容積率の求め方！前面道路による制限や緩和条件も解説

容積率の基礎知識

容積率を表す数値を知っていても、正しく活用するにはしくみ全体を知っておく必要があります。ここでは容積率の概要と計算方法、計算に関わる制度や数値、制限といった基礎知識をみてみましょう。

容積率とは？

容積率とは、土地の敷地面積に対する、建物の延べ床面積全体の割合を表す数値です。延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計で、たとえば2階建て建物の延べ床面積であれば、1階の床面積と2階の床面積を合計して求めます。

容積率を定めるのは、主に市区町村です。これは用途地域ごとに決まっているため、土地に建てられる建物の床面積、ひいては建物の階数や大きさは容積率によって決まるといっても過言ではありません。

ただ2階以上の各フロアの床面積は、建物が地面に接する面積に大きく影響されます。この面積の、土地全体の面積に占める割合が「建ぺい率」です。建ぺい率と容積率は、建てられる建物の大きさや広さを決める上で、非常に重要な数値といえるでしょう。

下記記事では建ぺい率について詳しく解説しています。実際に建物を建てるときの参考にしてください。

容積率の計算方法

容積率は、次の計算式で求められます。

たとえば敷地面積120㎡の土地に、地面に接する1階部分の床面積が70㎡と2階部分の床面積が50㎡の建物の容積率は、（70㎡＋50㎡）÷120㎡×100＝100％となります。

用途地域ごとの指定容積率

容積率は、市区町村ごとに策定された都市計画に基づいて、建てられる建物を定めた区分である用途地域ごとに定められています。定められているのは「指定容積率」という、容積率の最高限度です。建物を建てる際は、容積率の上限以下で計画する必要があります。

用途地域ごとの容積率は次の通りです。

用途地域が違えば、容積率だけでなく建ぺい率も変わる可能性があります。建物を建てる計画では、両方の数値を確認しましょう。

前面道路による制限

土地ごとに定められる容積率は、用途地域だけでなく接している前面道路の幅員によっても変わるため注意が必要です。前面道路の幅員が12m未満、もしくは4m未満と狭い場合は、それぞれ次の通り幅員を基準とした「基準容積率」、もしくは指定容積率のいずれか小さい値が適用されます。

幅員が12m未満の場合

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域ごとに次のいずれか小さい値が容積率とされます。

たとえば、A）の用途地域において、指定容積率200％の土地の、前面道路の幅員が4.5mの場合、

となるため、適用される容積率は180％です。しかし幅員が10mの場合は、

となり、指定容積率200％が適用されます。

幅員が4m未満の場合

前面道路の幅員が4m未満の場合は、建物を建てるため幅員が4m以上となるようセットバックするため、セットバックによって敷地面積が狭くなることから容積率も制限されます。

たとえば前表のA）の用途地域において、指定容積率100％の土地は、前面道路が3.5mの場合、

となり、適用されるのは小さい方の指定容積率100％です。ただし、セットバック部分の土地は道路とみなされ敷地面積は狭くなるため、結果として建てられる延べ床面積の上限も小さくなり、敷地の広さに対して小さな規模の建物しか建てられません。

容積率の調べ方

容積率は、市区町村が策定した都市計画によって定められているため、新たに建物を建てるときは事前に調べて把握しておかなくてはなりません。ここでは土地の容積率の調べ方を3つ紹介します。

市区町村に直接問い合わせる

容積率は市区町村の都市計画に基づいているため、直接市区町村に問い合わせれば、簡単に把握できます。問い合わせ先の部署名は市区町村によって異なる場合もありますが、管轄する一般的な部署は「都市計画課」などです。

市区町村のホームページ

市区町村のホームページでも確認できます。掲載ページの名称は市区町村によって異なりますが、参照するのは「都市計画図」「用途地域マップ」などと呼ばれる地図です。地図にある用途地域から容積率を求めましょう。

東京都の場合は、東京都都市整備局のホームページ「都市計画情報」（https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal）から確認できます。

不動産会社に問い合わせる

その土地を管理する不動産会社に問い合わせる方法もあります。チラシやWEBサイトなどに掲載されている場合もあるでしょう。

容積率の緩和条件

容積率は敷地面積に対する建物の床面積の割合を表す数値です。しかし、建物のなかには床面積といえるかどうか判断に悩む設備もあるでしょう。そのような建物の設備などのなかには、容積率が「緩和」されるものも少なくありません。

ここでは建物の設備のうち、容積率が緩和される条件について解説します。

地下室

地下室は、建物の延べ床面積の3分の1を限度として容積率の算定から除外されます。

たとえば延べ床面積150㎡までの土地では、1階の床面積90㎡、2階の床面積60㎡とするとこれ以上の床面積は設けられません。しかし、地下室であれば床面積50㎡での床面積を設けられます。

車庫・ガレージ

車庫やガレージが建物の1階部分にあれば、建物の延べ床面積の5分の1を限度として、容積率の算定から除外されます。

そのため建物の延べ床面積150㎡に25㎡のガレージが含まれている場合、トータルの延べ床面積は125㎡となり、結果容積率の値も小さくなるため、算入されない分を建物の他の床面積に充当することも可能です。

ロフト・屋根裏収納

ロフトや屋根裏収納は、これらのある階の床面積の2分の1までであれば建築面積に算入されません。ただし、屋根裏収納の場合天井高が140cmまでとされています。そのためこれらの条件を超えてしまうと、別の階層となってしまい床面積が広くなってしまうため、注意が必要です。

吹き抜け

ある部分に天井がなく、上階へ開放されている吹き抜けは、上階の床面積には算入されません。また吹き抜けと階段が隣接している場合は、階段部分も建築面積に参入されないため、床面積を他の部分に充当できます。

バルコニー・ベランダ

外気に開放されたバルコニーやベランダは容積率算定に算入されません。ただし、バルコニーに窓ガラス等を設けてサンルームのように計画すると、容積率算定の対象になるため注意が必要です。

出窓

出窓も室内をより広く使うために有効な部分ですが、次のような条件のものに限り建築面積には算入されません。

1. 出窓の下端から床までの高さが30cm以上（出窓下から床までに収納を設けると建築面積に算入されるため注意）
2. 出窓部分の2分の1以上が窓（半分以上が収納、などの場合は適用されない）
3. 外壁から50cm以上突き出していない

出窓は採光だけでなくちょっとした装飾にも適しています。室内をより明るく、華やかにできるよう効果的に利用しましょう。

屋上

屋上は、洗濯物の干し場所や庭として利用しても床面積には含まれません。屋上への出入りに使うペントハウスも、建物の建築面積の8分の1以内であれば、容積率を求める際の床面積からも除外されます。

共用部分

マンションに設置されている廊下や階段、エントランスホールといった共用部分の面積も容積率を求める際の延べ床面積には含まれません。

まとめ

所有する土地を活用するときや何かしらの建物を建てるときは、土地がどの用途地域に該当し、どのくらいの規模の建物が建てられるかを確認する必要があります。その際、確認する項目の一つが容積率です。容積率は、土地の面積に対してどのくらいの床面積が設けられるかを表しています。

容積率は市区町村の定める都市計画に基づいて決められていますが、接している前面道路の幅員によって変わる場合もあるため注意が必要です。また建物の施設や部分によっては、条件付きで床面積に算入されないものもあります。

とくに土地に建物を建てて活用する場合は、建物がより魅力的で活用しやすいものであることが大切です。容積率の求め方や緩和条件をしっかり把握し、より有効に活用しましょう。