相続・贈与・購入などで、土地や建物などの不動産物件を取得した際には、取得した経緯に関わらず、不動産登記法にしたがって「不動産登記」をする必要があります。不動産登記に関しては、司法書士などの専門家に依頼するケースがほとんどです。
不動産物件を初めて取得した方にとっては、不動産登記の手続などは不明な点が多いことでしょう。本記事では、不動産登記に関する登記内容や登記目的、さらに不動産登記にかかる費用や手順など重要な項目を紹介し、それぞれの内容を解説します。
ポイント
- 不動産登記は、不動産物件の権利と物件内容が公示される制度
- 不動産を取得した際や名義変更などの際にそれぞれの登記が必要
- 不動産登記は、司法書士が代行業務を行う
登記とは
個人や法人が所有する財産や権利の証明書面を国に登録し公示する行為を「登記」と呼びます。国家に登録され世間に公表された登記公募により、所有者の権利が保護され、事業や取引が円滑に行われることが目的です。
公的な登記には、不動産登記・法人登記・商業登記・相続登記・船舶登記・工場財団登記・立木登記などがあります。これらの登記は、いずれも登記所が管理する登記簿に記載され公開されることで、もめごとや係争の抑止効果があります。
不動産登記とは
土地や建物、つまり不動産物件に関するものが「不動産登記」です。不動産登記法という法律により、不動産物件の所有者に対して不動産の登記が義務付けられており、土地や建物の所有者履歴・種類・構造・権利内容の詳細が記載され、法務局に登録・保管されています。
この不動産物件の情報は、法務局の登記官によって正しいかどうか審査された上で登記されます。不動産登記情報を見れば、当該物件の権利内容の把握が可能です。
不動産は評価額が高額になる場合があるだけに、所有権その他で争われることもしばしばです。不動産物件をめぐる係争を抑止し、健全な不動産取引を推進することが、不動産登記制度の目的といえるでしょう。
登記の種類
不動産登記には、不動産物件に関する複数種類の情報が記録されています。いずれも、当該物件の内容を明確にするために重要な情報です。
ここでは、不動産登記の種類について、その内容を以下に紹介し解説します。
表示登記
新築の建物が完成した際に実行されるのが「表示登記」です。表示登記は新築された建物の表題部(現況を示す項目)を示すものです。
新築建物の表示登記は、建物の所有者の依頼を受けた土地家屋調査士が作成し、法務局へ登記申請するのが一般的です。なお、建物の表示登記は、登記免許税の対象外となっています。
所有権保存登記
表題部にのみ登記がある不動産物件に関して、最初の所有者のみによる登記が「所有権保存登記」です。所有権保存登記により、所有者の権利が明確に公示されます。
所有権保存登記は、土地と建物がそれぞれ表示部と権利部とに分けて設定されています。
なお、所有権保存登記は、所有者の依頼を受けて司法書士により作成され登記するのが一般的です。また、所有権保存登記には、登録免許税が課税されます。
所有権移転登記
不動産物件が売買・相続・贈与などで所有者が代わる際には、第三者に物件の所有権が移ったことを示すために、民法177条にしたがって「所有権移転登記」が必要です。所有権移転登記によって、新所有者は第三者に対して所有権を主張できる「対抗力」を有することになります。
抵当権設定登記
不動産物件に抵当権が発生した際には、不動産登記法3条により「抵当権設定登記」をするよう定められています。住宅ローンの借入時には不動産物件が担保となることが多く、抵当権設定登記は、ローンの借入実行日に実行されるのが一般的です。
抵当権設定登記は、一般的に不動産物件の所有者の依頼を受けて司法書士が書類を作成し、登記手続きが実行されます。なお、抵当権設定登記には、登録免許税が課税されます。
参考:e-gov 不動産登記法
その他の登記
上記以外の登記の種類は、以下のとおりです。
- 土地分筆登記:土地を「分筆(複数に分ける)」する際の登記
- 土地合筆登記:土地を「合筆(複数の土地を合わせて一つにする)」する際の登記
- 土地地目変更登記:土地の「地目(土地の用途)」を変更する際の登記
- 住所変更登記:所有者の住所が変わった際の登記
- 建物滅失登記:建物を取り壊す際の登記
- 抵当権抹消登記:住宅ローンなどを完済した際の登記
不動産登記に記載してある内容
