不動産投資の種類14選！メリット・デメリットや選び方

不動産投資の種類

不動産投資の主な種類は以下の14種類です。

1. 区分マンション
2. 一棟アパート・マンション
3. REIT
4. 不動産小口化商品
5. 一棟ビル
6. サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
7. シェアハウス・民泊
8. 工場・倉庫
9. 駐車場・駐輪場
10. 戸建て
11. トランクルーム
12. 太陽光発電
13. 土地の賃貸
14. 不動産クラウドファンディング

これら14種類の不動産投資がどのような目的に対して特に効果があるのか表にまとめました。それぞれ目的に対して効果が大きい場合に「大」、小さい場合に「小」としています。

おおまかな目安であり、実際は個々の物件によってさまざまなケースがあります。あくまで参考としてご覧ください。

区分マンション

マンションの中の一戸ないし複数戸を購入し、賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入として賃料を得ます。マンション投資は人気ですが、一棟マンション投資は高額な費用がかかりハードルが高いです。その点、区分マンションは比較的トライしやすい投資といえます。

区分マンション投資がおすすめの人は、少額から不動産投資を始めたい初心者や、手間をかけずに安定収入を得たい人です。

具体的には以下のような人に向いています。

1. 不動産投資の経験が浅く、リスクを抑えて始めたい
2. 投資額を比較的少額に抑えたい
3. 賃貸管理や建物維持の手間を最小限にしたい

なお、区分マンション投資については以下の記事で特集していますので、ぜひ参考にしてください。

新築と中古の違い

区分マンションの投資では、新築と中古の違いについても理解が必要です。新築と中古の主な違いは、価格と利回り、築年によるリスクです。新築は価格が高く利回りは低めですが、設備が新しく初期の修繕リスクが少なく、入居者を確保しやすい傾向があります。

一方、中古は価格が抑えられて利回りが高く、これまでの賃料実績を確認できるのが強みです。ただし、築年数に応じて修繕費負担や空室リスクが高まり、建物の状態をより慎重に見極める必要があります。

新築と中古のメリット・デメリットは以下のとおりです。

一棟アパート・マンション

アパートやマンションを一棟単位で購入して、賃貸収入や売却収入を得る手法です。一棟まるごとの投資となるため、自己資金が多くかかりますが、その分リターンも大きく見込めます。一方でリスクも大きくなりやすいため 、取り組む際は関連知識を学ぶ必要があるでしょう。

一棟アパート・マンション投資がおすすめの人は、より大きな規模で安定した収益を狙いたい中・上級者です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 不動産投資の経験があり、複数室や一棟単位で収益を拡大したい
2. 長期的なキャッシュフローを重視し、空室リスクも計算に入れられる
3. 銀行融資を活用して大きな収益を狙いたい

一棟アパート・マンション投資に関しては以下の記事で詳しく取り上げています。ぜひそちらもご覧ください。

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新築と中古の違い

一棟アパート・マンションも、新築と中古で、価格・利回り・運営リスクに違いがあります。新築は建物や設備が新しく初期の修繕負担が少なく入居者が見つかりやすい一方、建築費が高いため利回りは低めです。また、数年で家賃が下がりやすい傾向があります。

中古は購入価格が抑えられ利回りを確保しやすく、実際の運営状況を確認できるのがメリットです。ただし、老朽化による修繕費の増加や空室リスクがあり、購入時は耐震性や設備状態の精査がより重要になります。

新築と中古のメリット・デメリットは以下のとおりです。

REIT

運営会社が投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル、テナントなどの不動産を購入して運用し、収益を投資家に分配する手法です。法的には投資信託の1種となり、2001年から証券取引所で取引が行われるようになりました。

REIT投資がおすすめの人は、少額で手軽に不動産に分散投資したい人や、不動産運営の手間をかけたくない人です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 不動産を直接購入する資金や時間がない人
2. 初心者で、少額から投資を始めたい人
3. 不動産管理や入居者対応の手間を避けたい人

不動産小口化商品

特定の不動産を小口に分けたものを1口数万〜100万円程度で購入し、購入額に応じた賃料収入や売却益の配当を受ける商品です。形式としては、同じ不動産に共同出資するため「共同出資型不動産」とも呼ばれます。

