アパート経営のオーナー必見！家賃収入による確定申告。経費となる項目は？

アパート経営で確定申告が必要・不必要なケース

アパート経営のオーナーには、不動産所得による確定申告が必要なケースと不要なケース、実施したほうがお得なケースの3つのパターンがあります。はじめに、確定申告をする必要があるのかどうかについて、不動産所得の観点からチェックしていきましょう。

確定申告が必要なケース

一般的な確定申告が必要な場合の条件には、「給与収入金額が2,000万円を超える人」や「公的年金等の収入金額が400万円以上の人」などがあります。アパート経営のオーナーにとって確定申告が必要かどうかを判断する際は、会社から受け取る給与や公的年金など以外の収入が20万円を超えるかどうかです。

つまり、不動産所得を含め、源泉徴収されていない部分の収入が20万円を超える人は、確定申告をする必要があります。したがって、アパート経営をしている人は、確定申告が必要になるケースに含まれる人が多いでしょう。

確定申告が不要なケース

不動産所得を含めた源泉徴収されていない収入が0円以上20万円以下の人は、アパート経営をしていたとしても確定申告をする必要がありません。ここで言うアパート経営には、別荘の貸付、一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じた特定組合員に係るもの、国外中古建物の貸付で耐用年数に「簡便法」を用いた場合、は含まれません。

確定申告した方がお得なケース

必要経費として認められる経費のみを差し引いた状態で、不動産所得が20万円よりも少なくなる人であっても、確定申告した方がお得なケースがあります。不動産所得が赤字になっていて、そのほかに所得がある場合であれば、損益通算ができるため確定申告した方がお得になるのです。

不動産投資と給与所得などを合算して確定申告を行うことで、不動産所得として赤字であった金額の分だけ課税所得を少なく申告できます。課税所得が少なくなると所得税や住民税の節税が可能なため、不動産所得が赤字になった場合、確定申告するのがおすすめです。

アパート経営で経費で落とせる・落とせないの基準

アパートオーナーが不動産所得の確定申告を行う際には、必要経費として計上できるものとできないものがあります。必要経費として計上できるものはどのような費用で、どのような違いがあるのか、その基準について詳しくチェックしていきましょう。

アパート経営に直接関係している費用なのか

必要経費になる基準の1つが、アパート経営に直接関係しているのかどうかです。「共用部の修繕費」や「管理費」などはアパート経営に直接関係のある費用のため、経費として計上できます。しかし、プライベートでの食事代金などは経費には認められません。

その経費が業務にどのように寄与するのかなど使用の目的も問われるため、アパート経営に直接関係のない費用を計上しないように注意しましょう。

業務用の金額を明確に区別できるか

必要経費かどうかの判断ポイントとして、金額を明確に業務用のものであると区別できることが大切です。たとえば、租税公課、管理費、通信費、借入金利息、交通費、新聞図書費などについては業務用の金額を明確に区別可能であれば経費として計上できます。

しかし、アパート経営に関係があるものの、プライベートのためにも使っている費用もあるものです。この場合には、業務用で必要な割合を明確に区別できるようであればその割合から経費として挙げられる金額を算出しましょう。これを家事按分といいます。

アパート経営で必要経費として落とせるもの

それでは、具体的に必要経費として落とせるものについて、詳しくチェックしていきましょう。

減価償却費

減価償却とは、時間の経過や使用の有無により価値が変わる建物や設備などに対する会計処理のことです。アパートの購入金額を法定耐用年数（木造アパートの場合は法定耐用年数22年）で割った金額を分割して、毎年経費として計上します。アパート経営で必要経費として落とせるもののなかでも、とくに割合の大きな費用です。

アパート経営で発生する税金（租税公課）

租税公課とは、必要経費として計上可能な税金のことです。アパート経営で発生する税金のうち、必要経費として計上できるものには、不動産取得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税、印紙税などがあります。

管理費・管理委託費

管理費とは、エレベーターなどの設備点検費用や清掃費用、保守管理費用などのことです。自分で管理した場合だけではなく業者に委託した場合にも経費として計上可能で、委託した業者に支払う場合には管理委託費などといいます。

修繕費

アパートの修繕のために、必要となった費用も経費として計上可能です。たとえば、退去時のクリーニング代や壊れたキッチンの修理、排水溝の修理、定期的な外壁の塗装などが含まれます。

ただし、もしも修繕により建物本体や設備の価値を高められたり使用可能期間が長くなったりする場合には資本的支出と考え、建物として資産計上し、建物の耐用年数で減価償却しましょう。