【徹底検証】一棟アパート投資と区分投資との違いを比較

2.投資の始めやすさを比較

不動産投資に参入するには自己資金が必要ですが、必要な額が大きいほど参入のハードルが上がります。区分マンションは物件の選択肢が豊富で、一棟アパート・マンション・ビル投資に比べて圧倒的に少ない資金から始められます。

そのため、区分マンション投資は不動産投資ビギナーでも参入しやすいカテゴリーといえるでしょう。たとえば郊外かつワンルームマンションであれば、総額で500万円以下の物件もあり、表面利回りが10％を超えるケースもあります。

価格が手頃で流通数が多いことは、流動性が高いことを意味しています。つまり売却しやすい物件なので、出口戦略も含めた投資ビジョンを組み立てやすいということです。

手持ちの自己資金で購入できる範囲であれば、現金を現物資産に換えたいという目的にも対応しやすいのが区分マンション投資といえるでしょう。

3.投資効率を比較

一般的に区分マンション投資に比べると、一棟アパート・マンション・ビル投資のほうが投資効率はおおむね高くなる傾向があります。

区分マンション投資の場合、転出転入が発生すれば、その都度原状回復費や募集費用がかかり、空室が埋まるまでは賃貸料が入りません。一方、一棟アパート・マンション・ビル投資の場合は複数戸から賃貸が入り、額も大きいため、どこかに空室が出ても全体でマイナスを吸収できます。

物件により事情はさまざまですが、概して一棟アパート・マンション・ビル投資のほうが投資効率は高いと考えることができるでしょう。

7.金融機関の評価を比較

区分マンション投資は、価格が低い分不動産ローンを活用しやすい面がありますが、担保評価が伸びず、個人の与信内容に審査結果が左右される傾向があります。

一方、一棟アパート・マンション・ビル投資は、価格が高いため融資の審査は厳しいですが、経年劣化がない土地が大きな割合を占めるため、担保価値が評価されやすい傾向にあります。

そのため土地所有者であれば、個人の与信に依存した区分マンション投資の融資よりも、一棟アパート・マンション・ビル投資のほうが融資を受けやすい面があるといえるでしょう。

ただし、融資額が大きい一棟アパート・マンション・ビル投資の場合、土地からの購入となると多額の自己資金が必要となります。また、経営が不調になり、返済が滞った際、区分マンション投資よりリスクが大きくなることがあります。