アパート経営に必要な土地の広さは？向いている条件や費用も解説

アパート経営に必要な土地の広さ

​​アパートの建物は、戸数の少ないものから多いものまでさまざまです。しかし確保したい戸数と間取り、その場合の経営リスクを考えるとある程度絞られてきます。また建物に関する法的な制限もあるため、​​複数​​​​のプランを​​比較して​​​​検討​​すること​​が重要です。​

​​ここでは経営するアパートに必要な土地の広さの考え方と、建物の法的な制限、そして土地の広さ別の経営パターンを解説します​​。​

アパート経営に必要な考え方「建ぺい率と容積率」

​​これから土地にアパートを建てるときは、建築基準法などさまざまな法律に照らし合わせて設計しなくてはなりません。なかでも「建ぺい率」と「容積率」は、建てるアパートの間取りや部屋数の検討に欠かせない要素です。​

​​建ぺい率とは、ある土地の面積に対して建てられる建物の建築面積を表す指標です。たとえば​​ ​​100坪の土地の建ぺい率が80％だった場合、建てられる建築面積は80坪までの建物に限られます。​

​​建ぺい率は防災や隣人との関係、周囲の景観などの理由から定められた基準です。土地に対して余裕を持つよう規制して、入居者の暮らしを守る意味もあります。土地の建ぺい率を確認する方法はいくつかありますが、主には市区役所または町村役場の都市計画課で確認する方法です。​

​​また容積率は、土地に建てられる建物に占める延べ床面積の割合です。延べ床面積とは、2階建てなら1階と2階の床面積の合計を示しています。容積率が定められた背景にあるのは人口制限です。​

​​容積率の大きい建物、つまり狭い土地に階数の多い建物ばかりが建ってしまうと人口が集中して増えます。するとインフラ設備などが処理能力を超えてしまい、周囲を含む街全体にも悪影響を及ぼしかねません。容積率を規制することで人口を調整し、街全体がうまく機能するようにしているのです。​

​​建ぺい率と容積率がわかれば、その土地に​​どのくらいの面積の建物が何階建てで建てられるかがわかります​​。これからアパートを建てるときも、確保できる部屋数を計算するために利用できる数値です​​。​

必要な土地の広さの目安は60坪以上

​​これからアパートを建てて経営する場合、初期費用は少ないほど安定しやすいといえます。ただ初期費用を抑えると建物自体が小さくなり、確保できる戸数が少なくなってしまうため、効率よく経営するには​​初期費用を抑えつつ戸数を確保するバランスが重要​​です。​

​​たとえば一般的なワンルームは7.56坪（25平方メートル）ですが、​​フロアあたり6部屋なら約45坪、10部屋なら約75坪の広さがなくてはなりません。間取りが2DK、3LDKと広くなればさらに広い土地が必要です。​

​​さらに多くの場合、建ぺい率の制限を受けるため、土地のすべての面積を占める建物は建てられません。たとえば​​一般的なワンルーム10部屋の​​約75坪の建物を建てたい場合、建ぺい率80％の土地であれば約95坪以上の広さである必要があります。​

​​​例として建ぺい率80％の土地にすべてワンルームの2階建て​​（容積率200％）​​アパートについて、土地の広さごとに初期費用と確保できる戸数を​​まとめ​​たのが次の表です。​ ​​国土交通省 建築着工統計調査（2022年）によると、木造共同住宅（貸家）の建築費の坪単価は46万円～138万円、全国平均は56万円でした。​​ここでは、東京都の平均66万円で計算してみます。​

​​もしエリアのニーズから、ファミリー向けの2DK以上の間取りにすると部屋数はさらに減​​り​​​​、部屋数が少ないアパートは空室リスク​​も​​高まります。60坪以上になれば、部屋数とのバランスを​​見ながら​​ より広い間取り​​設計​​も可能です。初期費用はかかるものの、やはりアパートには60坪以上の土地が目安といえるでしょう​​。​

参考：国土交通省　「建築着工統計調査」

土地の広さ別 アパート規模シミュレーション

​​土地の広さごとの建築費用相場は、それぞれ次のような計算に基づいています。​

​​​​数値はあくまで目安です。アパートが鉄筋コンクリート造になれば建設費の坪単価は上がり、建設時期や周囲の状況によっては諸経費がかさむことも考えられます。とはいえ、大切なのはどのような計算方法によって求めるかを知ることです。実際の金額を調べるときは、できるだけ詳細に具体的に把握する必要があるでしょう。​

