまざまな要素を考慮した慎重な判断が求められます。

賃料を上げる場合のポイントについて、詳しく見ていきましょう。

賃料を値上げするには正当な理由が必要になる

賃料の値上げは借主との合意が前提であり、単に貸主の都合だけで行うことはできません。

借地借家法第32条には、以下のように規定されています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用：e-GOV　借地借家法（平成三年法律第九十号）

つまり、賃料の値上げには、交渉や通知手順を踏み、正当な理由が必要になります。

正当な理由とは、借地借家法第32条に記載がある「土地や建物にかかる税金・維持費の増加」「経済状況の変動」「周辺の賃料相場との乖離」などです。

賃料の増額率は、周辺相場にもよりますが1～5％程度を目安にするとよいでしょう。あまりにも高額な賃料交渉の場合、正当な理由があっても、退去リスクが上がります。

エリアによっては退去リスクが上がっても、賃料交渉が必要になる場合もあるため、周辺の賃料相場をきちんと調べましょう

近隣地域の類似物件と比較したうえで賃料を決める

賃料設定には、近隣地域の類似物件との比較が欠かせません。不動産ポータルサイトで駅距離や築年数、間取りなどの条件が近い物件をいくつかピックアップし、家賃相場を把握しましょう。

近隣地域の相場が何らかの理由で上昇している場合は、値上げの根拠として有効になります。賃料を値上げする際は、値上げの根拠を示し、入居者に納得してもらうことが重要です。

賃料を値上げするタイミングに決まりはない

賃料を値上げするタイミングに法的な決まりはありませんが、契約更新時に合わせると交渉が進みやすいとされています。急な値上げ通告は入居者の反発を招くため、準備期間を十分に設けることが重要です。

入居者から問い合わせがあった際は正当な理由を丁寧に説明し、遅くとも更新1カ月前までに合意を得るようにしましょう。契約期間中の値上げが認められる場合もありますが、タイミングは物件ごとに異なり、一斉に行われないことが一般的です。

まとめ

東京23区の賃料相場は、近年全体的に上昇傾向にあります。特に都心部の中央区、港区、渋谷区などは単身者向けからファミリー向けまで賃料が高めです。借りて住みたい街としては葛西や北千住などが人気で、それぞれ利便性や住環境の良さが評価されています。

賃貸オーナーが賃料を値上げする際は、近隣物件との比較や正当な理由の提示を行うことが重要です。値上げのタイミングに法的な決まりはないものの、契約更新時や新規募集時に調査期間を設けて丁寧に説明することで、交渉がスムーズにいく可能性が高まります。