不動産投資の小口化商品とは何か？　7つのメリットと5つのデメリット

1. 不動産小口化商品とは不動産特定共同事業に基づく投資商品である
2. 商品には「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3種類がある
3. メリットとデメリットを精査して投資を検討すべきである

• 不動産小口化商品とは？
  • 理論根拠となる不動産特定共同事業の仕組み
  • 不動産小口化商品の3つの種類
• 不動産小口化商品投資と他の不動産投資の手法との違い
  • 区分投資や一棟投資との違い
  • REITとの違い
  • クラウドファンディングとの違い
• 不動産小口化商品投資の7つのメリット
  • 1. エキスパートが厳選した物件に投資ができる
  • 2.不動産オーナーとして資産運用ができる
  • 3.相続税対策になる
  • 4.分散投資ができる
  • 5.少額資金で開始できる
  • 6.物件管理が必要ない
  • 7.部分的な売却ができる
• 不動産小口化商品投資の5つのデメリット
  • 1. 選択肢が少ない
  • 2.現物投資よりリターンが低い傾向にある
  • 3.元本や賃料の保証がない
  • 4.ローンの利用は難しい
  • 5.換金自由度が低い場合がある
• まとめ

不動産小口化商品投資の7つのメリット

不動産小口化商品投資には、主に以下のような7つのメリットがあります。

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

1. エキスパートが厳選した物件に投資ができる

メリットの1つ目は、投資のエキスパートが厳選した物件に投資ができることです。

不動産小口化商品を販売する会社は、不動産投資のエキスパートとして、安定した賃貸収入が見込めそうな物件や将来的に不動産価値が上がりキャピタルゲインを得られそうな物件を選択して商品化しています。

加えて、個人ではなかなか購入できない大規模の商業施設や大型マンションなどのビジネススケールが大きい物件がほとんどです。投資ですので絶対に利益が出るとは誰も言えませんが、不動産投資のプロが選ぶ優良物件であるため、安心して投資ができる商品である可能性が高いといえるでしょう。

2.不動産オーナーとして資産運用ができる

メリットの2つ目は、小口とはいえ実質的な不動産オーナーとして資産運用ができることです。

任意組合型の不動産小口化商品では、分割された不動産を投資家自身が所有することになります。証券化された不動産に投資するREITと異なり、現物の特定不動産への投資という形のため、実際に不動産を見て判断することができます。

3.相続税対策になる

3つ目のメリットは、任意組合型は物件取得と同じ仕組みなので、相続時に節税効果を見込めることです。

現金あるいは有価証券を相続すると、その額面がそのまま相続税の対象となります。しかし不動産であれば、土地部分は路線価を、建物部分は固定資産税評価額を用いた評価方法によって計算する「相続税評価額」が相続税の対象となります。

不動産の相続税評価額は、実際の購入額よりも低くなる可能性が高く、課税対象となる金額を低減することができます。

4.分散投資ができる

4つ目のメリットは、リスクを分散した投資ができることです。

不動産小口化商品を複数口購入する場合、必ずしも1つの物件に集中させる必要はありません。タイプの違う物件に分けてリスクを分散させることが可能です。

仮に100万円を元手に不動産投資を行う場合に、1口10万円ずつ、10種類の物件に投資することもできるので、リスクの分散効果は大きいと言えます。

5.少額資金で開始できる

5つ目のメリットは、少額の資金でも不動産投資にチャレンジできることです。

一般的に投資用物件を購入するためには、ローンも含めて数千万円から数億円の資金を要します。数百万円から数千万円の自己資金も必要なので、参入のハードルは低くありません。

それに対して、不動産小口投資商品は数万円レベルの少額資金で始められ、収益が上がれば徐々に拡大することが可能です。

6.物件管理が必要ない

6つ目のメリットは、投資対象物件の管理の手間がかからないことです。

不動産投資には多くの場合、管理という仕事がつきまといます。共用部分の設備管理・メンテナンスだけでなく、入居者の募集活動や退去の管理、家賃の集金管理や定期的な清掃など、不動産オーナーが手配すべき業務は意外と多くあります。

