資産運用の土台をつくる「アセットアロケーション」入門
今回から、ファイナンシャルプランナーの水野崇氏のコラムがスタート。不動産投資をはじめ、富裕層が実践する多様な資産運用の実例を交えながら、知っておきたい最新の運用手法や考え方をわかりやすく解説していただきます。 目次 貯蓄から投資へ アセットアロケーションの基本概念 世界有数の機関投資家が実践するアセットアロケーション リスクを抑えたアセットアロケーションに欠かせないオルタナティブ資産 「まとめ」と...
不動産投資家K
不動産を「夫婦で力を合わせて持つものだから」または「遺産分割になかなか折り合いがつかないから」と名義を共有にすることには、リスクもあることを知っておく必要があります。
とはいえ、すでに共有名義となっている不動産が売却できないわけではありません。この記事では、共有名義の不動産を売却する手続きや流れ、必要な書類、注意点を解説します。
今ある共有名義の不動産を売却するにあたり、カギとなるのは「名義」です。不動産は、名義人（所有者）の判断で売却ができます。これが共有の場合、どのように取り扱われるのかを正しく把握しておかなくては、おそらく実際の手続きや書類がなぜ必要なのかはわかりません。
ここでは、共有名義の概要とできること、不動産の所有割合を示す共有持分割合の調べ方を解説します。
名義の種類は、大きく分けて共有名義と単独名義に分けられます。単独名義とは不動産を1人の個人または法人で所有している状態です。一方共有名義では、不動産を複数の個人または法人で所有します。
不動産は、売却だけでなく管理や使い方などさまざまな状況に判断を求められますが、そのとき判断するのが名義人です。単独名義で判断するのはその個人または法人ですが、共有名義では共有する個人または法人全員の同意がなくては認められません。
手続きには全員の身分証明や同意の証明が必要となり、数が多いほど手間や労力、お金がかかります。
共有名義における名義人は、共有持分権者と呼ばれます。共有持分権とは、共同で所有する資産や物件に対する利益や決定に参加する権利のことです。所有者はそれぞれの所有割合に応じて、利益の分配や重要な決定に関与します。共有持分権により、所有者は共同資産の管理や運営に参加し、共同利益を得ることができます。
不動産における共同持分権者が対象の不動産に対してできることとできないことは、法律によって以下の表の通りに定められています。
| できること | |
|---|---|
| 単独 |
・不動産の保存：不動産の現状維持のための修繕や不法占拠者の追い出しなど |
| 過半数の同意がある |
・不動産の利用：短期的な賃貸借や契約の解除 |
| 全員の同意がある | ・不動産の処分：売却、抵当権設定、借地借家法が適用される賃貸借の締結など |
不動産の売却は、表中の「不動産の処分」にあたり、共有持分権者全員の同意が必要とされています。
共有持分割合とは、共有持分権者がそれぞれ持っている権利の割合のことです。たとえば5人で共有している場合、共有持分割合がそれぞれ20％であるとは限りません。場合によっては1人で半数を超える場合もあります。不動産の利用や改良に必要な「過半数」を確保できるかどうかを左右するのが共有持分割合です。
共有持分割合を調べるには、次の3つの方法があります。
このうち固定資産税通知書は、共有持分権者の代表者に対してのみ送付されます。割合の内訳は通常記載されていないため、やはり登記簿で確認するのが確実です。
共有する不動産を売却する方法は、大きく分けると4つあります。ただ、それぞれ必要な手続きや手順が異なり、状況によっては難しかったりできなかったりすることもあるため注意が必要です。
ここでは、4つの手続きを1つずつ詳しく解説します。
共有持分権者全員の同意を得られれば、不動産の売却はできます。ただしこの場合、原則として不動産売買契約締結時には共有持分権者全員の立ち会いが必要です。どうしても立ち会えない場合は、委任状を作成し、委任された人が立ち会えば問題ありません。また共有持分権者のうち1人でも反対すれば、契約は締結できないことにも注意しましょう。
売却で得た代金は、持分割合に応じて経費を差し引いた金額が、それぞれの共有持分権者に分配されます。譲渡所得が発生したら、全員がそれぞれ確定申告し納税しなくてはなりません。
他の共有持分権者から同意が得られない場合は、自分の持分のみの売却も可能です。しかし、一般に買い手は不動産の一部の権利だけを買うことは好みません。買ったとしても他の共有持分権者との共有名義となり、自分の判断だけで自由に売却や活用ができないためです。
手続き上では可能ですが、あまり現実的ではない方法といえるでしょう。
他の共有持分権者から同意が得られないときには、ほかの共有持分権者に売却するという方法もあります。この場合、買った共有持分権者は持分割合を高められるため、リフォームやリノベーションをしたいと考えている共有持分権者にとっては歓迎されるでしょう。
ただしこの方法では、譲渡所得税が発生する可能性もあります。また売却でなく譲渡であっても譲渡税が課されることも考えられるため、出費まで含めて検討することが重要です。
