【土地の広さ別】土地活用の方法と活用法に最適な広さを解説

30坪未満の狭小地の活用方法

面積30坪未満の広さは、土地の中でも狭小地に分類される狭い土地といえます。一般的な建売住宅の敷地面積がおよそ39坪であることを考えれば、広さが実感できるかもしれません。ここでは30坪未満の「狭い土地」の活用方法を紹介します。

駐車場

駐車場は、自動車1台分の土地さえあれば始められる土地活用法です。駐車場のスペースは国土交通省の「駐車場設計施工指針」によって、普通自動車であれば1台分で縦横5メートル・2.5メートルと明確に定められています。このスペースにきちんと駐車できれば、土地の形は円形でも三角形でも問題にはならない手軽な活用法です。

収容台数が数台程度なら月極駐車場にすれば、整地するだけですぐにでも始められます。一時駐車の多いエリアならコインパーキングにするのもよいでしょう。

コインランドリー

最近よく見かけるようになってきたコインランドリーも、比較的狭い土地で可能な土地活用法の1つです。コインランドリーには運営する上で基本的に人件費がかからない、日常生活に欠かせない「洗濯」を取り扱うため景気の影響を受けにくいといったメリットがあります。一方、設備や建物といった初期費用がかかること、競合店舗が多いことはデメリットです。

自身で建物を建て、機器を手配して運営する方法もあります。他の事業者に委託または賃貸すれば管理は不要です。ただし、土地があまりに狭いとまとまった台数を設置できない可能性があるため、見込まれる収入と初期費用やランニングコストとのバランスを見て判断する必要があります。

自動販売機

人通りが多いエリアであれば、自動販売機を設置するという活用法もあります。自動販売機に決まったサイズはありませんが、1台当たり通常幅1メートル、奥行き0.7メートルの広さがあれば設置可能です。

自身で設置する場合は、屋外だと安定させるための土台工事をすることがあります。また電源が必須なため、コンセントがなければ別途電気工事も必要です。自動販売機業者が設置する場合は初期費用を負担してくれるケースもあります。

ロードサイン

人通りが多い、または自動車の往来が激しい道路際にある土地なら、ロードサインが効果的に設置できる可能性があります。ロードサインとは、企業や商業施設などが集客のために設置する、いわゆる「看板」です。ロードサインを設置するスペースとして土地を貸し出し、使用料を受け取ります。

設置にかかる費用は通常、設置する広告業者や広告元の企業の負担となることが多く、なかには使用料毎年1年分を前払いするケースもあるようです。ただし使用料は年間でも数万円程度と、土地活用としては収益性が高い方法とはいえません。

30坪～60坪未満の土地の活用方法

面積60坪は、約198平方メートルです。学校の一般的な教室の広さが63平方メートルですから教室3つ分より広く、一般的な建売住宅の敷地（39坪）のおよそ1.5倍と、比較的大きな面積といえるでしょう。

面積が広くなるほど、土地活用の選択肢は増え、30坪未満で解説した方法もより大きな規模での活用ができるため、より高い収益性が期待できます。

小規模アパート

この広さがあれば、規模は小さいもののアパートを建て賃貸経営も可能です。国土交通省による資料「住生活基本計画における居住面積水準」によれば、1人暮らしに最低限必要な広さは25平方メートル（約7.57坪）とされています。そのため、30坪の土地でも2階建てなら1フロアに3部屋ずつ、合計6部屋を設けられます。60坪なら12部屋、もはや立派な賃貸アパートといえるでしょう。

ただ、エリアのニーズによってはより広い間取りが必要です。ファミリー向けなら2DKから2LDKと1部屋あたりの坪数も増えるため、全体の部屋数は少なくなり、空室リスクが高まります。小規模アパートは部屋数が多くない分、エリアのニーズに合致した間取りにすることが大切です。

参考：国土交通省　住生活基本計画（全国計画）（本文）別紙4　最低居住面積水準」

戸建賃貸

2022年度の住宅金融支援機構の調査によると、建売住宅の敷地面積は平均で134.7平方メートル（約41坪）、うち住宅面積は101.8平方メートル（約31坪）となっています。この情報を元にすれば、土地が41坪以上あれば平均的な戸建て住宅として、賃貸経営も可能です。

