アパートの立ち退きとは？手続き、立ち退き料、交渉の基礎知識

1. 住居の立ち退き交渉を行えるのは賃貸人もしくは弁護士
2. 住居の立ち退き交渉は賃貸契約満了の6カ月〜1年前までに行う必要がある
3. 立ち退きは必要性や正当な事由がなければ認められない
4. 立ち退き料は当該者同士の合意で決める

• 立ち退きとは
  • 立ち退きを求める理由
• 立ち退き手続きの流れ
  • 立ち退きの通知
  • 立ち退きの交渉〜期限と条件
  • 退去の手続き
  • 交渉が決裂する場合は裁判に
• 立ち退きに伴う補償と立ち退き料
  • 賃貸住宅の立ち退き料の相場
  • 立ち退き料の内訳
• 立ち退き交渉のポイント
  • 交渉の前に押さえておくべきポイント
    • 立ち退きの必要性と正当事由
    • 譲歩できる点を検討しておく
    • 借地借家法を理解しておく
  • 代替物件を提案する
  • 交渉内容を書面に残す
  • 誠意をもって対応する
• 立ち退きはアパート経営・法律のプロに相談する
• まとめ

立ち退き交渉のポイント

立ち退きは賃借人にとって負担が大きく、交渉が難航することがあります。また、金銭的な問題も絡み、トラブルになりやすいでしょう。

そのため、立ち退き交渉をスムーズに進めるには、ポイントを押さえておくことが大切です。立ち退き交渉におけるポイントについて解説します。

交渉の前に押さえておくべきポイント

交渉の前に押さえておくべきポイントとして、以下の3点があげられます。

1. 立ち退きの必要性と正当事由を把握しておく
2. 譲歩できる点を検討しておく
3. 借地借家法を理解しておく

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

立ち退きの必要性と正当事由

立ち退く必要性がなければ、立ち退きは原則認められません。たとえば、賃貸物件を自分や家族が使用するために立ち退きを求める場合、他に多くの不動産や土地を所有していないことや当該土地が必要な理由が必要です。

また、立ち退きには正当な事由が必要だと、借地借家法の第28条により定められています。正当な事由とは、以下のような場合が該当します。

1. 賃貸物件の老朽化による取り壊し
2. 賃貸物件の建て替え
3. 賃借人が賃貸物件をゴミ屋敷にした
4. 賃借人が長期間にわたり家賃を滞納している

老朽化により住み続けていると危険な場合や築年数が古く、現在の耐震基準を満たしていない場合、賃貸人が契約違反行為をした場合、賃貸契約を継続することが難しい場合などは、正当な事由として認められる可能性が高いです。

ただし、病気や失業により家賃が払えない場合などは、やむを得ない事情があると正当な事由として認められないこともあります。

賃借人の都合により立ち退きを求める場合は、払う経済力はあるにも関わらず、故意に家賃を支払わないなど、賃貸人と賃借人との信頼関係が崩壊したと言えるほどの理由が必要です。

譲歩できる点を検討しておく

賃借人にも都合があるため、譲歩できる点を検討しておきましょう。たとえば、以下のような例があげられます。

1. 原状回復請求の放棄
2. 立ち退きの時期は相手の希望を尊重する
3. 立ち退き料を前払いする

本来であれば、賃借人がゴミ屋敷にした場合は、賃借人が責任を取り、原状回復の費用を支払うべきです。しかし、予想外の立ち退きにより費用が用意できない可能性もあります。

円滑に立ち退きを進めるためには、原状回復請求を放棄することも検討しましょう。特に取り壊して建て替える場合は、原状回復の必要はありません。

また、立ち退きの時期はなるべく早い方が良いと思うかもしれませんが、賃借人は新しい住居を探す期間が必要です。立ち退く時期はなるべく賃借人の希望するタイミングを受け入れましょう。

