アパート経営を兄弟で相続するときの分割方法は？手続きやトラブル対策

アパート経営を兄弟で相続した場合の分割方法

兄弟でアパート経営を相続する場合、不動産は現金のように単純に分けることができず、分割方法の選択が重要になります。分割の仕方を誤ると、将来的な経営方針や収益分配を巡ってトラブルに発展することもあるでしょう。

ここでは、アパート経営を相続したときの分割方法を紹介します。

現物分割

現物分割とは、アパートを兄弟のうちの1人がそのまま取得する方法です。名義と経営者が明確になり、意思決定も素早くでき、賃貸経営を円滑に進めやすい点が大きなメリットです。

一方で、不動産の価値が高額な場合、取得しない兄弟との間で経済的な差が生じやすく、不公平感が残ることがあります。

そのため、預貯金など他の相続財産とのバランス調整をしたり、別の補填方法を検討したりするなど、公平性への配慮が欠かせません。

代償分割

代償分割は、兄弟の1人がアパート経営を承継し、その代わりに他の兄弟へ代償金を支払う方法です。現物分割と同じく共有状態を避けられるため、経営の自由度が高くなるというメリットがあります。

さらに、兄弟間の公平性を保ちやすい点もメリットですが、代償金の額をどのように算定するか、支払能力はあるかといった点が課題になるでしょう。資金計画が十分でないと、取得者の負担が重くなり、経営にも支障をきたすおそれもあります。

換価分割

換価分割は、アパートを売却して現金化し、売却代金を兄弟で分ける方法です。現金で分配できるため公平性が高く、相続税の納税資金にあてやすいというメリットもあります。

ただし、売却時には譲渡所得税がかかる場合があり、手取り額は市場価格や売却時期の影響を受けます。また、長年経営してきたアパートを手放すことに抵抗を感じる相続人がいる場合は、合意形成が難しくなることもあるでしょう。

共有名義

兄弟全員または複数人の共有名義でアパート経営を相続する方法です。初期の手続きは比較的簡単ですが、売却や建て替えなどを行う際は共有者の同意が必要となります。同意が必要な要件について、民法上では、変更行為、管理行為、保存行為に分類され、不動産全体の売却や建て替え、増改築などは変更行為として、共有者全員の同意が必要となります。賃貸借契約の締結や大規模修繕などには管理行為とされ持分の過半数の同意が必要です。そのため、意思決定が遅れやすく、経営に支障が出るケースも少なくありません。

日常的な管理（軽微な修繕等）と、同意が必要な行為の線引きが難しいため、相続時点でルールを決めておくことが重要です。

また、共有持分の不動産は、自分の持ち分だけ売却することも可能ですが、実際には買い手がつきにくく、価格も低くなりがちなため、共有名義とするかどうかは将来の活用を考えて選択すると良いでしょう。

さらに、次の相続が発生した場合に権利関係が複雑化するリスクもあるため、慎重な判断が求められます。

アパート経営を兄弟で相続する手続き

アパート経営を兄弟で相続する際は、通常の不動産相続に加え、賃貸経営特有の確認事項や調整が必要になります。相続の流れを理解し、段階的に手続きを進めることが、トラブルの防止につながるでしょう。

ここでは、相続における手続きの流れを解説します。

遺言書の有無を確認する

最初に、被相続人が遺言書を残しているかを確認します。遺言がある場合は、原則としてその内容に従ってアパート経営を承継しなければなりません。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要となり、遺言執行者が指定されているかどうかで手続きの進め方も変わります。ただし、法務局の遺言書保管制度を利用した場合は、検認は不要です。

また、遺留分を侵害していないか、換価や売却を想定した文言が含まれているか、遺言執行者が指定されているかなども確認が必要です。

相続人・相続財産を把握する

次に、戸籍謄本を取得して、相続の対象となる兄弟が何人いるのか、すでに亡くなっている兄弟の子どもが相続人になるかなど、相続人を正確に把握します。相続人の把握が不十分だと、あとから新たな相続人が判明し、協議をやり直す事態になりかねません。

