土地を生前贈与した場合にかかる税金は？節税対策や相続との比較

土地の生前贈与でかかる税金は？

土地の生前贈与には、贈与税のほか、登録免許税や不動産取得税もかかります。土地評価額が高い場合は税負担が大きくなるため、事前にどのような税金がかかるのか、確認が必要です。

土地の生前贈与では、主に以下の3つの税金が発生します。

贈与税

贈与税は、財産が贈与されたとき、受け取った人に課税される税金のことです。累進課税制度が採用されているため、土地評価額が大きいほど税率も高くなります。

贈与税は年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば申告不要で非課税となります。また、贈与税には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2種類の課税方式があり、贈与税の計算方法が異なります。

暦年課税制度は、1月1日から12月31日までに贈与された贈与財産の価額に対して、贈与税を計算する制度です。

贈与税は、以下の計算式で求めます。

税率10%～55%で、基礎控除後の課税価格に応じて変動します。贈与額から110万円を引いた後の金額が大きいほど税率が高くなる仕組みです。

土地の価値が高額な場合は控除額を超えるケースが多く、その場合は贈与税の申告と納税が必要です。

一方、相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の父母（もしくは祖父母）から、18歳以上の子ども（もしくは孫）に対して、生前贈与をした際に選択できる制度です。

相続時精算課税制度の詳細は、後ほど詳しく説明します。

参考：国税庁　No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

登録免許税

登録免許税とは、土地の名義変更登記を行う際に必要な税金です。生前贈与に伴って土地の登記をする場合には、登録免許税が課税されます。

計算式は、以下のとおりです。

※税額計算に用いる土地の価格（課税標準）は、固定資産税評価額の 1,000円未満を切り捨てた金額を使用
※税率をかけて計算したあとの金額に 100円未満の端数がある場合も切り捨て

登録免許税の税率は、登記の目的によって異なります。生前贈与による登記の場合、税率は 2％で、相続よりも高い税率が設定されています。

たとえば、評価額が3,000万円の土地を生前贈与する場合、登録免許税は「3,000万円 × 2％ = 60万円」となります。

参考：国税庁　No.7190 登録免許税のあらまし

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入・建築・贈与などで取得した際に、一度だけ都道府県が課す地方税です。相続で取得した場合は非課税になりますが、贈与による取得は課税対象となります。

計算式は、以下のとおりです。

税率は4％ですが、2026（令和8）年1月現在、土地と住宅については軽減税率として3％が適用されています。

たとえば、1,000万円の土地を生前贈与した場合、「1,000万円×3%=30万円」の不動産取得税がかかります。

参考：総務省　不動産取得税

贈与税の節税対策になる控除・特例

贈与税には控除や特例制度があり、条件を満たせば大幅な節税が可能です。土地の生前贈与を検討する際は、基礎控除や配偶者控除、住宅取得資金贈与などの制度を理解し、適切に活用するようにしましょう。

贈与税を節税できる主な控除・特例は以下のとおりです。

年間110万円の基礎控除

贈与には年間110万円まで基礎控除があり、少額の贈与であれば非課税となって贈与税の申告は不要です。たとえば、毎年少額ずつ土地の持分を贈与することで控除を活用し、贈与税の負担を分散できます。

ただし、累積して基礎控除を超える部分には贈与税が課されるため、計画的に贈与する必要があります。

また、非課税であるとはいえ、贈与契約書や贈与の証明書を残しておくことで、後の税務調査に対応しやすくなります。基礎控除は暦年ごとに適用されるため、年間贈与額と時期を調整し、複数年に分けて贈与することが節税のポイントとなります。

参考：国税庁　No.4402 贈与税がかかる場合

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、生前贈与された財産を贈与者の死亡時に相続財産として合算し、相続税で精算する制度です。

親（60歳以上）から子・孫（18歳以上）への生前贈与で選択できる制度で、2024（令和6）年の法改正により、年間110万円の基礎控除に加えて、累計2,500万円まで贈与税が非課税となりました。贈与した財産は贈与時の価格で相続財産に加算され、相続時に、相続税としてまとめて精算される仕組みです。

制度のメリットは、贈与時に一括して多額の財産を移転でき、将来の相続税負担を計算に入れて節税計画を立てやすいことです。

ただし、一度この制度を選択すると暦年課税に戻ることはできないため、慎重に判断しましょう。

参考：国税庁　No.4103 相続時精算課税の選択

配偶者に贈与する場合の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用土地を贈与する場合、最大2,000万円まで非課税となる配偶者控除があります。この制度は、長期間の婚姻関係を前提としたもので、贈与される土地が居住用であることが要件です。

