不動産投資家K
納税は国民の義務ですが、サラリーマンは会社によって源泉徴収されるため、自身が納税を行っているという感覚は薄いかもしれません。ところがサラリーマンであっても給与以外の収入があれば、確定申告をして税金を納める必要があります。確定申告をしないとペナルティが課されるため、注意が必要です。
この記事では、家賃収入を得ている人が確定申告をしていないとどうなるか、リスクや対処方法などについて解説します。
サラリーマンの給与所得の場合、会社が毎月源泉所得税を計算して自動的に差し引いてプールし、年末にまとめて調整した上で納税してもらえます。しかし個人が営む不動産投資による家賃収入については、自分で確定申告の手続きをしなくてはなりません。
ここでは家賃収入があると絶対に確定申告が必要なのか、不要な場合があるのかということについて解説します。
土地や建物を賃貸することで発生した家賃収入は、所得の1つです。そのため、正規の所得税を納めるために、確定申告が必要となります。家賃収入は、所得税法に定められた10種類の所得のうち「不動産所得」に該当します。
家賃収入の総額から、家賃収入を得るためにかかった必要経費を差し引いたのが不動産所得です。この際、なるべく所得を少なくし所得税額を抑えたいところですが、もちろん、自分の生活上で発生した支出を経費に含めることはできません。家賃収入の必要経費は、家事上の経費と明確に区別されています。
家賃収入の必要経費に含めることができるのは主に固定資産税や損害保険料、修繕費などに限られています。
ただし、家賃収入と間違いやすい、まかない付きの宿泊施設や保管責任を伴う有料駐車場による収入は例外です。これらの収入には提供される「サービス＝役務の提供」が含まれていることから、不動産所得ではなく、事業所得または雑所得に含まれます。
不動産賃貸業における確定申告の方法やポイントについては、以下の記事で解説しているので、あわせてご覧ください。
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不動産賃貸事業は、いつもうまくいくとは限りません。給与所得だけでは不安だからと始めた不動産賃貸で、極端に少ない収入しか得られなかったということもあるでしょう。このような場合でも所得税法の規程に該当するため所得に応じて納税額が決まる地方税の1つ「住民税」については、申告しなくてはなりません。
所得税法は給与所得のある人の得た不動産所得が年間20万円以下の場合、確定申告は不要と定めてられています。不動産所得が赤字となった場合は、確定申告をすることで損益通算され、減税となることがあります。
住民税は、市町村の役所または役場の市民税課などの窓口へ、住民税申告書を提出することで申告します。ただし、提出場所は自治体のよって違うため、事前に問い合わせるなどして確認しましょう。
提出書類は窓口で受け取るか、自治体によってはホームページからダウンロードできる場合もあるようです。提出期間は確定申告と同じ2月16日から3月15日までなので、確定申告とまとめてもよいでしょう。
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家賃収入を得ている人にとって、確定申告を行うことが義務であったとしても、大家業を始めたてのサラリーマン大家には確定申告は初めてのことで、すっかり忘れていたり、気付くのが遅く間に合わなかったりということがあるかもしれません。ここでは確定申告していない場合に定められている、追徴課税について見てみましょう。
無申告加算税は、定められた期間内に確定申告をしなかった場合に課されるペナルティです。
各年の無申告加算税は、本来支払うべき納税額によって金額が異なります。50万円までは15％、50万円を超える部分には20％が原則です。しかし、税務署の調査を受ける前に自主的に申告するとペナルティは一定で5％となるので、申告していないことに気付いたらすぐに申告を行うとよいでしょう。
他にも、次の要件をすべて満たしていれば、無申告加算税が課されることはありません。
過少申告加算税は、確定申告において申告した納税額が少なかった場合に課されるペナルティです。申告内容の誤りによる修正申告や、税務署から受けた申告税額の更正などによって税額に不足が発生した場合、差額の10％が過少申告加算税として加算されます。
過少申告加算税は、自主的に修正申告した場合には課されません。しかし、追加税額がある場合には、期限内確定申告の税額と50万円のいずれか高い方を超える金額の15％が課されます。
重加算税は、意図的に確定申告を行わなかった場合のペナルティです。決算書の偽装や情報操作などの脱税を目的とした隠ぺいを行った場合にも適用され、納税額の35％が課されます。さらに悪質なケースの場合、その割合は高くなります。無申告なら40％、過去5年間に無申告加算税または重加算税を課されたことがあれば50％と高額です。
このように、脱税の隠ぺいなどを行うと、その分納税額は増えていく一方です。対象が少額だとしても必ず確定申告は行うようにしましょう。
延滞税は、本来の申告期限を過ぎた場合に課せられるペナルティです。納税していないことがわかった日からではなく、3月中旬の申告期限の日からの日数に応じて自動的に課されるため、遅れるほど金額が増えます。
延滞税は、次のような場合に課せられます。
税額は、納期限から2カ月を過ぎる日までは年利7.3％、2カ月以降だと年利14.6％の割合で日数ごとに増えていくのが特徴です。対応が遅れるほど、まるで高い金利で借り入れているのと同じように支払いに追われ、完済が難しくなります。
