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空き家放置のリスクとは?トラブルを防ぐ対処法

空き家放置のリスクとは?トラブルを防ぐ対処法

相続などで引き継いだ空き家の管理ができず、放置される空き家が増えています。空き家を放置してしまうと、建物の倒壊などのトラブルや行政からの処分の対象になる可能性もあります。

トラブルを発生させないためには、有効活用や売却の検討が必要です。今回の記事では空き家を放置するリスクや、放置しないための対策を紹介します。

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ポイント

  1. 空き家を放置すると倒壊や犯罪に利用されるなどのリスクがある
  2. 空き家を放置すると行政から罰則・罰金が科せられてしまう場合がある
  3. 空き家を放置しないためには、有効活用や売却の検討が必要
目次

空き家を放置するリスク

空き家放置のリスク1

相続などで引き継いだ空き家の管理が行き届かず、放置している方も多いのではないでしょうか。空き家を放置すると、次のようなリスクがあります。

  1. 建物が老朽化する
  2. 犯罪に利用される恐れがある
  3. 害虫や不法投棄につながる
  4. 近隣住民とトラブルになる
  5. 固定資産税を払い続けることになる

建物が老朽化する

空き家を放置すると、建物の劣化が進みます。空き家はもともと建物の築年数が経過して老朽化が進んでいるケースが多いですが、空き家のまま放置すると加速度的に劣化が進んでしまいます

日本の住宅は木造が多いため、定期的に換気をしないと湿気がたまって木材が腐ってしまいます。空き家のままでは雨漏りなどのメンテナンスも難しいでしょう。傷んだ箇所の修繕なども行えないため、最悪の場合は建物の倒壊などの危険性もあります。

犯罪に利用される恐れがある

明らかに人の住んでいない空き家は、犯罪に利用されてしまうかもしれません。鍵をかけていたとしても、鍵や窓を壊され不法侵入されてしまいます。不審者が不法滞在してしまうとさらに大きなトラブルになったり、近隣に迷惑をかけたりする可能性もあります。過去には、不審者による放火などが起こってしまったケースもあります。

また不審者による放火だけでなく、光の反射で自然発火してしまうこともあるでしょう。水道管の破裂など、災害を引き起こしてしまう可能性もあります。空き家を放置することは、周辺の治安を悪化させてしまうことにつながります。

害虫や不法投棄につながる

空き家を放置すると、害虫の発生や不法投棄につながる可能性があります。人の活動がない場所ではハチやネズミ、野良猫などの害獣が発生しやすいです。大量発生して周囲に影響があったり、糞尿がたまり悪臭がしたりする可能性があります。

また人の住んでいない空き家は、不法投棄の対象とされる可能性が高いです。ごみが片づけられることなく放置され、周囲に衛生面で迷惑をかけてしまうかもしれません。空き家を放置することで、衛生面でのトラブルも発生します。

近隣住民とトラブルになる

空き家を放置することで、近隣住民とのトラブルが発生してしまうかもしれません。空き家を放置すると犯罪に利用されたり、害虫や不法投棄が発生したり、治安に悪影響を及ぼす場合があります。街の景観も悪くなってしまうため、近隣住民からすれば空き家は好ましくないでしょう。

また万が一火災や、建物の倒壊などで近隣住民に損害を与えてしまうと損害賠償請求されてしまう可能性があります。人に怪我をさせてしまった場合などは、空き家の所有者に責任があります。損害賠償の金額も高額になってしまい、大きなトラブルに発展してしまう可能性もあるでしょう。

固定資産税を支払い続けることになる

使っていない空き家でも、固定資産税を払わなければいけません。空き家を放置すればするほど、無駄な税金を払い続けることになります。また「特定空家」に該当してしまうと特例措置がなくなるため固定資産税が最大で6倍、都市計画税も最大2倍と、大幅に税金が上がってしまう可能性もあります

