インボイス制度が不動産オーナーの賃貸経営に与える影響と対応方法

インボイス制度が不動産オーナーに与える影響

インボイス制度とは、適正な納税の実現を目的とした消費税の申告制度です。商品・サービスの提供を受ける買い手側が「仕入税額控除」を適用するためには、インボイス（適格請求書）の入手と保管が必要です。

インボイス制度のもとでは、不動産オーナーが課税事業者である法人や個人事業主に物件を賃貸している場合に、いくつかの問題が発生します。

ここでは、インボイス制度が不動産オーナーに与える影響について解説します。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月から始まった消費税に関する新しい制度であり、複数税率に対応した消費税の仕入税額控除の方式です。事業者が消費税を正確に納めることを目的として創設されました。

仕入税額控除とは、事業者が消費税の申告・納付をする際に、売上時に受け取った消費税額から、仕入れや経費の支払いで負担した消費税額を差し引くことができる仕組みです。

インボイス制度のもとでは、インボイス（適格請求書）がなければ課税事業者は仕入税額控除ができません。

インボイスとは一定の記載要件を満たした請求書や領収書であり、インボイスを発行できるのは、税務署に申請して「適格請求書発行事業者」として登録された事業者のみです。

インボイスには、これまでの区分記載請求書等保存方式に基づく請求書や領収書に、以下の情報の追記が必要です。

1. 適格請求書発行事業者の登録番号
2. 税率ごとに区分した合計額および適用税率（税抜もしくは税込）
3. 税率ごとに合計した消費税額

適格請求書発行事業者への登録は任意であり、不動産オーナーは未登録のままでも、これまでと同じく不動産経営を継続できます。

しかし、一部のケースでは、不動産オーナーに影響を与える場合があります。

インボイスを発行するには適格請求書発行事業者への登録が必要になる

不動産の賃貸経営で賃料などを受け取った場合、賃借人が課税事業者の場合は、仕入税額控除をするため、インボイスの発行を求められるでしょう。

しかし、不動産オーナーが適格請求書発行事業者に登録していなければ、インボイスの発行ができません。適格請求書発行事業者の申請ができるのは課税事業者のみとされているため、不動産オーナーが免税事業者の場合、まず課税事業者になる必要があります。

免税事業者でも届出を提出することで課税事業者になることができるため、適格請求書発行事業者の申請は可能です。

そのため、免税事業者である不動産オーナーは、課税事業者の届出が必要です。

賃貸の種類によって不動産オーナーへの影響が異なる

インボイス制度が不動産オーナーに与える影響は、受け取る家賃収入の種類によって異なります。

住宅用の賃料収入は非課税取引に該当するため、制度の対象外となりますが、事業用として貸している場合は課税取引となり、インボイス発行や消費税の申告が必要になる場合があります。

そのため、取引の内容や契約相手によって、課税区分や事務手続きが変わる点を把握し、適切に対応することが必要です。

不動産オーナーがインボイス登録をすべきか判断するポイント

不動産オーナーがインボイスに登録するかどうかの判断基準は、賃貸契約が課税取引にあたるかどうかです。どのような賃貸借契約が課税取引にあたるのか、詳しくみていきましょう。

住宅を個人に貸している場合

個人向けにアパートやマンションを賃貸している場合、一般消費者である個人から受け取る家賃は、インボイス制度の影響を受けません。住宅の家賃は消費税がかからない非課税取引であるためです。契約者が法人である社宅の場合でも、入居者が個人であれば社宅としての賃貸は非課税取引となり、インボイス制度の影響を受けません。

そのため、個人に賃貸している、あるいは個人が住んでいる場合の賃貸経営は非課税取引となり、不動産オーナーはインボイス登録をする必要はありません。

事業者に貸している場合

事業用に店舗や事務所、駐車場などを賃貸している場合は、課税取引となります。

具体的には、以下のような賃貸が該当します。

1. 事業用の店舗・事務所
2. 倉庫や工場、商用の駐車場
3. 貸会議室などの事業利用施設
4. 太陽光発電パネルや基地局アンテナ

法人や個人事業主が事務所や店舗を借りる場合の賃料は、事業活動に使用されるため消費税が課税されます。

また、倉庫や工場など、物流・製造といった事業用途で使用される賃貸物件も、課税対象です。駐車場や貸会議室も、事業利用であれば課税取引となります。　

このような賃貸には消費税が発生するため、不動産オーナーが適格請求書発行事業者に登録していないと、借主は仕入税額控除の適用を受けられません。そのため、登録を検討する必要性が発生します。

