サブリースとは？　メリットとデメリット、注意点をわかりやすく解説

サブリースとは？

サブリースという言葉を直訳すると「転貸」です。つまり「又貸し」を意味します。

通常の不動産投資は、投資用マンションあるいはアパートのオーナー（貸主）が入居者（借主）と賃貸借契約を結ぶものです。サブリース契約では投資物件のオーナーが「サブリース会社」と賃貸借契約を結びます。

サブリース会社は物件を一括で借上げ、部屋ごとに自ら入居者を募集し、転貸して家賃収入を得ます。投資物件のオーナーに支払う賃料と、借主（入居者）から得られる賃料の差額がサブリース会社の利益となります。

以上がサブリースの基本的な仕組みですが、もう少し詳しく見ていきましょう。

サブリースは一括借り上げ方式

物件オーナーとサブリース会社との間で締結される賃貸借契約は、慣例的に「サブリース契約」と呼ばれますが、厳密にはこれは「マスターリース契約」です。

マスターリース契約は、複数の住戸があるマンションやアパートなどの投資物件を「一括借り上げ」する契約のことです。

すべての住戸を含む物件全体を、一括で借り上げた転貸人であるサブリース会社（転貸人）が入居者（転借人）に転貸する契約が本来の「サブリース契約」です。

しかし、現在「サブリース」という言葉は、マスターリース契約を指す場合と一括借り上げで転貸する仕組みそのものを指す場合があります。

サブリースと一般管理・自主管理との違い

通常の賃貸住宅の経営には、自主管理と一般管理があります。

自主管理とは物件オーナーが入居者と賃貸借契約を結び、オーナー自身が賃貸管理を行う方式です。そのため、入居者や近隣からの日常的な苦情への対応や設備の保守・原状回復工事などもオーナー自身で手配する必要があります。さらに、家賃滞納への督促業務を行うのもオーナー自身です。

一般管理とは、物件オーナーと入居者が賃貸借契約を結ぶ点は自主管理と同じですが、管理業務は管理会社に委託し、建物の管理や家賃の集金を代行してもらう方式です。オーナーは、家賃売上の5%程度を管理業務報酬として管理会社に支払います。

サブリースと一般管理の違いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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サブリース契約のメリット

サブリース契約を行うことで、管理業務や入居者募集活動の負担が軽くなるなど、主に以下3つのメリットがあります。

管理業務の負担軽減

アパートやマンションの経営においては、設備のメンテナンスや苦情処理など、実にさまざまな管理業務が発生します。賃貸経営を専業で行っているのでなければ、物件オーナーがすべてにひとりで対応することは難しいでしょう。

最近増えているサラリーマンが副業で行う不動産投資の場合、オーナー自身が管理業務を行うことは現実的に不可能です。

サブリース方式では、物件オーナーは入居者との直接的な関わりはなく、管理にタッチする必要もありません。そういった負担からは解放されます。

募集コストの負担軽減

通常の賃貸経営であればマンションやアパートの入居者募集のための広告や事務作業にもそれなりのコストがかかってきます。物件オーナーが不動産投資を開始する再、所有する全室を埋めるために、どうしても必要なコストです。

サブリースであれば、入居者の募集もすべてサブリース会社が行うので、募集コストの負担からは解放されます。

空室・滞納リスクの回避

投資用不動産はコンスタントに入居者が存在し、空室が出た際にはできるだけ空室期間を短くしなければ、賃貸経営に支障が出てきます。また、家賃を滞納する人が出てくると回収のためのコストや手間が発生しかねません。

不動産投資の中でも、賃貸経営には、そうした空室リスクや入居者による家賃の滞納リスクがつきものです。

しかし、サブリースの場合、リスクに対する備えも、何かあったときに対応してくれるのもプロフェッショナルであるサブリース会社です。また、そういったリスクが現実となっても物件オーナーに入る家賃収入には基本的に影響しません。