「特定空家」の制度については後ほど詳しく紹介するので、あわせて参考にしてください。

空き家を放置すると罰則や罰金が科される

空き家放置のリスク2

空き家を放置することは前述のようにさまざまなリスクがありますが、空き家の放置を続けていると、罰則や罰金が課せられてしまう可能性もあります。空き家に関する規制や、放置した場合の処置について解説します。

空家対策特別措置法

放置された空き家があると、近隣住民は治安や防犯面で安心できません。街の景観にも影響を与えるなど空き家の影響は少なくありません。全国的には相続などで放置されている空き家は増えており、空き家問題は深刻さを増しています。

そこで空き家問題を解消するため、2015年に「空家等対策特別措置法(空き家法)」が制定されました。この法律では深刻化する空き家問題を解消するために、さまざまな取り決めがされています。その1つが「特定空家」で、一定の条件を満たした空き家を「特定空家」に指定できるようになりました。

「特定空家」に指定されると、「勧告」や「命令」などの処分が行われます。空き家に対して行政からの指導や勧告、罰則などの対象となる仕組みを導入している点が特徴といえるでしょう。

さらに、2023年には「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が新設されました。この法律で新しく制定されたのが、「管理不全空家」です。

「管理不全空家」に指定されると、「特定空家」と同様に行政処分の対象となります。「特定空家」と「管理不全空家」の詳細は、この後解説します。

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管理不全空家と特定空家

ここでは特定空家と管理不全空家の違いについて見ていきましょう。

「空家等対策特別措置法(空き家法)」で定められた特定空家とは、具体的には次のような空き家を指します。

  1. 倒壊などの可能性が高く保安上危険となるおそれのある状態
  2. 衛生上有害となる状態になってしまう可能性が高い状態
  3. 適切な管理が行われておらず、街の景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

今にも倒壊しそうであったり、ごみや害虫などが発生して悪臭が発生したりしているような空き家が、特定空家です。

一方、管理不全空家とは適切な管理を行っていないために、建物が荒廃し、周囲に悪影響を与える状態にある空き家を指します。具体的には、次のようなケースが該当します。

  1. 壁や窓の一部が腐食していたり破損していたりして、落下の危険性がある
  2. 雑草や枯れ草が管理されておらす、害虫などが発生する可能性がある
  3. 敷地内にごみなどが散乱、放置されており衛生面に不安がある

特定空家に比べると、管理不全空家のほうが状態はよいともいえます。しかし、管理不全空家はこのまま放置を続けてしまうと、特定空家に指定されてしまう可能性があります。管理不全空家は、特定空家の予備群と考えておきましょう。

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罰則と罰金

管理不全空家も特定空家も、行政からペナルティが課せられます。ペナルティは、下記の順番で行われます。

1.
指導
2.
勧告
3.
命令
4.
行政代執行(特定空家の場合)

管理不全空家や特定空家で改善が必要な場合、まずは指導が入ります。伸びきった草木を伐採したり、壊れた窓などを修繕したりします。指導の段階ではとくに罰則はありません。指導に基づいて改善を行えば、特定空家等の指定を外せます。

指導でも改善が見られない場合は、勧告が行われます。勧告が行われると、固定資産税の軽減税率が適用されません。そのため固定資産税の額が、最大で6倍になってしまう場合もあるでしょう。

勧告でも改善できない場合は、命令が行われます。命令に違反してしまうと、最大で50万円の過料が科せられます。ただし刑事事件ではないため、前科はつきません。

最終的には行政代執行が行われます。行政代執行とは行政が所有者に代わって、適正な管理に取り組むことであり、特定空き家の場合は解体を行います。行政代執行は特定空家のみで、管理不全空家には執行されません。

