相続した不動産の売却｜手順と必要書類、税金や費用

1. 相続した不動産を売却するためには、名義変更が必要
2. 相続で引き継いだ不動産を売却すると、税金や費用がかかる
3. 3年以内に売却することで、税金の特例が使える

• 相続した不動産を売却するメリットとデメリット
  • 相続した不動産を売却するメリット
  • 相続した不動産を売却するデメリット
• 相続した不動産の売却手順
  • 相続手続きの期限
  • 相続後の流れ（相続から名義変更まで）
    • 相続人を確認する（遺産分割協議）
    • 名義を変更する（相続登記）
  • 売却の流れ
    • 不動産を査定する
    • 売却活動を行う
    • 売買契約・決済
    • 確定申告
• 相続した不動産の売却手続きに必要な書類
• 相続した不動産の売却にかかる税金・費用
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
• 税金を抑える特例
  • 取得費加算の特例
  • 3,000万円の特別控除
  • 特例を利用する場合の注意点
• 相続した不動産を売却する注意点
  • 共有名義の場合は全員の同意が必要になる
  • 相続した不動産の売却にかかった税金は相続人が払う
  • 相続した不動産の売却は3年以内が目安
• 相続した不動産を売却する際によくあるトラブル
  • 財産の調査が終わらない
  • 遺産分割協議がまとまらない
  • 境界確定ができない・通行承諾書が取得できない
• まとめ

相続した不動産を売却するデメリット

相続した不動産を売却するデメリットには、次のようなものがあります。

1. 実家など愛着のある場所がなくなってしまう
2. 税金がかかる場合がある

当たり前ですが不動産を売却してしまうと、所有権を失ってしまいます。自分の家ではなくなるため愛着のある実家や、思い出のある不動産であっても使うことはできません。思い入れの強い不動産を売却する際には、後悔しないかよく考えて売却しましょう。

また、不動産を売却すると、譲渡所得に税金がかかる場合があります。不動産を購入した価格よりも高い価格で売却した場合、差額分に対して税金がかかります。とくに相続で引き継いだ不動産は取得価格が低い場合が多く、税金がかかってしまうケースが多いようです。

また税金がかかる場合は、確定申告も必要です。不動産を売却する前に、どの程度の税金がかかるかどうかは確認しておきましょう。うっかり確定申告を忘れてしまうと、延滞税などが発生してしまいます。会社員の方にとっては、これまで確定申告をしたことがないという方も多いでしょう。このように確定申告の手間がかかってしまう点も、デメリットの1つです。

相続した不動産の売却手順

不動産の売却に慣れている方は少ないでしょう。そのため不動産を売却する際、何から始めればよいかわからない方も多いものです。ここでは相続した不動産を売却する際の手順を説明します。

相続手続きの期限

相続が発生したらすぐに不動産を売却するのではなく、まず相続に関する手続きがあります。相続といえば財産を自動的に引き継ぐイメージがあるかもしれませんが、たとえば借金やローンなどの負の財産が多い場合は財産を引き継がない相続放棄という選択も可能です。

またプラス財産の範囲内においてマイナス財産を相続する限定承認という方法もあります。相続の種類には、次の3種類があります。

限定承認は相続人が全員で家庭裁判所に申し出る必要がありますが、相続放棄は相続人ごとに行えます。相続人が複数いる場合、1人が相続放棄した場合は残りの相続人で財産を分けることになります。限定承認もしくは相続放棄を行う場合は相続発生を知った日から3カ月以内に行う必要があり、期間を過ぎてしまうと単純承認したことになるため注意が必要です。

故人が亡くなったことに悲しんでいるうちに、あっという間に3カ月経過してしまいます。3カ月の間に故人の財産と借金を整理して、相続放棄・限定承認するかを決める必要があります。

また相続発生から4カ月以内に、準確定申告することも忘れてはいけません。準確定申告とは故人の1月1日から亡くなった日までの所得を申告する手続きで、相続人が行います。通常行う確定申告は翌年2～3月のため、期限の違いに注意しましょう。

相続発生から10カ月後には相続税を申告して、納税しなければなりません。もし納税資金が不足していると、不動産を売却して納税資金を確保する必要があります。相続税の納税期限までに不動産を売却する必要があるため、多少安い価格でも売ってしまうしかありません。

このような事態を防ぐために、生前から相続税の計算などはシミュレーションしておくといよいでしょう。不動産の名義変更は相続発生から、3年以内が期限です。名義変更を放置していると、10万円の過料が科されることもあるため注意しましょう。

相続後の流れ（相続から名義変更まで）

相続が発生して、不動産の名義を変更するまでの流れは下記の通りです。

相続が発生したらまず行うのが、相続人の確認と被相続人の財産の調査です。不動産だけでなく預貯金や有価証券などの金融資産のほか、貴金属や保険などの資産をまとめて目録を作成します。相続放棄をしない場合は財産目録に基づいて遺産分割協議を行います。

相続人を確認する（遺産分割協議）

相続が発生したら、相続人を確定させて遺産分割協議を行います。合わせて被相続人が遺言書を遺していないかも、確認する必要があります。遺言書には民法で厳格にルールが定められており、ルールに則っていない場合は効力がありません。

有効な遺言がある場合は遺産分割協議は行わず、原則遺言通りに分割します。ただし必ずしも遺言通りに相続しなければならないわけではありません。相続人全員の同意があれば、遺言とは違ったわけ方をすることも可能です。