あわせて、登記事項証明書（登記簿謄本）や市区町村役場の名寄帳などで、アパートの所有状況について確認が必要です。

住宅ローンや抵当権、入居者の敷金、管理会社との契約などは見落とされやすく、よく把握しないまま分割すると、不公平な結果につながるおそれがあります。特にアパートローンが残っている場合は、金融機関への相続通知や債務承継の手続きが必要となります。また、被相続人がアパートローンを組んでいた場合、団体信用生命保険（団信）への加入を確認することも重要でしょう。団信に加入している場合、被相続人の死亡によりローンが完済され、

相続人はローン債務を引き継ぐ必要がありません。金融機関に確認し、保険金請求の手続きを行いましょう。

被相続人の銀行口座が凍結されると、家賃の入金確認やローン返済、管理費の支払いが滞る可能性があります。早急に相続人代表者の口座や、新たな管理用の口座を準備する検討が必要です。

トラブルのない相続には、財産と負債を含めた全体像の確認が欠かせません。

遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は、相続人全員で、誰がアパートを取得するのか、どの分割方法を採用するのかを話し合います。代償分割の場合は代償金の額や支払方法、換価分割の場合は売却時期や配分方法まで具体的に決めることが重要です。

さらに、相続後に発生する固定資産税や修繕費、管理費、ローン返済などを誰がどの割合で負担するのかを決めておきましょう。詳細を決めておかないと、「想定していなかった負担」を巡って兄弟間でトラブルになりやすくなります。

合意内容は口約束で済ませず、必ず遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が署名・押印することが重要です。

相続登記・相続税の納付を行う

相続内容が確定したら、法務局で相続登記を行い、アパートの名義を正式に変更します。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記には登録免許税がかかり、相続税が発生する場合は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に申告・納付しなければなりません。

期限を過ぎると加算税や延滞税が生じる可能性があるため、注意が必要です。納税資金が不足する場合は、延納や物件の一部または全部の売却を検討するなど、早い段階で資金計画を立てることが重要です。

アパート経営の相続では「貸付事業用宅地等の特例」によって土地の評価額を50％減額できる場合があります。この特例を適用する場合、相続税申告が必要です。特例適用により税額が0円になる場合でも、申告手続きが必要となるため、早めに税理士等へ確認しましょう。

アパートの入居者へ通知する

入居者がいる場合は、相続後、入居者や管理会社に対してオーナー（賃貸人）の変更や家賃の振込先、連絡先を速やかに通知しておくと安心です。対応が遅れると、入居者に混乱を与え、信頼低下につながるおそれがあります。

管理会社に委託している場合も、名義変更や契約内容の引き継ぎを迅速に行い、管理体制を維持することが大切です。

なお、賃貸借契約が定期借家契約の場合、契約期間満了後の更新や再契約の判断が必要となるため、契約内容を確認しておきましょう。

アパート経営を兄弟で相続したときに起こりやすいトラブル

兄弟でアパートを相続すると、家賃や経費の分配、管理業務の担当、賃貸経営の方針などで意見が分かれることもあり、感情的な対立が起こるケースがあります。特に、共有名義の場合は意思決定が遅れ、トラブルにつながりやすいため注意が必要です。

ここでは、アパート経営を兄弟で相続した場合に起こりやすいトラブルをみていきましょう。

収益や経費の分配

アパートの家賃収入やローン返済、修繕費などの経費をどのように分配するかは、兄弟間でトラブルが発生しやすい部分です。

誰がどれだけ支出するか、経費負担の割合や支払期限を決めていない場合、後々「自分ばかり損をしている」「管理が不公平」と感じて争いになることがあります。特に、ローンが残っている場合や複数棟の物件では計算が複雑になり、感情的な衝突も増えやすいでしょう。

また、入居者の家賃滞納や修繕費の支出が発生した場合、負担割合をどう調整するかでさらに対立が深まることもあります。そのため、収益や経費の分配ルールは、早めに明文化しておくことが重要です。

管理業務の負担

アパート経営には入居者対応や清掃、修繕、滞納督促など、さまざまな管理業務が発生します。これらを誰が担当するかを事前に決めていない場合、兄弟間で負担の偏りや不満が生まれやすく、関係が悪化する原因になります。

