入居率の重要性と目安とは？計算方法や入居率アップの方法も解説
入居率はアパート経営を行う際に押さえておきたい数値の1つです。重要な指標であることは知っているものの、具体的な数値の目安や計算方法について理解していない方もいるのではないでしょうか。 入居率の計算方法は複数あって、公表している不動産会社によって計算の仕方や条件が異なる場合があります。この記事では、アパート経営における入居率の種類や入居率を上げる方法についても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください...
不動産投資家K
空地のまま利用されていない土地を「遊休地」といいます。相続した土地の活用方法に悩んで遊休地にしている方もいるのではないでしょうか？ しかし、使い道がないからと放置しておくと、リスクになる場合があります。
そこで、今回は遊休地の概要と、土地を放置するリスク、遊休地を活用することで得られるメリット、活用のポイントと手順、について解説します。
遊休地とは、何にも使われず放置されている（遊んでいる）土地のことです。遊休地のなかでも、取得後2年を経過した一定規模の土地は、国土利用計画法で「遊休土地」と指定され、都道府県知事から活用を促され、6週間以内に土地の利用処分計画を提出する必要があります。
土地が放置され「遊休地」となる背景はさまざまです。分割協議で共有名義となっていたり、接道制限で活用が難しかったりと課題を抱えている土地、売りたいときにすぐに売れるように更地にしている土地、何に利用すれば良いか分からず放置されている土地、遠方に住む親族が相続して管理できていない土地、特別な理由はなく放置されている土地などです。
いずれの場合でも、所有者がきちんと管理していない放置された遊休地は、利益を生み出さないだけではなく、さまざまなリスクが発生します。リスクを避けるためにも、遊休地はしっかりと管理することはもちろん、有効活用することをおすすめします。
参考：国土交通省 遊休土地制度
土地には固定資産税や都市計画税が発生します。
固定資産税の標準税率は土地評価額の1.4％、市街化計画区域内の土地に課税される都市計画税は0.3％（上限）です。仮に、2,000万円の評価額の遊休地であれば、固定資産税が28万円、都市計画税が6万円です。これらの税金は、「遊休地」を所有しているだけで発生します。
また、更地には、宅地のように税金の優遇措置がありません。建物を建てたまま放置していたとしても、空き家条件がある地域もあり、更地にしないといけない場合もあります。
土地評価額によっては、必ずしも大きな負担になる金額とは限りませんが、活用していない「遊休地」のためのコストを払い続けることになります。
参考：東京都主税局 「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
遊休地を管理しないまま放置すると、雑草が生い茂ったり害虫が発生したり、次第に土地が荒れることになります。放置されていることがわかると、ごみの不法投棄や不審者が住み着くなどの問題も起こりやすくなります。
こうした状況になると、近隣住民や関係者に迷惑がかかり、直接苦情が入ったり、行政にクレームが届いたりする可能性もあるでしょう。また、これらのトラブルを解決するための費用が発生する場合もあります。
トラブルを防ぐためには、遊休地の定期的な管理が必要です。雑草の処分や清掃、見回りなど、自身で行うとしても手間がかかりますし、遠方の場合に管理会社に委託するのであれば費用がかかります。
所有者が高齢になれば、さらに管理は負担になるでしょう。遊休地は所有し続けるだけで手間も費用もかかる可能性があります。
何も活用せずに放置し荒れている状況では、その地域や土地に対する印象が悪く、土地の価格が低くなる可能性があります。
将来、計画地となれば有効的な活用ができる可能性はありますが、確約されていない以上遊休地は、税金が発生する資産でしかありません。
ただ放置するのではなく、メリットがある方法で活用するのが賢い所有方法といえるでしょう。
遊休地を活用することは、土地をきちんと管理・運用するということです。土地が荒れることによって近隣に迷惑をかける可能性もずっと低くなるでしょう。そのほか経済的なメリットもあります。