遺言がない場合は、法定相続人を確認して遺産分割協議を行います。法定相続人とは、法律で定められた財産を相続できる権利のある人のことです。被相続人の配偶者は必ず法定相続人になり、配偶者に続く法定相続人の順位は下記の通りです。

たとえば被相続人に配偶者と子どもが2人いる場合は、法定相続人は配偶者が2分の1、子どもがそれぞれ4分の1ずつと、法定相続割合が決められています。

ただし法定相続割合は遺産分割の目安であり、この通りに分割しないといけないわけではありません。相続人間で合意すれば、1人に集中させることもできます。遺産分割協議では相続人間で話し合って、財産をどのようにわけるかを協議します。

名義を変更する（相続登記）

遺産分割によって不動産を引き継いだら、相続登記といわれる名義変更手続きが必要です。すぐに売却する場合でも、相続登記は必要です。相続登記は以前までは努力義務でしたが、2024年4月から義務化されました。

相続登記をしないで放置しておくと、最大で10万円の過料が科されることもあります。相続で不動産を引き継いだ場合は、速やかに相続登記を行いましょう。名義変更の手続きは法務局に申請します。自分で法務局へ行って手続きすることのも可能ですが、煩雑な手続きのため簡単ではありません。自信がない場合は、司法書士に依頼する方法もあります。

参考：東京法務局　相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう　所有者不明土地　！～

売却の流れ

続いては、不動産を売却する際の流れを見ていきましょう。

不動産を査定する

不動産を売却する際、まずは不動産査定を通じて不動産会社を選ぶことになります。不動産の売却において不動産会社の果たす役割は非常に多く、売却が成功するかどうかは不動産会社にかかっています。

そのため売却する際にはネットの一括査定などを活用して、複数の不動産会社から査定をとるようにしましょう。複数の査定をとることで売却する不動産の価格の目安もわかりますし、不動産会社の対応も比較できます。複数社を比較する中で、信頼できる会社を選びましょう。

売却活動を行う

依頼する不動産会社が決まったら、販売活動を行います。販売活動は不動産会社や物件によてさまざまですが、インターネットへの掲載や、最近ではSNSなどを活用することも多いです。

また、REINS（レインズ）と呼ばれる、不動産会社が利用している不動産情報システムにも登録します。REINSには不動産の売り情報と買い情報が登録されており、売り手と買い手のマッチングのサポートをしてくれるシステムです。

一口に不動産会社といっても、さまざまな会社があります。マンションが得意な不動産会社もあれば、戸建や土地が得意な会社もあります。会社の規模も、全国展開している大手から、地域密着型の不動産会社までさまざまです。なかなか買主が見つからない場合は、不動産会社がその物件をあまり得意ではない可能性もあります。あまりにも買主が見つからない場合は、ほかの不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

売却の仲介を依頼する不動産会社との契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介と3つの種類があります。

一般媒介契約は、複数の会社に依頼ができるため、機会が広がり買主が早く見つかることが期待できます。しかし、活動報告義務がなく、また複数社へ依頼していることで各社に熱心に活動をしてもらえないという可能性もあるでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社のみとの契約で、活動報告義務があることから、状況が把握しやすくなります。ただし、専属専任媒介契約の場合、依頼者が自分で買主を見つけたとしても直接取引はできないため注意が必要です。

売買契約・決済

買い手が見つかり、価格交渉もまとまったらいよいよ売買契約を行います。不動産の売買契約では、売買契約書と重要事項説明書を作成します。どちらも不動産会社が作りますが、事前に内容をよく確認しておくようにしましょう。

中には売り手に不利になるような条項が説明なく記載されているような場合もあります。調印する前にはドラフトを見て、内容は必ず確認しておきましょう。売買契約が終わったら、売り手と買い手がそれぞれ売買の条件を満たすために動きます。

売り手側であれば隣地との境界確定や、買主との交渉で付いた修繕などの条件を履行していきます。買い手は融資を利用するのであればこの間に金融機関へ相談して、審査を通しておかなければなりません。双方の準備が整ったら、決済を行い資金の授受と不動産の所有権移転を行います。

決済は売主と買主、司法書士や不動産会社が集まって行う場合が多いです。不動産会社の応接や、融資を利用する場合は金融機関の応接で行います。全員が集まって、必要な書類に不備がないかを司法書士が確認したら、資金移動をします。売主が資金の着金を確認したら、鍵などを引き渡して決済は終了です。その後司法書士が法務局で所有権移転の手続きを申請して、所有権が買主に変更されます。

確定申告

不動産を譲渡（=売却）して、所得（=利益）が出た場合には、確定申告して所得税を納税する必要があります。確定申告は不動産を売却した年の、翌年の2月中旬～3月中旬に行う必要がありますので、忘れずに行うようにしましょう。

確定申告をうっかり忘れてしまうと、延滞税などがかかってしまいます。確定申告はインターネットでもできますし、税務署へ行けば不明点も質問できます。相続でお世話になった税理士などがいるのであれば、相談してみるとよいでしょう。

相続した不動産の売却手続きに必要な書類

不動産を売却するためには、多くの資料を準備しなければなりません。不動産を売却する際、買主にはさまざま情報を提供する必要があります。

権利関係のわかる資料や、建物の設備や修繕状況、マンションであれば管理規約など書類をそろえましょう。

不動産会社に売却を依頼する際に、必要な書類は下記の通りです。

必要な書類は多くあるため、すべてそろわない場合も多いでしょう。謄本など書類によっては簡単に再発行できるものもあります。そろっていない書類がある場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。

決済に必要な書類は下記の通りです。