1. Top
  2. 記事
  3. 買う
  4. アパート経営を始めるための初期費用と自己資金の目安
アパート経営を始めるための初期費用と自己資金の目安

アパート経営を始めるための初期費用と自己資金の目安

アパート経営を始めるには、どれくらい初期費用と自己資金が必要になるのでしょうか。

今回の記事ではアパート経営を始めるために必要な初期費用と自己資金について、詳しく紹介していきます。

購入検討チェックリスト

ポイント

  1. 初期費用を全額準備する必要はなく、借り入れすることで自己資金の負担を少なくできる
  2. アパート経営では初期費用だけでなく、ランニングコストも把握する必要がある
目次

アパート建築の初期費用の全体像

アパート経営初期費用1

アパート経営を始める際の初期費用には、さまざまな種類があります。ここではアパート建築に必要な初期費用の全体像を紹介していきます。

アパート経営に必要な初期費用一覧

アパート経営を始めるにあたって、必要な費用の一覧は次の通りです。

費用の種類 費用の項目 費用の目安
土地購入費用 土地購入費 場所による
建築費用 本体工事費 規模や構造により坪単価50万円~120万円が目安
付帯工事費 本体工事費の10~20%
現況測量費 約30万円
地盤調査費 1カ所当たり約50万円~
建物解体費 構造により坪単価約4万円~8万円が目安
各種税金 不動産取得税 固定資産税評価額×3%
登録免許税 固定資産税評価額×2%
印紙税 売買金額による
その他費用 登記費用 登記内容による
保険料 数十万円
司法書士手数料 10万円前後
ローン手数料 借入額の2%等

必要な費用は、大きく「土地購入費用」「建築費用」「各種税金」「その他の費用」の4つに分類されます。それぞれの費用の詳細を見ていきましょう。

土地購入費用

アパート経営を始めるためには、アパ―トを建築するための土地が必要です。土地を所有している場合はもちろん購入費用はかかりませんが、アパート経営に適した土地を所有していなければ土地から購入します。

土地の価格は場所によって大きく異なります。安ければよいというわけではなく、賃貸ニーズの高い、アパート経営に適した土地を探すことが重要です。土地を購入する際には土地の代金だけでなく、仲介手数料も必要になります。

仲介手数料とは土地を仲介してくれる不動産会社に対する報酬で、購入金額に応じた上限金額が設定されています。

購入金額 仲介手数料の上限金額
200万円以下 購入金額×5%+消費税
200万円超400万円以下 購入金額×4%+2万円+消費税
400万円超 購入金額×3%+ 6万円+消費税

土地代金は数千万円を超える金額になることも多いため、仲介手数料も高額になります。土地を購入する際は、仲介手数料も忘れずに費用に含めておきましょう。

建築費用

アパートを建築するために必要な費用には、主に次の5つがあります。

  1. 本体工事費
  2. 付帯工事費
  3. 現況測量費
  4. 地盤調査費
  5. 建物解体費 

それぞれの費用の詳細を見ていきましょう。

本体工事費

本体工事費は名前の通りアパート本体を建築するための費用です。本体工事費には建築材料のほか、人件費や建築会社の手数料なども含まれています。本体工事費は建物の構造によって異なりますが、おおよその目安は次の通りです。

木造 50~100万円/坪
鉄骨造 60~120万円/坪
RC造 80~120万円/坪

上記の金額はあくまで本体工事費のみの目安であり、建物の規模や立地等によっても大きく変わります。土地の形状が悪く工事が難しい場合なども建築費は高くなります。

どの構造で建築するのがよいかは各構造の特徴をよく理解し、予算や立地、周辺環境なども含めて検討しましょう。

付帯工事費

付帯工事費とは、地盤改良や給排水工事、電気・ガスなどの設備費、堀や庭・駐車場などの外構工事などの、本体工事以外の工事でかかる費用のことです。

付帯工事費の目安は工事や設備の内容によってさまざまですが、本体工事費の10~20%程度が目安といわれています。

現況測量費

アパートの設計を行うためには、土地の実測図が必要です。実測図がない場合は測量を行わなければなりません。測量とは土地の面積や形状を測定することで、次の2種類があります。

  1. 確定測量
  2. 現況測量

確定測量とは、土地の広さや隣地との境界を公的に証明できる測量方法で、現地で役所や隣地所有者の立ち会いのもと行います。一方現況測量は確定測量に比べると簡易的な測量で、立ち会いも行いません。

