収益物件の売却時にかかる税金とは？　種類と計算方法、節税対策も紹介

収益物件の売却時にかかる税金の種類

収益物件を売却する際、場合によって所得が発生します。まず、売却価格から物件を購入した費用を差し引いた金額が「譲渡収入」です。そこから売却のための経費を差し引いて、残った金額が「譲渡所得」です。

譲渡所得が発生すると、所得税をはじめさまざまな種類の税金がかかります。また、不動産を売るということは名義を変更することになるため、名義変更によって発生する税金などもあります。

各税金について、個別に見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。また、それに連動して住民税や復興特別所得税も課せられます。

譲渡所得税は国税で、住民税は地方税です。住民税は分離課税方式で、売却した収益物件の譲渡所得に対して課税されます。

また現在、東日本大震災からの復興の施策を実行するための財源確保に関する特別措置法が公布されており、2013年から2037年までの間、所得税額の2.1％が復興特別所得税として課せられます。

参考：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

不動産を売却する際には抵当権抹消登記が必要です。これは対象の不動産物件に設定されている「抵当権」を抹消する手続きで、これにかかる登録免許税を納める必要があります。

税額は不動産1件につき1,000円です。投資用マンションあるいは区分マンションの場合は、建物と土地のそれぞれに課税されます。

一般の人にとって、抵当権抹消の手続きは煩雑なので、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合、税金とは別に報酬などが発生するため、目安として3万円程度となります。

売買契約書にかかる印紙税

不動産物件の売買が成立した場合、売主と買主が取り交わす売買契約書には印紙税がかかります。印紙を貼ることにより、印紙税を支払わなければなりません。

印紙税額は、取引された価格によって変動します。

印紙税の金額に関しては、税法改正で変更されることもあるので、売却の際には国税庁のホームページで確認しましょう。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

課税業者の場合にかかる消費税

消費税を納付する義務がある課税事業者の場合には、売却時に支払いを受けた消費税を納めなければなりません。

ここでいう課税事業者とは、消費税の納付義務がある法人および個人事業主を意味します。原則として事業を営む法人と個人は消費税の納付義務がありますが、免除される場合があります。

免除されるかどうかは、基準期間による判定と特定期間による判定によって決まります。

基準期間による判定

基準期間による判定では、法人は課税期間の前々事業年度、個人事業者は前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合に納税義務が発生します。

基準期間の課税売上高が1,000万円以下の場合は、特定期間による判定になります。

特定期間による判定

特定期間による判定では、法人は原則として課税期間の前事業年度の開始日以後6カ月間、個人事業者は前年の1月1日から6月30日までの課税売上高が1,000万円以下の場合には納税義務はありません。

ただし、特定期間の1,000万円の判定は、課税売上高の代わりに給与等支払額の合計額により判定することもでき、どちらで判定するかは納税者の任意となっています。つまり、特定期間の課税売上高が1,000万円を超えていても給与等支払額が1,000万円以下の場合、あるいは課税売上高が1,000万円以下でも給与等支払額が1,000万円を超える場合は、課税、免税の選択ができます。

特定期間の課税売上高が1,000万円を超えていて、かつ給与等支払額の合計額が1,000万円を超えている場合は、納税義務が発生します。

出典：国税庁「消費税のしくみ」

参考：国税庁「消費税改正のお知らせ（平成23年9月）」

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、不動産投資初心者の方には聞き慣れない表現かもしれません。また、譲渡所得税の計算は少々複雑です。

譲渡所得税は、対象の物件を保有していた期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、税率が異なります。ここでは譲渡所得税の定義を確認した上で、譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得の定義と計算方法

譲渡所得の定義は資産の譲渡による所得を意味します。ここでの注意点は所得と収入は異なるということです。

不動産を売却した金額から、その不動産を購入した際の費用（取得費）を差し引いたものが「譲渡収入」です。しかし、売却にあたって広告や仲介手数料などの費用（譲渡費用）が発生していることも多く、それらを必要経費として譲渡収入から差し引いたものが譲渡所得です。

また、売買する不動産が土地や建物ではなく山林の場合、譲渡により得られる所得は「山林所得」に分類され、税率が変わってきますので注意が必要です。

物件の所有期間で譲渡所得税の税率が異なる

不動産投資用の収益物件を売却して所得が発生した際、所有期間5年を基準として、短期譲渡所得と長期譲渡所得とに分けられます。

その物件を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれ、所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得と呼ばれます。所有期間の違いで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。それぞれを見ていきましょう。

所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合

短期譲渡所得と呼ばれる所有期間が5年以下の不動産物件にかかる所得税の税率は30％です。復興支援所得税は、30％×2.1％となり0.63％が課せられます。

所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合

長期譲渡所得と呼ばれる所有期間が5年を超える不動産物件にかかる所得税の税率は15％です。復興支援所得税は、15％ × 2.1％で0.315％が課せられます。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

収益物件売却時の税金対策

不動産投資用の収益物件を売却する際の税金対策として使える制度として「事業用不動産の買替えの特例」やその他の税金対策があります。一方、居住用不動産には適用できて投資用不動産には適用できない制度もあり、紛らわしいので注意が必要です。

混同しないために、それぞれの趣旨を解説しておきましょう。

事業用不動産の買替えの特例を利用する

要件を満たせば事業用不動産の買換えの特例を利用して、納税額を抑えることが可能です。この制度は、所有期間が10年を超える事業用の不動産物件を買い換える場合に適用できます。

一定の事業用の不動産物件を売却する際、一定期間以内にその売却資産に対応する買換資産を取得した場合には、譲渡所得税の課税が繰延べされます。

原則として譲渡収入の20％、あるいは譲渡収入のうち買換資産の価額の80％を超える部分にだけ課税される制度です。

売却金額より買い換えた金額の方が高い場合は、売却金額に課税割合20～30％をかけた額を収入金額とします。

売却金額より買い換えた金額の方が低い場合は、その差額と買い換えた金額に課税割合をかけた額との合計額を収入金額とします。

上記の方法で算出した収入金額から、譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。税額が低くなった分は免除ではなく、次に買替物件を売却するまで繰延されるわけです。

事業用不動産の買換えの特例については、下記の記事で詳しく解説しています。