遊休地をうまく活用することで、収入につなげることができます。
遊休地の活用には、賃貸経営のように初期投資はかかるものの長期にわたる収益を得られる事業もあれば、駐車場のように比較的初期費用や手間がかからず始められるものもあります。
遊休地活用の目的や条件、所有している土地の立地に合った方法を検討することが重要です。
節税につながる活用方法もあります。土地には固定資産税が発生し、更地の状態が最も高額です。住宅を建てれば優遇措置が適用され、最大で固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に減額されます。また、賃貸不動産として活用している土地は貸家建付地として評価額が下がり、相続税額も下がります。
節税効果は土地の活用方法によって異なります。節税効果を含めて、活用方法を検討するとよいでしょう。
参考：東京都主税局 「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
こちらの記事もおすすめです
不動産投資で節税できる仕組みとは？節税のコツを理解しよう
アパートやマンション、戸建て住宅などを建築し、貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
初期費用は高額ですが、長期の安定した収入と節税効果が期待できる活用方法です。住宅用地の特例を活用すれば、固定資産税や土地計画税を軽減できます。また、所得税や相続税の節税効果も期待できます。
賃貸経営の大きなリスクは空室リスクです。そのエリアに賃貸需要があるか、事前の調査は欠かせません。また、一般的に金融機関から融資を受けて始める事業であるため、返済計画などの資金計画や経営に関する知識も必要となる活用方法です。
駅や大型ショッピングセンターの近くなど人通りの多い場所にある遊休地なら、建物を飲食店やアパレル専門店といったテナントに貸し出すのもおすすめです。業種によって必要な敷地面積は異なりますが、立地条件がよければそれだけで収益化できるビジネスは多くあります。
また一定の交通量のある道路沿いなら、中心街から離れていても一定の集客が見込めるため借りたいという事業者も多いはずです。もし300坪以上の広さがあれば、駐車場が必要なコンビニや郊外を中心に展開するフランチャイズ店舗にもニーズがあるでしょう。
テナントは住宅より、賃料を高く設定できるのが大きなメリットです。賃貸する事業者の採算が取れれば賃料が高額でも借り手はつき、契約は一般に長期間にわたるため、安定して高額な収入が見込めます。
大きな借入や事業リスクを負いたくない場合、定期借地という方法があります。定期借地による土地活用は、土地を事業者に貸すことで安定した収入を得る方法です。
事業者は、土地を事業に活用することで収入を得て賃借料を支払うため、遊休地の所有者は借入も事業リスクも負いません。
さらに土地の評価額は駐車場や店舗として賃貸するより低いため、固定資産税を低く抑えることもできます。
ただ一般に、高額な賃料が得られることは少ないようです。とはいえ、さまざまなリスクや負担を回避できるのは、遊休地のまま放っておくよりずっと安心できる活用法だといえるでしょう。
あまり人通りがなく、住宅にも向かない遊休地なら、トランクルームとして利用する方法があります。
トランクルームは住宅やテナントに比べると初期費用を抑えやすく、一度設置してしまえば管理の手間も少ない活用法です。土地の形状が特殊でも、設置できるというメリットもあります。
ただし、固定資産税や相続税の節税効果は期待できません。収益化するまでに時間がかかる点もデメリットといえるでしょう。また、用途地域が住居専門地域の場合、基本的にトランクルームは出店できないため注意してください。
駐車場は多くのエリアにニーズのある事業といえるでしょう。住宅地であれば、自宅スペースだけでは足りない人向けに月極駐車場、繁華街なら訪れる人のためのコインパーキングが向いています。
月極駐車場を自分で経営する、ほかの事業者に委託する、コインパーキング事業者と共同経営するなど多くの経営方法から選ぶこともできます。
また、建物を建築する場合と比較すると、初期費用が少なくすむ点もメリットです。更地をアスファルトやコンクリートでしっかり舗装しても数百万円程度の費用ですみ、万が一ほかの活用法に転用するとき更地に戻すのも比較的簡単です。