戸建て賃貸物件は転勤の多いファミリー層を中心に人気があり、長期間利用する傾向もあるため安定した収入を得やすい活用方法といえます。ただ物件1件のみであるため、空室になれば収入がゼロになってしまうのは大きなリスクです。

参考：住宅金融支援機構　フラット35利用者調査（2022年度）

駐車場

30坪未満の広さに比べると、収容台数が増えるためまとまった収入を得やすくなるのが駐車場です。収容台数は土地の向きや形状に大きく左右されますが、一般に接道面が広く平面に近い土地に向いているといわれています。初期費用もアスファルト舗装程度とあまりかからないのはメリットです。

運用形態のうち、月極駐車場は安定していますが得られる収入は比較的低く、コインパーキングは上下するものの一般に高い収入が得られるといわれています。

コインランドリー

コインランドリーも、敷地面積が広くなれば設置できる機器を増やせるため、より大きな収入が期待できます。ただ利用者が増えるほど駐車スペースが必要になり、仕上がるまでの間の滞在スペースにも配慮が必要です。

ある程度以上の規模になれば、大手フランチャイズへ加入できる可能性もでてきます。そうなると、ただ土地の使用量を受け取るだけの活用も可能です。契約内容を精査し、どの契約形態が良いか慎重に選ぶ必要があります。

60坪～100坪未満の土地の活用方法

60坪を超え100坪に達するくらいになると土地も「広い」と感じるほどになってきます。100坪は約330平方メートル、わかりやすいイメージでいうとバレーボールコート2面、もしくは6レーンの25メートルプールと同程度です。

このくらいの広さになるとより大きな建物や規模で活用できるようになります。

アパート・マンション

一般にアパート経営に必要な土地の広さは60坪といわれています。これは建物面積が広くとることができ、ワンルームだけでなくファミリー向けの2DKや2LDK、広ければ3LDKの部屋も設けられるためです。多彩なニーズに対応しやすく、一定の部屋数があれば空室リスクも抑えられます。

また100坪の広さがあれば、マンション経営も可能です。マンションは鉄筋コンクリートが多く初期投資も大きくなりがちですが、その分丈夫なため40年以上の長期にわたって活用できるメリットもあります。

アパートにせよマンションにせよ、住居としてのニーズがなければ活用はできません。周辺環境や公共交通機関の利便性などを慎重に検討する必要があります。

トランクルーム

トランクルームとは、個人や事業者が保管スペースとして利用するために借りられる区分けされた倉庫や保管施設です。設置される場所によって屋外型と屋内型に分けられます。より便利に使ってもらうには、設置エリアはもちろん荷物量に合わせてサイズを選べることが重要です。

トランクルームは自身で設備を購入、設置する方法だけでなく、専門業者に土地を一括で借り上げてもらう方法もあります。専門業者を利用すると管理の手間がなくなる分、収入は少なくなるため注意が必要です。

貸店舗

土地が幹線道路沿いや人通りの多い道路に面していれば、貸店舗として活用すれば定期的に収入を得られます。貸店舗への活用は建物の取り扱いによって、リースバック方式と事業用定期借地方式に分けられ、収入や費用は大きく異なるため注意が必要です。

事業用定期借地方式とは、事業用として土地を貸す方法で、建物は借り手が土地の使用料を収入として受け取るため、初期費用は抑えられますが収入も少なくなります。一方、リースバック方式は土地の所有者が建物を建て、借り手から土地と賃料を収入として受け取るほうほうです。そのため、建物の分だけ初期費用や手間がかかりますが、より多くの収入を得られます。

どちらに決めるかは、賃料や借り手の事業内容、税金などを含め具体的に計算する必要があるでしょう。

100坪以上の土地の活用方法

100坪を超える土地なら、さまざまな活用法が考えられます。ただ、それだけに初期費用がかさんだり、さまざまなリスクが発生したりするため、慎重な検討が必要です。とはいえ、それぞれの活用法は収入やリスクの高さ、かかる費用は異なります。