不動産登記には、所有者の情報と不動産物件の構造や種類などと共に、物件に関する所有者の権利内容が記載され、法務局に保存されています。
不動産登記に記載してある項目と内容は、以下のとおりです。
表題部
登記された物件の場所や建物の情報を示したものが、不動産登記の「表題部」です。 表題部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。
- 土地:所有者・登記日・所在・地番・地目・地積(土地面積)他
- 建物:所有者・登記日・所在・家屋番号・建物の種類・構造・床面積他
権利部(甲区)
不動産物件における所有者の権利に関する情報は、不動産登記の「権利部」の「甲区」に記載されます。甲部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。
- 所有者の氏名・住所
- 取得した日付と原因(相続や売買など)
- 所有権に関する情報(移転登記・仮処分・差押えなど
権利部(乙区)
不動産物件に関して、所有権以外の権利に関する情報は、不動産登記の「権利部」の「乙区」に記載されます。乙部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。
- 抵当権(担保物権)の情報
- 地上権(土地を使用する権利)の情報
- 地役権(通行や引水などで土地を利用する権利)の情報
不動産登記はいつ必要
不動産登記は不動産登記法という法律で定められたルールです。不動産登記法では、登記をする時期が規定されています。
ここでは、不動産登記がいつ必要なのか、登記タイミングについて項目別に紹介します。
不動産を取得・売却したとき
売買契約にて、不動産物件の所有者が変わった場合には、売主と買主が共同して「所有権の移転登記」を行います。売買契約による所有権の移転登記は、契約が成立し、所有者が変わった日から1カ月以内に、実行しなければなりません。
住宅ローンを借り換え・完済したとき
住宅ローンの契約時に抵当権を設定された不動産物件は、住宅ローンが完済された際に「抵当権の抹消登記」をしなければなりません。抵当権の抹消登記は、登記された不動産物件にかけられていた抵当権が消失したことを証明するために必要です。
住宅ローンの抵当権は、融資を行った金融機関が設定しています。不動産物件所有者は、金融機関からに送られてくる完済証明書を受領後に、抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権の抹消登記の提出期限は設定されていませんが、抵当権が抹消できていない場合、さまざまなリスクがあります。できるだけ早めに抹消手続きするのがよいでしょう。
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建物を新築・増築・取り壊したとき
不動産登記している建物を新築・増築・取り壊した際には、それぞれ以下の登記手続が義務付けられています。
- 建物の新築:新築落成後、1カ月以内に「表題登記」が必要
- 建物の増築:増築部分が10㎡以上の場合は、増築後1カ月以内に「建物表題部変更登記(増築登記)」が必要
- 建物の取り壊し:建物の解体後1カ月以内に「建物滅失登記」が必要
不動産登記の流れ
不動産登記の手続き業務は、不動産物件の所有者自身が自力で行うことが可能です。ただしほとんどの場合、司法書士に依頼して行うのが一般的となっています。
なお、不動産登記申請には「オンライン申請」と「書面申請」の2通りの方法があります。不動産登記の手続きの流れについて解説します。
書類を準備する
まず最初に、不動産登記に必要な申請書と、申請時に添付する書類をそろえましょう。申請書は、法務局のウェブサイトから直接ダウンロード(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html)して取得可能です。
なお、申請書に添付する必要書類は、登記の種類によって異なります。添付書類の内容は、法務局のウェブサイト(https://www.moj.go.jp/MINJI/minji72.html)で確認してください。
必要書類を法務局に提出する
不動産登記に必要な書類をそろえ、自分で書類に記入するか司法書士に依頼して書類への記載をします。建物の新築や購入などで新たに不動産物件を取得した際には「建物の表題登記」または「所有権の保存登記」の申請となります。