ただし、初期コストが低い反面、他の活用方法と比べて固定資産税や相続税などに対しての節税効果が期待できません。自身の土地活用の目的に応じて検討が必要です。
活用方法を検討し、メリットを感じられない場合は、遊休地を売却してしまうという方法もあります。
まとまった資金が得られ、管理の手間もなくなります。基本的に仲介業者に手続きを依頼し、売却してしまえば、その他の事業のように長期的な経営の知識も必要ありません。
ただ、売却によって得た利益には譲渡所得税と住民税も課せられます。必ずしも思うような金額では売却できないリスクがあることにも注意が必要です。
遊休地の状況によって、活用法が限られてしまう場合があることも十分理解しておく必要があります。
ここでは活用法を選ぶとき、遊休地のどのような点を確認すべきかを解説します。
普段の生活ではほとんど感じることはないかもしれませんが、なんとなく「住宅しかないエリア」「工場ばかりで店舗がない地域」と思ったことはあるでしょう。これは法律によってそれぞれの土地の用途が決められているためです。用途は大きく住居系、商業系、工業系に分けられています。
ほかにも建物の種類や構造、建ぺい率、容積率が制限されている場合もあります。遊休地を活用するなら、まず該当する用途地域を調べ、建てられる建物の条件を確認しましょう。
遊休地を活用して事業を行うならニーズがあることが前提です。周辺環境について入念に調査する必要があります。
一人で周辺環境を分析するのは簡単ではありません。法律による規制や用途地域、可能な事業の種類などの調査も同様です。より的確な土地活用を目指すなら、不動産会社などの信頼できる専門家に相談することも必要でしょう。
事業にはそれぞれに合った適切な広さがあります。どれだけ立地がよくても、十分な広さがなければ事業で思うような収益を上げることは難しいでしょう。ただやりたい事業があるから、と始めてもうまくいきません。
遊休地の面積は登記簿で確認できますが、正確であるとは限りません。活用法を選ぶ際も実際に現場に赴き、測量して隣接地との境界も必ず確認しましょう。
遊休地を放置するリスクを理解し、土地活用を始める場合、検討と準備が必要です。次の5つのステップで遊休地の活用について考えましょう。
最初のステップは、遊休地を活用する目的を決めることです。
目的を明確にして、最適な活用方法を選択しましょう。
一般に、収益が高いほどリスクも大きくなります。事業として成立させるには、収益とともに、リスクの大きさやその回避手段を踏まえた緻密なプランが欠かせません。土地にはさまざまな法規制があります。また、地域のニーズも含めて検討する必要があります。プラン立案のためにも、土地活用のノウハウをもったプロに相談してみましょう。
さまざまなアドバイスや知識をただうのみにするのではなく、自らの手でも周辺環境やニーズを把握しておくようにしましょう。
土地の面積や用途地域はもちろん、周囲の状況や人口の増減、業界の変化など調べられることは一通り把握しておくことが大切です。自身で調査することで、遊休地に関する理解が深まり、より効果的な活用法を見つけられるかもしれません。
遊休地活用の目的を決め、さまざまなプロの提案を受け、自身でもデータをしっかり裏付けたうえで、活用方法を判断しましょう。
遊休地の活用はコストがかかり、失敗するリスクもあります。初期費用や今後の収益見込み、返済計画なども確認しておきましょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
大切なあなたやあなたの家族の資産を有効に活用出来るよう、お気軽にご相談ください！
入居率はアパート経営を行う際に押さえておきたい数値の1つです。重要な指標であることは知っているものの、具体的な数値の目安や計算方法について理解していない方もいるのではないでしょうか。 入居率の計算方法は複数あって、公表している不動産会社によって計算の仕方や条件が異なる場合があります。この記事では、アパート経営における入居率の種類や入居率を上げる方法についても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください...