最終的に自己破産することもあり得るため、確定申告では間違いなく納付まで済ませておきたいものです。
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確定申告をしなかった場合のリスクは、追徴課税以外にもあります。確定申告を含めた納税の義務はすべての国民が負っているため、その義務を果たしていない場合は社会的にも問題視されるからです。
これから先の収入源として家賃収入を得て、不動産賃貸を事業として続けるためには、さまざまな支援が欠かせません。確定申告をせず社会的に問題と判断されることで、そうした支援に影響が出る場合もあるのです。ここでは、確定申告していないと起こってしまう代表的なリスクを3つ紹介します。
家賃収入を得るためには、賃貸する物件が必要です。アパートにしても、マンションや戸建て住宅にしても、不動産賃貸事業はまず物件の購入から始まります。購入に必要な資金は、多くの場合、金融機関からの融資を利用することとなるでしょう。
金融機関との融資は、信用に基づいて交わされる「契約」です。利息を含めて、期限に間に合うようきちんと返済していれば問題ありませんが、確定申告をしていないという義務を怠る態度は決して歓迎されません。「事業をきちんと管理できない」「お金にルーズ」といった印象を与えるため、追加の融資はもちろん現在の契約でさえ不安視される可能性があります。
収益が見込める良い物件を見つけても融資が下りなければ、不動産事業は始められず、事業拡大も難しくなるでしょう。確定申告していないことは、それほど大きな損失を被る可能性があるのです。
確定申告には、大きく分けて白色申告と青色申告があります。白色申告が簡易的な確定申告だとすれば、青色申告は申告自体に事前の届け出が必要で、場合によっては複式簿記での記帳が必要な手間と時間がかかる確定申告です。一方で、以下のようなさまざまな優遇措置が受けられるメリットがあります。
メリットをうまく利用すれば、申告する所得をある程度コントロールすることができます。しかしこのメリットは、期限内の確定申告していることが前提です。確定申告していないと青色申告の届けが取り消され、これらのメリットをすべて失ってしまうことになりかねません。
これからも事業をうまく続けていくためには、確定申告は毎年期限内にすべき優先事項として常に意識していたいものです。
確定申告をしていなくても「追加で納税すればいい」と考えているならば、それは間違いです。無申告加算税や延滞税は、確かに行政が下す「罰」の性質がありますが、悪質と判断されるとそれ以上のペナルティ「刑罰」が課される可能性があります。
ここでいう刑罰は、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金です。これは行政処分とは別に課される可能性があります。刑罰を受けるということは「前科がつく」ということです。
前科がつくと、会社に属していれば「解雇」されても不思議ではなく、転職でも一般に面接などで申告しなくてはなりません。テレビなどで報道されれば、事実を社会に広く知られてしまうため自分を含めた家族の生活が大きく変わってしまう可能性があります。
参考：G-GOV「所得税法」
副業として営んでいる不動産賃貸事業を「誰にも知られていないから」と、確定申告しなくても問題ないと考える場合があるかもしれません。しかし税金は、国や地方自治体などにとって欠かせない財源です。国民が公平に正式に義務を果たすためのしくみがあり、バレないということはほぼあり得ないといえるでしょう。
ここでは、家賃収入について確定申告していないことが露見してしまう理由を2つ解説します。
マイナンバー制度は、国民1人に1つ番号を割り当て、さまざまな行政サービスなどを紐づけて管理するためのしくみです。目的として行政の効率化や国民の利便性の向上があげられていますが、中でも大きな意味を持つのは「公平・公正な社会の実現」といえるでしょう。
マイナンバーによって、国民1人1人の所得や行政サービスの需給状態が紐づけられ、あらゆる行政機関が把握しやすくなります。
税務署もこの行政機関の1つです。生活保護が必要な人へのいち早い対応にも使える反面、脱税や過少申告といった負担を不当に免れる人の発見にも利用できます。
税務署はマイナンバーにより、個人のお金の流れや情報を把握しやすくなっています。家賃収入も、たとえ確定申告していなくても、バレないように隠ぺいすることはほとんどできません。
不動産賃貸事業は、購入するときの不動産仲介会社や物件の管理を委託する管理会社、修繕を依頼する建築業者、融資してもらっている金融機関など多くの取引先との取引で成り立っています。それぞれの間で金銭のやり取りが発生した都度、こちらが支払ったら相手が受け取った、こちらが受け取ったら相手が支払った記録が必ず残ります。
いくら隠そうとしても、取引先に税務調査が入れば取引の存在自体が芋づる式に税務署にばれてしまうのは明らかです。税務調査では、取引が間違いなく存在するか1つずつチェックされるため、取引が1つでもあれば事業の存在が知られてしまいます。
これは、直接の取引先だけの可能性ではありません。把握していない「取引先の取引先」、さらにその取引先から知られることもあり得ます。たとえ今バレていないと思えても、それはただ税務署が調査を始めていないだけです。他のリスクも考えれば、きちんと確定申告している方がずっと安心できることがわかるでしょう。