アパートの設計には、現況測量が必要になります。測量は土地家屋調査士に依頼して行い、費用は30万円程度が目安です。

あわせて読みたい

地盤調査費

杭工事が発生する際には、地盤調査費用が必要になります。地盤調査は硬い地盤がどれぐらいの深さにあるかを調べる調査で、地盤調査結果に基づいて杭の本数や長さを決めていきます。

杭工事を行うケースとしては地盤の弱い場所や3階以上の建物、鉄筋コンクリートなどの重い建物を建てる場合です。2階建ての木造アパートなどの場合は、杭工事を行わないケースも多いでしょう。

地盤調査の費用は地盤や調査方法にもよりますが、1カ所あたり50万円程度が目安です。

建物解体費

アパートを建てる土地に建物が建っている場合は、解体しなければなりません。建物を解体する費用の目安は、次の通りです。

木造 50~100万円/坪
鉄骨造 60~120万円/坪
RC造 80~120万円/坪

たとえば木造の30坪の建物を解体する場合は、120~150万円程度が目安です。また解体費用とは別に、残地ゴミの撤去や樹木、ブロック塀の撤去などで費用がかかる場合もあります。

あわせて読みたい

各種税金

アパート経営を始めるにあたっては、各種税金を支払う必要があります。主な税金について紹介していきます。

不動産取得税

不動産取得税は、名前の通り不動産を取得した際に1回だけ課税される税金です。アパートを建築した場合は建物に対して、土地を購入した場合は土地にも課税されます。

不動産取得税は本来4%ですが、令和9年3月までは軽減税率として3%が適用されます。

不動産取得税は、固定資産税評価額に軽減税率3%を乗じて計算します。

さらに土地の場合は固定資産税評価額が1/2になる特例(土地等に係る不動産取得税の特例措置)が適用されるため、大きく軽減されます。

土地の固定資産税評価額は毎年送られてくる納付書などで確認できますが、アパートを新築した場合は建物の評価額は納付書が送付されるまでわかりません。そのため正確な金額の算出ができませんが、建物の固定資産税評価額は建築費のおおむね50~60%といわれています。

建築費が5,000万円だった場合は、固定資産税評価額は2,500~3,000万円程度と考え、おおよその不動産取得税を算出することができます。

参考:国土交通省 不動産取得税に係る特例措置
国土交通省 令和6年度税制改正

登録免許税

登録免許税は土地や建物を取得した際に、所有権移転の登記や所有権保存登記などを行う場合にかかる税金です。

登録免許税は、次のとおり計算できます。

  登録免許税額
所有権移転登記(土地) 固定資産税評価額×1.5%(※)
所有権保存登記(建物・新築) 固定資産税評価額×0.4%
抵当権設定登記 借入額×0.4%
※令和8年3月31日までの軽減税率

土地や建物を取得する際には、金融機関から借り入れをするケースが多く、借り入れをすると土地や建物に抵当権が設定されます。その際にも登録免許税が課税されます。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書と借り入れの金銭消費貸借契約証書を作成する際に必要です。また建物を新築する場合は、建築会社と契約する工事請負契約書にも収入印紙が必要になります。

不動産売買契約書に必要な印紙税は、下記のように売買金額ごとに決められています。不動産売買契約書の印紙税は、令和9年3月までは軽減税率が適用されます。

アパート経営初期費用6出典:国税庁  不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

借り入れの際に必要になる印紙税は次の通りです。

アパート経営初期費用7

出典:国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

請負契約書に課税する印紙税も令和9年3月までは軽減税率が適用されており、請負金額によって下記のように定められています。

アパート経営初期費用8

出典:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

印紙税は契約書に収入印紙を貼り付けすることで、納税できます。

その他費用

建物建築や、税金以外にも費用は発生します。アパート経営を始める際に必要なその他の費用を見ていきましょう。

登記費用

アパート経営では、さまざまな場面で登記費用を払わなければなりません。日本の不動産は法務局で所有権や広さ、構造などが管理されており、権利の変更などがあった際には最新の情報に書き換えなければいきません。

建物の新築や土地の売買などで不動産の権利関係に変化のあったことを法務局に申請することを、登記といいます。アパート経営で登記が必要なタイミングは、次のような場合です。

  1. 土地・建物を購入した場合
  2. 建物を新しく建築した場合
  3. 金融機関から借り入れをした場合

土地や建物を購入して所有権が変更になった場合や、新しく建物を建築した場合には登記が必要です。また、金融機関から借り入れする場合は土地や建物に抵当権が設定されるため、登記しなければなりません。

