アパート経営の法人化は不動産の相続対策になる？法人化の流れと注意点

アパート経営の法人化とは？

アパート経営の法人化とは、これまで個人名義で行っていた不動産賃貸経営を、会社を設立して法人名義で行うことです。オーナー個人が所有・管理していたアパートを、合同会社や株式会社といった法人に移す、もしくは法人が賃貸経営を担う形にすることで、家賃収入や経費、借入金の管理を法人の会計として処理します。

法人化すると、オーナー自身は会社の代表取締役や役員となり、役員報酬という形で収入を受け取るのが一般的です。これにより、家賃収入は法人の利益として計上され、個人の所得とは切り分けて管理されます。その結果、所得税ではなく法人税が課されるようになり、所得の分散により節税につながる場合があります。

また、法人では減価償却費や役員報酬、各種経費の扱いが個人とは異なるため、税負担を抑える工夫もしやすくなります。さらに、不動産を法人名義で保有することで、相続時には不動産そのものではなく、株式や出資持分の承継という形になるため、相続対策にも多くのメリットがあります。

一方で、法人化により会計処理や申告手続きが複雑になり、設立費用や維持コストも発生します。そのため、アパート経営の法人化は、税務・資産管理の仕組みが個人経営とは大きく変わる点を理解し、慎重に検討することが大切です。

アパート経営の法人化が相続税対策になる理由

アパート経営を法人化すると、相続税対策として役立つことがあります。個人名義の不動産を会社名義に変えることで、相続のときの財産の評価や引き継ぎ方が変わり、税金の負担を抑え、手続きを簡略化できる可能性があるためです。

ここでは、アパート経営の法人化が相続対策につながる主な理由を解説します。

財産を分散できる

アパート経営を法人化すると、不動産そのものは法人の資産となり、個人の相続財産から切り離されます。相続時に課税対象となるのは、法人が保有する不動産ではなく、被相続人が保有していた株式や出資持分です。そのため、個人資産と法人資産を分けることで、相続財産全体の分散が可能になります。

分散により相続財産額を抑えれば、相続税の基礎控除内に収まったり、課税遺産総額を減らしたりできる場合もあります。特に、複数棟のアパートを所有している場合や、金融資産と不動産を多く保有している場合には、法人化による分散効果が高まります。

ただし、法人化すると相続時は会社の株式が評価の対象になるため、資本構成や株式の配分を慎重に検討することが重要です。

相続財産の評価を引き下げる

法人化による大きなメリットの1つが、相続財産の評価額を引き下げられる可能性があることです。個人所有の不動産は、相続税評価額として土地や建物が直接評価されますが、法人化すると評価対象は株式や出資持分に変わります。

非上場株式の評価では、会社の資産と負債の差額で評価される「純資産価額方式」や類似業種の株価を基準に評価される「類似業種比準方式」などが用いられ、必ずしも不動産の時価がそのまま反映されるわけではありません。さらに、法人が借入を行って不動産を取得している場合、負債分が差し引かれるため、評価額が圧縮されやすくなります。

また、減価償却を行うことで帳簿上の資産価値が下がり、結果として相続税の課税対象額を抑えられる可能性があります。

共有名義を回避できる

個人名義でアパートを所有している場合、相続が発生すると複数の相続人で共有名義になるケースがあります。共有名義になると、売却や建て替え、修繕などの意思決定に全員の同意が必要となり、将来的なトラブルの原因になりやすくなります。

一方、法人名義でアパートを所有していれば、相続時に承継するのは不動産ではなく株式や出資持分となります。法人が不動産を一元的に管理する形態になるため、共有名義を避けやすく、経営を継続しやすくなるでしょう。

株式の承継方法をあらかじめ決めておくことで、相続後もスムーズな運営が可能になる点がメリットです。

アパート経営を法人化するときの注意点

アパート経営の法人化には相続対策としてメリットがありますが、手間やコスト、税務上の問題など注意したい点もあります。法人化を検討する際はこれらの注意点も十分に理解して判断することが重要です。

