相続した土地を3年以内に売却すると使える「相続税の取得費加算」の特例

「相続税の取得費加算」の特例とは？

相続税の取得費加算とは、相続で承継した不動産を売却した際に利用できる特例です。相続で引き継いだ不動産を売却して利益が出た場合、利益（=所得）に対して譲渡所得税がかかります。通常、譲渡所得税は下記の計算式で算出します。

相続で引き継いだ土地は取得費が安い場合が多く、譲渡所得税が高額になるケースが多いようです。しかし、相続で引き継いで3年以内に売却した場合は、上記の「売却にかかった費用」に相続税の一部を加算できます。これが相続税の取得費加算の特例です。相続税の取得費加算の特例を利用すれば所得を抑えられるため、譲渡所得税の節税になります。

特例を受けるための要件

相続税の取得費加算の特例を受ける場合の要件は、次の3つです。

特例を受けるためには、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過するまでに譲渡（=売却）しなければならないとされています。相続税の申告期限は相続発生後10カ月のため、実際には相続が発生してから3年10カ月以内に売却しなければいけません。

また売却する土地を引き継いだ人が、相続税が支払っていることも要件の1つです。ほかの相続人が相続税を払っており、土地を引き継いだ人に相続税が発生していなければ特例は利用できません。対象となる不動産は相続で引き継いだもので、元々所有していた不動産には適用できないことも注意しておきましょう。

控除額の計算方法

出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続で引き継いだ財産のうち、売却した不動産に応答する部分の税額が取得費として加算できます。

具体例として、下記の条件で売却した場合の税額を見ていきましょう。

相続で引き継いだ財産が1億でそのうち土地が6,000万円であるため、引き継いだ財産に占める土地の割合は6割です。この土地を売却した場合に取得費に加算できる相続税額は、全体の相続税1,000万円のうち6割ですから、600万円です。

上記の例で、取得費加算の特例を使った場合と使わなかった場合を比較してみましょう。

実際の金額は法定相続人の人数や、各種控除の有無などさまざまな要素でかわってきますが、上記の例では、納税額に約100万円の差があることがわかります。このように取得費加算の特例を使うことで、節税が可能です。

申告方法

この特例を利用するためには、確定申告が必要です。確定申告は不動産を売却した年の、翌年の2月中旬～3月中旬の間に行わなければなりません。確定申告の期限を過ぎてしまうと、延滞税などが発生する場合があるため注意しましょう。確定申告に必要な書類は下記の通りです。

1. 確定申告書　第1～3表
2. 不動産の取得価格・売却価格・売却費用がわかる資料
3. 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
4. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】 ）など
5. 原徴収票など

参考：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

確定申告は自分で管理して期限内に正しく行う必要があります。e-TAXを使ってWeb上でも行えますし、税務署へ行けば手続き方法を教えてくれます。相続などで税理士にお世話になっているのであれば、相談してみるのも良いでしょう。

注意しておきたいのが、取得費加算の特例を利用する場合は、特例によって所得がゼロであっても確定申告が必要なことです。また取得費として加算できるのは譲渡所得にのみで、事業所得などほかの所得の経費には適用できません。

「相続税の取得費加算」の特例を利用する注意点

相続税の取得費加算の特例を利用することで節税できますが、利用する際には注意点もあります。ここでは、相続税の取得費加算を利用する際の注意点を確認しておきましょう。

相続空き家の3000万円控除との併用はできない

相続税の取得費加算は、相続空き家の3,000万円控除との併用はできません。

相続空き家の3,000万円控除とは、相続した空き家・空き家が建っていた土地を売却した際に利用できる制度です。相続税の取得費加算と違って、空き家の特例では譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

基本的には相続税の取得費加算よりも、空き家の3,000万円特例のほうが節税額は大きいです。よほど相続税が高額でない限り、3,000万円の控除を超えることはないでしょう。どちらの特例も利用できる場合は、相続空き家の特例の利用を検討しましょう。

相続空き家の3,000万円控除を利用するための要件は、下記の通りです。

1. 相続開始の直前に、被相続人以外が住んでいない
2. 昭和56年5月31日以前に建築された
3. 相続によって対象不動産を引き継ぎ、売却している
4. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
5. 売却代金が1億以下

相続税の取得費加算の特例とは、売却するまでの期間が違う点に注意しましょう。

売却前に名義変更手続を行う

売却する不動産は、売却する前に被相続人から相続人に登記の名義を変更しなければなりません。相続で引き継いだ物件の名義変更は、これまでは義務ではありませんでしたが2024年4月1日から義務化されました。

法改正によって相続発生から3年以内に名義変更をしなければ、10万円以下の過料が科されます。名義変更するは管轄する法務局で手続きする必要があり、個人で行うことも可能です。少し複雑な手続きであるため、自信がない場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。

相続した土地を3年以内に売却するメリット

相続税の特例を利用するためには、引き継いだ土地を3年以内に売却する必要があります。しかし、実家の土地などは幼少期の思い入れもあり、売却に抵抗を感じる方もいるのではないでしょうか。中々売却に踏み切れない方は、ここで紹介するメリットを確認してみましょう。

特例が受けられる

3年以内に売却するメリットの1つが、譲渡所得の特例が受けられることです。相続発生から3年以内に売却することで、相続税の取得費加算の特例もしくは、場合によっては相続空き家の3,000万円控除の特例のどちらかが選択できます（併用はできません）。

先祖代々引き継いできた土地などは当初の取得価格が低い場合が多く、譲渡所得も高くなってしまいがちです。特例をうまく活用することで、譲渡所得税を節約できるでしょう。2つの制度は似ているようで違う点もあるため、あらためて整理しておきましょう。

相続した土地を放置すると罰則がある

相続で土地を引き継いだ場合、登記の名義変更をしなければなりません。登記の変更は元々努力義務で、期限や罰則などはありませんでした。しかし、先述のとおり2024年4月以降は、放置すると罰則が発生するようになりました。

相続登記が義務化され、3年以内に名義変更を行わないと10万円の過料を科されます。この制度は過去に相続した土地にも適用されるため、罰則を避けるためには早めの売却を検討しましょう。

固定資産税がかからなくなる

不動産は持っているだけでお金がかかります。固定資産税や、維持・管理などさまざまな費用を所有者は負担しなければなりません。とくに更地の場合は固定資産税が高くなってしまうため、利用する予定がないのであれば早めに売却するほうが良いでしょう。

また、古屋などが建っている場合は、予期せぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。建物が壊れてしまって通行人にケガをさせてしまうと、不動産の所有者が責任をとらなければいけません。早めに売却してしまえば、無駄なコスト削減ができるだけなくトラブル防止に繋がります。

相続トラブルが軽減される

早めに売却することで、相続トラブルの回避にも繋がります。相続では遺産分割でトラブルになるケースが少なくありません。とくに相続財産に不動産が多い場合は、誰がどの財産を引き継ぐかでもめてしまうこともあります。

とりあえずの和解案として不動産を親族などで共有にするケースもありますが、あまりおすすめできません。不動産の持ち分を共有にしてしまうと、売却する際に全員の同意が必要になります。

つまり、共有者が反対すれば売却もできなくなってしまうため、資産処分も容易にはできません。このような事態を防ぐために不動産を売却して現金化しておけば、相続人間でわけやすくなります。現金であれば相続人間で公平にわけやすくなり、無駄な相続トラブルを避けられるでしょう。