公務員のための不動産投資入門！ 違反にならないポイントやメリット
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不動産投資家K
昨今、話題となっている「FIRE」とは、仕事に縛られることなく自由に生きていくための方法のひとつを指します。「早期退職」と混同されやすいものの、実はこれらの言葉には違いがあります。
今回は、FIREと早期退職の違いや、FIRE実現のための手順や目安、メリット・デメリット、おすすめの資産運用方法を解説します。ぜひ参考にしてください。
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「FIRE」は、仕事に縛られないで自由に生きる方法として近年ニュースなどで話題になっています。FIREとは、「Financial Independence」「Retire Early」の2つを掛け合わせた造語です。
Financialは「財政上の」「金融の」、Independenceは「独立」「自立」という意味があり、「経済的自立」のことを指しています。また、Retireは「退職する」「引退する」、Earlyは「初期の」「初期に」「早い」「早く」という意味で、「早期退職」のことです。
つまりFIREは、「経済的に自立し、早期に仕事を辞めて生活するスタイル」のことを指しています。現在は、働き方やライフスタイルなどが多様化しており、従来の一般的な働き方から変化させる新たな選択肢として、注目を集めている暮らし方です。
労働は生活のためのお金を得る大切な手段であり、生きがいだと感じる方もいます。しかし、一方で働くことがストレスになってしまう方もいるため、さまざまなライフスタイルの選択肢があることは、それぞれの人生をより豊かにすることでしょう。
また、定年退職前にやってみたいことがある方にとっても、年齢にとらわれず挑戦するための選択肢の1つにできます。
FIREと混同されやすい言葉に、「早期退職」があります。早期退職とFIREは、どちらも定年まで働かずに早めに退職することは同じです。
早期退職は、仕事を辞めても生活できるほどの資産をつくり、早期に仕事を辞めることを指しています。基本的に仕事を辞めた後は、受け取った退職金や貯金、将来受け取る公的年金資産などを切り崩すことで生活していく方法です。
早期退職は、ビジネスを成功させるなどで高所得の方でないと選択することが難しく、あまり実現できる方がいない選択肢でした。
一方、FIREは資産運用も同時に行い、退職後は投資の運用益などで生活することで、元手となった金額は減らさないようにする方法です。元手となる資産は、FIRE前から経済的自立を目標として意欲的に貯蓄しておきます。
早期退職と比べると、FIREは大きな資産がなくても実現可能です。FIREは資産運用を行いながら生活をしていきます。そのため、事前に計算した生活に必要な自己資金を最低限形成できれば、基本的に元手となる資産を切り崩さずに生活ができるのです。
そのため、何歳まで生きたとしても問題がないように備えておけることも、FIREを実施した場合の特徴です。
先述した通り、FIREを実現するためには、リタイア後の生活費を計算して資産運用収入でまかなえる資産総額を計算し、必要な資産を貯めるという以下のような流れになります。
このうち、2つ目の資産総額を計算した結果、FIREを実現することが難しいのではと感じた方もいるでしょう。そのような場合には、「サイドFIRE」も含めて検討してみることもおすすめします。
サイドFIREとは、資産運用による利益だけではなく、多少の副業やアルバイトを行うことで、経済的自立と早期退職を実現しやすくする方法です。副業などを視野に入れて計算すると、早期にFIREを達成しやすくなります。
ただし、あまりに労働収入が必要になるようでは早期退職する意味がなくなってしまいかねないため、必要な資産確保の計画には注意が必要です。
また、実際にFIREに成功した方が、どのようなことを実践し、どういった暮らしをしているのかを確認してみるのもいいでしょう。たとえば、FIRE後にアパート経営をしたり、米国や日本の株式に投資したりして、収益をあげて生活している方がいます。
それでは、FIRE実現に向けた3つの手順について、詳しくチェックしていきましょう。
FIREの実現に向けて、まずはリタイア後に必要となる年間の生活費を計算します。FIREを実現した場合、主な経済基盤は労働による報酬ではなく、投資などの資産運用による利益となります。
そのため、資産運用による利益で経済基盤を構築できるようにするには、リタイア後に必要な生活費を計算し、その生活を具体的にイメージすることが重要です。 必要となる生活費を把握できるよう、FIREを想定した生活を1カ月や1年などの一定期間実施し、家計簿をつけてみるとよいでしょう。家計簿アプリなどを活用すると、実際に生活を送るために必要な支出額がわかりやすくなります。