たとえば、兄が入居者対応に追われる一方で、弟は収益だけを受け取るといった状況は、長期的に信頼関係を損なうおそれがあります。

また、管理が不十分だと空室率が上がったり、設備の劣化が進んだりして、資産価値の低下にもつながります。このような負担の分担を事前に決め、文書化しておくことで、トラブルを防止できるでしょう。

賃貸経営の方針

アパートの売却、建て替え、家賃改定など、賃貸経営の方針については兄弟間で意見が割れることも少なくありません。売却や建て替えなど処分には全員の同意が必要となり、意思決定が遅れることで、空室対策や修繕対応などを適切なタイミングで行うことができず、収益面で損失が生じることもあります。

さらに、将来的な管理や修繕の費用負担の考え方が異なると、感情的な対立も深まりやすいでしょう。経営方針について意見をすり合わせることができない場合、最悪の場合は家庭裁判所での調停が必要になることもあり、トラブル回避のためには早期の話し合いが重要です。

トラブルを回避する方法

兄弟で相続したアパートでは、感情的な対立が起きる前にルールを明確化し、管理会社や専門家を活用することでトラブルを防止できます。事前の合意や第三者の介入は、スムーズな経営と公平性の確保に役立つでしょう。

アパート経営の相続でトラブルを回避する方法を解説します。

話し合いをしてルールを決める

重要事項の決定方法や管理業務の範囲、収益分配や経費支出の割合など、アパート経営に関する基本的なルールは、話し合いをして文書化しておくことが重要です。書面に数字や期限を明記しておくと、後々の争いを防ぐ効果があります。

また、定期的に収支報告を行う体制も協議しておくと、透明性が高まり信頼関係の維持につながるでしょう。最初に合意を形成しておくことで、今後の意思決定や予期しない支出に対してもスムーズに対応できます。

管理会社に管理を委託する

入居者対応や契約更新、滞納督促などの管理業務を管理会社に委託すれば、兄弟間の負担を大幅に軽減できます。管理会社に窓口を一元化することで、連絡や請求の混乱も避けられるでしょう。

費用はかかりますが、精神的負担を軽減し、専門知識に基づく対応ができる体制ができるという点で、大きなメリットがあります。

また、プロが管理することで空室や家賃滞納のリスクを抑えることも期待でき、長期的な家賃収入の確保・資産価値の維持につながるでしょう。

専門家に相談する

兄弟間で疎遠だったり不仲であったりするケースでは、第三者である専門家の介入が必要です。税理士・司法書士・不動産会社などに相談することで、収益配分や登記手続き、法的リスクなどに対して適切に対処できます。

特に、複雑な相続税や遺産分割協議が絡む場合、専門家が調整役を務めることで、感情的な対立を避け、円滑な相続とその後の経営が可能になるでしょう。また、初期段階で専門家に依頼することにより、後々の紛争や訴訟のリスクを抑えられます。

兄弟で相続したアパートは経営を継続すべき？

アパート経営を継続するか売却するかは、兄弟の関係性や物件の収益性、老朽化の程度、ローンの有無などを総合的に判断する必要があります。

共有名義のまま経営を続ける場合、管理負担の割合や意思決定の遅れが問題となることもあるため、判断基準を明確にしておくことが大切です。

アパート経営を継続する場合のメリット・デメリットや、判断のポイントを解説します。

アパート経営を続けるメリット・デメリット

経営を続けることで、次のようなメリットがあります。

1. 家賃収入の確保
2. 相続税対策
3. 資産価値の維持・承継

兄弟で相続したアパートの経営を継続する場合、最大のメリットは家賃収入の安定的な確保です。賃貸需要が高い立地であれば、長期的に収益を得られる可能性があります。

また、アパートの敷地は「貸付事業用宅地」として小規模宅地等の特例の対象となる場合があり、一定の要件を満たせば200m2までの部分について、相続税評価額を50％減額できるため、相続税対策として有効な場合もあります。さらに、物件を売却せずに手元に残すことで、将来的な資産価値の上昇や家族間の資産承継も可能です。

