【査定事例あり】家賃の決め方を解説！賃料査定と信頼できる不動産会社とは

間取りや方位による賃料査定の例

例として、面積や設備がほぼ同じ1LDK物件の査定をしてみましょう。（※金額や補正率はイメージです。）

いかがでしょうか。同じ場所だとしても、もし右の間取りでプランニングしていたら、間取りと方位の違いだけで査定に差が出てしまいます。

縦長の間取りが減額されているのは、LDKに光が入らず室内が暗くなりがちなためです。横長と比較すると選ばれにくく、成約に時間がかかる可能性があるため賃料の差別化を図っているのです。

もちろん実際の補正率の条件は各社によって異なります。ただ、「40.99m²の1LDK」という情報だけでは単純な賃料の比較はできず、詳細な条件の補正が必要になるのです。

設備

〇洗面所・浴室

バス・トイレ別、独立洗面台の有無、脱衣所の有無、浴室のサイズ、追い炊きバスなどが査定項目になります。

〇収納

ウォークインクローゼット、壁面収納、シューズインクローゼットの有無はもちろん、たとえば、シューズインクローゼットは靴のまま利用できるか室内履きかなども査定ポイントに入る場合があります。

〇バルコニー

バルコニーの有無や、住戸同士のバルコニーの視点の重なりなども査定ポイントです。

〇宅配ボックス

近年、入居者に人気の高い宅配ボックスは、設置すると入居付けしやすいと言われています。

〇スタッキングプラン

各項目について、このようなチェックリストなどをもとに査定していき、最終的な査定賃料を算出します。

賃貸事例比較法のおおまかな査定方法は以上です。

いかがでしょうか。不動産会社や個人によって、査定内容にブレが出る場合がありそうだということは納得いただけるのではないでしょうか。どの項目をどの程度補正するか、その項目数や補正の程度を、市場や入居者ニーズなどからどこまで妥当なものにできるかが重要です。

適正な賃料が設定できなかったら？

こうして算出された賃料ですが、もし適正な賃料査定ができていない場合、次のような問題が起こります。

賃料が高いために空室が続く

物件設備やエリアに対して、査定賃料が高い場合、入居者が決まらず空室が続くという事態になりかねません。査定賃料をベースにした収支計画や事業計画が破綻してしまい、予定していた収益を得られず、場合によってはローンの返済にも影響が出るかもしれません。

計画書上の高い利回りや収益は魅力的ですが、結局実現できなかったということにならないように査定賃料がどこまで妥当性があるかどうかを見極める必要があるでしょう。

賃料の見直しで赤字になる

賃料が高いことに起因する場合が多いですが、入居者が決まらなければ、賃料を安くしなくてはいけなくなります。賃貸経営を続けるなかで、経年に伴い賃料の見直しは発生しますが、どの程度値下げするかも重要です。あまりに値下げしすぎた場合、入居者は見つかったものの収益につながらず、場合によっては赤字になってしまうかもしれません。

こうした事態にならないためにも、信頼できる不動産会社を見つけること、オーナー自身も適正な賃料を把握できるようになることが重要です。

信頼できる不動産会社とは

賃貸経営を左右する賃料査定ですが、やはり多くの場合は不動産会社に依頼することになると思います。オーナーとして、これからお付き合いする不動産会社をどのように見つけると良いでしょうか。

査定の専門部署・担当者がいる

独立した専門部署が賃料査定を行っている不動産会社があります。

たとえば担当営業が査定を行う場合、適正賃料より契約や売上を重視した高い設定をしていることがないとも限りません。そこで、独立した部門や専任担当者が査定を行うことで、客観的でより市場環境に即した賃料を算出できるという考え方です。さらに、専門部署にノウハウやデータが蓄積されていくことで、査定の精度も向上していきます。