解体には費用がかかりますが、行政が負担してくれるわけではありません。自分で解体するよりも高額になる場合もあるため、所有者にとってメリットはないでしょう。

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空き家所有者の所有責任とは

空き家放置のリスク3

前述のように、空き家にはさまざまなリスクがあります。空き家を放置してトラブルが発生した場合の責任の所在は、空き家の所有者です。

民法717条では、下記のように記載されています。

第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。

出典:民法 第七百十七条 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任

民法では空き家などでトラブルが発生した場合の責任は、所有者にあると定めています。ここで注意したいのが、過失がなくても責任が問われてしまう点です。仮に空き家を適正に管理していたとしても、所有しているだけで責任に問われる可能性がある点を理解しておきましょう。

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空き家を放置しない方法

空き家放置のリスク4

空き家を放置しないためには、対策が必要です。ここからは空き家を放置させないための方法を紹介していきます。

貸し出す

空き家を放置していると建物の劣化も早くなるため、賃貸物件として貸し出す方法があります。空き家とはいえ実家などで、思い入れのある建物の場合もあるでしょう。貸し出してしまえば物件を手放すことなく、さらに家賃収入を得ることも可能です。

ただし空き家を貸し出すには、手間とコストがかかります。設備の故障や家賃の支払い、ごみ出しマナーの徹底などの手間も発生します。

このような手間を省略するためには、費用はかかりますが管理会社を利用するとよいでしょう。また家賃収入が発生するため、確定申告も行わなければなりません。毎年忘れずに申告と納税を行う必要があることも、認識しておきましょう。

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土地活用を行う

空き家の場合他人に貸したくても、建物が劣化しており借り手がつかない場合もあるでしょう。そのような場合は、ほかの方法で土地活用を行うことも選択肢の1つです。

建物の劣化がひどい場合は、解体して新たに賃貸住宅を経営したり、駐車場にしたりするのもよいでしょう。更地のまま他人や事業主に貸し出して、貸地として地代を得る方法もあります。もし立地上他人に貸すのが難しいのであれば、太陽光発電や資材置き場として活用する方法もあります。

土地の条件によって適した活用方法は違うため、不動産会社などに相談しながら検討するとよいでしょう。

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売却する

空き家として放置してしまうぐらいであれば、売却も検討しましょう。思い入れのある実家などの場合売却に抵抗があるかもしれませんが、放置してトラブルとなることを考えれば売却したほうが安心です。

建物がまだ使える状態であれば、居住用の物件としてそのまま売却できるでしょう。もし建物が使える状態でないのであれば、解体を前提した「古家付きの土地」として売却する方法もあります。買主の負担で解体を行って、更地として売却するケースもあります。

相続などで物件を引き継ぐ場合も、売却して現金化したほうが遺産分割しやすいでしょう。不動産のままでも共有できますが、後々のトラブルになってしまう可能性があります。現金に換えることで分けやすくなり、円滑な相続にもつながります。トラブルを防ぐ意味でも、空き家の売却は有効な手段です。

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まとめ

空き家放置のリスク5

相続などで引き継いだ空き家の管理が適正に行えず、放置される空き家が増えています。空き家を放置してしまうと建物の劣化が進み、倒壊などの可能性もあります。また不法侵入されてしまうなど、防犯面でもよくありません。害獣や害虫が発生してしまい、悪臭が発生するケースもあります。

空き家があると街の景観に悪く、近隣住民とのトラブルになりかねません。また特定空家に指定されてしまうと、行政の指導や罰則・罰金が科せられる可能性もあります。そのため空き家を放置しないためには、対策が必要です。

他人に貸し出したり、有効活用したりすることで収益を得られます。また管理が難しいのであれば、思い切って売却も検討しましょう。空き家を放置してトラブルに巻き込まれることを考えれば、手放したほうが安心です。

空き家を保有している方は、放置するリスクを理解した上で、活用法を検討してみましょう。

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監修者

宅地建物取引士、賃貸経営管理士

長谷川 憲一

20年以上にわたり不動産業界に従事。中古物件の仕入れ販売、賃貸管理業務、マンスリーマンション事業の立ち上げ、リーシング事業の立ち上げなどに携わる。現在は、幅広い経験と知識を生かし、プロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。

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