資産運用の土台をつくる「アセットアロケーション」入門
今回から、ファイナンシャルプランナーの水野崇氏のコラムがスタート。不動産投資をはじめ、富裕層が実践する多様な資産運用の実例を交えながら、知っておきたい最新の運用手法や考え方をわかりやすく解説していただきます。 目次 貯蓄から投資へ アセットアロケーションの基本概念 世界有数の機関投資家が実践するアセットアロケーション リスクを抑えたアセットアロケーションに欠かせないオルタナティブ資産 「まとめ」と...
不動産投資家K
増加の一途をたどる空き家の対処のため平成27年に施行された空家等対策特別措置法は、行政の処分の対象が放置する危険の高い「特定空家」に集中しているため想定していた効果をあげられない状況に陥っていました。そこで、令和5年12月13日に施行された「改正空家等対策特措法」によって、処分の対象はより幅広い状態の空き家にまで拡大されます。
この改正によって「どんな対応をされるのか？」「罰則や罰金はあるのか？」、空き家所有者なら気になるところ。所有する空き家に特別問題があると認められた場合、固定資産税の減免解除や最悪の場合空き家の解体につながる場合もあります。この記事では、空家等対策特別措置法について、基礎からわかりやすく解説していきます。
空家等対策特別措置法の改正を理解するには、まずは改正前の空家等対策特別措置法について知る必要があります。キーワードは「行政の処分対象となる空き家の変更」です。どのように変更されたか、順を追ってみていきましょう。
平成27年に施行された空家等対策特別措置法では、次のような状態と認められる空き家が「特定空家」に指定されます。
特定空家に指定されると、土地に課せられる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなどのデメリットがあります。特定空家に指定されないよう、空き家の所有者に適切な管理を求めるための施行でした。
特定空家に指定されるのは確かにデメリットですが、逆に考えれば「指定されるまでデメリットはない」といえます。行政から状況改善のための助言や指導、勧告、命令を受けたり、罰金が科されたりすることもありません。
しかし本来、問題は「特定空家に指定されること」ではなく「空き家を適切に管理されていないこと」です。特定空家はすでに周辺環境を悪化させてしまっているため、そうなる前に管理状態を改善する必要があります。
このような「特定空家とならないよう行政が指導・勧告できる」よう改めたのが、令和5年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法です。空き家の発生から特定空家となるまでの間に「管理不全空家」というカテゴリーを新設し、特定空家となるおそれのある空き家に対しても行政が指導・勧告できるようになりました。
参考：e-GOV 空家等対策の推進に関する特別措置法
改正空家等対策特別措置法が施行された背景には、増え続ける「居住目的のない空き家」の増加があります。総務省による平成30年の住宅・土地統計調査によると居住目的のない空き家は約348万7千戸で、これは20年前の約1.9倍です。国土交通省はこの傾向が続けば2030年には470万戸に達すると推定しています。
参考：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について 法改正の条文・概要等 概要[2]
改正前の空家等対策特別措置法は、特定空家に対して指導・勧告できますが、特定空家になっている時点ですでに問題は発生しており、対応が後手に回っている印象は拭えません。改正空家等特別措置法なら、行政は特定空家となってしまう前に指導・勧告できます。特定空家を増やさないために、管理不全空家といういわば「特定空家予備軍」を増やさないための改正だといえるでしょう。
令和5年12月の改正では、空き家の所有者に対して従来の適切な管理の努力義務に加えて国や自治体の施策にもできるだけ協力するよう求めています。特定空家の除却の明記はもちろん、空き家を減らすために有効としている3つの方向性は、所有者にとってこれから空き家をどう取り扱うべきかの参考となるでしょう。
ここでは改正空家等対策特別措置法が示している、空家に対する3つの方向性について解説します。
令和5年12月の改正には、空き家をより活用しやすくするために次のような措置ができると定められています。
今後、特定空家となるおそれのある空き家を「管理不全空家」に指定し、適切な管理を確保するため特定空家の前の段階で市町村が指導できるようになります。指導で改善がみられなければ、市町村は次に「勧告」も可能です。勧告された空き家は、固定資産税の軽減される住宅用地特例が適用されなくなります。
また、所有者をより円滑に把握するため、市町村は電力会社などへ所有者情報の提供を求められるようになりました。
特定空家に対してよりスピーディに対応するための方針も定められています。行政代執行を円滑に進めるため、緊急時には命令等がなくても代執行が可能な「緊急代執行制度」を創設し、代執行費用もこれまでは裁判所の確定判決を必須としていましたが、改正によって強制的な徴収も可能になりました。
また、相続が放棄された空き家、所有者が不明または不在の空き家を、所有者に代わって管理・処分できる財産管理人の選任を市町村が裁判所に請求できるようになったこともポイントです。改正前に比べ、特定空家は除却手続きが進めやすくなっています。
空家等対策特別措置法は、放置され周囲に悪影響を与えかねない空き家に対して適切な管理や処分など状況の改善が目的です。改正されると、所有者にはこれまでとは違った対応と求められる可能性があります。空き家の所有者であれば改正空家等対策特別措置法のポイントを正しく把握しておく必要があるでしょう。
ここでは令和5年12月に施行された空家等対策特別措置法改正のポイントと影響について解説します。
ここまで説明してきたように、今回の改正の大きなポイントが、特定空家となるおそれのある段階の空き家を指す「管理不全空家」というカテゴリーが新設されたことです。これまでは、すでに周囲への悪影響が発生している空き家のみを対象としていましたが、その前の段階にある空き家についても市町村が指導・勧告できるようになりました。