実家を相続したものの、活用できず空き家のまま放置している方も多いのではないでしょうか。こうした放置されたままの空き家の対策を強化するために「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が施行され、新たに「管理不全空家」というカテゴリが定義されました。 これにより、今までより影響を受ける空き家の範囲が広くなります。「管理不全空家って？」「罰則はある？」「罰金は？」この記事では、空き家所有...
増加の一途をたどる空き家の対処のため平成27年に施行された空家等対策特別措置法は、行政の処分の対象が放置する危険の高い「特定空家」に集中しているため想定していた効果をあげられない状況に陥っていました。そこで、令和5年12月13日に施行された「改正空家等対策特措法」によって、処分の対象はより幅広い状態の空き家にまで拡大されます。 この改正によって「どんな対応をされるのか？」「罰則や罰金はあるのか？」...
「不動産投資家Kとその仲間たち」を運営するarchitect developer, Inc.（ADI）の賃貸管理に関するデータをお伝えしていきます。この記事では、2024年3月のデータをご覧いただけます。 ◎PDFをダウンロードする ADIの賃貸管理マンスリーデータ（2024年3月）◎過去のデータはこちら 目次 2024年3月賃貸管理状況 2024年3月サマリー エリア別管理戸数割合 エリア別入居...
不動産経営では家賃相場の変動や不動産価格の上昇などにより、家賃の値上げが必要な場合があります。この記事では家賃交渉の基礎知識やトラブルの対処法、値上げを成功させるポイントを解説します。記事の内容を参考に、トラブルのないスムーズな家賃交渉を目指しましょう。 ポイント 家賃の値上げは借地借家法に基づく正当な理由があれば認められる オーナーの経済的な都合など個人的な理由での家賃の値上げは認められない 値...
副収入を得る方法の1つである「不動産投資」は、公務員の「副業禁止の原則」から違反になると考えている人は多いかもしれません。 しかし、公務員でも一定の条件を満たせば違反にならずに、不動産に投資することは可能です。 ここでは公務員が違反にならずに不動産投資を始めるポイントや、公務員ならではの代表的なメリットを解説します。 ポイント 公務員は不動産投資に必要な融資を、より有利な条件で利用できる可能性があ...
相続した土地を活用できず、自治体へ寄附できないか考える人もいるでしょう。自治体への寄附も可能ですが、必ずしも引き取ってくれるとは限りません。 本記事では、土地を自治体へ寄附する手順や必要書類、自治体以外へ寄附する方法などを解説します。 ポイント 自治体はどんな土地でも寄附を引き受けてくれるわけではない 認定地緑団体・個人・法人にも土地を寄附または贈与できる 相続した土地を国に引き渡せる相続土地国庫...
60坪の土地とはどのくらいの広さなのか、どのくらいの大きさの建物が建てられるのかすぐにピンとこない方もいるかもしれません。60坪の土地があれば、戸建てはもちろんアパートやマンションなどの土地活用も十分可能です。 この記事では、60坪の土地の広さや建てられる建物について解説します。60坪の土地の活用や購入をお考えの方はぜひご覧ください。 ポイント 60坪の土地は約198平米で、平均的な注文住宅の広さ...
建築資材の高騰に頭を悩ませている不動産投資家も多いでしょう。建築資材はさまざまな要因で高騰しており、解決もすぐには期待できないため、今後も高騰が続くと予想されます。今回の記事では建築資材高騰の要因や過去の推移、今後の見通しについて解説します。 ポイント 建築資材の高騰は、円安やウッドショックなど主に8つの要因がある 高騰の要因がすぐに解消することは難しく、今後も高騰が続く見込み 不動産投資をする際...
再建築不可物件は安く購入できるため、投資用として購入するケースもあるでしょう。再建築不可物件を購入するにあたり、注意点を知りたい方も多いのではないでしょうか。 再建築不可物件は、期待通りの収益を上げにくいです。今回の記事では再建築不可物件の注意点や活用方法について紹介します。 ポイント 再建築不可物件は相場よりも安く購入できる 災害による倒壊などでも再建築できない 接道義務を果たせば再建築できる場...