不動産売買で発生する仲介手数料の相場と上限、計算方法、支払うタイミングまで徹底解説

1. 仲介手数料は不動産売買を成約した際に支払う、不動産会社への報酬
2. 仲介手数料の上限は法令で定められており、値引き交渉は可能
3. 仲介手数料の値引きだけで、不動産会社を決めてはいけない

• 不動産売買の仲介手数料とは
  • 不動産売買の仲介手数料の意味
  • 仲介手数料に含まれない費用
• 仲介手数料の相場
  • 仲介手数料には上限がある
  • 仲介手数料に消費税はかかる？
  • 仲介手数料の計算方法
    • 速算式
  • 仲介手数料早見表
• 仲介手数料を支払うタイミング
  • 仲介手数料を支払う人
  • 仲介手数料を支払う時期
  • 仲介手数料は原則現金
  • 仲介手数料の会計処理
• 仲介手数料は値引き交渉できる？
  • 値引き交渉のタイミング
  • 値引き交渉のデメリット
• 不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用
  • 不動産売却でかかる費用
  • 不動産購入でかかる費用
• 仲介手数料は安ければよい費用ではない点に注意
  • 信頼できる不動産仲介会社の見分け方
  • 値引きだけで不動産仲介会社を選ばない
• まとめ

仲介手数料早見表

売買価格ごとの仲介手数料の早見表を紹介します。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産売買には仲介手数料の支払いが必要になりますが、誰がどのタイミングで、どのようにして払うのでしょうか。仲介手数料を支払う人や、支払う時期・払い方について見ていきましょう。

仲介手数料を支払う人

結論からいうと、仲介手数料は売主と買主双方が支払います。不動産売買は物件を売却したい売主と、購入したい買主がいて成り立ちます。売却したい売主と購入したい買主には、それぞれ違う不動産会社が仲介している場合が一般的でしょう。

不動産売買が成立した際には売主は売り側の仲介会社に、買主は買い側の仲介会社に仲介手数料を払います。時には売主の不動産会社も、買主の不動産会社も同じというケースもあります。この場合は売主と買主、双方から仲介手数料をもらえます。このように仲介手数料は売る場合も買う場合も同じように支払う必要があります。

仲介手数料を支払う時期

仲介手数料は成功報酬なため、売買が成立するまでは支払う必要はありません。支払うタイミングは不動産会社との交渉にもよりますが、契約成立時と物件の引き渡し時の2回に分ける場合が多いです。不動産売買は売主と買主の合意ができたのち、売買契約→引き渡しという流れが一般的です。

不動産取引は高額なため、売買契約後に買主が融資を受けることは珍しくありません。そのため売買契約から引き渡しまでに、数週間～数カ月程度の期間が設けられます。契約時に半分を支払い、残りは引き渡しの際に精算するといったケースが一般的です。

仲介手数料は原則現金

不動産会社にもよりますが、仲介手数料は現金で支払うケースが一般的です。不動産の引き渡しは、銀行や不動産会社に売主と買主が集まって行われます。司法書士が同席して売買に必要な書類が揃っていることを確認した後に、買主から売主に売買代金を支払います。

この際に司法書士へ払う報酬や、不動産会社に払う仲介手数料は現金で払い出す場合が多いです。ATMで引き出す場合には1日に引き出せる限度額が決まっていることもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。

仲介手数料の会計処理

仲介手数料の会計処理は、購入する場合と売却する場合とで異なります。購入の場合は建物と同じように資産として計上し、毎年の減価償却で経費処理を行います。しかし、土地の取得費に関する仲介手数料は、経費計上できません。不動産を売却した際の仲介手数料が、支払い手数料として売却した年度の費用に一括計上します。購入と売却で会計処理が異なるため、間違えないようにしましょう。

仲介手数料は値引き交渉できる？

前述の通り仲介手数料は法令によって上限が決められていますが、下限は決められていません。そのため、仲介手数料を値引き交渉することは可能です。物件が高額になればなるほど、仲介手数料は高額になるため、仲介手数料を抑えられればコスト削減効果は大きくなります。

仲介手数料の値引きのタイミングや、値引き交渉のデメリットを紹介していきます。

値引き交渉のタイミング

値引き交渉をするのであれば、できるだけ早いタイミングがよいでしょう。購入でも売却の場合でも、ある程度契約がまとまる段階での値引き交渉は応じてもらえる可能性が下がります。不動産会社の立場からすると、成約直前に仲介手数料を値切られてしまうと、これまでの営業活動にかけた経費や時間が回収できないことになります。

媒介契約を締結する前など、早いタイミングでの値引き交渉の方が効果があるでしょう。とくに多くの不動産会社が仲介したいと思える物件、つまり立地や条件のよい物件の方が応じてもらえる可能性が高いです。条件の良い物件は成約しやすいため、仲介手数料を下げてでも仲介を任せてほしいと考えるでしょう。

値引き交渉のデメリット

仲介手数料の値引きは、あまり行わない方が得策と言えます。前述の通り仲介手数料は不動産会社に対して払う成功報酬であり、不動産取引を成約させるために経費や手間をかけてくれた対価です。そのため無理に値引き交渉を行ってしまうと、下記のようなデメリットがあります。

1. 物件の紹介件数が減る
2. サービスが低下する

不動産会社からすれば、仲介手数料は唯一の収入源です。購入でも売却でも、仲介手数料を値切る客よりも、値切らない客を優先するでしょう。そのため売却の場合は買主探しや、購入の場合は物件探しの動きが悪くなってしまう可能性も否定できません。

物件の紹介件数が減るだけでなく、細かい交渉や条件面の詰めなど、サービスの質も低下する可能性があります。このように仲介手数料を値切ってしまうと、不動産会社のモチベーションに大きく影響します。よほど条件が良く、すぐに成約しそうな物件やあらかじめ売主・買主が決まっているような場合でなければ、仲介手数料の値下げはしない方がよいでしょう。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用

不動産売買では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要になります。不動産売買をスムーズに行うためには、必要な費用を正しく理解しておくことが重要です。不動産の売却と購入、それぞれの仲介手数料以外の費用を見ていきましょう。

不動産売却でかかる費用

不動産を売却する際、仲介手数料以外でかかる費用には下記があります。

1. 印紙税
2. 借入返済費用
3. 抵当権抹消費用
4. 譲渡所得税
5. 解体費・測量費

不動産を売却する際には売買契約書を作成するため、印紙代がかかります。印紙代は売買金額によって下記のように定められています。

出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売却する不動産に借入が残っている場合は、売却と同時に借入を返済する必要があります。金融機関にもよりますが、繰上返済の費用として1～3万円程度がかかる場合が多いでしょう。投資用ローンで固定金利で借入している場合は、繰上返済の際に違約金が必要になる場合もあります。

違約金は借入金額の数%かかるため、借入金額によっては高額になるため注意するようにしましょう。借入が残っている場合は、抵当権の抹消費用も必要になります。借入を利用して購入した物件には金融機関の抵当権が設定されているため、売却の際には抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消は司法書士に依頼しますが、費用は5,000～20,000円程度が一般的でしょう。

また、不動産売却の費用で忘れてはいけないのが、譲渡所得税です。譲渡所得と聞いてもわかりにくいかもしれませんが、譲渡は売却という意味で、所得は利益です。譲渡所得税は売却によって利益を得た際にかかる税金で、下記の計算式で計算します。

譲渡所得に対して、下記の税率をかけて税金を計算します。

参考：国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)