共有名義の不動産が土地の場合、共有持分割合に応じて「分筆」すれば、単独でも売却できます。分筆とは、土地を複数に分け、新しい境界を設けることで別の土地として登記することです。分筆された土地には、新しい名義人が登記されます。分筆の手続きをするには、土地家屋調査士による手続きが必要です。
分筆の結果、所有する土地に十分な広さがなかったり、形状が歪になったりする可能性もあります。そうなると買い手がつくかどうか、つくとしても想定している相場金額で売却できるかどうかはわかりません。分筆による売却を検討する場合は、まず不動産会社に相談し、売却可能な金額の相場や、買い手がつく可能性について問い合わせることをオススメします。
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ここではより詳しく、共有名義の不動産売却を共有持分権者全員から同意を得て進める場合の手順を解説します。「共有持分権者の同意がある」と主張するだけで、手続きが進められるわけではありません。定められた書類の提示による証明が不可欠です。
売却にあたり、共有持分権者を明らかにする必要があります。不動産の共有持分権者は、相続などによって増える場合があり、自分が共有した時点とは違う可能性もあるのです。
現時点での共有持分権者は、登記簿ですべて把握できます。法務局で手続きすれば簡単に手に入るため、事前に確認しておきましょう。
共有名義の不動産売却では、手続きの全体を取りまとめる「代表者」を定めると、スムーズに手続きが進みます。
不動産売却手続きには、さまざまな専門的知識や実務的な売買金額の相場や市場の動向などの情報、手続きの手順といった実務に関する知識が必要です。さらに共有名義となると、共有持分権者との調整や確認、書類の手配などの手間も加わるため、手続きがなかなか進まないといった事態もあり得ます。
代表者がいれば、どの共有持分権者の書類がそろっているか、同意が得られているかどうかを集約しやすくなり、手続きをよりスムーズに進めることも可能です。
ただ、代表者は必ずしも共有持分権者の1人である必要はありません。できれば共有名義の不動産売却の経験が豊富な不動産業者だと、手続きに関する不安や疑問にも専門的な視点でアドバイスをもらえるのでオススメです。
費用は、不動産の共有持分割合に応じた負担とすると分かりやすいですが、その費用負担の割合や支払方法については、売却する前にあらかじめ決めておき、共有持分権者全員の同意を得ておく必要があります。想定している売却金額などから、どのような配分になるか詳しく計算しておきましょう。
共有名義の不動産売却では、売却を始める前に最低売却価格を決めておくと良いでしょう。
不動産は、相場や売りたい金額で売れるとは限りません。市場の動向やニーズや周辺環境の変化、買い手の事情などさまざまな要素によって大きく変わるものです。とはいえ売却後の費用負担やお金の配分などは具体的でなければ、共有持分権者も同意しづらくなります。
大きな金額の資金が動く不動産売却では、金銭にまつわるトラブルが起こりがちです。しかし最低売却価格を決めておけば、費用などをより具体的に提示でき、認識の齟齬も発生しづらくなるでしょう。
売り出しが始まれば、あとは金額やその他の条件に同意してもらえる買い手が現れるのを待つだけです。売買契約締結は共有持分権者全員の立ち会いが基本ですが、立ち会えない場合は委任状を作成すれば契約は成立します。
不動産売却で利益が出た場合には所得税と住民税が発生するため、税務署へ確定申告する必要があります。これは共有持分権者全員が、それぞれ行わなくてはならない手続きです。
不動産が一定の要件を満たしていれば、所得を減らせる「控除」が適用できる場合もあります。できれば売却を始める前に納める税金までを想定し、資金計画を立てておきたいものです。
さまざまな種類の書類を必要とする不動産の売却ですが、これは共有名義でも同じです。共有持分権者が多いほど用意すべき書類が増えるため、用意に手間や時間がかかります。よりスムーズに売却を進めるには、あらかじめ必要な書類を把握し、できるだけ早めに準備することが大切です。
ここでは、共有名義の不動産を売却するとき、必要となる書類について解説します。
このうち地積測量図と境界確認書がない場合は、土地家屋調査士に依頼する必要があります。高額な費用と長い期間がかかる場合もあるため、できるだけ早く手配しておきたい書類です。
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すべての共有名義人が間違いなく持参していれば、あとは全員が実印を押印し契約書に署名すれば売却契約は締結できます。
共有名義の不動産を売却するときには、単独名義の場合とは異なる注意点があります。売買契約そのものができなくなったり、契約締結後のトラブルとなったりしかねないため、事前の同意や確認が必要です。
ここでは、共有名義の不動産売却での注意点を解説します。
売却に必要な書類の中で、すべての共有名義人が用意しなくてはならないものは、実印と発行後3か月以内の印鑑証明書、住民票、身分証明書の4つです。これらは共有名義人のうち1人でも、4つのうち1つでも不足すると契約は締結できません。契約締結の当日には、きちんとそろっている必要があります。