単独では手が出せないような高額物件でも、小口化してあれば投資参加のハードルはかなり下がるでしょう。少額で始められ、REITと違って不動産オーナーになる商品もあり、相続対策にもなります。

不動産小口化商品は、少額から手軽に不動産投資を始めたい人や、直接物件を管理する手間を避けたい人におすすめです。

具体的には、以下のような人が向いています。

1. 大きな資金を用意できなくても不動産投資を体験したい人
2. 物件管理や入居者対応などの手間を避けたい人
3. 複数の物件や地域に分散投資してリスクを抑えたい人

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戸建て

戸建て住宅を賃貸することで、継続的に賃貸収入を得る手法です。一定期間賃貸経営をした後に売却する利益まで見込んで投資するケースが一般的といえるでしょう。

特に中古の戸建て物件は市場価格が低いため 、初期投資を抑えることも可能です。築年数やエリア、面積にもよりますが、安い戸建てなら土地も含めて数百万円で投資を開始できるケースもあります。

戸建て投資がおすすめなのは、管理や運営の手間を比較的少なく抑えながら、安定した収益や資産形成を目指したい人です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 将来的に自分や家族が利用できる物件も視野に入れたい人
2. 地域の需要や立地を考えた投資をしたい人
3. 入居者選定や修繕管理など、物件運営にある程度関与できる人

一棟ビル

事務所や店舗などのテナントが入る商業系や事業系ビルを購入し、賃貸収入を得る投資です。一棟投資でもマンションやアパートに比べて、ハイリスク、ハイリターンな投資のため、その他の不動産投資と比較すると、不動産業者や専業の管理業者などプロが行っている印象があります。

一棟ビル投資がおすすめの人は、大規模な収益物件を通じて長期的な安定収入や資産形成を目指す投資家です。

具体的には以下のような人に向いています。

1. 高額な初期投資を用意できる人
2. 法人やテナント向け賃貸による安定収益を重視する人
3. 空室リスクや修繕費などの管理負担を理解し対応できる人

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、安否確認や生活相談のサービスが付いた賃貸住宅です。高齢化が進む社会でニーズが急増しており、高齢者でも安心して暮らせる環境が整えられている点が特徴です。

また、サ高住は国が進める「高齢者等居住安定化推進事業」の対象であり、一定の基準を満たす新築の場合、工事費の最大10分の1の補助金を受けられる制度があります。

補助金を受けることで初期投資の負担を軽減し、高齢者向け住宅を整備しやすい点が特徴です。

サ高住への投資がおすすめの人は、高齢化社会を見据えた安定収益や社会貢献を重視する投資家です。

具体的には、次のような人に向いています。

1. 高齢者向け住宅の安定した需要を狙った投資をしたい人
2. 長期契約による安定した賃料収入を重視する人
3. 福祉や地域貢献など、社会的意義のある投資を行いたい人

参考：一般社団法人 高齢者住宅協会　「サービス付き高齢者向け住宅　情報提供システム」

　　　スマートウェルネス住宅等推進事業　「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」

シェアハウス・民泊

シェアハウスとは、一軒の家を複数の利用者に分け合って使ってもらい、賃貸収入を得る賃貸投資のことです。民泊とは、住居の一部または全部を旅行者の宿泊用に提供することです。

シェアハウス・民泊投資がおすすめの人は、高い利回りや短期的な収益を重視し、運営や管理の手間を楽しめる投資家です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. コミュニケーション能力が高い人
2. 空室リスクを理解したうえで短期賃貸運営に対応できる人
3. 清掃や入退去管理などの運営手間を自分で調整・管理できる人

工場・倉庫

工場や倉庫を購入して、企業や事業主に貸し出す方法です。工場や倉庫は事業用物件であるため、賃貸需要が比較的安定しており、長期契約になることが多いのが特徴です。

建物の規模や設備によっては、賃料単価が高く設定できるというメリットもあります。

工場・倉庫投資がおすすめの人は、安定した長期収益を重視し、法人向け不動産の運用に関心がある投資家です。

具体的には以下のような人に向いています。

1. 長期契約による安定収入を重視する人
2. 空室リスクが比較的低い法人契約の投資を希望する人
3. 大規模物件や立地選定に時間や労力をかけられる人

駐車場・駐輪場

使っていない土地を活用して駐車場や駐輪場にして、利用料の収入を得る方法です。ビジネスモデルができ上がっている専業の業者にある程度委託できるため 、アパートやマンション経営に比較して、より手軽に始められます。