控除の適用には、贈与契約書や登記簿謄本、住民票などの提出が求められ、要件を満たさない場合は控除が適用されません。たとえば、夫が所有する自宅を妻に生前贈与する場合、この制度を活用すれば贈与税を大幅に節税できます。

配偶者控除は他の贈与特例と併用できないため、贈与全体の計画を考慮して判断するようにしましょう。

参考：国税庁　No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

結婚・子育て資金の贈与税の非課税措置

子や孫への結婚資金や子育て資金の贈与については、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。非課税枠を利用するには、専用口座を開設し、贈与資金は結婚や出産、子育てに直接かかる費用に限定して使用しなければなりません。

もし用途外に使った場合、その分は贈与税の課税対象となるため注意しましょう。制度を活用することで、教育費や住宅資金とは別に、子や孫への資金移転を効率的に行えます。

利用する際は、税務署への事前申告や口座の管理が求められるため、手続きに不備がないよう計画的に準備することがポイントです。

参考：国税庁　No.4511 直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

住宅取得等資金の贈与の非課税措置

子どもの住宅取得資金を生前贈与する場合、一定額まで非課税となる制度です。上限は受贈者の年齢や贈与時期、住宅の種類などにより異なり、最大数千万円まで非課税になるケースもあります。

土地の生前贈与と組み合わせて活用することで、親から子への資産移転を効率的に行い、贈与税負担を抑えられます。

ただし、非課税枠を超えた部分には通常の贈与税が課せられるため、計画的な資金移転が必要です。なお、この特例は2026年12月31日までの時限措置です。

参考：国税庁　No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

生前贈与と相続はどちらが得？

生前贈与と相続はどちらが得かは、状況により異なります。一般的には、贈与よりも相続のほうが税率や特例の面で有利になるケースが多いでしょう。相続税は基礎控除が大きく、配偶者控除など特例も充実しているため、同じ財産を移転する場合でも税負担を抑えやすいのが特徴です。

一方、生前贈与には、年間110万円の基礎控除や相続時精算課税制度といった節税策があります。少額を毎年贈与して基礎控除を活用したり、将来の評価額が上がる前に不動産を移転して節税したりできます。また、財産を生前に分配することで、相続人間の争いを避けられるほか、納税資金の準備を計画的に行いやすくなるといったメリットもあります。

ただし、高額な土地や建物を移す場合は、贈与税の累進課税により相続より負担が大きくなることもあります。

評価額や家族構成、特例の適用可否を総合的に判断し、必要に応じて専門家に相談するなどして、自分の財産や家族構成に合った方法を選ぶ必要があるでしょう。

土地の生前贈与を行うメリット

土地を生前に贈与することには、相続税対策や家族間トラブルの防止など、複数のメリットがあります。早めに財産移転を計画することで、安心感や節税効果も期待できるでしょう。

土地の生前贈与には、主に以下のようなメリットがあります。

相続時のトラブルを防止できる

生前に土地を誰にどのように分配するかを明確に決めることで、相続時の争いを未然に防げます。疎遠な親族や相続人が複数いる場合、意見の食い違いや不満が生じやすく、特に高額な土地や資産を巡る争いは、家族関係に深刻な影響を及ぼすこともあります。

生前贈与を通じて、贈与者が自らの意思をはっきり示し、贈与契約書に内容を記録しておけば、相続発生後の誤解や争いを防止できます。また、子どもや親族に贈与計画の趣旨を理解してもらいながら進めることで、無用な感情的な対立を回避しやすいでしょう。

さらに、分配方法を事前に決めておくことで、遺産分割協議にかかる時間や手間も軽減され、相続手続き全体をスムーズに進めることが可能です。贈与により財産の所在や権利関係が明確になっているため、後々の紛争防止や登記手続きの確認にも役立ちます。

相続税の節税につながる場合がある

生前贈与は、早めに財産を移転することで、将来の相続税負担を軽減できるケースがあります。特に土地は時間とともに価値が上昇することが多いため、現時点で贈与することで、将来的に高額となる課税対象額を抑えることが可能です。また、暦年課税の基礎控除（年間110万円）を活用し、少額ずつ分けて贈与する方法もあります。

さらに、相続時精算課税制度を利用すれば、贈与時に2,500万円まで贈与税が非課税となり、超過分は一律20％の税率で納付できます。最終的に相続税と精算できるため、税負担を平準化し、納税時期や金額の調整も可能です。