​​また収入とリスクによるダメージの大きさの把握も重要です。1部屋あたりの家賃を7万円と仮定すると、得られる収入はおよそ次の通りとなります。ここではさらに、空室が1戸発生した場合の収入減が、収入に与える影響の割合も示しました。​

​​戸数が少ないアパートの空室リスクの大きさがわかるでしょう。アパートの戸数にかかわらず、空室はいつ発生しても不思議ではないリスクです。特に戸数が少ない場合、空室が発生すると経営に​​大きく影響します。空室リスク17％は大きな負担となるでしょう。リスクはできるだけ低い方が望ましいといえますが、せめて10％以下を目指したいところです。それを考えるとやはり​​60坪以上の土地が向いている​​といえます​​。​

アパート経営に適した土地の特徴

​​アパート経営に必要な広さは、あくまで適した土地の特徴の1つです。他にも法的な基準を満たす必要があり、建物がきちんと機能するような整地や賃貸物件としてのニーズ、不動産としての価値など判断する基準はあります。あくまで公平かつ客観的な判断が必要です。​

​​ここではさまざまな、アパート経営に適した土地の特徴を解説します。とくに賃料に影響する「賃料査定」については、次の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください​​。​

接道義務を満たしている

​​土地に建物を建てるとき、建築基準法第43条に定められた接道義務を満たしていなくてはなりません。接道義務とは、建物を建てる土地が建築基準法の定める​​道路に2メートル以上接していなくてはならない​​という決まりです。奥まった土地でも接道義務を満たしていればアパートは建てられます。​

​​接道義務は、「緊急車両などの通行を確保するため」また「災害時の避難路を確保するため」といった万が一に備えた決まりです。そのため道路に接する間口が2メートルに達していない土地や、そもそも道路に接していない土地にはアパートを建てられません。​

​​​なかには古い空き家が建っている土地を相続したが、接道義務を満たしていないため取り壊すと建物が建てられなくなる場合もあるようです。これから建物を建てるときは、早めに確認する必要があります​​。​

参考：e-GOV　「建築基準法」

東西に長く整形された土地

​​アパートを建てる土地は、東西に間口を長く整形された土地が適しているといわれます。これは主に次の2つの理由があるためです。​

1. ​​バルコニーが南向きまたは西向きのため​​日当たりがよい​
2. ​​アパートの各戸は一般的に長方形のため、土地が正方形だと効率よく設計しづらく、同じ坪数でも部屋数が確保しにくい​

​​とはいえ理想的ではなくても、工夫次第で魅力的なアパートを建てる可能性はあります。もし思いつかないときは、専門家である不動産会社などに相談するのも​​良い​​ ​​でしょう​​。​

最寄​​駅から徒歩10分圏内にある

​​最寄駅から徒歩10分圏内にあるアパートは、​​通勤・通学などにも非常に便利​​な場所といえるでしょう。徒歩10分は、距離にするとおよそ800メートルで、できればより近い5分圏内が理想です。​

​​ただ10分圏外でも、最寄駅が複数の路線が利用できれば、10分圏内と同程度の便利さと受け取られる場合もあります。また駅の駐輪施設があれば、アパートに屋根付きの駐輪場を設置して自転車の利用を促​​せば​​、かえって「駅に近い」と感じてもらえるかもしれません​​。​

スーパーや病院などの生活利便施設が近い

​​入居者はアパートで毎日生活するため、生活に必要なスーパーや病院、保育園といった施設に近い場所が選ばれやすいといえます。他にも最寄駅とアパートの間にコンビニエンスストアやコンランドリー、銀行、飲食店などの生活利便施設があれば、アパートに​​より高い価値があると感じられる​​でしょう。​

​​また入居者に単身世帯を対象とする場合は、夜遅い時間まで営業している施設の多さも重要です。ファミリー世帯が対象なら、小学校や中学校、公園、公民館、さまざまな手続きに欠かせない官公庁などが近いと、移動時間を節約できるため家事や休養の時間も取りやすくなります​​。​

地価の値上がりが見込まれる

​​アパート経営は5年や10年単位で続けられる息の長い事業です。そのため現在だけのニーズだけでなく、​​10年後、20年後のニーズ​​も調査しできるだけ正確に把握しておく必要があります。たとえば新しいターミナル駅や大型商業施設が建設される、あるいは再開発によって地価が値上がりすると見込まれているエリアは、将来家賃収入のアップも可能でしょう。​

