＜公開しない＞家賃滞納が発生したときの対処法とやってはいけないこと8選

法的手続きをとる

内容証明郵便を受け取らない場合や支払い期限になっても支払われないなど、滞納が解決しない場合は、法的手段による家賃の回収や明け渡し請求訴訟の準備を進めることになります。

法的手続きによる家賃回収

退去までは求めず滞納した家賃の回収をしたい場合は、以下の法的手段が考えられます。

1. 支払督促
2. 少額訴訟

訴訟と同様の効力があり、訴訟に比べると費用がかからず手続きも複雑ではないため、負担が少ない方法といえるでしょう。

支払督促

支払督促とは、家賃などの支払いがされない場合に、申立人側の申立てのみに基づいて裁判所が滞納者に支払いを命じる略式の手続きです。

支払督促には、以下のメリットがあります。

1. 書類審査のみで済む
2. 訴訟に比べて金額が抑えられる
3. 仮執行宣言付支払督促により強制執行を申し立てられる

メリットの1つは、書類審査のみで済むという簡便さです。支払督促は証拠がいらない上に、訴訟のように裁判を開く必要がなく、書類審査のみで済みます。証拠集めや裁判に出向く手間と時間を省けます。

ほかにも、訴訟に比べて金額が抑えられる点もメリットといえるでしょう。支払督促に必要な費用は、申立てにかかる手数料と書類の郵送料です。手数料は請求額によって異なり、10万円までは500円、100万円までは10万円を超えるごとに500円加算されます。

支払督促のあと相手から異議申し立てがない場合は、仮執行宣言の申し立てを行い、仮執行宣言付支払督促が送られます。これに異議申し立てがなく支払いもない場合は、明け渡し請求訴訟をせずに強制執行の申し立てが可能になります。

ただし、滞納者が異議申し立てを行うと、その時点から訴訟に移行することになります。そのため、訴訟より簡便な手続きであっても、訴訟に発展する可能性があることは理解しておきましょう。

少額訴訟

少額訴訟とは、60万円以下の金銭を請求する場合に利用できる訴訟手続です。

少額訴訟には、以下のメリットがあります。

1. 審理は原則1回
2. 勝訴すれば訴訟費用を相手負担として請求可能

審理は原則1回限りのため、すみやかな決着が見込めます。

少額訴訟にかかる費用は、申立て手数料と切手代です。手数料は請求金額によって異なり、10万円までは1,000円、10万円増えるごとに1,000円加算されます。切手代も裁判所とのやり取りの回数によって異なりますが、一般的には5,000円程度が目安です。

支払督促よりもかかる費用は少し高くなりますが、勝訴すれば訴訟費用を相手負担として請求できます。ただし、少額訴訟も支払督促と同様に相手が民事訴訟を求めれば、さらに時間や費用がかかります。

明け渡し請求訴訟を行う

明け渡し請求訴訟とは、訴訟により入居者に物件の明け渡しを求めることです。同時に滞納した家賃の請求も求めることができます。裁判により明け渡し請求が認められても、期日までに入居者が退去しない場合には、強制執行の申し立てを行うことになります。

明け渡し請求訴訟を行うと、費用がかかる上に半年から長ければ1年ほどと、時間がかかります。裁判中も家賃収入を得られない上に、裁判にも費用がかかります。

そのため、できる限り和解による早期解決を図ることが得策でしょう。

やってはいけない対処方法

滞納者には速やかに滞納家賃を支払ってもらいたいものです。だからといって、強引に督促することは認められていません。

1. 深夜・早朝に連絡する
2. 1日に何度も連絡する
3. 玄関やポストに催促状を掲示する
4. 学校や職場に連絡する
5. 保証人以外に連絡する
6. 無断で入室する
7. 勝手に荷物を撤去する
8. 勝手に鍵を交換する

もしこうした行動をしてしまった場合には、懲役や罰金の対象となるためご注意ください。

深夜・早朝に連絡する

家賃の支払いを催促することは正当な行為ですが、深夜や早朝の連絡は、相手に恐怖を与える行為として違法行為になる恐れがあります。

実際に深夜0時を過ぎても催促を行った賃貸人に対し、慰謝料請求が認められた事例があります。催促を行う時間帯には十分に注意しましょう。

参考：国土交通省　滞納・明け渡しを巡るトラブルについて

1日に何度も連絡する

1日に何度も連絡する行為も脅迫じみた督促とみなされる恐れがあります。訪問だけでなく、電話も同様です。多くとも1日に3回までにし、相手が恐怖を感じるような行為はやめましょう。

玄関やポストに督促状を掲示する

玄関やポストに掲示して、他の入居者などの第三者に滞納がわかる形で督促する行為はやめましょう。

滞納者以外に滞納している事実を明かすことは、名誉棄損に当たる可能性があります。

学校や職場に連絡する

学校や職場などの自宅以外の場所に本人の同意なく連絡や訪問することも、滞納者以外の第三者に滞納の事実を明かす行為になります。

連帯保証人以外に督促する

連帯保証人以外に督促することもやめましょう。たとえ、親族などの滞納者と近しい関係であっても督促してはいけません。支払い義務のない人に支払いをさせると、

無断で入室する

家賃を滞納しているからといって、無断で入室してはいけません。もし無断で入室した場合は、住居侵入罪に問われる恐れがあります。

勝手に荷物を撤去する

たとえオーナーが所有している物件であったとしても、勝手に滞納者の荷物を捨てたり、持ち出したりする行為は違法です。もし勝手に荷物を撤去した場合には、器物損壊罪や窃盗罪の罪に問われることになります。また、自力救済禁止の原則に違反します。

自力救済禁止の原則とは、裁判など法律の手続きを行わず自力で侵害を排除することはできないという原則です。

勝手に鍵を交換する

勝手に鍵を交換する行為も、荷物を勝手に撤去するのと同様に自力救済禁止の原則に違反します。もし賃貸契約書に「家賃滞納時には鍵を交換可能」と記載されていたとしても、取り決めが無効になる可能性が高いです。実際に、契約内容によると鍵の交換が認められていたものの、滞納者の生活を阻害する行為としてオーナーと管理会社に損害賠償を命じた事例があります。

参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構　建物賃貸借に関する紛争（1）契約-自力救済・貸室立入

家賃滞納を未然に防ぐ方法

家賃滞納は起こってしまうと解決には時間もお金もかかる場合が多いため、対策を行い、未然に防ぐことが重要です。家賃滞納の予防策は、以下のとおりです。

1. 入居審査をしっかりと行う
2. 口座振替・カード払いにする
3. 家賃保証会社を利用する

入居審査をしっかりと行う

家賃滞納を防ぐには、入居審査をしっかりと行う必要があります。入居審査では、年収の高低ではなく、継続的に家賃を支払えるかどうかに重点をおくと良いでしょう。

入居審査の内容は、過去の滞納歴の確認、収入確認書類の提出、勤務先への在籍確認などがあります。また、親族以外の緊急連絡先を提出してもらうことも検討しましょう。厳しい入居審査により入居できない人が出る可能性もありますが、家賃滞納などのトラブルを防ぐにはある程度厳しいふるいにかけることも大切です。

ただし、築年数や交通の便、立地などの条件によっては、入居審査を厳しくしすぎると、そもそも入居者が集まらず、家賃収益が得られないという事態になる恐れがあるため、バランスを見て入居審査の内容を検討する必要があります。