さらに、新しい移転先の敷金や礼金などの初期費用が払えず、立ち退きが難しい場合もあるかもしれません。立退料の一部を前払いすることで、資金繰りが楽になるでしょう。

借地借家法を理解しておく

借地借家法は土地や建物の貸し借りについて定められたもので、賃借人に有利な法律です。 普通賃貸借契約を結んでいる場合、契約期間が満了したからといって、賃貸人が強制的に立ち退きを行うことはできません。

また、賃借人に騒音がうるさいからなどといった理由で退去を求めたとしても、裁判により正当な事由と認められなければ退去させることは難しくなります。

もし裁判に発展した場合でも、借地借家法により裁判所は賃借人を守ろうとするでしょう。
立退料についても、賃貸人の希望の金額に寄せられてしまうことが多くあります。

こうした前提を踏まえて、立ち退き交渉を行うことが大切です。

代替物件を提案する

立ち退く場合、賃借人は移転先を探さなければなりません。しかし、探す時間があまり持てなかったり、地域によってはすぐに見つからなかったりするケースもあります。

特に住居の場合は移転先が見つからないと、大きなストレスになるでしょう。賃貸人が複数の物件を所有している場合は、代替物件にあっせんするなど、移転先を提案してあげると立ち退き交渉が円滑に進みやすくなります。

代替物件を提供する場合は、なるべく現在の生活環境を変えなくて済む物件を用意しましょう。

交渉内容を書面に残す

交渉で取り決めた内容は、書面に残すのが安心です。口約束では時間が経過すると、曖昧になり、トラブルが起こる可能性があります。

書面には、以下の内容を記しましょう。

1. 賃貸契約解除の合意
2. 立ち退き料の金額
3. 立ち退き料の支払い日
4. 物件の明け渡し日
5. 残存物の取り扱い
6. 契約終了後の使用損害料の金額
7. 返還すべき敷金の金額

これらは賃貸人と賃借人との話し合いによって、取り決めます。また、書面は双方が保管しておくようにしましょう。

誠意をもって対応する

近年では、立ち退き料が貰えるケースがあることを知っている賃借人が多いでしょう。そのため、最初から立ち退き料を支払うつもりがないというスタンスでのぞむと、賃借人の反感を買って交渉が長引くうえに金額が膨らんでしまう恐れがあります。

対面で交渉する際に、ある程度の補償はさせていただきますといったように、物腰低く打診することで、無用なトラブルを避けることにもつながるでしょう。

立ち退きはアパート経営・法律のプロに相談する

立ち退きをアパート経営・法律のプロに相談する方法もあります。プロに相談すると費用はかかりますが、知識や経験が豊富であるため、交渉を短期間で終わらせ、賃貸人の精神的なストレス軽減にもつながります。プロにすべてを任せるのではなく、アドバイスを受ける形で利用するのも可能です。 たとえば、自分が立ち退きを求める理由が正当な事由として認められるかどうかや立ち退き料の相場を知らない方が多いのではないでしょうか。

プロにアドバイスをもらえば、立ち退き料の大体の金額などを詳しく知ることができ、安心して交渉を進められます。スムーズに立ち退きを進めるには、早い段階でプロに相談しましょう。

また、最初にお伝えしたとおり、実際の立ち退き交渉は非弁行為に該当するため、弁護士または賃貸人しか行えない点は注意しておきましょう。

まとめ

アパートの立ち退きは、立ち退きの通知、立ち退きの交渉、退去の手続き、同意に至らない場合は調停や裁判といった手順で進めます。

スムーズに立ち退き手続きを進めるには、早い段階で通知しておくことが大切です。立ち退き依頼を通知する目安は、契約更新日の6カ月〜1年程度前と言われています。

立ち退きは賃貸人に大きな負担を与えるため、自分の希望ばかりではなく、譲歩できる点を検討し、賃貸人に寄り添うことが円滑に立ち退きしてもらうポイントです。

スムーズにかつストレスなく立ち退きを進めたい場合や安心して交渉を進めるためには、プロに相談するのも良いでしょう。