自分ひとりで生活する場合には、生活費も抑えやすいため、支出の調整も行いやすいでしょう。しかし、家族がいる場合には、その生活への理解と協力を得られるかどうか、また今だけではなく、大きなライフイベントなどで必要となる時期に十分な金額を支出できるのかが重要なポイントです。
たとえば、家族が必要とする教育費などを支払えずに、子どもが進学を諦めるようなことになってしまってはいけません。家族がいる場合には、家族全員のライフプランを考えたり、お金の問題で選択肢を狭めてしまわないように資産計画を立てましょう。
FIREを実現する場合に必要となる生活費を把握できたら、続いて、その金額をまかなうために用意しておくべき資産額を割り出します。実際にFIREをする場合には、自身がすでに持っている資産を運用して、その収益で生活することになります。
そのため、生活に必要な金額分を資産運用による収益でまかなえるほどの資産総額がどれくらいなのか、FIREを実現する前に割り出しておくことが重要です。
なお、FIREを実現するために必要となる資産総額の目安を計算する具体的な方法については、また後述します。
必要な資産総額を算出した後は、その額を目標として、FIREが実現できるように資産を増やしていきましょう。FIRE前に手にする給料の手取りの金額から生活費を引き、残ったお金をFIREのために貯蓄していけば、毎月どんどん資産を増やしていけます。
たとえば、手取り収入が年450万円で生活費が年200万円だとしたら、FIREのために毎年貯蓄できる金額は250万円です。
必要な資産総額の目安の計算方法は後述しますが、FIRE後の運用収益で年200万円の生活費をまかなうために、「年間支出の25倍の資産」（4%ルール）という考え方を使った場合には、以下の資産額が必要となります。
●200万円×25＝5,000万円
この目標額である5,000万円を貯めるならば、現在貯金がない計算でも以下のように資産を増やすことができます。
●5,000万円÷250万円＝20年
つまり、この場合には計算上20年で、FIREの実現が可能な資産総額を貯められるのです。FIRE前にも毎月積立投資を行ったり、不動産投資をしたりするなどして、早く貯められるように運用を始めるのも良いでしょう。
FIREを実現するために必要となる資産総額を計算する時、以下の目安を参考にするとよいでしょう。
FIREを実現する場合には、リタイアする前に築いておいた資産をもとにして資産運用を行い、その利益で生活していきます。資産運用でまかなうためには、ベースとなる資産総額を充分に貯めておくことが重要です。
FIREを実現するための目安金額を早く貯められるようにしたい場合には、「現在の労働による収入を増やす」「生活費を下げる」「資産運用による収益を得る」という方法があります。
それでは、FIREの実現に必要となる資産総額の目安を計算する2つの方法について、詳しくチェックしていきましょう。
「毎年の生活費の25倍にあたる資産を貯めること」という目安は、FIREの実現に必要となる資産総額を考える際の主な指標としてよくあげられます。つまり、「毎年必要な生活費×25＝FIREの実現に必要となる資産総額」という計算方法です。
ここでポイントとなるのは、毎年の生活費の額が一人ひとりで異なる点です。
たとえば、毎年の生活費が200万円必要な方の場合には、資産総額として必要な金額の目安が以下のとおり5,000万円だと計算されます。
●200万円×25＝5,000万円
しかし、毎年の生活費が300万円必要な方の場合には、以下のとおり7,500万円だと計算されます。
●300万円×25＝7,500万円
FIREを検討している方は、自分にとって必要となる資産総額のおおよその目安を計算してみるといいでしょう。
FIREの実現に必要となる資産総額を考える際のもうひとつの指標に、「4％ルール」があります。この考え方によると、年間生活費として必要な金額の25倍の資金を貯めた場合、4％で運用すれば運用益だけで生活費がまかなえるとされています。
また、投資元本の4％を生活費の目安にすれば、資産を減らさずに生活を送ることができるという考え方もできます。
4％というのは運用利回りの例であるため、実現が可能そうであれば他の数字で考えても問題ありません。ただし、現在は低金利であることもあって、毎年安定して4％の運用益をあげていくのは容易ではないことに注意しましょう。
FIREの実現には、メリットもデメリットもあります。FIREを実現できた場合のメリットは、「仕事に縛られない自由な生活ができること」「好きな場所で生活できること」「お金に関する知識が身につくこと」などです。
それぞれのメリットを詳しくチェックしていきましょう。
