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不動産投資家K
不動産投資は、相続税評価額を下げることにつながるため相続税対策になります。また、自分に万が一のことがあった際に、家族が引き続き家賃収入を得られる点もメリットです。本記事では、不動産投資と相続税対策の関係や、相続税評価額の計算方法について解説します。
亡くなった親族からお金や土地などの相続財産を受け継ぐ際に、相続税が課されることがあります。相続財産とは、現金・預貯金・有価証券・宝石・土地・家屋・貸付権など、金銭に見積もることのできる経済的価値のあるものすべてを指します。
相続財産に限らず、死亡退職金や被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金なども、みなし相続財産として相続税の対象となります。
ここから、相続税や相続税評価額の計算方法を確認していきましょう。
参考：財務省 相続税について教えてください。
国税庁 No.4105 相続税がかかる財産
課される相続税を計算する際の大まかな流れは以下の通りです。
3に記載した基礎控除額とは、各自の生活保障のために設けられた一定の非課税枠のことです。基礎控除額は、 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 で計算できます。
また、5に記載した相続税率は、法定相続分に応じた取得金額によって異なります。たとえば、法定相続分に応じた取得金額が2,500万円であれば、相続税率は15%です。
参考：国税庁 No.4152 相続税の計算
国税庁 No.4155 相続税の税率
現金の場合、相続税評価額は額面通りに計算できますが、その他の相続財産はそれぞれ評価方法や計算方法が異なるため注意が必要です。
預貯金は、原則として相続開始日の預入残高と相続開始の日現在において解約するとした場合に支払を受けることができる既経過利子の額の合計額で評価します。上場株式は、以下のうちもっとも低い価額です。
また、建物は固定資産税評価額が相続税評価額に相当します。宅地は、路線価方式か倍率方式かによって異なります。
路線価が定められている地域で用いる路線価方式の計算式は、（路線価） × （奥行価格補正率） × （面積）です。
一方、路線価がない地域では、倍率方式を用いて、（固定資産税評価額） × （倍率） で計算します。
なお、路線価や倍率は、国税庁HPの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認が可能です。
参考：国税庁 相続税の仕組みの分かりやすい解説「相続税のあらまし」
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
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不動産投資とは、購入した不動産を運用、管理することで、家賃収入や売却益などを得る投資方法を指します。不動産投資は、相続税対策としても有効です。
ここから理由を3つ紹介します。
先述のとおり、現金を相続人に遺す場合、相続税課税評価額は額面どおりです。一方で、同額の不動産に変えると、現金のまま遺すよりも相続税課税評価額が下がりやすいため、相続税の節税につながります。
たとえば、宅地を評価する際に用いられる路線価は、時価の80%が目安です。また、アパートやマンションなどの貸家建付地の場合は以下の式によって評価額を算出するため、賃貸割合に応じてさらに不動産の評価額が減少します。
さらに、建物の評価額を算出する際に用いられる固定資産税評価額が、時価の70%を目処に評価されている点も、相続税の節税につながりやすい理由です。
参考： 国税庁 令和4年分の路線価等について
国税庁 No.4614 貸家建付地の評価
被相続人が所有している相続対象の不動産が、居住用や事業用の宅地の場合小規模宅地等の特例を適用できるという点も、不動産投資が相続税対策になる理由のひとつです。
小規模宅地等の特例を適用すれば、被相続人の居住用宅地や事業用宅地を相続する際、一定の面積に対して相続税課税評価額を50〜80%減額できます。
ただし、特例を適用するには、所定の要件を満たした上で、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付しなければなりません。
状況によって、地積規模の大きな宅地の評価という制度を適用し、相続税課税評価額を大幅に下げられる点も、不動産投資が相続税対策になる理由です。
不動産投資の対象が三大都市圏の500平方メートル以上の地積の宅地や、三大都市圏以外の1,000平方メートル以上の地積の宅地であれば、同制度を適用できる可能性があります。
参考：国税庁 No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
不動産投資以外にも、生命保険に加入する、生前贈与で相続財産を減らす、相続時精算課税制度を利用するなど、さまざまな相続税対策が存在します。
そこで、ここから相続税対策として不動産投資を選ぶメリットを3つ紹介します。
インフレーション（インフレ）はモノの値段やサービスの価格が全体的に上がり、現金の価値は相対的に下がることです。不動産はインフレに対応しやすい点がメリットです。
不動産がインフレに対応できる理由として、家賃も上昇しやすい点や、物件購入の際の借り入れ（＝借金）の価値も下がるため、返済しやすくなる点があげられます。
不動産投資をしていれば、自分が亡くなった際に家族が投資物件を相続できます。そのため、自分の死後も家族が定期的な家賃収入を得ることができ、生活を安定させられる点がメリットです。
