確定測量図とは何か？必要な場合とかかる費用、依頼先を徹底解説

確定測量図とは何か

「測量図」には種類があるため、その定義や目的を把握することが大切です。ここでは確定測量図の定義と目的について解説し、その重要性について考えてみましょう。

確定測量図の定義

確定測量図とは境界確定測量によって作製される測量図を指し、確定実測図のほか土地境界図と呼ぶ場合もあります。境界確定測量とは、対象地に隣接するすべての土地との境界を、隣接所有者立会いのもと、確認するための測量です。ここでいう境界とは「登記された一筆の土地の外線」、つまり他の土地に接している線を指しており、筆界または公法上の境界とも呼ばれます。

確定測量図は、調査、測量、隣接地の所有者や道路・水路を所有する行政と、現地で境界を確認したあと、書類に署名・捺印することで発効します。確定測量図は、すべての隣接する土地所有者が確認し、確定した境界を表す図面です。

確定測量図は、その土地のすべての境界が確定しており、境界に関する争いが起こり得ないことの証明になります。この点で、単に土地を測量した現況測量図とは意味が異なります。

不動産、とくに土地の売買において隣接地との境界に争いがないことは重要です。そのため多くの土地売買では、契約にあたり売り手は買い手に確定測量図を引き渡すことが条件となっています。

確定測量の目的

確定測量図の主な目的は、土地の保全、売買、相続、土地への建物建築の4つです。これらにはいずれも「土地の正確な境界の位置や広さが重要」という点が共通しています。

土地の広さは、それぞれの土地の全部事項証明書に記載されていますが、これはあくまで記録上の面積であって実際の面積とは異なるケースも少なくありません。なぜなら土地によっては最後に調査したのが明治時代で、必ずしも現代の測量技術による測定結果と同じとは限らない可能性もあるからです。

たとえば農地は、当時農民自身が測量し自己申告したという記録が残っています。地租（土地にかかる税金）を少なくするため実際の広さより少なく申告するケースもあったようです。

もしその記録のまま登記されているとしたら、実際の広さとは異なり、隣接地との境界も異なっている可能性があります。このような状態のまま土地を売却、相続すれば、新たな所有者は隣接地の所有者との境界トラブルにもなりかねません。

境界を明確にすることで、どの部分の土地が誰の所有物であるかを正確に示すことができます。これにより、土地所有者同士のトラブルや争いを未然に防ぐことができます。

確定測量図の必要性

確定測量図は、境界や広さを示す重要な資料です。さまざまな土地の売買や土地の開発、建築計画などにおいて必要とされます。

ここでは確定測量図の必要性について具体的な事例を用いて解説します。

土地の境界確定

土地の境界線を明確に示す確定測量図は、土地の境界が確定していることの根拠になります。一般的には、それぞれの土地の端に境界を示す「境界標」が設置されていますが、それが隣接地の所有者の認識する境界と一致しているとは限りません。また、境界標が何らかの原因で亡失していれば、正確な境界の位置さえわからず、土地の形状を確定する根拠も失われていることになります。

境目を表すために塀などが設置されていても、境界がその塀の内側なのか外側なのかが一見してわからないケースや、なぜか境界標が本来の位置とは違う場所に設置してあるケースも少なくありません。

土地を所有していても境界が確定していないと、隣接地の所有者とトラブルになる可能性があります。とくに新たに所有者となる土地の買い手にとって、境界確定測量の有無は、安心して買えるかどうか判断する重大な要素です。

土地の境界を確定するために、確定測量図はぜひ手に入れておきたい重要書類といえます。

スムーズな不動産取引

土地の広さは土地の売買取引において重要です。土地の取引金額は通常、そのエリアの1平方メートルあたりの地価に面積を乗じて設定されますが、確定測量図がなく面積に曖昧さが残ったままだと、売買金額が変わってしまうこともあります。

土地の全部事項証明書に記載されている面積である「公簿面積」は、実際に現地で測量した「実測面積」とは異なる場合も少なくありません。もし実測面積が公募面積より小さいと買い手は正規より高い金額を支払うことになり、逆に実測面積が公募面積より大きいと売り手は正規より安い金額で売却してしまうことになります。どちらにしても、実態にそぐわない取引です。今すぐではなくても後でトラブルに発展する可能性があります。

不動産取引をよりスムーズかつ適切に進めるため、また買い手に安心して取引するためにも、確定測量図は事前に用意しておきたいものです。

土地の価値が上がる可能性

これまで境界確定測量をしたことがない土地を所有しているなら、境界確定測量を行うことで土地の価値は上がる可能性があります。これは土地の全部事項証明書に記載されている面積が、当時の所有者によって少なく申告されているかもしれないためです。

