不動産投資には税金の理解が必須！節税ポイントや税の種類、注意点を理解しよう

不動産投資にかかる税金

不動産投資は不動産の購入・運用・売却の3つから成り立ちますが、それぞれのタイミングで税金がかかります。

不動産投資を行う際、納税額を踏まえた上で資金計画を立てておかなければ収支計画があわなくなる恐れもあります。不動産投資に必要な知識として、税金の種類や計算方法を把握しておきましょう。

不動産の購入・運用・売却時にかかる税金をそれぞれ解説します。

不動産購入時にかかる3つの税金

不動産購入時にかかる税金には3つの種類があります。それぞれ納税のタイミングが異なるため、どのタイミングで、どのくらいの費用が必要かを把握しておきましょう。

1.印紙税

印紙税とは契約書や領収書などの文書を作成した際に課される税金です。

不動産購入時に作成する売買契約書に、売買価格に応じた印紙を貼付します。印紙税の金額は以下のとおりです。

なお、購入にあたってローンを組む場合や建物の新築工事を行う場合は、金銭消費貸借契約書や工事請負契約書にも印紙を貼付する必要があります。

参考：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで 
国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

2.登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に課される税金で、計算式は以下のとおりです。

課税標準とは不動産の「固定資産税評価額」を指します。実際の売買価格とは異なるため注意しましょう。また、登記の種類によって税率が異なります。

不動産に関する登記は、相続登記や所有権保存登記などさまざまな種類がありますが、不動産を購入する際に行う主な登記は「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」です。

たとえば土地の評価額1,000万円、建物の評価額2,000万円のマンションを3,000万円のローンを組んで購入する場合、登録免許税の金額は以下のとおりです。

所有権移転登記（土地）：1,000万円×1.5%＝150,000円
所有権移転登記（建物）：2,000万円×2%＝200,000円
抵当権設定登記：3,000万円×0.4%＝120,000円

合計：470,000円

なお、登録免許税は不動産の引き渡し時に司法書士に支払うのが一般的です。

参考： 法務局　不動産登記のよくあるご質問等　登録免許税はどのように計算するのですか？
国税庁　No.7191 登録免許税の税額表 

3.不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課される税金で、計算式は以下のとおりです。

不動産取得税の税率は不動産の種別によって異なります。

不動産取得税は購入する不動産の築年数や面積によって減額や控除が受けられます。東京都主税局のサイトでシミュレーションができるので、不動産取得税の金額を知りたい方は試してみましょう。

不動産取得税は不動産を購入してから半年以内を目処に納税通知書が届きます。不動産の購入から期間があきますが、忘れずに納税資金を用意しておきましょう。

不動産運用時にかかる6つの税金

不動産運用時にかかる税金は以下の6つです。

1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 所得税
4. 住民税
5. 個人事業税
6. 消費税

なお、不動産投資をしている方全員にすべての種類の税金が課されるわけではありません。物件の所在地や条件、不動産投資をしている方の属性によって課される税金は異なります。

それぞれの税金の計算式を解説します。不動産の条件を踏まえて試算してみましょう。

1.固定資産税

固定資産税とは、固定資産を所有している方に課される税金で、計算式は以下のとおりです。

購入する不動産によっては、固定資産税の優遇措置を受けることができます。

たとえば、土地評価額1,500万円（小規模住宅用地）、建物評価額2,000万円の築3年超の中古一戸建て住宅を購入した場合の計算式は以下のとおりです。

土地：1,500万円×1/6×1.4%＝35,000円
建物：2,000万円×1.4%＝280,000円

合計：315,000円

建物の価値は築年数に応じて減少していくため、納める固定資産税の額も少なくなります。

なお、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者です。年の途中で購入する場合、引き渡し時に売主と買主の間で年間の固定資産税を日割り精算するのが一般的です。

参考：東京都主税局 固定資産税・都市計画税の概要
東京都主税局 【家屋】5新築住宅の減額は
国土交通省 新築住宅に係る税額の減税措置

2.都市計画税

都市計画税とは、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に課される税金です。計算式は以下のとおりです。

都市計画税を課税するかどうか、また課税する場合の税率は、市町村の判断で決めることができますが、0.3%を超える税率にすることはできません。また、以下の要件を満たす場合、土地部分のみ軽減を受けられます。

たとえば、土地評価額1,500万円（小規模住宅用地）、建物評価額2,000万円の中古一戸建て住宅を購入した場合の都市計画税の計算式は以下のとおりです。

土地：1,500万円×1/3×0.3%＝15,000円
建物：2,000万円×0.3%＝60,000円

合計：75,000円

都市計画税の納税義務者は、固定資産税同様に1月1日時点の所有者です。

参考：総務省 都市計画税
東京都主税局　【都市計画税】1　都市計画税の概要
東京都主税局　【土地】2 住宅用地およびその特例措置について

3.所得税

所得税とは所得に対して課される税金で、税率は所得金額によって異なります。

所得税のポイントは、不動産所得だけでなく給与所得なども合算して納税額が算出されることです。

不動産所得の計算式は「総収入金額-必要経費」ですが、不動産所得は総合課税の対象のため、給与所得や雑所得も含めて所得税額を計算します。

不動産を購入した年やリフォームを行った年は赤字になる場合もあるため、給与所得などと損益通算することで節税効果が得られます。

4.住民税

住民税とは、前年度の所得に応じて課税される税金で、所得割と均等割の2つに分けられます。

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2.登録免許税

不動産購入時だけでなく売却時にも登録免許税がかかるケースがあります。

抵当権抹消登記、住所変更登記にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

土地が複数に分かれている場合や、建物と土地が別々に登記されている非敷地権のマンションの場合は、複数の不動産としてみなされるため注意しましょう。

不動産投資における節税のポイント

節税のポイントを押さえることで、効率の良い不動産投資ができます。 できる限り税金を抑えたい方は、節税のポイントをしっかりと理解しましょう。

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