そういう意味では、サブリース形式の賃貸経営は空室・滞納リスクを回避できる方式といえるでしょう。

相続税対策になる

サブリースの場合、物件をすべてサブリース会社に賃貸しているため、実際の空室にかかわらず、常に満室とみなされます。

賃貸物件の相続税は、「貸家建付地」とされ土地の評価額が減税されます。これは相続が開始になった時点での、貸し出している割合が影響します。サブリースは先述のとおり賃貸割合が常に100％のため相続税を抑えることができるのです。

確定申告の手間がかからない

不動産投資では確定申告が必要となります。サブリース契約では、借り上げている不動産会社がさまざまな費用を負担するため、入退去のたびに必要となる広告費や仲介手数料などの経費はオーナーには発生せず、確定申告も簡易になります。

サブリース契約のデメリット

物件オーナーに不動産投資の専門知識がなくても、作業負担やコスト負担を抑えながら、リスクを避けて賃貸経営を始められるのがサブリースです。しかし、メリットだけではありません。

サブリース契約には以下の5つのデメリットがあります。

1. 免責期間がある
2. 自分で入居者を選べない
3. 収益率が低下する
4. 賃料見直しや減額要求がある
5. 積極的な差別化経営ができない

免責期間がある

物件オーナーへの賃料支払いに関して免責期間が設定されることがあります。

たとえば、竣工後に入居者を確保して満室にするには、物理的に一定の時間が必要です。その間のオーナーに対する賃料支払いの責任を免除する期間を、免責期間といいます。

免責期間中に、すでに入居した借主から得られる賃料はすべてそのままサブリース会社の収益となります。

逆に、免責期間を過ぎても満室にならない場合は、物件オーナーに支払う賃料を回収できず損失が発生するので、サブリース会社にもリスクはあるでしょう。

新築物件の場合、初回免責期間はサブリースの契約開始から3カ月としているサブリース会社が一般的です。入居が決まりやすい場所や時期の場合は免責期間が短く、決まりにくい場所や時期では期間が長くなる傾向があります。また、免責期間は初回のみの場合と、退去のたびに免責期間が発生する場合（再免責期間・途中免責期間）もあります。

これらの契約内容はサブリース会社や物件によって異なります。契約時に条件をしっかりと確認したうえで検討するようにしましょう。

自分で入居者を選べない

サブリースにおいて、物件オーナーは基本的には入居者を選べません。通常の賃貸経営であれば、不動産会社は入居希望者の入居の可否を物件オーナーに確認し、意向を反映できます。

一方、サブリースの場合はサブリース会社の考え方が優先されて、オーナーの意向があっても反映できない場合が少なくありません。

オーナーとして好ましくない入居者であっても拒否できないのは、精神的に負担となるおそれがあります。また、サブリースを解除してオーナー自身が管理していく場合には、サブリース期間中に入居した借主と付き合いをしなければなりません。

収益率が低下する

通常の賃貸経営と比べて、入居者から得られる賃料からサブリース会社は利益を差し引くので、収益率は低くなります。

「絶対に満室になる」「空室が出てもすぐ埋まる」という確信があれば、サブリースは必要ないでしょう。しかし、不動産投資のビギナーであればなかなか確信は持てません。

収益率の低下と引き換えにリスクを回避できると考えるのが妥当でしょう。

賃料見直しや減額要求がある

安定的に家賃収入が得られるサブリースですが、多くの場合で保証家賃に関して2年ごとに見直しが行われ、賃料が下がることがあります。

また、定期的な見直し以外にも、サブリース会社は物件オーナーに賃料減額要求が可能です。空室が増加した場合や、賃貸市場に変化があって賃料が下落した場合などに、サブリース会社は経営を最適化するためにオーナーに賃料減額要を行います。