相続した家族が多忙な場合や不動産投資の知識がない場合には、物件を売却してまとまった資金を確保するという選択肢もあるため、不動産管理の心配をする必要もありません。
一般的に、各金融機関で不動産投資ローンやアパートローンといった商品を取り扱っています。そのため、金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金から大きなリターンを生み出すレバレッジ効果を期待できる点がメリットです。
なお、団体信用生命保険に加入できるローンを選択すれば、自分に万が一のことがあった場合にローンの返済が免除されるため、家族に迷惑をかける心配もありません。
相続財産として不動産を遺すと、相続人は相続登記の手続きや物件の管理を行わなければなりません。そのため、相続人のためを考えて遺したにもかかわらず、かえって相続人に負担をかけてしまうおそれがある点がデメリットです。
2022年7月31日現在、相続登記申請の手続きは義務ではありません。しかし、2024年4月1日に不動産登記法が改正され、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられる予定です。
不動産を購入してから数年後に、物件の価格が下がってしまったり、入居率が落ちて家賃収入が少なくなったりすることで、当初期待していたよりも不動産から得られる収入が減る場合があります。
そのため、相続税対策として不動産投資を選んだにもかかわらず、現金のまま遺していた方が相続人の受け取り額が多かったという結果を招く可能性がある点もデメリットです。
不動産投資には維持費用や管理費用などのコストがかかるため、物件の価格が大きく変動しなかったとしても、トータルでは赤字になってしまうケースもあります。
不動産を相続人間で分ける際、共有名義にする方法を選ぶことがあります。
しかし、共有名義にすると1人の決断だけでは物件を売却できなかったり、相続人の死後の権利関係がさらに複雑になったりすることなどから、現金と比べ、平等に分けにくい点がデメリットです。
現金であれば、単純に割り算で持分を計算できる上、相続後は各自それぞれ自由に使い道を決められます。
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不動産賃貸事業を法人化すると、個人の財産は法人の財産となり、相続税を節税できる場合があります。これは相続税が「個人」の財産を対象に課税されるためです。
不動産も個人の財産であれば相続のたびに相続税が課せられます。しかし、法人の財産であれば相続税は課せられません。
また、不動産賃貸事業で得られた家賃収入も法人の収入とされるため、一部を役員報酬として得たとしても、全額を収入とした場合に比べて個人の財産の増加は抑えられます。事業で家族に対して適切に役員報酬を支払えば、相続税だけでなく贈与税の節税も可能です。
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一定の現金と更地を所有している場合、アパートや戸建住宅などの賃貸物件を建てると相続税を節税できます。
相続税計算の元となる相続税評価額が、現金より不動産のほうが抑えられるためです。その際、融資を受ければ負債としてトータルの財産を抑える効果も得られます。
また、更地に賃貸物件を建てることで「貸家建付地」として評価額が減額される措置が適用されるため節税に効果的です。さらに土地が「小規模宅地等の特例」の貸付事業用宅地の要件にあてはまれば、さらに節税効果も得られます。
相続税の節税には、不動産の生前贈与も効果的です。
もし今後、所有する不動産の価値が上がるようなら「相続時精算課税制度」を利用して不動産を将来の相続人に生前贈与すると、相続税を節税できます。相続時精算課税制度における相続税額の計算に「贈与時点現在の価額」が適用されるためです。
制度が適用されれば、相続財産の基礎控除額の110万円と特別控除の2,500万円（累計）が控除されるため、将来の相続税を節税できます。
参考：国税庁 No.4103 相続時精算課税の選択
ただし相続時精算課税制度を適用するには、原則として60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与である必要があります。
また、相続時精算課税制度ではなく暦年課税制度を利用すれば、毎年110万円までの贈与は相続財産に加算されず相続税節税が可能です。
ただし相続発生から7年以内の贈与は対象外とされ、相続財産に加算されます。暦年課税制度の利用は、できるだけ早めに始めたほうがよいでしょう。
参考：国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合
相続税対策として不動産投資を選択する上で、いくつか気をつけなければならない点が存在します。ここでは、不動産投資を行う際のポイントを3つ確認していきましょう。
投資を始める前に、不動産投資には空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスクなどさまざまなリスクが伴うことを理解しておかなければなりません。
空室リスクや家賃滞納リスクとは、入居率が下がったり入居者が家賃を滞納したりすることによって、得られる家賃収入が減少することです。また、修繕リスクとは、老朽化や自然災害などの理由から物件の修繕費用が必要になるリスクを指します。
不動産投資は、家賃収入だけでなく最終的な売却の可能性やその場合の価格（出口戦略）まで考えておかなければなりません。
不動産価格が購入時より下がるリスク（不動産価格下落リスク）を抑えるためには、人口減少の可能性が低いエリアに注目することがポイントです。
まずは、全国平均と比べると今後人口が急減する可能性が低い、東京都の物件を探すとよいでしょう。