また、相続や売買などで不動産物件の所有権が移動する場合は「所有権の移転登記」または「所有権の保存登記」の申請です。さらに、建物の取り壊しなどの場合は「建物の滅失登記」の申請となり、それぞれの登記の種類によって、添付する書類が異なります。
参考:法務局 不動産登記申請手続
登記識別情報と登記完了証が発行される
提出された申請書を法務局の登記を担当する「登記官」が書類を審査します。登記官は「書類に不備や誤りはないか」「法律上の問題はないか」などが厳重にチェックし、必要性があるとみなされれば、登記官自身が現地調査をするケースもあります。
審査の上、登記官が内容に問題なしと判断すれば、正式な不動産登記として認可され、法務局に登記簿が保管されます。法務局への登記が完了すると「登記完了証」が発行され、登記名義人に送達されて一連の手続きの流れは終了です。
登記完了証は再発行されないことから、大切に保管しておきましょう。
また、売買や相続などで登録した不動産物件の所有者が変更になり、登記変更手続きが完了すると「登記識別情報通知書」が新しい名義人に登録名義人に通知送達されます。12桁の英数字の組合せ符号が記載された記識別情報通知書は、不動産取引の際に必要となる書類であり、紛失しても再発行されないことから、厳重に保管しましょう。
万一「登記識別情報通知書」を紛失した場合には、司法書士による本人確認情報を取得して、自分が権利者であることを証明しなければなりません。
登録免許税
不動産登記が終わると、登録ごとに「登録免許税」が登録名義人に課せられます。登録種類別の課税額は、以下の表のとおりです。
不動産登記の種類 | 登録免許税の課税率 | 備考 |
---|---|---|
売買時の所有権移転登記 |
土地:評価額の1.5% 建物:評価額の2%(長期優良住宅は0.1%) |
住宅用家屋は一定の条件で軽減税率の対象となる。 |
相続時の所有権移転登記 | 土地・建物共に評価額の0.4% | |
贈与時の所有権移転登記 | 土地・建物共に評価額の2% | |
抵当権抹消登記 |
土地:1筆につき1,000円 建物:1物件につき1,000円 |
書類取得費用
不動産登記に必要な添付種類は「登記簿謄本(写)」「住民票(写)」「印鑑証明書」「固定資産税評価証明書」などです。したがって役所などで、それぞれの書類を取得する際にかかる、1通あたり数百円の手数料が書類取得費用となります。
司法書士への報酬
不動産登記に際し、司法書士へ依頼すると、司法書士に報酬を支払うことになります。司法書士への報酬金額の目安は以下のとおりです。
不動産登記の種類 | 報酬の目安金額 |
---|---|
相続時の所有権移転登記 | 6万円~8万円 |
売買時の所有権移転登記 | 4万5,000円~6万5,000円 |
所有権保存登記 | 2万円~3万円 |
抵当権抹消登記 | 1万5000円~2万円 |
住所・氏名の変更登記 | 1万2,000円前後 |
上記金額はあくまでも目安金額であり、司法書士事務所や地域によって差異が生じます。また、司法書士が代金決済への立ち合いや関連資料の取得などで、現場に行く必要がある場合は、別途交通費が必要です。
建築物表題登記で、土地建物調査士への依頼する場合の報酬は、約8万円が目安とされています。
まとめ
不動産登記は、登記内容によって複数の種類があります。それぞれに異なる規約があることを、不動産物件の所有者はあらかじめ認識しておかねばなりません。
不動産登記の際には多くの場合、登記手続きの専門家である司法書士に依頼することが一般的です。ただし、司法書士との打合せ時には、不動産物件の所有者としての立場で堂々と意見ができる見識は必要でしょう。
大切な不動産物件をめぐるトラブルを発生させないことが重要です。トラブルを回避して大事な不動産物件を守るためにも、この機会に、不動産登記の内容と一連の流れを把握しておきましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、第一種衛生管理士、損害保険募集人一般資格
奈良井 裕子
建築・不動産業界の事務に18年従事。バックオフィス業務の経験を活かし、建築請負契約、不動産売買契約、マスターリース契約、火災保険契約等に関わる様々な業務に携わっている。
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