​​アパート経営も事業の1つと考えれば、周囲の環境や状況の変化に合わせたニーズの把握は重要です。土地周辺の情報は常にチェックしましょう​​。​

アパート経営に適さない土地の特徴

​​アパート経営に適した土地がある一方、適さない土地もあります。そのような土地には、アパートを建てられない場合や、建てられても経営できない場合もあるため事前に把握することが大切です。​

​​ここではアパートに適さない土地の特徴とその理由を解説します​​。​

敷地条件の悪い不整形地

​​不整形地とは、形状が長方形や正方形の土地以外をいいます。アパートは、各戸が長方形となっているため建物自体も長方形に納めるのが通常です。周囲に配置する駐車場や駐輪場、エントランスも長方形のため、たとえば円形の土地では建物の大きさが制限され、面積の割に部屋数が確保しにくくなります。​

​​またいわゆる「うなぎの寝床」と呼ばれる極端に細長い形状の土地もアパートには向いていません。たとえアパート本体は建てられても、駐車場や駐輪場が作れなかったり、方角によっては日当たりが悪くなる可能性もあります。​

​​​このような不整形地を活用するには、アパート以外の方法が適しているかもしれません。アパートだけに固執せず、収益が期待できる​​その他の方法を柔軟に検討する​​ことをオススメします​​。​

​​​もちろん、不整形地でも敷地条件によってはアパートとして活用できる可能性はあります。​​

​​​たとえば単身の社会人や学生だと、日当たりのよさを判断するのは朝の時間帯がほとんどです。そのため東側に窓を広く取って朝日が入るようにしておくと「日当たりがよい」と感じてもらえるでしょう。​​

​​​また建物自体の面積は小さくなるものの、余った土地は共用の庭として整備したり、レンタサイクルポートを設置したりして入居者に合うような設備を導入すれば、アパートの価値を上げられるかもしれません。​​

​​​とはいえ、不整形地の活用は整形地に比べ難しいのは事実でしょう。なかなか活用法を思いつかないときは、調べた情報を整理し、専門家である不動産会社に提示して相談するという方法もあります。​​

用途地域が適していない

​​一般的に土地は都市計画法によって区分けされ、それぞれに用途が定められています。この区分が用途地域です。用途地域はおおまかにいうと住居系、商業系、工業系に分けられます。​

​​所有している土地の用途地域や環境に合わせて建物を計画していく必要があり、状況によってはアパートを含めた住宅以外の方法で活用すると良いでしょう。​

その他の法令上の制限を確認する

​​用途地域を確認したら、次はその他の規制を確認します。用途地域以外にも、地区計画や高度地区など建物の高さの規制には注意が必要です。​

​​アパートを建てるときは建ぺい率の他、容積率も建物の造りに大きく影響します。​​容積率は前面道路の幅員によって変わります​​。市区町村は用途地域ごとに容積率を定めていますが、前面道路の幅員を元にした計算結果と比較し、どちらか低い方の容積率が採用されるしくみです。​

​​たとえば容積率200％の住居系用途地域の土地は、前面道路の幅員が4メートルだった場合、4メートルに定数0.4をかけ、さらに容積率をかけた160％が正式な容積率となります。この他にも土地には、道路傾斜制限や北側斜線制限などさまざまな規制があるため、これらすべての規制を加味しなければ、最終的なアパートの大きさは決められません。​

​​またこの過程も、建築士に図面を引いてもらわなければわからないしくみです。このような作業をボリュームチェックといいますが、アパートを含めた土地活用の検討は、ボリュームチェックから始まるといえます​​。​

周辺環境・治安が悪い

​​その他、入居者の確保が難しい特徴となると、周辺の環境や治安が悪いこともあげられます。​

​​たとえば子どものいるファミリー世帯には、風俗店やパチンコ店、居酒屋、ファッションホテルが軒を連ねるような商業繁華性の高すぎる土地は、​​住む場所としてあまり適しているとはいえません​​。​

​​深夜の煌々とした​​明かり​​や騒々しさは、安眠等の日常生活の障害になる可能性があります。このような環境の土地には、アパートを建てても安定的な入居需要は期待できないかもしれません。​

​​やはりアパート経営以外の、環境に合わせたニーズの高い活用法に変える必要があるでしょう​​。​