土地の価値は通常、そのエリアの1平方メートルあたりの地価に面積を乗じて求めるため、もし土地が公募面積より大きければ、その分土地の価値は上がります。売却するとき実態に則した適切な売価、また以前想定できた金額より高い売価に設定できるのも利点です。さらにいえば確定測量図があるため、買い手は安心して買いやすくなるでしょう。

確定測量図は、曖昧になりがちな土地の実態を、全部事項証明書に記載されている内容と合致させるために欠かせない書類といえます。

境界確定測量が必要な場合

土地所有者にとって確定測量図を手に入れておくメリットはありますが、義務ではありません。ただ必須とされるケースはあるため、状況に応じて判断することが大切です。

境界確定測量は、主に3つの場面で必要とされます。

1つ目は、土地を売買するケースです。このケースでは土地の面積を証明したり、その面積から適切な売買金額を算出したり、隣接地所有者との間で境界が確定できていることを証明したりするため必要になります。

2つ目は土地を相続したとき、相続税としてその土地を納める（物納する）ケースです。土地の物納は、相続開始から10カ月以内に3つの書類を提出しなければなりません。その書類の1つが確定測量図です。ただ作製には時間がかかることも多いため、物納の予定がある場合は早めに準備するようにしましょう。

3つ目は土地を複数に分ける「分筆」するケースです。分筆登記を行う上で、分筆を行う土地のすべての境界を確定している必要があります。その際、境界確定測量を行う必要があります。

これらのケースはいずれも、関わる土地の実態を正確に証明する必要があります。確定測量図は、土地の実態を示す役割を果たす書類といえるでしょう。

境界確定測量が不要な場合

分譲マンションを売却するときは、マンションの土地の一部も合わせて売却しますが、この場合マンションの建っている土地の境界は確定しているため、境界確定測量は必要ありません。そのため売買契約でも、境界確定測量図の引渡しを示す条文は設けないのが通例となっています。

また、山林や農地など著しく価値の低い土地の売却では、売価に比べて測量費用が高くなりがちなため、境界確定無しでの取引が一般的です。不動産の売買は大きく、登記簿謄本に記載の面積を元にした公募売買と、売買契約後に実測し実測値に応じて取引額を清算する実測売買に分けられますが、このケースは広い意味で実測売買といえるでしょう。

ほかにも土地の相続や、所有する土地に建物を建てる場合も確定測量は不要です。

確定測量図作製の依頼先

土地の境界が確定していることを証明する確定測量図を作製し、所有者に代わって法務局に登記申請できるのは土地家屋調査士のみです。そのため確定測量図の作製は、土地家屋調査士の在籍する測量会社に依頼します。

しかし依頼先はどこでもよいわけではありません。たとえば次のような条件を満たしているかどうかを確認しておくとよいでしょう。

1. 土地家屋調査士本人が現場での対応をするか
2. 契約段階以前の相談や見積もりから親身になってくれるか
3. 確定測量図の説明や作成の手順をわかりやすく説明してくれるか
4. それぞれの場面で最善策を提案してくれるか
5. 見積もり金額をわかりやすく説明できるか

土地家屋調査士は、土地の境界確定測量の専門家ですが、すべてのアドバイスを受け入れる必要はありません。こちらの事情や要望も汲んでくれた上で、最善策を考えてくれる専門家を見つけることで、安心して任せられるでしょう。

確定測量図作製は、こちらの要望にも耳を傾けてくれるような安心できる業者を選ぶのがおすすめです。

土地境界確定測量の作製手順

土地境界確定測量は、該当する土地の所有者だけでなく隣接地の所有者、土地家屋調査士など多くの人が関わるだけに、いくつもの手順を順番に踏む必要があります。これらの手順を把握しておけば、進捗状況や費用の判断にも役立つでしょう。

そこでここでは、土地境界確定測量の手順を4つのステップに分けて解説します。

法務局で調査する

まずは境界確定測量の前準備として法務局で対象の土地や隣接地に関する調査をします。法務局では関係する土地の公図や地積測量図、全部事項証明書などの資料が手に入ります。この時点で隣接地の所有者名が不明なら、あわせて調べておきましょう。

土地に関するこれらの資料は本人以外の人物でも取得できます。対象の土地に隣接するすべての土地の状況を把握しましょう。

境界調査、測量を実施する

対象の土地や隣接地に関する資料が揃ったら、土地家屋調査士に相談・依頼し、実際に現地での境界調査・測量を実施してもらいます。自身で資料を集める前に相談すれば、土地家屋調査士が、代わりに資料を集めてくれる場合もあるようです。結局は土地家屋調査士に依頼することになるため、法務局で調査する前に相談するという方法もあります。