インボイスに登録しない場合に生じるリスク

不動産オーナーの賃貸経営が課税取引にあたる場合、インボイス制度に登録しないままではインボイスを発行できません。そのため、いくつかの問題が発生します。

ここでは、インボイスに登録しない場合に発生しやすいリスクを解説します。

法人テナントから賃貸契約を終了される

法人に店舗や事務所などを賃貸している場合、不動産オーナーがインボイス制度に登録していないと、契約を打ち切られるリスクがあります。課税事業者である法人は、賃料に含まれる消費税を仕入税額控除で差し引く必要があり、そのためにはインボイスの入手が必須です。

オーナーが免税事業者のままだとインボイスを受け取れないため仕入税額控除ができず、実質的な税負担が増えることになります。法人は追加コストを避けるため、インボイスを発行できる他のオーナーの物件への移転を検討する可能性があるでしょう。

賃料減額を要求される

不動産オーナーがインボイス制度に登録していない場合、賃貸契約の終了に至らなくても、法人テナントから家賃の値下げを求められる可能性があります。

借主は課税事業者として賃料に含まれる消費税を仕入税額控除で差し引く必要がありますが、オーナーが免税事業者の場合、この控除ができず、実質的に消費税分の負担が増えることになるでしょう。そのため、法人は負担が増える分を補う目的で、賃料の引き下げ交渉を行うことが考えられます。

特に、事業用のオフィスや店舗など、高額な賃料が発生する物件では、消費税分の差額も無視できない金額となるため、値下げ要求が現実的な交渉材料となりやすいでしょう。

インボイス登録をするメリット

インボイス登録により、法人の借主から信頼を得やすくなるなど、多くのメリットがあります。ここでは、登録することでどのような利点があるのかを解説します。

法人の借主からの信頼が得られる

インボイス制度に登録することで、法人の借主から信頼を得やすくなるのがメリットです。法人は課税事業者であることが多く、賃料に含まれる消費税を仕入税額控除によって差し引くため、インボイスを受け取る必要があります。

オーナーが登録事業者であれば、法人は余分な税負担を避けられ、経理処理もスムーズに行えます。そのため、税務面の対応がしっかりしているオーナーとして安心感を与え、長期的な賃貸契約や良好な関係構築につながるでしょう。仕入税額控除を受けられる物件に入りたいと考える法人は多く、法人テナントを募集する場合は入居率アップが期待できます。

法人との賃貸契約を維持しやすい

インボイス制度に登録している不動産オーナーは、すでに入居している法人テナントとの契約を維持しやすくなります。登録済みであれば、法人は賃料に含まれる消費税を仕入税額控除で差し引くことができ、実質的な税負担が増えないため、追加コストの心配がありません。その結果、テナント側が契約解約や賃料値下げを求めるリスクも低くなります。

さらに、インボイスを発行できるオーナーとしての信頼性が高まることで、契約更新の交渉もスムーズになり、長期的な安定収入の確保やテナントとの良好な関係維持につながります。特に複数物件を所有している場合や高額な賃料の契約がある場合には、この安定性が経営上の大きなメリットとなり、将来的な資産運用の計画にも良い影響を与えるでしょう。

今後の不動産取引でも有利になる可能性がある

インボイス制度に登録していると、将来の取引においても有利になる可能性があります。課税事業者である法人は賃料に含まれる消費税の仕入税額控除を受けるため、インボイスを発行できるオーナーとの取引を優先する傾向があるためです。

そのため、登録済みオーナーは新規テナント獲得の際にも選ばれやすく、競合物件との差別化につながります。また、税務面で信頼性が高いと評価されることで、契約条件の交渉でも有利になり、空室リスクの低下や安定した賃貸収入の確保が期待できます。

売買取引も課税取引になるため、将来的に売却を考えている場合も同様に、買い手がつきやすいでしょう。

インボイス登録をするデメリット

インボイスに登録すると免税事業者でも納税義務が発生します。事務作業も増えるでしょう。ここでは、インボイス登録により想定される問題点を解説します。

課税事業者となり消費税の納税義務が発生する

インボイス制度に登録するためには課税事業者となる必要があり、それまでは収入にできていた消費税の納税義務が発生する点がデメリットです。免税事業者のときは消費税を納める必要がなかったため、賃料に含まれる消費税分も手元に残っていましたが、登録後はその分を国に納めなければなりません。