管理不全空家に指定され市町村に勧告されると、その時点で固定資産税の優遇措置の適用は受けられなくなるため、早めの対処が重要です。特定空家となる前段階で市町村が対応できるようになれば、より早い時点での改善が期待できます。
管理不全空家に指定されると、市町村はその所有者に対して指導や勧告ができるようになります。
指導に従わなくても罰則はありません。しかし、勧告となれば必要な管理を怠っているとみなされ、固定資産税が軽減される住宅用地特例は適用されなくなります。
特例が適用されなくなると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。無用な支出を避けるには、管理不全空家として勧告されるまでに改善するようにしましょう。
管理不全空家については下記記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご参考ください。
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人が居住していない家は傷みやすいため、放置すれば管理不全空家や特定空家に指定される可能性は高くなります。ここでは管理不全空家や特定空家の指定を受けてしまうまでにできる対策をみていきましょう。
空き家の所有者となってしまう理由はさまざまですが、その1つが「相続」です。不動産の相続には、法的に所有者となるための相続登記が必要なことを忘れてはいけません。相続登記していないと、いつになっても不動産の所有者にはなれません。
不動産の所有者でなければ、空き家の売却や賃貸などへの活用もできない場合があり、法律違反として10万円以下の罰金刑に処される可能性さえあります。
不動産を相続したときは、その後どうするかが定まっていなくてもまずは相続登記を済ませておきましょう。相続登記は売却や活用するために必要な前提条件であるといえます。
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空き家が所有者の住む地域から遠くにあれば十分な管理は難しくなります。そのようなときは所有者に代わって空き家を管理する空き家管理サービスの利用を検討してみましょう。
空き家管理サービスを利用すれば、依頼を受けた不動産会社が月に1回から2回、換気したり修繕箇所のチェックをしたりと空き家を管理してくれます。
費用は多くの場合、月あたり1万円前後です。放置を続け、管理不全空家などに指定されることを考えれば、あまり大きな負担とはならないでしょう。
空き家を所有し続ければ、固定資産税をはじめ少なからず継続的なコストがかかります。所有する期間が長いほどかかるコストも高額になるため、可能なら売却するのも1つの方法です。
ただ、空き家が思うような価格で売却できるとは限りません。状況によっては手元に資金が残らない可能性もあります。そのときは所有し続ける場合のコストや手間を考慮し、売却するかどうかを判断するとよいでしょう。
状態のよくない建物でも建っていれば、土地には優遇措置が適用され固定資産税を抑えられます。しかし、何かしらに活用するとしたら、建物を解体して更地におくと活用の選択肢が増えることもあります。
更地であれば、状況によっては初期費用をかけずに駐車場として賃貸したり、土地だけを貸したりといった活用ができます。収入が得られれば管理を専門業者に委託する費用にあてたり、収入から固定資産税を納めたりすることも可能です。空き家のまま放置するより金銭的なメリットがあり、さらに周囲に与える悪影響を抑えられるというメリットも期待できます。
管理不全空家に指定されても、まだ指導の段階なら市町村の指示内容に従って改善すれば指定の解除は可能です。その後、適切に管理されていれば勧告に移行することなく、固定資産税の優遇措置を受け続けることができるでしょう。
また、市町村の指示は「居住不動産として適切かどうか」が基準であるため、改善すれば賃貸して家賃収入を得たり、居住用物件として売却したりしやすくなります。ただ改善にあたりリフォームなどの費用を負担する必要があるため、その後の活用で得られる収入とのバランスによってどこまで改善するか判断することが大切です。
増え続ける空き家への対処や状況の改善の強化を目的として、令和5年12月13日に改正空家等対策特別措置法が施行されました。この改正の大きなポイントが、特定空家となるおそれのある空き家とされる「管理不全空家」というカテゴリーの新設です。
これまで市町村は、特定空家に指定された空き家に対してのみ指導や勧告などの対応ができていたところ、その前の段階で対応できるようになったことで、増え続ける空き家への対応がより進められるよう期待されています。
改正によって空き家の所有者は、適切な管理などの対処がより厳しく求められるようになりました。相続であればまず相続登記を済ませ、売却や活用など何らかの効果的な対策が求められます。
管理不全空家に指定され市町村から「勧告」を受けてしまえば、土地の固定資産税への優遇措置が適用されなくなるため、所有者はその前に対策をとらなくてはなりません。改正ポイントをよく理解し、できるだけ早めに対処しましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸経営管理士
20年以上にわたり不動産業界に従事。中古物件の仕入れ販売、賃貸管理業務、マンスリーマンション事業の立ち上げ、リーシング事業の立ち上げなどに携わる。現在は、幅広い経験と知識を生かし、プロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士
業界歴10年超で、関わった建築・売買物件は木造からRC造まで、延べ百数十件を超える。「良い解体が良い建築を生む」をモットーに、今日も担当物件を見送っている。 近年は、投資物件の販売や賃貸物件の建築提案、相撲部屋建築にも携わり、不動産・建築業界で活躍の場を広げている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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