査定の基準が決まっている

査定手順が確立されており、しっかりとした市場調査や統計データに基づいた基準が策定されている場合も、ブレのない適切な賃料査定につながります。会社の規模によっては、専門部署や専任担当者が存在せず、営業担当者などが査定を行っている場合もあるかもしれませんが、査定方法が標準化されていれば、個人の感覚による曖昧な査定結果を防げます。査定賃料について上司の承認を得るダブルチェックのフローを設けている会社もあります。

査定の根拠を説明できる

査定賃料が提示されたら、不動産会社にその根拠を確認しましょう。査定をする会社によって、査定方法の詳細は異なります。そのため、複数の会社に依頼した場合、査定賃料に開きがある場合があるかもしれません。その際、査定の根拠や査定手法、査定に対する考え方、今後の賃料見直しの想定などについて確認をしてみると良いでしょう。その対応からも信頼できる会社選びにつながります。

賃貸管理の意見を反映できる

賃貸管理を自社やグループ会社で行っている会社があります。その場合、募集賃料や成約賃料、解約状況、入居希望者に人気設備や入居者の生の声など具体的な情報を所有していることが多く、査定基準にも反映されています。こうしたデータをもとに、より契約につながりやすい設計プランや設備が提案に生かされていることもあるでしょう。

実際には募集をしてみないと本当にその賃料で入居者が見つかるかどうかはわかりません。単純に査定金額が高いというだけで不動産会社を決めるのは危険です。実績や経験、データをベースにした根拠ある査定をしている信頼できる会社を見つけることが重要です。

不動産会社に任せきりにしないために

不動産会社のもつデータベースに比べると、一般のオーナーが詳細な市場データを把握したうえで家賃を決めることは確かに難しいでしょう。しかし、この記事で紹介したような賃料査定の手法を学び、自身でも物件周辺の情報を収集したり、入居者に人気の設備を調べたりして、不動産会社から提示される賃料が適切かどうか見極められるようになることも重要です。

また、不動産会社の担当者とのコミュニケーションをとり、信頼関係を築いていくことも必要でしょう。

賃料査定の前に

ここまで、賃料査定の手順の詳細について解説してきました。そもそも、そのエリアに賃貸需要があり、入居者が見込めるという判断があってこそ、賃料が査定できます。賃貸物件の建築に最適な広さの土地がある、土地のオーナーが賃貸物件を建てたい、というだけで投資物件の計画を進めてしまうと、過剰供給に陥ってしまいます。

過剰供給による賃料下落

特定のエリアに賃貸物件を多く供給してしまうと、そのエリアで入居者をとりあうことになり、結果として賃料下落やどれだけ賃料や安くしても入居者が決まらないという事態を招いてしまいます。これは、別々の不動産会社の物件が集中してしまったケースだけではなく、同一の不動産会社であるにもかかわらず、多くの似たタイプの物件を同じエリア乱立してしまうことがあります。同じ会社の物件同士で互いに価値を下げることにつながってしまい、オーナーの収益に大きく影響します。

しかし、こうした過剰供給の状況をオーナーに説明せず、賃貸物件の投資計画を進めてしまう不動産会社もあるのです。

事例：駅ランク

architect developerでは、駅ごとに「賃料」「路線」「人口統計」のデータから、その駅の賃貸需要を示す指標「駅ランク」を算出しています。この駅ランクに基づき安定的な賃貸需要が見込めるエリアを選定し、安定した賃貸経営が可能な供給戦略を立案しています。そのため、すでに過剰供給となっているエリアの場合、プランの見直しや建築を見送るという判断をすることもあります。

参考：株式会社アーキテクト・ディベロッパー 土地活用事業

まとめ

不動産投資では、賃料の設定が非常に重要です。また、査定の判断基準は、入居者ニーズを反映するため、どのような調査で市場動向を把握しているかが、そのまま不動産会社のプランニング力に直結しているともいえます。

査定の手順と考え方を理解することで、不動産会社の提案内容について、自身でも妥当性を判断できるようになります。オーナー自身がしっかりと知識を身につけ、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、不動産投資で安定した賃貸経営を実現させましょう。