駐車場・駐輪場投資がおすすめの人は、少ない手間で安定収益を得たい人や、土地活用を検討している土地所有者です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 空室リスクや管理の手間が少ない投資を希望する人
2. 初期投資を比較的抑えて始めたい人
3. 土地の有効活用や遊休地の収益化を考えている人

トランクルーム

トランクルーム投資とは、建物の内部をパーテーションで仕切って簡易型の個室にし、トランクルームとして賃貸して収入を得る手法です。建物さえあれば、少々古くても小規模なリフォームでトランクルームとして賃貸可能です。ガレージにコンテナを並べるコンテナ・トランクルームもあります。

トランクルームへの投資がおすすめなのは、管理の手間を抑えながら安定収益を得たい投資家です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 投資の初心者で、少額から不動産投資を始めたい人
2. 入居者管理や建物管理の手間を最小限にしたい人
3. 空室リスクが比較的低く、長期的に安定した収益を求める人

太陽光発電

土地や建物に太陽光発電設備を設置し、発電した電力を電力会社に一定価格で売電することで収益を得る投資方法です。固定価格での売電契約が可能なため、長期的に安定した収入が期待できます。

太陽光発電への投資がおすすめなのは、長期的に安定した収益を得たい人や、管理の手間を最小限に抑えたい投資家です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 初期費用はかかるが、固定価格での売電による安定収入を重視する人
2. 物件管理や入居者対応の手間を避けたい人
3. 長期的な資産運用を計画している人

土地の賃貸

更地を購入し、そのまま賃貸して地代収入を得る投資方法です。土地に建物を建てるのは賃借人側となるため、初期費用を最小限に抑えながら収益を得られる点が特徴です。

賃貸契約が長期であれば安定した収入が期待でき、建物管理や修繕の手間も発生しないため、比較的手軽に始めやすい投資手法といえます。

土地の賃貸がおすすめの人は、管理の手間を最小限に抑えつつ、安定した収益を得たい投資家や土地所有者です。

具体的には、以下のような人に向いています。

1. 土地を所有しており、有効活用して収益化したい人
2. 建物管理や入居者対応の手間を避けたい人
3. 長期的に安定した地代収入を重視する人

不動産クラウドファンディング

インターネットを通じて複数の投資家から出資を集め、事業者がその資金で不動産を購入・運用する仕組みです。運用益は、賃料収入や売却益に基づき、出資比率に応じて分配されます。

不動産クラウドファンディングが向いているのは、少額から不動産投資を始めたい人や、管理の手間をかけずに投資を行いたい人です。

具体的には、以下のような人におすすめです。

1. 大きな資金を用意せず、少額から不動産投資を体験したい人
2. 物件管理や入居者対応などの運営の手間を避けたい人
3. 複数物件や地域に分散してリスクを抑えたい人

不動産投資の種類の選び方

不動産投資にはさまざまな種類があり、必要な投資額や管理の負担、期待できる収益やリスクはそれぞれ違います。そのため、投資の目的や資金状況、どのように運用したいかに応じて適した方法を見極めることが大切です。

ここでは、自分に合った不動産投資の選び方について解説します。

投資の目的で選ぶ

不動産投資を始める際は、まず 投資の目的を明確にすることが大切です。はじめに紹介した4つの目的のうち、どの目的を重視するかによって、最適な投資手法は変わります。

目的をはっきりさせることで、自分に合った物件の種類や規模、投資スタイルを選びやすくなり、無理な借り入れやリスクの高い運用を避けることができます。

たとえば、少額で手軽に始めたい場合は区分マンションやREIT、大きな収益を狙う場合は一棟アパートや倉庫・工場投資が向いています。目的に沿った投資を選ぶことで、効率的に目標達成が可能です。

所有している資産・手持ちの資金から決める

不動産投資の種類は、所有している資産や手持ちの資金の状況を踏まえて決めることが大切です。まとまった自己資金がある場合は、一棟アパートや土地賃貸のような規模の大きい投資で高い収益を狙うことができます。