ここでは100坪を超える広大な土地の、主な活用法をみていきましょう。

マンション

大規模なマンションを経営するには、借り手のニーズに応えられる住環境を整えることが重要です。たとえば最寄駅から徒歩で10分圏内にある、近隣にスーパーや病院といった生活に欠かせない施設が多い、周辺地域の治安が良い、いわゆる繁華街から距離があるなど、できるだけ幅広い層に共通する利便性が求められます。

マンションは初期投資額が大きいため、活用するにはまとまった資金が必要です。融資を利用するにも金額が金額だけに金融機関での審査も厳しくなることが予想されるため、審査に備え、事前に準備する必要もあります。

また近隣に競合ができれば、空室リスクや家賃下落のリスクへの対処も重要です。建物のつくりが丈夫なだけに、長期にわたる収入が見込めます。建物や借り手との応対も、管理会社に委託すれば手間もかかりません。土地を所有しているからこそ可能な、まさに土地活用の好例といえるでしょう。

商業施設

商業施設にはスーパーマーケットのような比較的小規模なものから、大型ショッピングモールのような大規模なものまであります。

商業施設は多くの人が利用することで成立するため、周辺地域にニーズがあり人口も多い、交通の便のよい場所にあるなどの条件の整っていることが重要です。借り手が事業者である場合は、収入も規模が大きいほど多くなりやすく、長期間安定して得られる可能性があります。

また自身で建物を建て、テナントを誘致する方法もありますが、大型になりテナントが多いほど管理が煩雑になるため、管理会社へ委託するなど負担を減らすしくみが必要になるでしょう。

オフィスビル

オフィスビルへの活用は、賃料を高く設定しやすいため収益性が高く、必要に応じて飲食店向けのビルにも転用しやすい特徴があります。しかし土地が都市部にあり、駅が近かったり大通り沿いにあったりと交通の便がよければ、高いニーズが期待できるでしょう。

ただ一方で建設コストはマンションより高くなり、さらにネット環境や電気・空調設備、防犯、防音などさまざまな設備も必要なため初期投資は高額です。金額が大きいだけに、空室などのリスクはできるだけ避けたいところです。空室の発生を防ぐためにも借り手や建物の管理には十分注意する必要があるでしょう。

医療施設・介護施設

医療施設や介護施設は社会に不可欠のインフラです。賃料が高額なだけでなく、運営が軌道に乗れば、長期間安定した収入となる可能性があります。

医療施設は交通の便が良い場所や、そうでなければ自家用車で通えるようある程度広い駐車場が必要です。建物は診療科目や方針、導入する医療機器によって必要な面積が変わり、少なくとも100坪、より高い利便性のために調剤薬局を誘致すれば、さらに広さが求められます。

介護施設は種類が多いため、建物もそれぞれに合わせなくてはなりません。老人ホームやグループホームのような利用者が居住する施設は生活の場となるため、老人ホームなら300坪以上、グループホームであれば150坪以上の広さが必要です。居住のないデイサービスの場合はやや少ない100坪程度でも問題ないでしょう。

太陽光発電

土地のある場所が、周囲に建物がなく日当たりのよい広大な土地なら、太陽光発電への活用もできます。太陽光発電の場合、収入源は発電した電力です。そのため賃貸アパートや貸店舗のような空室のリスクがありません。しかも太陽光パネルは「メンテナンス不要」といわれるほど寿命が長く破損も少ないため、修繕費や故障による収入源のリスクも少ない安定した活用法といえます。

ただ、広い土地に設置すると初期費用が高額にのぼるため、回収までに長期間運用し続けなくてはなりません。

土地活用で注意したい広さ以外の6つのポイント

たしかに広さは、土地を効率的に活用する上で重要な要素です。しかし土地を活用する上では広さ以外にも注意すべきポイントはあります。たとえば高額な収入が見込めても、同じくらい費用がかかれば利益は残りません。要素単体ではなく相互のバランスが重要です。