FIREを実現した後は投資の利益だけで生活を送れるため、働いても働かなくても、どちらでも好きな生活を選択できます。従来のように仕事をしていると、やりたいことがあったとしてもスケジュールが取れず、なかなか実現できないことが多くあります。
しかし、FIREを実現できれば、仕事に縛られない自由な生活が可能です。たとえば、「家族ともっと一緒にいる時間を作りたい」「ボランティア活動をしたい」「趣味をもっと楽しみたい」など、本当に自分がしたいことに時間を使えるようになります。
FIREを実現した後、基本的に仕事をしなくても暮らしていけるということは、過ごしたいと思える場所を自分で選んで生活ができるということです。仕事をしていると生活の拠点を決める際に、一般的には通勤のしやすさを考慮に入れるケースが多いため、住みたい場所に住むことができなかったり、ある程度住むエリアも決まってきてしまいます。
しかし、FIREを実現できれば、職場の近くや都心部にこだわらなくてもよくなるのです。そのため海外で暮らしてみたり、旅をするように生活拠点を移したり、田舎暮らしをしてみたりなど、したいことを基準に生活する場所を選べるでしょう。
FIREを実現するためには、年間で必要となる生活費を意識し、実現に必要な資金を毎年積み立てていくことが重要です。そのため、自然と節約の意識が強くなります。また、 投資の知識だけでなく、確定申告の方法や社会情勢の見方など、幅広いお金の知識を得る必要があるため、マネーリテラシーの向上にもつながるでしょう。
一方で、FIREの実現にはデメリットもあります。FIREのデメリットは、大きく分けると「毎月の安定収入がなくなること」「年4％の運用益が維持できなければ続かないこと」「キャリアが中断されてしまうこと」です。
それぞれチェックしていきましょう。
FIREを実現した場合には、いままで毎月安定してもらえていた労働による賃金や報酬がなくなるというデメリットがあります。
FIREは投資などで不労所得による収益を得て、その収益を生活費にあてる方法です。もしも投資による利益が想定よりも少なくなってしまった場合には、貯金を切り崩しながら生活を送らなければならなくなる可能性もあるでしょう。
また、通常かかると予想していた生活費以外にも、病気や事故、介護などで出費がかさんでしまうことがあります。生活が苦しくなる可能性があるため、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
FIREは、先述していたように、基本的に資産運用をすることで年4％の運用益を出すことを前提として計算しています。しかし、投資にはリスクがつきものです。
景気や社会情勢によって年4％の運用益が維持できない可能性もあり、その場合にはFIREによる生活スタイル自体が続けられなくなってしまう恐れがあります。 FIREを実現する際はしっかりとお金に関する勉強をし、リスクを最小限に抑えられるようなポートフォリオを意識することが大切です。
早期にリタイアしてしまうことで、キャリアが途絶えてしまうというデメリットにも注意が必要です。もしも、もう一度働きたいと思ったとしても、ブランクが長くなってしまった場合には再就職しづらくなってしまう可能性があります。
また早期に退職することで、満額の退職金がもらえなくなってしまうことにも注意しましょう。
FIREの後、何かあった時のためにも、会社に属さずともお金を得られるような資格を得たり、スキルを磨いておくことをおすすめします。
FIREにおすすめの資産運用方法には、投資信託やiDeCo、つみたてNISA、不動産投資信託などがあります。このほか、個別の株式投資や不動産投資もおすすめです。 どれか1つに頼るのではなく、分散したポートフォリオを組むことで、投資リスクを抑えることができます。
最後に、それぞれの資産運用方法を詳しくチェックしていきましょう。
FIREにおすすめの資産運用方法のひとつが投資信託です。投資信託とは、不特定多数の投資家から集めた資金をもとに資産運用のプロが株式や債券などに投資を行うもので、その利益を投資家に分配します。
資産運用会社が運用してくれるため気軽に投資しやすいこと、100円程度の少額からでも投資できることが特徴です。
投資信託には「インデックスファンド」と「アクティブファンド」の2つがあります。インデックスファンドとは、「日経平均」などの株価指数と同じ値動きを目指すものです。一方アクティブファンドとは、それらの株価指数より高いパフォーマンスを目指します。
インデックスファンドは、日経平均株価やTOPIXなどの株価指数（インデックス）に連動するように設計された投資信託のことを指します。
組入銘柄も株価指数と同様の構成となっており、効率的に市場平均のリターンがとれる点が特徴です。 アクティブファンドよりも運用コストがかからないため、手数料も低く設定されています。
アクティブファンドは、株価指数（インデックス）を上回ることを運用目標とし、ファンドマネージャーと呼ばれる企業資産運用のプロが企業への取材や調査、分析をすることで組入銘柄を決定する投資信託のことを指します。