登記費用は登記にかかる費用ですが、具体的には次のような費用を総称して登記費用といいます。

  1. 登録免許税
  2. 専門家への申請代理報酬
  3. 書類の取得費用

登記費用の大部分が、前述した登録免許税です。ほかにも土地家屋調査士などの専門家へ払う費用や、謄本などの取得費用が含まれます。また後述する司法書士への報酬も含めて、登記費用は司法書士へ一括で払います。

保険料

火災や地震に備えて、火災保険への加入も必要です。火災保険は毎年分割で支払うこともできますが、長い期間一括で支払ったほうが割安です。現在では最長で5年までの契約ができます。火災保険の費用は建物の構造や規模によって違いますが、数十万円程度かかる場合が多いです。

あわせて読みたい

司法書士手数料

登記を依頼する司法書士への報酬も払わなければいけません。司法書士の報酬は決まった価格があるわけではなく、登記の内容や司法書士によって違います。簡単な登記であれば数万程度の場合もありますが、一般的には10万円前後が相場といえるでしょう。

ローン手数料

借り入れをする場合は、金融機関に対して所定の手数料を払う必要があります。手数料の金額は金融機関によってまちまちです。数万円程度の事務手数料の金融機関もあれば、融資手数料などの名目で借入金額の2%程度が必要になるケースもあるでしょう。

金融機関によっては融資手数料の負担が重たくなってしまうため、金融機関を選ぶ際は金利だけでなく手数料なども考慮して比較するようにしましょう。

初期費用のシミュレーション

ここまで説明してきたように、アパート経営を始めるためには多くの費用が必要になります。

ここでは下記の条件で、新築でアパートを建てる場合のシミュレーションをしてみましょう。

【新築でアパートを建築する場合】

  1. 土地代3,000万円(30坪の更地と仮定)
  2. 木造2階建てのアパートを建築(延床面積60坪)
  3. 建築坪単価:60万円
  4. 固定資産税評価額:土地1,800万円、建物1,800万円と仮定
  5. 5,000万円を金融機関から借り入れ
費用の項目 費用の目安
土地購入費

3,106万円
(土地代+仲介手数料)

本体工事費 3,600万円
(60万円×60坪)
付帯工事費 360万円
(本体工事費の10%と仮定)
現況測量費 30万円
地盤調査費 0円
(木造2階建てのため不要と仮定)
建物解体費 0円
不動産取得税 81万円
(固定資産税評価額×3%、土地は1/2)
登録免許税 54万円
・土地の所有権移転:27万円
・建物の所有権保存:7万円
・抵当権設定:20万円
印紙税 4万円
・土地売買契約書:1万円
・建物請負工事契約書:1万円
・借入金銭消費貸借契約書:2万円
登記費用 10万円
(土地家屋調査士への代理報酬)
保険料 30万円
司法書士手数料 10万円
ローン手数料 10万円
※1万円未満の計算は四捨五入

合計で7,295万円となりました。

今回のシミュレーションは延床60坪の建物で、単身向けの1ルームであれば8部屋程度が確保できる想定です。仮に1部屋の家賃が8万円だとすると、年間の家賃収入は最大768万円です。単純な収入だけみたら、初期投資の回収には10年程度かかる計算です。実際には空室期間があったり、修繕の対応やローンの返済も必要です。

アパート経営は長期間の運営になるため、長い目で見て賃料と初期投資のバランスを慎重に検討する必要があります。

初期費用が高くなる要因

アパート経営初期費用2

アパート経営の初期費用が高くなる要因はアパートの建築費用や、場合によっては土地の購入代金がかかるためです。アパートは、一般的な戸建て住宅よりも規模が大きくなります。

また水回りなどの設備も部屋数分必要になるだけでなく、共用の廊下やゴミ捨て場、駐車場や駐輪場なども整備しなければなりません。そのためどうしても建築費が高くなってしまいやすく、初期費用がかかってしまいます。

自己資金と融資のバランス

アパート経営初期費用3

アパート経営を始めるための初期費用は、すべてを自己資金で準備しないといけないわけではありません。

アパート経営を始める際に多くの方は融資を利用します。融資を利用することで自己資金を少なくできますが、どれくらいの自己資金が必要か解説していきます。

自己資金の目安

一般的に自己資金の目安は物件価格の1~3割程度といわれています。物件価格に対して融資をどこまで出すかは、金融機関次第です。以前は物件価格100%、つまりフルローンを出す金融機関も珍しくありませんでしたが、現在は多くはありません。