ここでは土地活用を検討する際に注意したい、広さ以外のポイントを6つ解説します。

立地・利便性

駐車場にせよアパート・マンションにせよ、土地にある設備や建物は、人々に使ってもらわなくては収入が得られません。そのためには人々が来やすい場所、来たくなるような環境であることが大切です。近くにある、電車やバスを使って簡単に来られるような便利さも求められます。このように土地活用では、土地の立地や利便性は重要です。

なかでもアパートやマンション、戸建て住宅は生活の拠点なだけに、買い物や交通の便、医療施設など、周囲にさまざまな施設が求められます。どの活用法にしろ、利用する人々の立場に立ってつくる必要があるでしょう。

土地の形

面積は大きくても、でこぼこと複雑な形の土地や、旗竿地のような特殊な形の土地は、活用の選択肢が限られてしまいます。活用できないことはないかもしれませんが、土地が余ってしまったり、余計な費用がかかったりするため、少なくとも効率な活用は難しいでしょう。

たとえば駐車場の区画や、アパート・マンションの建物の形は、長方形です。土地活用しやすい形は、長辺が長すぎない長方形か、正方形だといえるでしょう。

用途地域

いくら広い土地だからといっても、すべての方法で活用できるとは限りません。これはさまざまな土地が、都市計画法に則って建てられる建物の種類や大きさ、用途が限られているためです。これを用途地域といい、大きく住居系と商業系、工業系の3種類に分けられ、それぞれさらに細かく分類されています。

たとえば住居系の1つ「第一種低層住居専用地域」は、いわゆる閑静な戸建て住宅街と考えるとよいでしょう。この地域にはコンビニエンスストアやファッションホテルなどの店舗や、周囲の日当たりが悪くなるような高いマンションは建てられません。

そのため土地活用の方法を検討するときは、まずその土地の用途地域を調べ、どの用途に活用できるかを把握する必要があります。

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は、土地に建てる建物の大きさや構造を決めるときに必要な数値です。建ぺい率は敷地面積に対して建てられる建物の面積の上限を表します。単位は％（パーセント）で、たとえば100坪の土地の建ぺい率が80％の場合、建てられる建物の面積は80坪までです。ここでいう建物の面積とは、建物が地面と接している面積をいいます。

容積率は敷地面積に対して、建物の延べ床面積の上限を表しています。延べ床面積が表すのは、たとえば2階建ての建物なら1階部分の面積と2階部分の面積の合計です。敷地に対してどのくらいの空間を設けられるかを表す数値ともいえるでしょう。容積率の単位も％（パーセント）で、たとえば100坪の土地の建ぺい率が80％、容積率が150％の場合は、2階建て建物であれば1階の床面積が80坪なら2階の床面積は70坪までです。

建ぺい率と容積率によって、土地に建てられる建物の大きさは決められています。建物を用いる活用法は、この2つの数値によって選択肢はある程度限られるといえるでしょう。

接道義務

接道義務とは、建築基準法に定められた、建物を建てる土地に対する規定です。建築基準法では「都市計画区域で建物を建築する際は、幅員4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接しなければならない」と定められています。

そのため接道義務を満たしていない土地に、建物は建てられません。もし今建物が建っている場合は、取り壊すとやはり建物は建てられなくなるため注意が必要です。土地の間口が狭い場合は、自治体の担当者に確認したり、専門家に相談したりして適した活用法を模索する必要があるでしょう。

崖地・傾斜地

崖地や傾斜地には、法的に明確な定義はありません。一般的には傾斜が30度以上で2〜3メートルの高低差がある土地を崖地、崖地より傾斜や高低差の少ない土地を傾斜地と呼びます。通常、このままの状態では活用が難しいため、活用したい場合は都道府県や政令指定都市、地方自治体が定める条例の確認が必要です。

ただ活用するとしても、傾斜を埋め立ててならす、補強する、擁壁を設けるなどの工事が必要なため、初期費用がかさむ可能性があります。

土地活用方法の選び方ポイント4つ

土地の活用法を検討するときは、土地の状況に合っていることも大切ですが、土地を活用する側が何を求めるかも重要です。「固定資産税が払えるだけの収入があればいい」「老後の生活の収入を確保したい」など土地活用を始める理由は人によって異なります。