株式市場には、適切な評価がされておらず、評価の見直しが見込める企業が数多く存在しています。その多くの企業の中から、ファンドマネージャーが選別して投資を行っていくのがアクティブファンドの特徴です。 選別や運用にコストがかかるため、手数料は高く設定されています。
両者を比べた場合、一概にどちらの方が良いとは言い切れませんが、インデックスファンドはすでに見えている値動きに連動するため、想定される市場並みのパフォーマンスが得られます。一方で、アクティブファンドは手数料が高く、思い通りの成果を得られないものが数多くありますが、魅力は大きなリターンが得られる可能性がある点です。アクティブファンドを選ぶ際は、ファンドの運用方針やこれまでの成果を見極めること、そしてファンドマネージャーの考えに共感するかどうかが大切です。
以上の両者のメリットデメリットを踏まえ、FIREを前提として投資信託を検討する場合は、安定性やわかりやすさを考慮し、基本的にはインデックスファンドへの投資をおすすめします。
iDeCoやつみたてNISAも、FIREにおすすめの資産運用方法です。
iDeCoは私的年金制度のひとつであり、個人型確定拠出年金とも呼ばれています。また、つみたてNISAは、非課税で少額の投資ができる制度です。どちらも運用益を非課税にできることなどの税制上の優遇措置があるため、お得に資産を形成していけます。
利用する制度によっては運用先が異なるため、注意しましょう。たとえば、つみたてNISAの場合には投資信託かETFを選択できます。ETFとは、簡単にいうと証券取引所に上場している投資信託のことを指しており、上場投資信託とも呼ばれています。 つみたてNISAは複利を狙って運用をするため、基本的には売却を行わない方が効率が良いですが、もしもの際には貯金と同じく売却によって切り崩しができる点が特徴です。
一方で、iDeCoで運用した場合には、掛金が全額所得控除されるというメリットがあるものの、60歳まで引き出せなくなるというデメリットもあるため注意が必要です。
FIREにおすすめの資産運用方法には、不動産投資信託（REIT）もあります。不動産投資信託も投資信託の一種であり、投資家から集めた資金を使ってプロがマンションや商業施設などに不動産投資をして、その収益を分配する仕組みです。
基本的には、長期的に安定した利回りの収益を得やすいといわれています。配当による収入を得られるため、FIREを実現した後の収入源にもできます。ある程度は放ったらかした状態でも、利益を得られる方法の1つです。
不動産投資信託を選ぶ際は、配当利回りの高さやどのような物件を組み入れているのか、過去の増配実績などをチェックすると良いでしょう。組み入れている物件によって、総合型・事務所主体型・商業施設主体型・住居主体型・ホテル主体型など、それぞれに特徴があります。
また、継続的かつ安定した収入を得るために、自身で不動産投資を行うのもおすすめです。不動産投資を行う場合には、一棟アパート投資やワンルームマンション投資、戸建て投資などがあります。
例えば、4,000～6,000万円ほどの一棟アパートの物件を購入すると、月に5万円程度の手残り金額が得られる可能性があります。不動産投資では金融機関から融資を受けるケースがほとんどのため、その場合であれば一般的に物件価格の1～3割の頭金を用意できれば事業を開始することができます。 また、他の金融商品との違いとして、土地や建物という実物資産となるため景気の影響を受けづらく節税にも繋がるという特徴があります。投資信託などで増やした資産の相続などを考える際の選択肢としても有効です。
FIREは、経済的自立を実現し、早期に退職して生活するスタイルのことです。早期退職と比べると大量の貯金がなくても実現可能な方法で、生活に必要な自己資金さえまかなえることができれば、基本的には資産を切り崩さずに生活ができます。
FIREを実現するために必要となる資産総額が年間支出の25倍であること、生活費が投資元本の4％までにすることなどの目安をもとに、具体的な資金計画をイメージをしてみましょう。
資産総額を計算した結果、実現が難しいと感じた方は、サイドFIREも含めて検討してみるのもおすすめします。サイドFIREであれば、資産運用による利益だけではなく、副業やアルバイトによって多少の収入を得られるため、経済的自立と早期退職を実現しやすくできます。
FIREを実現するための手順やメリット、デメリット、おすすめの資産運用方法なども参考にして、自身のライフプランとともに検討してみましょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
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