一方、手元資金が限られている場合は、区分マンションやREIT、不動産クラウドファンディングなど少額から始められる投資方法が向いています。

また、すでに所有している不動産や金融資産とのバランスも考慮することで、リスク分散や資産効率の向上につながります。資金規模や既存資産に合った投資を選べば、無理なく安定した運用ができるでしょう。

収益性や利回りで選ぶ

不動産投資では、投資対象や方法によって収益性や利回りが大きく異なるため、利回りを基準に投資先を選ぶことも大切です。

利回りとは、投資した金額に対して一定期間で得られる利益の割合を示す指標で、高いほど収益性が高いことを意味します。

しかし、利回りが大きい投資はその分リスクも高く、空室リスクや修繕費、価格下落による損失の可能性も高くなるでしょう。

逆に利回りが低めの物件は安定性は高いものの、収益は控えめになります。そのため、自分の資金状況やリスクの許容度、投資目的に応じて、利回りとリスクのバランスを見ながら投資対象を選ぶことが、長期的に安定した収益を得るポイントです。

リスクを踏まえて判断する

不動産投資では、まず自分が投資を検討している物件や方法にどのようなリスクがあるかを把握することが重要です。

たとえば、空室リスク、家賃下落、修繕費の増加、災害リスクなど、投資対象によってリスクの種類や大きさは異なります。これらを理解したうえで、リスクを最小限に抑えられる投資方法や物件を選ぶことが、安定した収益を得るために大切です。

また、自分の資金や運用期間、リスクへの対応力に合わせて適切な分散投資や保険の活用を検討することで、予期せぬ損失を避けやすいでしょう。リスクを踏まえた判断は、安全で計画的な不動産投資の基本といえます。

市場の動きを参考にする

不動産投資では、市場の動きを参考にして投資対象やタイミングを判断することが重要です。不動産市場の動向を分析することで、人口増加や再開発、交通利便性の向上などにより人気が高まりそうなエリアを見極めることができます。

また、景気や金利の変化、取引事例などの情報をもとに購入時期を検討することで、価格が比較的安定しているタイミングで投資できる可能性が高まるでしょう。市場の動きを踏まえて戦略的に物件を選ぶことで、将来的な資産価値の向上や安定した収益につながります。

不動産投資の知識を身につける方法

不動産投資で成功するためには、投資を始める前に、必要な知識をしっかり身につけておく必要があります。ここでは、知識を身につける主な方法を解説します。

書籍や専門誌で学ぶ

不動産投資の知識を身につける方法の1つに、書籍や専門誌で学ぶ方法があります。不動産投資に関する書籍や専門誌は、基礎知識から応用的な運用ノウハウまで、必要な情報が体系的に整理されていることが多く、初心者でも全体像を把握しやすい点が魅力です。また、最新の市場動向や法律改正、税制情報などが掲載されることがあり、実践的な知識の習得にも役立ちます。

自分の学習ペースで読み進められるため、まずは書籍や専門誌で基礎を固めることが、無理なく不動産投資の理解を深める近道といえるでしょう。

セミナー・勉強会に参加する

不動産投資の知識を深める方法として、セミナーや勉強会に参加することもおすすめです。投資家や専門家が講師を務めるこれらのイベントは、最新の市場動向や具体的な投資ノウハウを直接学ぶことができます。

参加者は実際の成功事例や失敗事例を聞くことで、書籍やネット情報だけでは得られないリアルな知識を得られます。

また、講師やほかの参加者との交流を通じて情報交換ができ、人脈形成や投資判断に役立つアドバイスを受けられることもあるでしょう。

専門家に相談する

不動産投資の知識を深めるために、専門家に相談することも有効な方法です。不動産会社や不動産管理会社では、投資物件の選び方や運用方法、賃貸管理のポイントなどに関する相談を受け付けている場合があります。

専門家に相談することで、自分では気づきにくいリスクや注意点、法規制や税制面の影響などについて具体的なアドバイスを受けられます。

また、物件選定や資金計画の相談を通じて、より現実的で効率的な投資戦略を立てやすくなるでしょう。

まとめ

不動産投資には4つの目的があり、主に14の種類があることを紹介しました。それぞれの不動産投資では、必要な自己資金の額や利回り、空室リスク、リターンの大きさなどが異なります。不動産投資を検討する際は、自分が用意できる資金や投資の目的などを明確にしたうえで、どの種類に投資するか慎重に判断することが大切です。