空き地とは？ 放置するリスクと目的別空き地の活用法14選！

空き地とは

「空き地」とは、文字通り「空いている土地」を指す単語で、何の活用もされずに放置されたままになっている土地のことです。ちなみに、法律用語では「空地」と書いて「くうち」と呼び、建物が建っていない駐車場・公園・道路・緑地などを指します。

空き地を放置するリスク

土地を所有する人のさまざまな理由により、土地が活用されず空き地になっているケースも少なくありません。しかし、空き地を放置することにはリスクもあります。空き地を放置するリスクの中でも、所有者にとって特に無視できない3つのリスクを紹介します。

固定資産税や都市計画税がかかる

空き地の所有者には「固定資産税」が毎年課税され、さらに市街化区域内の空き地には「都市計画税」が加算されます。

たとえば、市街化区域内にある空き地の課税標準額が3,000万円で、固定資産税の標準税率を1.4％、都市計画税の制限税率を0.3％とすると、下記の計算式で税額が算出されます。

上記のように、市街化区域内にある課税標準額3,000万円の空き地の所有者には、毎年51万円の税金が課せられます。空き地を3年間放置すれば153万円、5年間では255万円の税金負担となる計算です。

参考：総務省 固定資産税　
総務省 都市計画税

維持管理に手間と費用がかかる

空き地を放置しておくことで、思わぬ手間と経費がかかってしまいます。多くの空き地の所有者を悩ませるのが雑草の処理で、特に夏季は雑草の成長が早く、頻繁な除草作業が必要です。土地が広ければ所有者による 作業が難しくなり、除草の専門業者に依頼するケースも出てくるでしょう。

土地の状況や業者にもよりますが、除草作業は100平米で5～6万円程度かかるといわれています。また、空き地にはゴミが不法投棄されるケースもあり、その処分費用も土地所有者が負担せねばなりません。

近隣からクレームがくる

空き地の雑草を放置しておくと、虫が発生しやすくなり、近隣の住民からクレームがくる可能性があります。また、空き地が人通りの多い場所に面していると、景観を損なうという苦情が寄せられるかもしれません。

いずれにせよ、空き地は普段からこまめに手入れしておかないと近隣住民との関係悪化につながりかねません。空き地といっても、そのまま放置しておくことはできず、手間やお金をかけての定期的な清掃作業が必要です。

空き地を活用するメリット

このように所有する土地を空き地のままにしておくことは、課税などのリスクがあります。空き地の活用は、リスクの回避になるだけでなくメリットも期待できます。ここでは、空き地を活用するメリットの中でも、特に大きな2点を以下に紹介します。

新たな収入になる

空き地のままにしておくよりも、土地を第三者に貸すことで賃料が新たな収入となります。また、立地条件がよければ賃貸住宅やオフィスビルを建てることで、まとまった賃料収入が得られるでしょう。

空き地の立地条件や周辺環境に合致した内容で、土地を有効に活用するのが賢明な方法です。空き地の有効活用により、新たな収入が得られ、空き地が資産として生まれ変わります。

節税対策になる

空き地をそのままにしておくことのリスクの1つは、固定資産税が課税される点です。固定資産税の節税対策としては、空き地に建物を建築することが必要です。

建物といってもさまざまな種類があります。立地条件に合致した建物を建てることで、安定した高い収益も期待できる場合があります。空き地を有効活用することは、収益を得ると同時に大きな節税対策にもなるわけです。

空き地活用の目的1「収益を得たい」

空き地を有効活用して収益を得るには、空き地の立地条件や周辺環境などに適合した活用法を選択しなければなりません。適切な土地活用のために「空き地を活用して収益を得る」目的に絞り、5つの土地活用法を紹介します。

アパート・マンション経営

空き地に、賃貸アパートや賃貸マンションを建てて経営するのは、空き地の有効活用と同時に、固定資産税・都市計画税・相続税などの節税対策にもなります。賃貸アパートと賃貸マンションの経営の相違点について解説します。

アパート経営の場合

建設費や維持費を抑えたい場合は、賃貸アパートを建てて経営するのが望ましいでしょう。家賃収入は賃貸マンションよりも低額になる傾向がありますが、初期投資の金額をマンションより低く抑えられるメリットがあります。

特に単身者向けのアパートであれば建設費を抑えられます。空き地の周辺に大学や専門学校などがあれば、学生の入居が見込めるでしょう。また、オフィス街への通勤に便利な立地であれば、独身会社員が入居者 となり得ます。