土地活用を検討するときは、まずその目的を定めることが重要です。ここでは代表的な4つの目的に対する、適した土地活用を考えてみましょう。

収益性を重視する

土地を活用するのなら、しっかり収益を得たいと考える人は多いでしょう。収益性を重視するなら、アパートやマンション、戸建てによる賃貸経営や、コンビニエンスストアをはじめとする店舗経営が適しています。

ただ収益が得られる分、賃貸経営では空室リスクが、店舗経営には店舗の経営不振による撤退のリスクがあるため備えは必要です。

安定性を重視する

安定性を重視する場合、高い収益が得られるわけではありませんがその分リスクを抑えられるのがメリットです。たとえば毎年の固定資産税分の収益があれば良いという程度であれば、人件費がかからずランニングコストも低く抑えられるコインランドリーは、適しているといえます。

一度顧客がつけばリピーターになる可能性は高く、安定した収入が得やすい活用法です。しかしコインランドリーは競合も多いため、周辺の環境調査とニーズの把握が欠かせません。

初期費用を重視する

土地活用には金額の違いこそありますが、どの方法も初期費用が必要です。ただアパートやマンション、貸店舗といった建物が必要な方法では、どうしても高額になってしまいます。初期費用を抑えて活用を始めたいなら、機械の導入が不要の月極駐車場は適しているといえるでしょう。

しかし駐車場は建物がないと固定資産税の減税対象から外れ、節税効果が得られなくなります。初期費用と比較するなど、詳しく調査し慎重に検討しましょう。

節税対策を重視する

土地は更地のまま所有するより、何か建物を建てていた方が固定資産税を低く抑えられます。そのため節税対策を重視したい場合に適している活用法は、建物を建てる方法、たとえばアパートやマンション、戸建てを用いる賃貸経営や、貸店舗などです。

ただこの場合、まとまった初期投資が必要なため、事前に綿密な資金計画を建てる必要があります。

土地活用でよくある質問

土地活用の方法は多岐に渡り、それぞれに専門的な知識を必要とする場合も少なくありません。土地がありこれから活用するとき、数多い選択肢の中からどのように選ぶとよいか、また選んだ方法が本当に適しているかなど多くの不安や疑問を抱えがちです。ここではよくある2つの質問に回答します。

土地活用の相談先は？

土地活用の相談先は、活用方法によって異なります。たとえばアパートなどの賃貸経営であればハウスメーカーや工務店、建築会社などです。駐車場なら不動産会社や、大手フランチャイズの駐車場管理会社に相談すれば情報が得られるでしょう。土地活用の目的が節税対策であれば、税理士などに相談しても良いでしょう。一般的にはまずは不動産会社に問い合わせれば、その不動産会社で対応ができない場合も、土地にあわせた可能な土地活用方法や相談先も教えてもらえる場合があります。

土地活用のリスクは？

土地活用は投資手法の1つです。投資は資金をはじめとする資産を投下してリターンを得る方法であり、それには必ずリスクが伴います。アパート経営を例にすると、数年以上順調に収益を上げていても、周辺環境の変化によって空室が増えたり、突然の災害によって建物が倒壊したりといったリスクがまったくないとはいえません。

土地活用ではリスクをゼロにするのではなく、リスクが発生した時いかに損害を少なく抑えるかが重要です。リスクは活用法によって種類も規模も異なります。収益を得たいならリスクにもしっかり向き合い、適切に備えることが大切です。

まとめ

土地活用の種類は多岐に渡り、得られる収益やリスク、必要な初期費用などそれぞれに違いがあります。そのうち「土地の広さ」は、可能な活用法を決める重要な要素の1つです。

土地は広ければ広さを利用した、狭ければ可能な範囲で、それぞれ活用できる方法はあります。ただ広さ以外にも、土地活用には注意すべき点もあり、とくに用途地域や建ぺい率、容積率、接道義務など法律によって定められている項目は慎重な検討が必要です。

また、土地活用では投資する側の「何を求めるか」も方法選びには大きな影響を与えます。リスクを取って大きな収入を狙うかどうかは投資する側の意志次第です。情報を集めてじっくり検討し、土地の活用によって納得のいく成果を得られるよう努めましょう。