ただし、制度選択や贈与タイミングを誤ると、かえって贈与税が高額になる場合もあるため、必ず事前にシミュレーションを行い、税理士や司法書士に相談することが重要です。また、贈与後の土地評価や相続人間の遺留分も考慮する必要があります。

納税資金の準備がしやすい

生前贈与を行うことで、贈与にかかる税金をあらかじめ見積もり、計画的に納税資金を用意できる点がメリットです。相続では、被相続人の死亡後に限られた期間内で相続税を納める必要があり、まとまった現金を急に準備しなければならないケースも少なくありません。

生前贈与であれば、贈与の時期や金額を調整しながら進められるため、納税負担を分散させられます。

また、受贈者があらかじめ贈与税や登録免許税の発生を把握できるため、自身で資金計画を立てながら納税準備を進められる点も安心材料となります。特に土地の贈与では、税額が高額になりやすいため、早い段階から納税資金を確保できることは大きなメリットです。

生前贈与は税金が発生するタイミングをコントロールしやすく、突発的な支出を避けながら、余裕をもって納税資金を準備できる点が特徴といえるでしょう。

土地の生前贈与を行うデメリット

生前贈与にはメリットだけでなく、税負担の増加や制度上の制約などデメリットも存在します。計画的に行わなければかえって不利になることがあり、注意が必要です。

土地の生前贈与には、以下のようなデメリットがあります。

贈与税の負担が相続税より重くなりやすい

土地の評価額が大きい場合、生前贈与にかかる贈与税は相続税より高額になることがあります。贈与税は累進課税制度を採用しており、高額な財産を一度に贈与すると、税率が上がるためです。

特に、都市部の土地や評価額の高い不動産を対象とする場合は、贈与税の負担が数百万円単位で生じることも珍しくありません。

そのため、贈与前には土地評価額に基づいた税額の試算を行い、納税資金の確保も含めた計画を立てることが必要です。計画的に分割贈与や控除制度の活用を検討しなければ、贈与税の負担が相続より重くなるリスクがあるでしょう。

相続の特例が使えなくなる場合がある

生前贈与を行うと、相続時に適用できる「小規模宅地等の特例」などの優遇制度が使えなくなることがあります。この特例は、居住用や事業用の土地を相続する際、評価額を最大80％減額できる制度であり、相続税負担を大幅に軽減できるのがメリットです。

贈与によって生前に土地を移転してしまうと、この減額措置が適用されず、結果として相続税よりも税負担が増えることがあります。

特に、土地の価値が高く、家族が複数いる場合は、相続の方が節税効果が高くなるケースが多いため、贈与を検討する際には相続税との比較が必要です。

参考：国税庁　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

一度贈与すると変更・取り消しができない

生前贈与は、一度実行すると基本的に取り消しや変更ができません。贈与登記を行った場合、元に戻すには再度贈与契約を結ぶか、売買として処理する必要があり、場合によっては二重に税金が発生することもあります。

贈与者の意思変更や相続人の状況が変わっても柔軟に対応できないため、計画的な判断が求められます。贈与前には家族構成や財産状況、将来的な相続の可能性を十分に考慮し、専門家と相談して手続きを進めることが大切です。

土地の生前贈与を行う場合の手続き

土地の生前贈与を実施する際には、契約書作成や登記申請、贈与税の申告など、複数の手続きが必要です。手続きの流れを把握し、正確に行わなければなりません。

土地の生前贈与は、以下の3つのステップで進めます。

贈与契約書を作成する

贈与契約書とは、誰にどの土地を贈与するかを明確に記した書類です。口頭の約束ではあとでトラブルが生じる可能性があるため、贈与契約書として書面化しておくことが重要です。

贈与契約書には決まった書式はありませんが、作成する際は次のような情報を盛り込みます。

1. 贈与者と受贈者の氏名
2. 贈与対象となる土地の所在地や地番などの詳細
3. 贈与を行う日付
4. 贈与に関する条件
5. 贈与の方法や手続きの内容
6. 贈与者と受贈者の自筆署名および実印

作成後は、公証役場で確定日付を付与してもらうと、契約書としての信頼性が高まります。

贈与契約書は、その後の登記手続きや贈与税申告で必要になり、税務署や法務局からの確認時にも役立ちます。贈与契約書が整っていない場合、贈与の事実を説明できず、贈与と認められないリスクもあるため、必要に応じて専門家に作成を依頼するとよいでしょう。

土地の名義変更登記を行う

贈与後は、法務局で土地の名義変更登記を行う必要があります。登記手続きには、主に次の書類を用意します。

1. 贈与契約書
2. 登記識別情報通知（登記済権利証）
3. 固定資産評価証明書
4. 贈与者の印鑑証明書（発行後3カ月以内）
5. 受贈者の住民票
6. 本人確認証明書（マイナンバーなど）