マンション経営の場合

ファミリー層や高額所得者向けの賃貸マンションであれば、初期投資の費用はかかりますが、思い切って賃貸マンションを建設するのも選択肢の1つです。賃貸マンションは、賃貸アパートに比べて家賃収入が高額となり、入居者の入れ替わりも頻繁ではないことから、安定した家賃収入が見込めます。

ただし、賃貸マンションの経営には多額の初期投資は避けられません。それだけに、空室や家賃滞納者を出さないことが最重要課題です。

これらの課題点クリアの目算が充分にあるのなら、賃貸マンションの経営は成功し大きな収益が期待できるでしょう。

オフィス経営

高収益を目指すのなら、オフィス用のビルを建てる方法があります。オフィスビルの経営で 、各テナントから家賃収入を得られます。

ただし、オフィスビルの経営は収益性が高い反面、リスクも高いことを知っておかねばなりません。立地条件や周辺環境がオフィスビルに適しているか、各階に空き部屋が出ないか、などオフィスビルとしての適正を周到に調査し、綿密な経営計画が必要です。

また、オフィスビルとなると「大容量の電気設備」「OA設備」「駐車場」「衛生設備」「セキュリティー・システム」など、テナントビルとしての大規模な設備投資も必要です。オフィスビルの経営には高額な初期投資費用がかかることを理解しておきましょう。

商業施設・店舗経営

面積が充分に広い空き地であれば、思い切って商業施設や店舗経営に乗り出す選択肢もあります。周辺住民の集客が見込めるのであれば、テナントの店舗は獲得しやすいでしょう。

商業施設は、住宅よりも家賃が高めに設定できるため高額な家賃収入が期待できます。ただしその反面、多額の初期費用が必要となります。また、テナントが埋まらない、あるいは売上不振によりテナントが撤退すると次の借主が決まらない、というリスクも避けられません。

また、テナントが入りやすい商業施設にするには、それだけ充実した設備が必要となり、やはり高額な初期投資が必要となります。

商業施設自体の経営に自信がない場合は、商業施設の運営に実績がある企業に土地だけを貸し出すケースもあります。施設の建設や経営を任せて、土地の賃料だけを得る方法であり、自身で経営する場合よりもリスクは低く堅実です。

また、貸し出した商業施設に、土地の所有者自身がショップを出店する方法もあります。商業施設全体の経営は他人に任せ、店舗の収益を得るのも選択肢の1つです。

高齢者施設

ある程度の広さがあり、交通の便がよく、郊外など静かな周辺環境という立地条件を満たしている空き地であれば、高齢者施設を建設して運営するケースもあります。高齢者向けの介護施設は、老人ホームや「サ高住」と呼ばれる「サービス付き高齢者向け住宅」などです。

高齢者住宅は、賃貸物件などに比較して定住率が高く、入居者の入れ替わりが少ないことから、安定した家賃収入が得られます。また、建設費用には公的補助金が得られるのも大きなメリットです。

ただし、高齢者が安心・安全に暮らすための設備の管理や維持に、それなりの費用がかかり管理者の人件費も無視できません。高齢者施設の経営については、より綿密な計画性が必要です。

売却

空き地の有効な運用方法の目途が立たず、固定資産税や敷地の管理費の負担が重いという場合は、思い切って空き地を売却することも1つの方法です。特に、所有権の親族共有のケースでは、空き地を売却して現金化し、平等に分配するのも選択肢の1つでしょう。

空き地の売却によって、管理の手間や課税負担から解放されるメリットがあります。空き地の売却にあたっては、隣地との境界線を明確化し、売却後のトラブルが起きないようにすることが重要です。

また、空き地の立地や不整形地など土地自体に難がある場合は買手がなかなか見つからない場合もあります。売却については、信用性が高く実績のある不動産会社に依頼することが賢明です。

空き地活用の目的2「税金対策をしたい」

空き地は売却したくないが、固定資産税や都市計画税などの課税については、有効な税金対策をしたい、という空き地所有者もいることでしょう。ここでは、空き地にかかる税金への節税対策に有効な活用法を絞り紹介します。

アパート・マンション経営

前章でも触れたように、空き地の税金対策として有効な手段の1つは、アパートやマンションなどの賃貸物件の経営です。
アパート・マンション経営は収益性が高く、固定資産税対策として有効です。