一方、アパート経営の継続には、次のようなデメリットもあります。

1. 管理業務の負担
2. 老朽化リスク
3. 売却タイミングの制約
4. 兄弟間トラブルの可能性

経営を継続する場合、入居者対応や家賃滞納の督促、共用部分の清掃、設備修繕などの管理業務が発生します。兄弟間で役割分担や責任範囲を明確にしておかないと、負担の偏りや対立が生じやすくなるでしょう。特に築年数が古くなると、屋根や外壁、設備更新などの大規模修繕費が増加し、思わぬ支出で資金繰りが圧迫されることもあります。

さらに、老朽化が進んでいる場合、売却のタイミングを逃すことで資産価値が下がるリスクもあります。役割分担や意思決定ルールが不明確だと、収益配分や方針で争いが発生することもあるでしょう。

参考：国税庁　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

アパート経営を継続すべきかを判断するポイント

アパート経営を継続するか売却するかを判断する際は、物件の立地条件、築年数、管理状況、空室率、周辺の賃貸需要などを総合的に検討することが大切です。

相続人の経営経験や意欲、対応可能な時間も考慮する必要があるでしょう。ローン残債や固定資産税、修繕費などの負担を計算し、長期的に収益が見込めるかどうかの慎重な判断が求められます。

たとえば、駅近で利便性が高く空室率が低い物件は収益性が高いため、経営を継続するメリットがあります。一方で、老朽化が進み修繕費が膨らむ物件や、遠隔地にある物件は管理の手間や費用が大きく、売却を検討した方が効率的な場合もあるでしょう。

また、兄弟間で負担を分担できるか、管理方針で意見が一致するかも重要な判断材料です。これらを踏まえ、数字と現実的な運営能力に基づいた決定を行うことが、より良い判断につながります。

連絡がつかない兄弟がいるケース

兄弟の中で連絡がとれない、または疎遠な人がいる場合、遺産分割や売却手続きは原則として進められません。たとえば、全員の署名・押印が必要な遺産分割協議書や、共有名義での登記手続きは、連絡がつかない相続人がいる場合は滞ってしまいます。

連絡がとれない相続人がいる場合、状況に応じて家庭裁判所で遺産分割調停を利用したり、不在者財産管理人の選任を申し立てたりして手続きを進めます。

不在者財産管理人とは、「不在者」に代わり、その財産を管理・保存するために家庭裁判所が選任する人のことです。選任には家庭裁判所への申立てが必要で、通常は数か月を要します。また、申立てには、裁判所への予納金や管理人報酬が必要となる場合があり、金額や期間は事案により異なります。

選任された不在者財産管理人は、不在者の財産を管理・保全するとともに、家庭裁判所の許可を得ることで、不在者に代わって遺産分割の手続きや不動産の売却などを行えます。

また、資産がアパートのように収益を生む不動産の場合、連絡がつかない兄弟がいることで、管理や賃料収受も滞るおそれがあります。早期に専門家（司法書士・弁護士・不動産会社など）を介入させることで、連絡不能の相続人への対応や登記、収益の管理を円滑に進められ、トラブルや資産価値の減少を防ぐことが可能です。

2023年4月施行の法改正により、状況に応じて「所有者不明土地・建物管理制度」や「管理不全状態にある土地・建物の管理制度」などの仕組みを利用できる場合があります。一部の相続人と連絡がつかない不動産の管理・売却などを、以前よりもスムーズに進められる可能性がある新しい制度です。従来の不在者財産管理人制度では不在者の全財産を管理する必要がありましたが、この制度では特定の土地・建物のみを対象とするため、運用可否や手続きの選択肢について専門家に相談してみましょう。

参考：法務省　所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）

まとめ

アパートを兄弟で相続する場合、4つの分割方法があり、それぞれの特徴や手続きが異なります。兄弟での相続は、収益配分や管理業務の負担、経営方針の決定で意見が割れることも多く、トラブル防止のために話し合いでルールを決めたり、管理会社や専門家を活用したりすることが有効です。

事前の合意と書面化が、円滑な相続と安定したアパート経営につながるでしょう。