しかし共有名義人の人数が多かったり、遠方に住んでいたりすると、なかには準備が難しい、時間がかかるといったこともあるでしょう。準備には、できるだけ余裕を持つ必要があります。
共有名義人のなかには、売買契約締結に立ち会えない人がいるかもしれません。その際は、次のような内容を記載した「委任状」を用意する必要があります。
など
委任状には、委任する本人からの委任であることを証明するため、実印を捺印し印鑑証明書を添付します。
売却する不動産に住宅ローンの未払いが残っていたら、その返済についても注意が必要です。売却代金から全額返済できれば問題ありませんが、未払いが残ってしまったら、残りを一括返済しなくてはなりません。
本来は共有名義人ごとの共有持分割合に応じて負担するべきでしょう。ローン残債を誰が、いくら負担するかは事前に決めておくことが大切です。
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共有名義の不動産を売却した場合、通常はかかった費用を差し引いた、残りを不動産の共有持分割合に応じて配分します。
そのとき事情により「この人には多めに配分した方がよい」からと持分割合より多く受け取ってしまうと贈与税が課せられることには注意が必要です。場合によってはかえって損をしてしまう可能性もあります。配分は、事前にきちんと計算しておきましょう。
共有名義の不動産売却が難しいと言われる理由は、まさに「共有名義である」ことだといえます。高額な不動産取引は、売買してしまった後で「やっぱり取引をやめたい」「金額が安すぎる」といったトラブルが起こりやすいものです。売買契約では、不動産の登記人と売買契約者が同一であることの証明や、さまざまな条件を記載した契約書が必要となります。
なかでも重視されるのが「所有者の意思確認」です。共有名義の場合、そもそも所有者が複数のため、人数が多いほど意思を統一しにくくなります。1人でも反対すれば売買契約は成立せず、売却はできません。
たとえば「お金が必要だから」と、所有者の1人が相場より高い売却にしか同意しないとします。しかし、相場より高額であれば買い手はかなりつきにくいものです。となると、値下げして売却するか、売却を諦めるかの決断をしなくてはなりません。それでもその1人が同意しなければ、値下げできず、以降買い手がつかないまま時間だけが過ぎていくかもしれません。
共有名義であることは、このように「売却するために全員の同意が必要」であることがポイントです。
不動産を共有名義にすると、売却にかなりの手間がかかることが想像できます。では共有名義を避けるには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは相続時に共同名義を避ける方法と、共有名義である状況を打開するための方法をそれぞれ解説します。
相続する財産が不動産だった場合、うまく分割する案がないからと安易に共有名義で登記してしまいがちです。たとえば実家の土地付き一戸建ての場合、「複数人で物理的に分ける」のは現実的ではないにもかかわらず、このような状況で選びやすいのが「共有名義」です。名義を共有にすれば資金の授受も必要なく、登記内容を変えるだけで済むため、遺産分割の際にとりあえず決定してしまうのです。共有名義にしてしまうと、その後、将来にわたり売却するときには共有者全員の同意が必要となります。
後々のことを考えれば、やはり不動産は単独名義とすることをオススメします。共有名義を避け、単独名義とするには次の方法が有効です。
● 代償分割：相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人には代わりに割合に応じたお金を支払う方法
● 換価分割：相続する不動産を売却し、代金からかかった費用を差し引き、残ったお金を割合に応じて相続人に分配する方法
一度共有名義としても、共有名義を解消することは可能です。たとえば2人きょうだいで2,000万円の不動産を共有している場合、1人がもう1人に1,000万円を支払えば、価値観上では共有を解消できる状況といえます。
もちろん、共有名義の不動産を売却し、得られたお金を均等に分けることも可能です。この場合は不動産自体を所有しなくなるため、売却のトラブルも発生しません。
共有名義の不動産売却には、名義を共有していることが原因でさまざまな手間や時間のかかる可能性があります。これは不動産売却が、名義人の売却する意思を重視しているためです。共有名義の場合、売却にはすべての共有持分権者の同意が必要であり、そのうち1人でも反対すれば売却はできません。
たしかに不動産を共有名義とした方が、手間がかからないケースはあります。後々の相続や売却の手間を考えれば、共有名義とすることを避けるのが無難です。もし共有名義であれば、できるだけ早めに解消しておくことにメリットがあるといえるでしょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「資産運用に不動産投資を検討したい」「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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