家賃収入を確定申告していないと、深刻なデメリットやリスクがあることがお分かりいただけたでしょう。とはいえ、中には期限に間に合わなかったり、うっかり必要な書類が揃っていなかったりということもあるでしょう。
ここでは、確定申告していないことに気づいたときすぐに取りかかれる対処法について解説します。
家賃収入の確定申告は、前年分だけでなく過去5年分までさかのぼって申告できます。申告しないことによるペナルティには、自主的に申告することで重さが変わるものもあるため、できるだけ早く手続きするのがおすすめです。
また確定申告の間違いに気づいたときも、できるだけ早く手続きしましょう。
確定申告をどうしてよいかわからないとき、気軽に尋ねられるのは同業の先輩や仲間かもしれません。しかし、いくら詳しくても、実際の手続きをしてもらうことはできません。なぜなら税金にまつわる手続きはすべて、事業を営む本人もしくは税理士しか認められていないからです。
とはいえ青色申告するとなると、用意しなくてはならない書類が多く、作業も煩雑です。「自分だけではどうにもならない」と思うこともあるでしょう。そんなときは、税理士に相談するのがおすすめです。
同じ事業に携わり、似たような立場の仲間は、なかなか見つからないものです。本当に困ったときの相談相手になるような信頼関係を築くには、時間がかかるでしょう。税金のプロである税理士であれば、確定申告での書類の作成だけでなく節税のアドバイスやこれからの事業の進め方の相談もできます。守秘義務がある点も安心です。
税理士に依頼すれば、書類の作成や帳簿管理に時間を取られることなく、不動産賃貸事業に集中できます。間違いのない書類で確定申告できる点も、大きなメリットです。一人での対応に戸惑う税務署の調査や融資の際の交渉に同席してもらえば、適切な対応ができる上に、より信用されやすいというアドバンテージも付くでしょう。
普段から事業についてのアドバイスを受けたりさまざまな相談に乗ってもらうには、税理士の顧問契約が必要です。顧問契約には、月あたり平均2万〜3万円ほどの報酬がかかります。また。定期的に帳簿を確認してもらうための伝票や書類の用意も必要です。
この費用や手間をどう考えるかは、個々の考え方によって異なるでしょう。「これから物件を増やして事業を拡大したい」「相続や譲渡にもそなえたい」といった要望があれば、専門家である税理士との関係は確保したいところです。この機会に信頼できる税理士を探し、顧問税理士として事業の将来を具体的に相談してみるのもよいでしょう。
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確定申告には、時効があります。時効の期限は申告の状況によって変わるため、注意が必要です。
● 期限内の確定申告：申告期限の翌日から3年
● 確定申告をしていない：申告期限の翌日から5年
● 不正の疑いがある：申告期限の翌日から7年
確定申告をしていない場合でも5年で時効を迎えますが、税務署からの督促状が届くとリセットされることには注意が必要です。たとえば、あと10日で時効という日に督促状が届けば、時効は延長されます。「上記の年数が過ぎればよい」という、単純なものではないのです。
これまでに確定申告を行うことがなかった場合、初めての申告で間違いがない方がめずらしいかもしれません。とはいえ、提出する書類は、自分が納める税金を決める重要な書類です。税額が上がるにせよ下がるにせよ、正しい金額に修正する必要があります。
ここでは、確定申告の間違いに気づいたときの対処法について、起こり得る2つのタイミングごとに確認しましょう。
確定申告の期限内に気づいたときには、改めて申告書を作成しなおし、訂正申告として再度提出します。期限内に提出すればペナルティを課されることはありません。
ただ、期限までに必要書類一式をもう一度そろえるのには、手間も時間もかかります。できるだけ、提出前に入念にチェックする、または税理士に確認してもらうのがおすすめです。
申告期限を過ぎて間違いに気づいたとき、納税額が多すぎた場合には「更正の請求」、少なかった場合には「修正申告」として申告します。
税務署から指摘される前であれば、過少申告加算税はかからず、無申告加算税は5％に軽減されます。そのため、指摘されるまでに速やかに提出するのがよいでしょう。ただし、期限を過ぎていると、延滞税の納税は避けられません。1日伸びるごとに税額は増えるため、1日でも早く手続きする必要があります。
これからの世の中、サラリーマンとしての退職金や年金だけでは不安です。将来に備える意味で不動産賃貸事業を始め、家賃収入を得ようという考えは、確かに今の時代の的を射ています。ただサラリーマン時代と違うのは、納税を自分でしなくてはならないこと、つまり確定申告をするのは自分だということです。
確定申告をしないでいると、さまざまな追徴課税が課されるだけでなく、悪質と判断されれば刑罰に処される可能性があります。さらに取引先の信用を失ったり、青色申告が取り消されるなど事業的な損失も重大です。
もし確定申告していなければ、すぐに申告の手続きに取りかかりましょう。一人で不安なら税理士に依頼することもできます。せっかく始めた不動産賃貸事業です。これからもきちんと家賃収入を得るためにも、確定申告もきちんと申告できるよう普段から意識しておきましょう。
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監修者
税理士
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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