借り入れを多くすればするほど自己資金は少なくてすみますが、毎月の返済額は大きくなります。金利の上昇や家賃収入の下落によっては、返済ができなくなってしまう可能性もあります。また、将来売却する際も借り入れの残債が多いと、売却資金で返済ができないかもしれません。

このように借入額をあまり多くすることはリスクもあるため、慎重な検討が必要です。

融資の種類と選び方

融資には、金利のタイプによって次の3種類があります。

  1. 固定金利型
  2. 変動金利型
  3. 固定金利選択型

固定金利は完済までの金利が固定されているため、金利上昇の影響を受けないことと、返済額を安定させられる点がメリットです。しかし、一度固定金利にしてしまうと、繰上返済の際にペナルティが発生する場合があります。

変動金利は低金利の恩恵を受けられる一方で、金利上昇のリスクがあります。固定金利選択型は2~10年程度の一定期間だけ、金利を固定する方法です。一定期間金利上昇リスクを排除できますが、固定金利型同様に繰上返済は自由にできません。

どのタイプを選ぶかは今後の金利動向を見ながら慎重に判断する必要があります。今後の金利上昇が見込まれる場合は、固定金利型や固定金利選択型を選択するとよいでしょう。大きな金利上昇がないのであれば、変動金利がおすすめです。

ローンを組む際の注意点

アパート経営においてローンを利用する際には、次のような注意点があります。

  1. 金利上昇リスクに注意する
  2. キャッシュフローを意識する

ローンを利用する際は、金利上昇リスクを常に意識する必要があります。低金利が長く続いていることもあり、多くの人が変動金利で調達する傾向にあります。しかし、低金利がいつまでも続くわけではなく、金利上昇により返済額が増える可能性もあるでしょう。アパートローンでは借入金額が大きいため、金利上昇の影響も大きいです。

そのため金利上昇などを見越したうえで、キャッシュフローを意識する必要があります。金利上昇だけでなく、賃料低下による収入の減少も想定されます。さまざまな要因で収入が悪化したとしても返済ができるように、キャッシュフローには余裕を持っておくことが重要です。

ランニングコストの見積もり

アパート経営初期費用4

アパート経営でかかる費用は、初期費用だけではありません。毎月のキャッシュフローを安定させるためにも、ランニングコストを把握しておくことが重要です。アパート経営で必要なランニングコストには、次のようなものがあります。

  1. ローン返済
  2. 維持管理費
  3. 修繕費・リフォーム・リノベーション費
  4. 原状回復費
  5. 固定資産税・土地計画税
  6. 所得税・住民税

それぞれのコストを見ていきましょう。

ローン返済

借り入れした場合は、毎月の返済をしなければなりません。毎月の返済額は借り入れした金額や借入期間、金利などにもよって変わります。キャッシュフローを安定させるためには、毎月の家賃収入の半額程度の返済額にするとよいでしょう。

維持管理費

アパート経営を行っていくうえで、維持管理費は欠かせないランニングコストです。維持管理費は名前の通り物件を維持・管理していくために必要なコストを指します。物件の管理は一般的には管理会社に委託することが多いため、維持管理費の多くは管理会社への報酬になります。

管理費は管理会社によって違いますが、賃料収入の5~10%程度が一般的です。管理費は安いほうがよいですが、安さばかりを追及することはおすすめできません。アパート経営で管理会社の果たす役割は非常に大きく、入居率にも大きく影響します。

建物の維持・管理から入居者の募集まで、管理会社はアパート経営におけるパートナーともいえる存在です。価格の安さだけを求めるのではなく、費用に見合った働きをしてくれる管理会社に依頼するようにしましょう。

あわせて読みたい

修繕費・リフォーム・リノベーション費

入居者が快適に暮らせる環境を整えるためには、定期的な修繕が欠かせません。築年数が経過すれば、建物や設備はどうしても劣化します。劣化部分を直さずにそのままにしていると、入居者の生活環境の悪化につながり空室の原因となってしまうでしょう。

また築年数が経過すると、室内や外観などがどうしても古くなってしまいます。入居者は築年数の浅い物件を選ぶ傾向にあるため、リフォームやリノベーションによる建物のバリューアップは欠かせません。アパート経営の収益の源泉である家賃収入を維持するためには、修繕費・リフォーム・リノベーション費が必要です。