対象の土地に関する次の書類はいずれも所有者本人しか持っていない書類です。

1. 筆界確認書：一部の境界が確定済みである証明書
2. 越境の覚書：一部でも越境物の問題に関する内容が記された合意書
3. 換地図面：区画整理事業により区画を確定した図面

境界確定測量に必要な書類のため、依頼時に早めに提示しましょう。

境界を確認する

境界を確認する段階では、測量者によって明示された境界標などで説明をうけ、隣接地の所有者とそれぞれ境界の位置確認を行い、境界の位置について協議します。

境界が複数の土地と接している場合は、複数の地権者の同意を得なくてはなりません。そのため、すべての境界について同意を得るには時間がかかる場合もあります。同意が得られた時点で、境界標を設置することになります。

境界確認書の締結を実施する

最後に現地での境界確認を実施し、それぞれの位置に境界標を設置します。

その後、境界を明記した測量図面を作製し、問題がなければ対象の土地所有者とすべての隣接地所有者が境界確認書に署名、捺印し、所有者同士が境界確認書を持ち合います。

越境があった場合の対処法

土地の境界が確定すると、これまで曖昧だった「越境問題」が明確になることがあります。越境とは、隣接地のブロック塀や建物の屋根など隣接地に属するものが境界を超えている状態です。越境が判明したら、越境に関する覚書を締結する必要があります。

覚書がなければ越境の事実そのものや、境界にあるブロック塀などの補修をどちらがするかなどの認識に違いが生まれ、大きなトラブルになりかねません。

境界確定測量の段階で越境が判明した場合、対象の土地の所有者と隣接地の所有者の間で境界が定められたことを確認する「境界確認書」と一緒に、「越境の覚書」も締結します。どちらも隣接地とのトラブルを避けるために有効なため、土地の売却時に買い手に引き渡す重要な書類です。

境界確定測量にかかる費用

確定測量図の作製には境界確定測量が必要です。境界確定測量にかかる費用は、対象地の状況によって大きく左右されるため一概には言えませんが、安くても40万円～100万円が相場とされ、接する土地や境界点の数が多いほど高くなる傾向にあります。とくに官民境界（道路との境界）が確定していない場合は、道路をはさんだ向かい側の土地との境界の確定が必要となり、その分作業は増えるため、さらに上乗せされます。

一方ほとんどの境界が確定していれば、作業は少なくて済むためそれほど費用もかかりません。境界を確定できる書類をあらかじめ準備しておくと、境界確定測量時に必要な費用の削減が可能です。

境界確定測量にかかる期間

対象の土地の環境や取り巻く状況によって境界確定測量にかかる期間は変わります。

官民境界が確定しており、ほかの隣接地との境界に争いがなく、同意がスムーズに得られれば1カ月で完了できるかもしれません。逆に官民境界が確定していなかったり、隣接地が多くなかなか同意が得られない場合は、調整などのため半年以上かかる場合もあるようです。

これらの要素のうち、官民境界の確定にはとくに時間がかかります。もし官民境界が確定していない土地なら、早めに手続きに取りかかる必要があるでしょう。

確定測量図と地積測量図の違い

確定測量図と混同しやすい測量図に「地積測量図」があります。これら2つには次のような違いがあります。

地積測量図の境界の正確さは時期によって異なります。現在の地積測量図は2005年の改正不動産登記法に則って作製されているため、確定測量図と同様境界は正確です。しかし、それ以前の地積測量図は、座標や境界標が記載されていなかったり、隣接地所有者の立会いなしに作製されていたりと、作製方法が現在のものと大きく異なります。

地積測量図は不動産会社が物件調査に使い、売買取引において重要事項説明の添付資料として提出されますが、境界が確定しているかどうかには確認が必要です。

まとめ

土地の価値を表すために必要な要素はいくつかありますが、その1つが「面積」です。確定測量図は、土地の隣接地との境界とともに面積を確定させるための根拠となる重要な書類です。

そのため土地の所有権の確定やスムーズな売買取引に必要で、作製には専門家による測量や隣接地の所有者との調整といったさまざまな手続きが必要とされます。それだけに確定測量図に記されている境界や境界点は信頼度が高く、売買取引において買い手が安心して取引できるためには欠かせない書類といえるでしょう。

ただ少なくない費用や、1カ月以上の時間がかかります。確定測量図が必要な場合は計画的に、余裕を持って準備することが大切です。