ここでは、アパート経営を法人化する際の注意点を解説します。

法人化や運営に手間と費用がかかる

法人化には、会社設立のための定款作成や登記などの手続きが必要です。設立後も、毎年の決算申告や帳簿管理、社会保険の加入など、個人経営に比べて多くの事務的な負担が発生します。

また、税理士や司法書士など専門家への依頼費用が発生することも多く、時間的・金銭的コストが増える点には注意が必要です。経営規模が小さい場合は、法人化による負担がメリットを上回る可能性もあります。

赤字でも納税が必要になる

法人には、法人住民税の均等割など、利益が出ていなくても納税義務が生じる税金があります。個人事業であれば赤字の年は税負担が軽減されますが、法人では最低限の税金が毎年発生する点に注意しましょう。

そのため、収支が安定していない段階で法人化すると、資金繰りに影響を与える可能性があります。長期的な収益の見通しを立てたうえで判断することも大切です。

売却時の税率が高くなるケースがある

法人が不動産を売却した場合、譲渡益は法人の所得として法人税の課税対象になります。個人の長期譲渡所得では約20％の税率が適用されますが、法人では所得と合算されるため、税率が高くなる場合があります。

将来的に売却を予定している物件については、法人化が不利になるケースもあるため、将来の売却や整理まで含めて検討しましょう。

小規模宅地等の特例が適用できなくなる

個人でアパートの土地を所有している場合、相続時に土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があります。

しかし、法人化に伴い土地の名義を会社にすると、この特例が適用できなくなります。法人化による節税額と、特例による減税額のどちらが大きいか、事前にシミュレーションすることが不可欠です。

アパート経営の法人化を検討するタイミングと条件

法人化は、どのタイミングで行うかが重要です。収入規模や物件数、相続までの期間などを踏まえて判断することで、法人化による効果を高められるでしょう。

法人化を検討するタイミングや条件について解説します。

アパートの所得が1,000万円を超えた

家賃収入が増えると、個人の所得税率は段階的に高くなります。個人の課税所得が900万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は約43％です。一方、法人税率は約30～34％程度のため、一定以上の所得がある場合は法人の方が税負担を抑えやすくなります。

そのため、法人化の目安としては、課税所得が900万円を超えたタイミングが1つの判断基準といえます。

ただし、収益規模が小さい場合は法人化のメリットが十分に得られないこともあります。物件の収益性や将来の事業展開を含め、総合的な判断が必要です。

参考：国税庁　No.2260 所得税の税率
国税庁　No.5759 法人税の税率

5年以内に相続が発生する可能性が低い

相続税では通常、土地や建物を時価より低い路線価基準で評価できる特例があります。これまでは「法人が不動産を取得して3年」が経過すれば、相続時の自社株評価において不動産を時価（購入価額）ではなく路線価で評価できるルール（3年ルール）がありました。しかし、直近の税制改正（2026年度改正等）により、駆け込み的な対策を制限する動きが強まっています。具体的には、2027年（令和9年）1月1日以後に発生する相続から、法人が不動産を取得してから5年が経過するまでは、「路線価」ではなく「通常の取引価額（時価）の約80%」で評価するという新しいルールが適用される予定です。

そのため、近い将来に相続が発生する見込みがある場合、法人化しても十分な相続税対策にはならないことがあります。相続対策としての法人化は、相続まで余裕をもって準備ができる段階で検討することが重要です。

アパート経営を法人化する流れ

アパート経営を法人化するには、いくつかの手順を段階的に進める必要があります。会社設立だけでなく、不動産の扱いや税務上の手続きも関わるため、事前に全体の流れを把握しておくことが大切です。