あわせて読みたい

原状回復費

ランニングコストの1つに、原状回復費があります。原状回復費とは入居者が退去する際に、借りた状態に戻すための費用を指します。原状回復は借主の義務ですが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化による修繕は貸主負担である点に注意が必要です。

入居する際に預かった敷金の中から原状回復費用を捻出し、あまった金額を入居者に返還することが一般的です。

ガイドラインはあるもののトラブルとなるケースは多く、場合によってはオーナーが負担せざるをない場合もあるでしょう。築年数が経過するほど原状回復の費用も高くなる傾向にあるため、しっかりと認識しておきましょう。

あわせて読みたい

広告費

アパート経営で収入を得るためには、入居者を集めなければいけません。入居者の募集業務は管理会社が行いますが、その報酬として広告費が必要になります。広告費は一般的には家賃の1カ月分が相場で、入居が決まった段階で管理会社に支払います。広告費については地域によっても差があるため、事前によく確認しておきましょう。

固定資産税・土地計画税

アパート経営では不動産を保有することになるため、固定資産税・都市計画税がかかります。固定資産税とは、名前の通り固定資産に対してかかる税金です。アパート経営においては保有しているアパートに対して、課税されます。

都市計画税は街づくりの都市計画を推進するための税金で、同じく不動産を所有している人に課税されます。

固定資産税と都市計画税の納付は4回に分割して行い、納付期限は市町村によって違います。2024年度の東京23区の場合は、次の通りです。

納付時期 納付期限
第1期 2024年7月1日
第2期 2024年9月30日
第3期 2024年12月27日
第4期 2025年2月28日
参考:東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

また固定資産税は、次の計算式で算出できます。

【土地の固定資産税】
課税標準(固定資産税評価額)×1.4 %

参考:総務省 固定資産税の概要

都市計画税は、上記の計算式の税率を0.3%にすることで、おおよその金額が把握できます。

固定資産税・都市計画税は毎年必ず発生する費用のため、キャッシュフローを計算する際には必ず考慮しておきましょう。

所得税・住民税

アパート経営の費用で忘れてはいけないのが、所得税と住民税です。所得税は名前の通り1年間の所得(=利益)に対してかかる税金で、アパート経営によって得た利益に対して課税されます。住民税も同様に利益に対して課税されますが、所得税が国税なのに対し住民税は地方税という違いがあります。

所得税は、所得税の金額によって税率が変わる累進課税制度が採用されており、所得ごとの税率は下記の通りです。

アパート経営初期費用9

出典:国税庁  No.2260 所得税の税率

所得税を計算する際はアパート経営における所得だけでなく、給与収入などほかの所得も合算して計算されます。そのため給与所得が高い方は、アパート経営の所得に対しても高い税率が採用される点には注意しましょう。

所得の金額に対して税率が変わる所得税と違って、住民税は所得金額の10%と一定です。税金の払い方にも違いがあり、所得税は確定申告によって自ら納税する必要がありますが、住民税は自治体から課税されます

所得税は個人に対して課税される税金のため、アパート経営を法人で行う際には課税されません。法人の場合は所得税を課税されないかわりに、法人税などが課税されます。法人税の税率は資本金の額などによって異なりますが、所得が一定金額を超えれば所得税より割安になる場合もあるでしょう

そのためある程度大きな規模でアパート経営を行うのであれば、個人よりも法人のほうが税金を抑えられます。アパート経営を行う場合は、税金面にも注意しましょう。

あわせて読みたい

まとめ

アパート経営初期費用5

アパート経営を始めるためには、多くの初期投資が必要になります。アパートを建築するための建築費用のほか、土地購入資金や各種税金など多岐にわたります。立地や物件の規模にもよりますが、少なくとも数千万単位の初期投資が必要です。

アパート経営を始めるには多額の資金が必要になりますが、すべてを自己資金で準備する必要はありません。金融機関からの借り入れを利用することで自己資金を抑えることができますが、多少の自己資金は必要です。ある程度自己資金を入れて借入額を少なくすることで、キャッシュフローも安定するでしょう。

また、アパート経営では初期投資だけでなく、ランニングコストも発生します。家賃収入だけでなく毎月必要な費用を正しく認識することが、キャッシュフローの安定につながるでしょう。

監修者icon

監修者

宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

中川 祐一

現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。

不動産投資家Kでは無料相談を承っております!

不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。

あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください!

関連記事