積極的な差別化経営ができない

サブリース会社の多くは、取り扱う物件数が多く個々の物件に入れ込んでの経営はあまりないといえるでしょう。空室が発生した際の対応も、いわば機械的です。

なかには物件の価値を上げる施策をとるわけでもなく、家賃を下げることで空室を埋めて、オーナーに減額要求するという安易な手法に陥るケースも少なくないようです。

契約の形態上、物件オーナーは基本的に自分であれこれ施策を打てないので、積極的に差別化を図る経営は難しいでしょう。

サブリース契約の際の5つの注意点

サブリース契約で賃貸経営を始めるにあたっては、契約時に注意すべき点が5つあります。

1. 家賃保証率
2. 免責期間
3. 賃料の見直しの期間
4. 契約解除の条件
5. 広告費・原状回復費の負担

家賃保証の割合（家賃保証率）

サブリース契約では、実際に入居者が支払う賃料に対しておよそ80～90%程度の保証率が設定されます。保障率の設定はサブリース会社によっても異なるほか、物件の条件によっても変わります。

さまざまな要素が絡むので、数字だけで家賃保証率の良し悪しは判断できません。入居率や周辺エリアの情報からその家賃保証率が適切かどうか、さらにサブリースが必要かどうかをオーナー自身が判断する必要があります。

免責期間

先に解説したとおり、免責期間をきちんと認識しておかないとオーナー自身の経営計画を達成できません。免責期間については物件竣工後（あるいはサブリース契約開始後）と入居者退去後の2種類のパターンで設定されます。

それぞれの場合において、会社が入居者を募集するための期間が設けられるのです。必ず契約時に、パターン別の免責期間を確認しておきましょう。

賃料の見直しの期間

サブリースでは、契約更新時に賃料が変動することが多く見られます。賃料見直しまでの期間が何年なのかはサブリースの契約書に記載されるので、必ず認識しておきましょう。

また、賃料の値下げの限度額は決められているか、過去の見直し額の実績はどうかなどもサブリース会社に確認しておきましょう。

契約解除の条件

賃料の見直しなどでサブリース会社との妥協点が見出せずに契約が解除になる場合、オーナー側に違約金が発生するような契約もあります。

オーナーが見直しに応じないことを理由に契約を解除できるような、サブリース会社に都合の良い条件のケースもあり、契約解除を盾に不利な条件を求められることも考えられます。契約時には、不当な解除条件が設定されていないかをよく確認しましょう。

広告費・原状回復費の負担

通常の賃貸経営と違い、サブリース契約では広告費や原状回復費についてはサブリース会社が負担することが多いですが、中には例外もあります。オーナーの負担ではないと考えていたのに、突然多額の費用の請求書を渡されることがないとはいえません。

どの費用をどちらが負担するか、もしくは按分するなら割合はどうかなどを、契約時にきちんと確認しておきましょう。

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サブリース契約のトラブル

サブリース契約は家賃が保証されるという大きなメリットがありますが、デメリットや注意点をご紹介したとおりトラブルも少なくありません。

消費者庁にはサブリース契約に関する注意喚起が掲載（https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/）されています。また、2020年12月には「サブリース新法」が施行され、重要事項説明が義務化されました。

ここでは、代表的なトラブル事例をご紹介します。こうしたトラブルを回避するには、先にあげた注意点やサブリースの仕組みについてしっかりと理解をしておくことはもちろん、契約書の内容を確認しておくことが重要です。

免責期間に関するトラブル

これまでにも説明したとおり、サブリース契約では賃料支払いを免除する期間が設けられる場合があります。入居者の退去のたびに免責期間が設けられていることを知らなかったり、思っていたよりも長い期間収入を得られなかったり、といったことがないように、契約内容をよく確認しておきましょう。

賃料減額に関するトラブル

サブリース契約は家賃保証がメリットですが、その保証賃料は一定期間ごとに見直すことになっているはずです。その期間や減額の範囲などをサブリース会社に契約時に確認しておくことが必要です。また、家賃保証は永遠ではないこと、建物の劣化に伴いいずれ値下げがあることは念頭においておくことも大切です。