築古アパート　リフォームと建て替えどっちがよい？メリット・デメリットと費用の目安

アパートの老朽化により想定されるリスク

所有するアパートが老朽化してきたとき、リフォームや修繕などの対策を行うかそのままにするか迷うことがあるでしょう。入居者が入っているから大丈夫と、そのままにしている場合も少なくありません。

しかし、アパートの老朽化をそのままにしていると、「家賃収入低下」や「高額な維持管理費用の発生」、「耐震性や耐久性の不安」などのリスクが生じます。

このような状態では、いずれアパートを相続した子や孫などの相続人が経営に苦労してしまうかもしれません。これらのリスクについて、詳しくチェックしていきます。

入居者が減ることによる家賃収入の低下

老朽化したアパートは、築年数の浅いアパートと比べると魅力のない物件になりがちです。

賃貸物件を探す人たちも、他の築浅の物件を選ぶようになり、稼働率が下がるリスクが増加します。

老朽化した物件に入居者を増やすため、家賃を下げることを考えがちですが、値下げを続ければ、家賃収入が減ってしまうでしょう。

高額な維持管理費用と耐震性の不安

建て替えという、根本的な解決方法を選択しないとしても、アパートの老朽化が進めば設備を修繕する必要がでてきます。修繕を繰り返せば、維持管理のための費用が高くつくことになるうえ、修繕だけでは、建物の老朽化による耐震性や耐久性の不安は解消しません。

アパートの建築時期によっては、大規模な耐震補強工事の必要が生じる可能性もあります。物件の耐震性に不安がある状態のまま経営を続けていると、地震による被害が発生した際、法律上の管理責任（工作物責任）を問われる可能性があります。

アパート老朽化への対策

アパート老朽化への対策には、大規模なリフォーム、建て替え、買い替えなどがあります。それぞれの対策について詳しくチェックしていきましょう。また、リフォームと建て替えについては、メリットとデメリットも解説します。

リフォーム

リフォームとは、老朽化した建物を修繕して状態をよくし、新築の物件に近付けることです。壁紙を交換してきれいな見た目にしたり、古くなった水回りを交換したり、外壁塗装をしたりします。

また、建物を大規模に改装し、新しい機能をもたせたり、価値を上げたりすることを、リノベーションと呼びます。リノベーションでは、最新のニーズに合わせた間取りに変更することも可能です。建て替えよりも費用を抑えつつ新築同等の機能性をもたせることで、同じ築年数の物件の相場より賃料を高く設定できたり、空室が減るなどの価値を与えることができます。

アパートリフォームのメリット

アパートをリフォーム・リノベーションするメリットは、以下のとおりです。

1. 物件がきれいになり魅力が増すことにより、入居希望者が増える
2. 今までよりも家賃をアップできる
3. 退去のタイミングでリフォームをすると、明け渡し費用を抑えられる
4. 建て替えよりも費用が抑えられる
5. 工期が短くてすむ

使い勝手がよく、ニーズに合った物件にリフォームすることで、入居希望者が増えたり家賃を上げられるようになり、リフォーム・リノベーションにかかった費用を回収できます。ただし、ニーズに合わないリフォームをしてしまうとそのメリットは薄れてしまいかねません。

また、費用回収のために相場よりも家賃を高くしなければならなくなると、入居者がなかなか決まらない可能性があるため、工事費用が高額になり過ぎないよう注意しましょう。

アパートリフォームのデメリット

一方、アパートのリフォームを選択するデメリットは以下のとおりです。

1. 修繕が不十分に終わってしまう可能性がある
2. 今回リフォームしなかった・できなかった部分について、再度まとまった修繕費が必要となる
3. 新築とまったく同等の物件にすることは当然難しく、必ずしも新築並みの賃料にはできない

大規模なリフォームを行い、新しい機器に取り換えた部分があるとはいえ、昔のままの部分には老朽化のリスクが残っています。またしばらくしたら、建て替えやリフォームなどを検討する必要があることに注意しましょう。

建て替え

建て替えとは、今まであったアパートを解体したうえで、同じ場所にアパートを建築することです。リフォームとは異なり新しく建築し直しているため、老朽化のリスクがなくなります。

アパートの相続を考えている場合、建て替えによって今後の不安のない資産を残すことも選択肢の1つでしょう。

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