不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者および事業者が委託する専門の管理会社が行うので、安心して任せることができます。

7.部分的な売却ができる

7つ目のメリットは、売却したい時に必要なだけ、小口単位で部分的な売却ができることです。

通常の投資用不動産の場合、一部分だけを切り離して売却することは不可能ではないにせよ複雑で困難です。

不動産小口投資商品では、購入した持ち分の小口単位での売却が容易です。資金需要に応じて出口を迎えることができる投資といえるでしょう。

不動産小口化商品投資の5つのデメリット

前述したように不動産小口化商品投資にはたくさんのメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。

各項目をそれぞれ見ていきましょう。

1. 選択肢が少ない

デメリットの1つ目は、まだ歴史も浅く、選択肢が豊富にはないことです。

不動産小口化商品は比較的新しいタイプの投資商品であり、購入できる不動産小口化商品の種類はそれほど多くありません。

また、そのように希少性があるため、不動産小口化商品が発売されると、注文が殺到してしまい、希望通りの購入ができないこともあります。不動産小口化商品への投資を考えている方は、さまざまなポータルサイトや事業者サイトを通じて、定期的に新しい情報をチェックすると良いでしょう。

2.現物投資よりリターンが低い傾向にある

デメリットの2つ目は、現物投資に比べてリターンが低い傾向にあることです。

現物不動産投資では、管理会社に管理を委託する場合でも、投資家自らが関与しなければならない業務があります。一方、不動産小口化商品の場合は、運用会社がそれらの煩わしい業務を行います。オーナーの手間は一切かかりませんが、その分コストに反映されます。

つまり、それだけ利益が圧迫されるのでリターンは低くなりがちです。

また、不動産小口化商品の収益分配は年に1～2回です。毎月家賃収入を受け取れる現物不動産投資と比べると、収益の受け取り頻度は少なくなります。

3.元本や賃料の保証がない

デメリットの3つ目は、出資法によって元本保証を行い資金の受け入れをすることが禁じられているため、元本や賃貸料の保証がないことです。

共同事業として物件を運用し、利益や売却時利益を分配する仕組みのため、必ずしも利益が約束されたものではありません。

一般的な不動産投資と同じように、選択する際に冷静で慎重な判断が必要です。購入した物件の空室率が高くなると賃料収入は減りますし、売却時に不動産価値が下がって元本割れを起こすこともありえます。

4.ローンの利用は難しい

デメリットの4つ目は、ローンの利用が難しいことです。

一般的な不動産投資であれば、投資対象物件の評価次第では、物件を担保に融資を受けられる可能性があります。

しかし不動産小口化商品の場合、物件を担保にした融資は不可能です。そのため、不動産小口化商品の購入は全額自己資金で準備できる範囲に限定されます。

5.換金自由度が低い場合がある

デメリットの5つ目は、中途解約が難しく、換金自由度が低い場合があることです。

不動産小口化商品には中途解約ができないものもあれば、中途解約が可能であっても現物の物件売却と同じように買手を見つける仲介が必要となるものもあります。そのためすぐには解約できないことも多くあります。

ちなみに、中途解約の手数料についても商品ごとに異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

不動産小口化商品は他のどの投資方法とも違うユニークな投資手法です。REITやクラウドファンディングのように、手軽に少額からチャレンジできますが、不動産オーナーになれる点がそれらとは異なります。

現物の不動産投資の醍醐味を味わえますが、一棟投資や区分投資ほどの自己資金は必要なく、管理の手間もいらないので参入ハードルが低いでしょう。

もちろんメリットだけではなくデメリットもあるので、参入する場合には自分の投資ビジョンと総合的に考え合わせ、慎重に検討してください。