修繕費と資本的支出の違いとは？フローチャートですばやく判断！

原状回復のための費用が「修繕費」

修繕費とは、建物を原状回復させるための費用を指します。一般的に修繕というと壊れたものを直したり物件のリフォームを行ったりするイメージがあるでしょう。しかし、会計処理上の修繕は、明確に定義されています。修繕とは故障や破損した箇所を直したり、物件を維持管理したりするための費用を指します。

建物を購入したあと、使っていれば劣化や破損などで資産価値は減少していくでしょう。修繕費とは、減少した資産価値を購入時の状態に回復させるための費用を指します。具体的には壊れた箇所の修理や、建物を維持・管理するための費用などが該当します。

建物に関する支出すべてが修繕費というイメージがありますが、そうではありません。次に紹介する資本的支出との違いを理解して、うまく経費計上していくことがアパート経営においては重要といえるでしょう。

価値を向上させる費用が「資本的支出」

資本的支出とは、固定資産の価値を向上させるような費用のことを指します。国税庁では、次のような支出が、資本的支出にあてはまるとしています。

1. 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
2. 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
3. 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

アパート経営でいえば、建物の耐用年数を延ばすような支出が該当します。修繕費が使用によって劣化した箇所を購入時の状態に戻す費用だったのに対し、資本的支出は建物の価値を向上させるような支出が該当する点が大きな違いでしょう。

たとえば外壁塗装を行った場合、経年劣化によって剥がれた塗装を補修するのであれば修繕費です。しかし断熱効果のある高価な塗装をした場合は、資本的支出に該当する可能性があります。これまでよりも資産価値が向上するかどうかで判断されます。

参考：国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」

修繕費か資本的支出か判断するポイント

アパート経営を行っていれば、修繕費か資本的支出か判断しにくい場合も多いでしょう。判断に迷った際には、下記のポイントを参考にしてください。

①金額が20万円未満か

修繕にかかった費用が20万円未満の場合は、修繕費とされます。仮にその費用が固定資産の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする費用であったとしても、20万円未満の支出であれば修繕費とします。

②約3年以内の周期で行われるか

おおむね3年以内の周期で行われるメンテナンスなどの費用も、修繕費とされています。たとえば建物の屋上に貯水槽があり、3年ごとに定期メンテナンスを行っている場合などが該当するでしょう。

修繕費として計上する際には過去にも3年周期で行っていることを裏付ける必要があるため、メンテナンスの記録などはしっかりと残しておくようにしましょう。

③維持管理・原状回復のためか

修繕費とは資産価値を購入時の状態に戻すための費用なため、明らかに原状回復や維持管理に関する支出であれば金額や周期は関係ありません。維持管理とは建物の価値を保つための支出を指し、原状回復は劣化等により目減りした資産価値を回復させる支出です。

たとえば設備やエレベーターの保守点検費用、退去者が出た部屋の原状回復工事などは修繕費に該当するでしょう。

④資産価値や耐用年数を増加させるか

明らかに資産価値や耐用年数を増加させる支出であれば、資本的支出に該当します。国税庁が発表している資本的支出の具体例としては、建物に避難階段を取り付けたり、用途変更するために模様替えをしたりした場合とされています。

⑤60万円未満　または　前期未取得価格の10％以下か

修繕費と資本的支出の判断が曖昧である場合は、その支出が60万円未満であれば修繕費として費用計上できます。もしくは修理や改修の対象となった固定資産の、前期末取得価格の10％未満の支出であれば、修繕費とされています。

20万円未満との違いは、修繕費と資本的支出が明らかでない場合に限る点です。20万未満であればどのような支出であっても修繕費として計上できますが、60万円未満・前期末取得価格の10％以下は判断が曖昧な場合にのみ適用できます。

修繕費と資本的支出の会計処理

修繕費と資本的支出の違いについて説明してきました。不動産オーナーにとって気になるのが、それぞれの会計処理でしょう。修繕費と資本的支出の会計処理について、紹介していきます。

修繕費の会計処理

修繕費として判定した支出は、かかった費用全額を経費として処理します。損益計算書でいえば販売管理費の修繕費に該当するでしょう。経費は多ければ多いほど利益を圧縮できて、その分税金を減らせます。

そのため多くの場合では資本的支出よりも、修繕費の方が経済的にはメリットがあるでしょう。

賃貸アパートの修繕費と資本的支出の事例

修繕費と資本的支出の違いが分かっても、アパート経営を行っていれば判断に迷う場合も多いでしょう。ここではアパート経営で行うことの多い改修について、修繕費になるか資本的支出になるかを紹介していきます。

まとめ

アパート経営をしていると、外壁塗装や壁紙の張り替えなど改修工事を行うことも多いでしょう。改修にかかった費用を処理する際に悩みやすいのが、修繕費か資本的支出です。

改修の目的が維持管理や原状回復であれば修繕費、資産価値の増大や耐用年数を延ばす内容であれば資本的支出に該当します。

実際にアパート経営を行っていると、修繕費か資本的支出か迷う場合も多いでしょう。そのような場合には今回の記事で紹介しているポイントや、事例をぜひ参考にしてください。