アパート経営を法人化する流れをみていきましょう。

法人化する会社の種類や基本事項を決める

まず最初に行うのが、法人化する会社の形態や所有方式、基本事項の決定です。

会社形態には株式会社や合同会社などがあり、出資者の人数や設立費用、将来の事業拡大の予定などを踏まえて選択します。

次に、不動産の所有方式を決めます。所有方式は以下の2つの選択肢があります。

1. 建物のみ法人が所有する方式：土地は個人が保有し、建物だけを法人名義にする
2. 土地・建物ともに法人が所有する方式：土地と建物の両方を法人に移す[

それぞれ税務や資金計画への影響が異なるため、経営方針に応じた選択が重要です。

あわせて、会社名（商号）、本店所在地、事業目的、資本金、役員構成など会社の基本事項を決定しましょう。これらの基本事項は、株式会社で作成する定款にも記載する内容です。

会社を設立する

会社の基本事項が決まったら、実際に会社設立の手続きを行います。株式会社の場合は、定款を作成し、公証役場で認証を受けたうえで、法務局に設立登記を申請します。

設立時には、登録免許税や定款認証手数料、公証人手数料などの法定費用が発生します。さらに、手続きを専門家に依頼する場合は、司法書士や行政書士への報酬も必要です。会社設立が完了すると法人格が生まれ、法人名義での契約や口座開設が可能になります。

アパート経営を法人で行うためには、この段階で法人用の銀行口座を開設し、今後の家賃収入や経費の管理を法人会計に一本化する準備を整えます。

不動産の移転方法を決める

先に決めた所有方式を実現するための手段として、個人が所有するアパートをどのように法人へ移転するかを決定します。主な方法は、以下の3つです。

選ぶ方法によって、所得税や法人税、不動産取得税、登録免許税などの税負担が大きく異なるため、税理士など専門家に相談しながら慎重に選択することが大切です。

アパートの名義を変更する

売買や現物出資を選択した場合は、所有権移転登記を行い、アパートの名義を法人に変更します。それに伴い、賃貸借契約書や火災保険、地震保険なども法人名義へ切り替える必要があります。

また、家賃の振込先変更や管理主体の変更について、入居者に対して事前に説明と通知を行うことも重要です。

税務署や自治体などに必要な届け出を行う

最後に、法人設立後の各種届出を行います。税務署へは法人設立届出書や青色申告承認申請書を提出し、必要に応じて消費税の課税方式に関する届出も行います。

あわせて、役員報酬の設定や社会保険・労働保険の加入手続きなどを行い、法人として事業を行うための体制を整えましょう。

アパート経営の法人化にかかる費用

アパート経営の法人化には、設立時に一度だけ発生する初期費用と、法人を維持するために毎年かかる運営コストがあります。事前に費用の全体像を把握しておくことで、法人化後の資金繰りがスムーズになります。

ここでは、アパート経営の法人化にかかる費用について、会社設立時と運営に分けて解説します。

会社設立時にかかる費用

会社設立時には、主に以下の費用がかかります。

株式会社を作るときには定款の作成を行い、公証役場で公証人の認証が必要です。定款の作成後、設立登記をする際には登録免許税がかかります。これら手続きを専門家に依頼する場合には、その手数料も必要になります。

なお、定款の作成には収入印紙代（4万円）がかかりますが、電子定款の場合は不要です。

運営にかかる費用

法人設立後は、会社の運営に一定の費用が発生します。主に次のような費用です。

法人化すると、毎年の決算・法人税申告が必要になり、税理士に依頼する場合はその報酬が発生します。法人住民税の均等割や社会保険料などは継続的に発生し、個人経営より固定費が増えることもあります。

法人化により経理や財務などの事務も複雑になり、事務作業をする人材を雇用するか外注する場合は、その費用も発生します。

まとめ

アパート経営の法人化は、相続財産の評価を抑えやすくなる点や、共有名義を回避しやすい点などから、相続税対策として効果的です。一方で、会社設立や運営に手間と費用がかかるほか、法人化のタイミングを誤ると期待した効果が得られない可能性もあります。

そのため、法人化の流れを正しく理解し、法人化に適したタイミングや注意点などを踏まえて、慎重に判断することが大切です。

相続対策として法人化を検討する際は、税理士や司法書士などの専門家にも相談しながら、状況に合った方法を選ぶようにしましょう。