登録免許税も納付しなければならず、税額は固定資産評価額に税率を乗じて計算します。登記を行うことで、土地の権利関係が公的に記録され、受贈者が正式な所有者となります。

登記を怠ると、相続や売却時に権利関係のトラブルが発生する可能性があるため、必ず手続きを行いましょう。

手続きが難しい場合は、司法書士などの専門家への代行依頼も検討しましょう。

贈与税を申告する

贈与税には暦年課税と相続時精算課税の2つの方式があります。暦年課税では、年間贈与額が110万円以下であれば非課税となりますが、これを超えると贈与税の申告が必要です。

相続時精算課税制度を選択すると、2,500万円までの贈与は非課税となり、超過分には一律20％の贈与税が課されます。贈与された財産は、将来的に相続発生時に相続財産に加算され、相続税と精算される仕組みです。

申告期限は贈与の翌年の2月1日から3月15日までで、贈与を受けた人の居住地の税務署に申告します。期限を過ぎると加算税や延滞税が発生するおそれがあるため、期限内に必ず申告しましょう。

申告に必要な書類は、次のとおりです。

1. 贈与税の申告書（国税庁の様式）
2. 贈与契約書の写し
3. 贈与を受けた財産に関する書類（不動産の場合は登記簿謄本、固定資産評価証明書など）

特例や控除を利用する場合は、相続時精算課税制度の届出書や配偶者控除の証明書類なども用意します。

申告方法は、次の3つがあります。

1. 税務署の窓口に持参
2. 郵送での提出
3. e-Tax（電子申告）を利用

郵送で送る場合は、書留郵便で送ると安心です。e-Taxはインターネットを利用して国税に関する各種手続きができるシステムで、データ送信による申告もできます。

申告が難しい場合は、税理士に依頼することも可能です。贈与税の申告の実績が豊富な税理士を選ぶとよいでしょう。

参考：国税庁　No.4429 贈与税の申告と納税

土地を生前贈与する場合の注意点

生前贈与では、税制や家族関係に関する注意点があります。事前に把握しておかないと、思わぬ税負担やトラブルにつながる可能性があるため、気をつけましょう。

土地を生前贈与する際は、以下の2点に注意が必要です。

相続時に贈与が相続税の対象となる場合がある

2024年の改正により、暦年贈与の持ち戻し期間が3年から7年に延長されました。2026年現在は移行期にありますが、将来を見越した長期的な計画がこれまで以上に重要になっています。

また、相続時精算課税制度を利用した場合でも、贈与財産が最終的に相続財産に合算されるため、贈与の時期や制度の適用条件を慎重に確認することが大切です。

想定外の税金やトラブルを防ぐためには、贈与前に専門家に相談し、シミュレーションを行うこともおすすめです。

贈与契約書や申告書類は適切に保管しておくことで、税務調査やトラブル発生時にも対応しやすくなるでしょう。

参考：国税庁　No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）

他の相続人の遺留分侵害に注意する

相続人が複数いる場合、一部の相続人だけに生前贈与を行うと、他の相続人の遺留分を侵害する可能性があります。遺留分とは、法律によって相続人に保障された最低限の相続分のことです。

遺留分を侵害すると、訴訟や調停、遺留分減殺請求の対象になることがあります。特に、高額な土地の生前贈与や、財産を特定の相続人に集中して贈与する場合は注意が必要です。

土地の生前贈与を計画する際は、家族全体の遺留分や公平性を確認し、必要に応じて遺言書や生前協議を併用することが重要です。

また、贈与の内容や条件を契約書や書面で明確に記録しておくことで、後々のトラブルを防止できます。

贈与のタイミングや評価額の変動も遺留分計算に影響するため、事前に税理士や司法書士に相談しておくとよいでしょう。

まとめ

土地の生前贈与には、相続時の争いを未然に防ぐ効果や、早期に承継することで土地の評価額を抑え、相続税の節税につなげられるなどのメリットがあります。また、贈与のタイミング次第では、子どもや孫に計画的に財産を移転することも可能です。

一方で、土地の評価額が高い場合には贈与税の負担が大きくなることや、相続税の特例が利用できなくなる場合があること、さらに一度贈与すると原則として取り消せない点などのデメリットもあります。

そのため、家族構成や土地の評価額、税制上の特例を踏まえ、相続との比較を含めた総合的な判断が必要です。専門家にも相談しながら、計画的に生前贈与を進めましょう。