その結果、実際に手元に残る収入が減少することになり、収益面への影響は避けられないでしょう。

特に高額の賃料を受け取っている場合や、複数物件を所有している場合には、納税額が大きくなるため、全体のキャッシュフローにも影響が出る可能性があります。

会計処理・確定申告が複雑化する

インボイス登録により、会計処理や確定申告が複雑化するデメリットがあります。

インボイス制度に登録して課税事業者になると、所得税や法人税だけでなく消費税・地方消費税の申告が必要です。個人事業主の場合は確定申告時に、法人の場合は決算時に申告しなければなりません。

これまでは免税事業者として賃料の消費税を意識せずに収入管理ができましたが、登録後は賃料収入に含まれる消費税と経費にかかる消費税を区別して計算し、正確な納税額を算出する必要があります。

また、年度ごとの消費税申告書の作成や過不足の調整、経費計上の確認など、処理の手間が増えるため、税理士への相談や会計ソフトの活用が不可欠となる場合もあるでしょう。結果として、事務負担や管理コストが増加することが考えられます。

インボイス登録の流れ

現在免税事業者である不動産オーナーがインボイス登録をするためには、課税事業者になる手続きと適格請求書発行事業者になる手続きが必要です。それぞれの手続きの流れをみていきましょう。

課税事業者になる手続き

免税事業者が課税事業者になるためには、まず税務署に「消費税課税事業者選択届出書」の提出が必要です。これは、任意で課税事業者を選択するための手続きで、届出を提出すると、原則としてその提出した事業年度から課税事業者として扱われます。

届出の提出期限は、課税事業者として課税される事業年度の開始の前日までです。たとえば、4月1日から課税事業者として適用したい場合は、その前日の3月31日までに届出を行わなければなりません。

届出が受理されると、賃料収入に含まれる消費税の計算、経費にかかる消費税の仕入税額控除、消費税の申告・納税義務が発生します。

また、一度届出をして課税事業者になると、原則2年間は免税事業者に戻ることができません。そのため、手続き前に課税事業者になることのメリットとデメリットを十分に検討することが大切です。

届出により、消費税の納付は「原則課税方式」に従って行われることになります。2期前の課税売上高が5,000万円以下である場合、「簡易課税方式」による計算方法を選択して消費税計算の負担を軽減することも可能です。

簡易課税制度を適用して消費税計算の負担を軽減したい場合は、あわせて「消費税簡易課税制度選択届出書」の提出が必要です。

届出の提出は郵送や税務署窓口で行えますが、記載内容に不備があると受理されない場合があるため、正確に記入することが求められます。必要に応じて税理士に相談することで、消費税計算や届出書の記入方法などの不安を解消し、スムーズに課税事業者への移行が可能です。

参考：国税庁　D1-4 消費税課税事業者選択届出手続

　　　　　　　No.6505 簡易課税制度

適格請求書発行事業者になる手続き

課税事業者となった不動産オーナーは、インボイスを発行するために、「適格請求書発行事業者」の登録を行う必要があります。登録には、管轄の税務署に「適格請求書発行事業者の登録申請書」の提出が必要です。

登録申請の方法は3通りあり、パソコンやスマートフォンを使ってオンラインで申請する方法があります。これにより、申請手続きが迅速に完了します。受付状況も確認しやすいでしょう。

紙の申請書を作成して税務署に直接持参する方法や、郵送で提出する方法もあります。書面での申請は、オンラインに不慣れな場合や必要書類を確認しながら手続きしたい場合に便利です。

登録が完了すると、正式に「適格請求書発行事業者」として認められ、賃料に含まれる消費税について法人テナントが仕入税額控除を受けられるインボイスを発行できるようになります。これにより、テナントとの信頼関係を維持し、賃貸契約の安定化や契約更新の可能性向上につながるでしょう。

参考：国税庁　D1-64 適格請求書発行事業者の登録申請手続（国内事業者用）

　　　　　　　申請手続

まとめ

インボイス制度は、不動産オーナーの賃貸経営にさまざまな影響を与えます。借主が課税事業者の場合、賃料に含まれる消費税の仕入税額控除を受けるためにインボイスの発行が必要ですが、オーナーが免税事業者のままでは発行ができません。

長期契約と安定した賃貸収入を維持するには、課税事業者としてインボイス登録を行い、インボイスを発行できる体制を整える必要があります。ただし、課税事業者になると消費税の納税義務や会計処理の負担が発生するため、デメリットも十分に検討し、適切な対応を行いましょう。