賃貸物件の経営を成功させるためには、立地や周辺環境を的確に分析し、初期費用や収益性など運営のシミュレーションが重要になります。

賃貸併用住宅

空き地に「賃貸併用住宅」を建てる方法も節税対策に有効です。賃貸併用住宅とは、他人に部屋を貸し出す賃貸住宅の一部を、土地所有者が居住する自宅として併用する建物です。

賃貸併用住宅は、建物の5割相当分を自宅居住用にするなど、一定条件を満たすことで低金利の住宅ローンを利用できます。また、住宅ローン控除が受けられることも、大きな金銭的なメリットです。

現在住んでいる自宅を売却し、自身が所有する空き地に賃貸併用住宅を建てて、自宅部分の住居に転居することもできます。新居での快適な暮らしを享受できると同時に、賃貸住宅により家賃収入も得られる点もメリットといえるでしょう。

空き地活用の目的3「初期費用を抑えたい」

賃貸アパートや賃貸マンション、あるいは商業施設や介護施設などは、建設時に高額な初期費用がかかります。さらに、入居者やテナントが集まらず計画どおりの収益が得られないリスクも無視できません。

ここでは、初期費用を抑えた空き地の有効活用方法を5つ紹介します。

駐車場

賃貸住宅などは多額の建築費が必要です。しかし、駐車場ならば初期費用はかなり抑えられます。コインパーキングにすれば管理のための人件費は不要です。月極めで運営すれば毎月入金される一定の安定収入が大きなメリットです。

何らかの事情で駐車場経営から撤退する際には、利用者へは1カ月前に通知すればよく、比較的リスクが少ない空き地の活用法といえます。

リスクが少ない方法ではありますが、空き地が駐車場として適正か否か、期待する収益を得ることができるかなどの検証は重要です。地面をアスファルト塗装する、あるいは屋根付きタイプにすることで、初期費用は嵩みますが、空車リスクを回避する効果があるでしょう。

定期借地

ローリスクでの空き地活用法としては、空き地をそのまま第三者に貸し出す「定期借地」という方法があります。空き地を定期借地にすると初期費用は不要で、土地の借料が収入として得られる点がメリットです。

しかし、「借地借家法」により一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満と、長期契約が定められています。そのため将来的に売却や自己利用について検討している場合は、活用法として向いていません。

また借地借家法では、貸主の権利保護のために借地権の契約更新や期間延長は認められておらず、契約終了後に借主は土地を更地にして返還しなければなりません。

定期借地はローリスクではありますが、高額な借料は得ることは難しいローリターンの方法です。しかしながら、初期費用なしで空き地の活用をするには有効な方法といえるでしょう。

参考：e-GOV 借地借家法

トランクルーム

大きなコンテナを倉庫に利用する「トランクルーム」として空き地を貸し出す方法があります。住宅地に近い場所にある空き地では、自宅に物置がない家庭などからの需要が見込めるでしょう。

トランクルームの運用については、専門業者に業務委託して管理と運営を任せる形式が一般的です。他にも、業者が一括借り上げをするサブリース方式などもあります。ただし、空き地をトランクルームにすると、住宅用地の特例が受けられなくなり、固定資産税の負担額が増加する可能性は理解しておきましょう。

トランクルームで安定的に収益を上げるためには、稼働率や収益性の検証が必要です。また、空き地が住宅専用地域内にある場合は、トランクルームとしての利用は法律で不認可となりますので事前に確認しておきましょう。

資材置き場

製造業者の工場や企業の作業場などが近くにある空き地であれば、資材置き場として企業に貸し出す方法もあります。資材置き場なら、土地の整地にも多額な費用は必要なく、借り手の企業さえ見つかれば、長期間の安定収入が見込めるでしょう。

ただし、資材の内容によっては、資材を運搬するトラックなどの車両が頻繁に出入りすることも考えられます。業者の運搬作業による事故や騒音、振動などによる近隣トラブルが発生する可能性もあり、空き地が資材置き場として適正な環境か否かを慎重に判断する必要があるでしょう。

自動販売機

人通りが多い場所に面した空き地であれば、道路沿いに自動販売機を設置するのもよい選択肢でしょう。自動販売機の設置費用は業者が負担してくれる上に、初期費用も不要です。

また、自動販売機内の商品の定期的な補充または入れ替えや、空き缶・ボトル・瓶の回収作業などもすべて業者に任せられます。自動販売機の設置は、土地所有者 には負担はなく、利用者が多ければ毎月の安定収入となります。