法人化して今まで個人で所有していた不動産を法人所有にすれば、自分に万が一のことがあっても不動産に対する相続税がかかりません。また、個人よりも法人として不動産投資した方が節税になるケースもあるため、収入次第で法人化を検討するとよいでしょう。
なお、個人と法人の所得税率の比較から、年間の所得合計が900万円を超えた時が法人化の1つのタイミングです。
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不動産投資で重要なことは、物件が常に賃貸され続けることです。賃貸され続けるためには、建物が適切にメンテナンスされていることが重要になります。
メンテナンスが行き届かず不具合を放置すれば建物の傷みは深刻になり修繕費が増え、いつまでも空室のまま収入が減り、経営に自身の財産を持ち出すことにもなりかねません。
戸建住宅やアパートのような物件は、所有者自身でメンテナンスをするか、業者に委託するなどして、物件を適切に維持することが大切です。特に築年数10年を超えると屋根や外壁に傷みが顕著に現れ始めます。
長期間にわたって不動産投資を続けるのであれば、物件を適切にメンテナンスし、できるだけよい状態に保つことが重要です。
不動産物件は「実物資産」であるため、複数に分割するのが難しいという特徴があります。
しかし、複数の相続人のうち1人が相続すると、資産価値の大きさから不公平感につながりかねません。そのまま折り合いがつかず、相続トラブルにならないよう生前に対策しておく必要があるでしょう。
たとえば複数の物件を所有している場合、物件の数と相続人の数をそろえるという方法があります。物件ごとの資産価値の大きさを加味する必要はありますが、生前から相続を見越して調整が可能です。
また、法律に沿って「遺言書」として相続財産の配分を明記しておけば、少なくとも相続でどのように財産を分割するかは指定できます。特に不動産の相続では、どの物件をどの相続人が相続するかを明らかにすることが重要です。
不動産を相続するときは、相続税の申告期限内に必ず申告することも重要です。相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内とされています。
ただし、期限日が土曜日や日曜日、祝日などに該当する場合、期限日はその翌日です。正当な理由がなく申告しないと割増金の発生する場合があり、期限を無視して納税しないまま放置すると重加算税や無申告加算税、延滞税など納める税金が増えかねません。
また、贈与税にも申告期限があり、「贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日」とされ、納付の期限も同じです。
期限内に申告・納付することで不要な負担を避けることができます。
相続税を抑えるための対策は、不動産投資だけではありません。もし財産が不動産だけではない場合や不動産として残せない場合は、生命保険や生前贈与、養子縁組などのしくみや制度の活用も有効です。
ここでは不動産投資以外に、相続税に対策できる方法を解説します。
生命保険は被保険者が死亡したとき、指定した人が保険金を受け取るしくみです。保険金は受け取る人が相続人の場合、「みなし相続財産」として相続税の対象になりますが、「法定相続人の数 × 500万円」まで非課税になります。
参考：国税庁 No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金
一定の保険金が支払われる保険を契約し、その時点で所有している現金や預貯金から保険料を支払うことは、現金・預貯金を生命保険という非課税枠のある資産に「組み替える」ことと同じです。
保険料と保険金、現金・預金を相続した場合の相続税を比較し、より効果的な保険契約を検討しましょう。
暦年課税制度の年間110万円の基礎控除を活用すれば贈与税は課せられません。また相続時精算課税制度を活用すれば2,500万円までの贈与への贈与税課税は避けられます。どちらも予想される相続税額と比較し、税額の抑えられる方法を選べばトータルでの節税が可能です。
参考：国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
生前贈与を活用するには「予想される相続税額」を正確に把握する必要があります。加えて相続する財産の総額と相続人の数や法定相続の割合、相続税率を具体的かつ正確に把握し、計算しなければなりません。自身での対応が不安な場合は、税理士などの専門家に相談するという方法もあります。
養子縁組を活用して法定相続人を増やし、相続税の基礎控除額を増やすという方法もあります。
相続税の基礎控除額は「3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）」の計算式で決まるため、養子縁組によって相続人を増やせば1人あたり600万円分の基礎控除額増加が可能です。
参考：国税庁 No.4152 相続税の計算
ただ、相続税において養子縁組の人数は、実子がいる場合は1人、実子がいない場合は2人までと決められています。養子縁組を活用する場合は、状況ごとに定められた人数にとどめる必要があるでしょう。
自分に万が一のことがあった場合、残された親族が相続する財産に対して相続税が課される可能性があります。生前に不動産投資をはじめていれば、現金を不動産に変えて相続税評価額を下げられる点やさまざまな税制を適用できる点から相続税対策として有効です。
リスクを伴うことを理解した上で、インフレにも対応できる不動産投資を相続税対策として活用してみましょう。
監修者
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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