自動販売機の設置には電気の供給が不可欠だけに、設置場所付近にコンセント設備が必要です。毎月数千円程度の電気代は土地所有者の負担であり、売上が電気代を下回る金額であれば赤字となるため、多くの利用者を見込める立地条件が必須となります。

空き地活用の目的4「田舎の空き地を活用したい」

田舎にある空き地を有効活用したいと考えている方もいるでしょう。特に、都市部の人が田舎の親族の土地を相続したケースでは、空き地のまま放置して税金だけ課税されている状況の人もいるかもしれません。

ここでは、田舎の空き地の活用法について、以下に2点を紹介します。

太陽光発電

現在は行政からの補助金制度もあり、メガソーラー事業が増加しています。個人的なソーラー事業が空き地を利用した太陽光発電ビジネスです。

太陽光発電は、近くに土地の所有者がいなくても運営できるのが特徴です。また、空き地を利用した場合は、 専門業者に土地を貸して業者が運営することから、所有者に手間はほとんどかかりません。

田舎の空き地を有効活用して、一定額の不労所得を得たいと願う人にとって、手間がかからない太陽光発電は充分に検討してみる価値がある魅力的な活用法です。まずは信頼できる業者に収益のシミュレーションを依頼してみましょう。

貸農園

空き地が農地に適した立地であれば、農園としてに貸し出す方法もあります。貸農園は現在ちょっとしたブームになっており、空き地の近隣の方だけでなく、都市部から週末だけ農作物を育てに来る ケースも増えています。

貸農園は、手間がかからず、手軽にスタートできる点が特徴です。初期費用がかからない点もメリットですが、その反面、高い収益は得られない点がデメリットです。田舎の空き地が貸農園として適正な土地であるか否かは、地元の農業協同組合の窓口に問合せてみるのがよいでしょう。

空き地活用の目的5「空き地を手放したい」

空き地の活用法をいろいろと検討した結果、空き地の活用が難しいと判断するケースもあるでしょう。空き地の有効活用ができない以上、手放すことも考えなければなりません

ここでは、空き地を手放す場合の方法を3つ紹介します。

売却

目的1「収益を得たい」でも触れましたが、空き地の有効活用が難しいと判断した場合は、空き地の売却を考えてみましょう。空き地の売却を決めたあとは、不動産会社に依頼し空き地の売却価格を査定するのが一般的です。

査定に関しては、念のために複数の不動産会社に依頼するのが賢明でしょう。不動産会社の査定を参考に売却価格を決定します。その後は空き地を買ってくれる個人、または法人の募集を行いますが、信頼のおける実績豊富な不動産業者に依頼するようにしましょう。

また、各自治体には、空き地・空き地を売りたい方と購入したい方をマッチングする「空き家・空き地バンク」というサービスがあります。同サービスには、インターネットの専用サイトを利用して空き地の登録ができるシステムもあり、地元の自治体に問合せてみるのもよいでしょう。

空き地の売却では、売却後にトラブルが発生しないように、慎重に手続きを進めていくことが大切です。

参考：国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ

隣地として買い取ってもらう

空き地を手放す方法として、隣地の所有者に買い取ってもらうという方法もあります。空き地に隣接する土地の所有者に購入してもらうことで、土地が広くなり使いやすくなる点がメリットです。自宅を拡張したり、駐車場にしたりすることが可能です。

隣地の所有者が購入することで、売る側と買う側の両者にメリットがあることから、隣地の所有者に空き地の購入を打診してみてもよいでしょう。

相続土地国庫帰属制度

民間の空き地を国が買収してくれる制度が、2023年4月に施行となった「相続土地国庫帰属制度」です。これは、親族の死去に伴って、空き地を遺産相続した相続人に対し、法務大臣の認可により国が空き地を買い取る制度です。

同制度は、空き地が放置されたままになり、いわゆる「所有者不明土地」が増えることを回避する目的で創設されました。相続した空き地の措置に困っている人にとってはありがたい新制度ですが、同制度の適用となるには一定の条件があります。

同制度の対象となるには一定の条件があり、条件については法務省のウェブサイトに記載されたガイドラインで確認できます。

参考：法務省 相続土地国庫帰属制度について
法務省 相続土地国庫帰属制度の概要

まとめ

空き地を有効活用することで節税対策や収益につながります。空き地の活用法は多岐にわたるため、空き地における税金の決まりや、それぞれの活用法のメリット・デメリットを理解した上で適切な選択をすることが重要です。

本記事も参考に、自身が所有する空き地に最も適した活用法をぜひ見つけてください。