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資産運用の方法として土地の活用を考えている方も多いでしょう。活用方法にはさまざまな種類があり、どの活用方法がよいか悩んでいる方も少なくありません。
土地活用は、土地の特徴に合わせて行う必要があります。今回の記事では土地の活用方法や土地による資産運用のメリット・デメリット、土地別運用方法について詳しく紹介します。

ポイント
- 土地活用は安定収益を得られる一方で、経営リスクもある
- 土地活用は土地の適性に合わせた活用方法を行う必要がある
土地を活用した資産運用の具体的な方法

土地を活用した具体的な資産運用には、例えば次のような方法があります。
- 賃貸経営
- 賃貸併用住宅
- 戸建て賃貸
- 駐車場
- 等価交換
- 土地信託
- 借地契約
それぞれの運用方法や、特徴を紹介していきます。
賃貸経営
土地を活用した資産運用の中でもポピュラーな方法が、アパートやマンションなどの賃貸経営です。土地の上に賃貸物件を建築し、入居者に部屋を貸し出して毎月の賃料を受け取ります。入居者に部屋を借りてもらうためには、駅からの距離が近いなどある程度立地のよい土地のほうが向いているでしょう。
アパートとマンションの違いに厳密な定義はないものの、アパートは木造や軽量鉄骨など比較的建物の規模が小さい建物を、マンションは鉄筋コンクリート造で、数十世帯が入居できるような規模の大きな建物のことを指す場合が多いです。
アパートとマンションを比べると、アパートの方が比較的初期費用を抑えられるでしょう。
メリット | ● 安定的に収益を得られる ● 税金対策になる |
デメリット | ● 立地が悪いと収益を得にくい ● 定期的な修繕が必要 ● 初期費用やメンテナンス費用が高い |
賃貸経営はある程度立地がよければ、安定した収益を得られる点がメリットです。また固定資産税や相続税など、節税効果が大きい点も魅力です。
一方で立地や建物の管理状況が悪ければ、入居者が決まらず思ったような収益を得られません。常に高い入居率を確保するためには、定期的なメンテナンスや効率的な入居者募集を行うなど賃貸経営のノウハウが必要です。
アパートやマンションは建物の規模が大きいだけに、後述する他の方法と比較すると初期投資やメンテナンスの費用は高くなります。
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賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、名前の通り1つの建物の中に自宅部分と賃貸部分が併設されている物件です。賃貸併用住宅のメリット・デメリットは次の通りです。
メリット | ● 住宅ローンが利用できる ● 家賃収入でローンを返済できる ● 節税効果もある |
デメリット | ● アパート・マンションに比べると収益性は低い ● 売却しにくい |
賃貸併用住宅では自宅部分を床面積の50%以上とすることで、条件のよい住宅ローンが利用できます。アパートローンに比べると住宅ローンは金利も低く、団体信用生命保険も付保されています。さらに家賃収入次第ではローンの返済を賄えるため、返済負担を軽くできるでしょう。
建物の中に収益を生まない自宅部分があるため、すべてを賃貸に出すアパートやマンションに比べると収益性は高くありません。また自宅部分と賃貸部分が混在しているため、買い手が限定されてしまい売却しにくい点がデメリットです。
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戸建て賃貸
戸建てを建てて、賃貸する活用方法もあります。アパートやマンションを建てるにはある程度の広さが必要ですが、戸建てであれば狭小地や不整形な土地でも建築できます。戸建て賃貸のメリット・デメリットは下記の通りです。
メリット | ● アパート・マンションに比べると初期投資が少ない ● アパート・マンションに比べると土地を選ばない ● 売却しやすい |
デメリット | ● アパート・マンションに比べると収益性は低い ● 空室のリスクが大きい |
戸建て賃貸はアパート・マンションに比べると初期投資が少なく、土地の条件が悪くても建てやすい点がメリットです。売却する際もアパート・マンションのように不動産投資家だけでなく、自宅を探している層も対象となり得ること、1棟ごとに分割しての売却が可能になることから、売却しやすいでしょう。また戸建ての場合はファミリー層が対象なため、一度借りてくれると長く住んでくれる傾向にあります。
しかし、アパート・マンションに比べると収益性は低く、1つの物件を1世帯に貸すことになるため空室時のリスクが大きい点はデメリットといえます。
駐車場
建物を建築するのではなく、駐車場として貸し出す方法もあります。駐車場として貸し出す方法には、月極とコインパーキングの2種類があります。
月極は住宅街の中にある土地であれば近隣住民からの需要が見込めます。また、コインパーキングは、駅や繁華街の近くなど人の往来が激しい場所であれば需要が高いでしょう。
駐車場のメリット・デメリットは下記の通りです。
メリット | ● 初期投資が少ない ● 短期でも活用できて、他の活用法にも転用しやすい |
デメリット | ● 節税には向いていない ● 収益性が低い |
駐車場は、建物を建てる活用方法に比べると初期投資が圧倒的に少なく、手軽に始められる点がメリットです。そのため一時的な活用方法にも向いており、アパートやマンション経営などを本格的に始める準備期間に駐車場にしておくのもよいでしょう。
また、相続税の納税地や法人における保有地としても税務効果があります。
しかし、駐車場は固定資産税評価額の計算上は更地と同じになるため、節税には向いていません。またアパートやマンションと比べると収益性が低い点もデメリットの1つです。
等価交換
等価交換とは、デベロッパーなどに土地を提供してマンションなどの建物を建ててもらう手法です。提供した土地の価値に応じた建物の所有権の持ち分を得ることで、土地と建物を等価効果したことになります。
等価交換で手に入れた物件を賃貸に出したり、売却することで経済的メリットを受けられます。等価交換のメリット・デメリットは下記の通りです。
メリット | ● 初期費用が不要 ● 借入をしなくてよい ● 売却や賃貸など自由度が高い |
デメリット | ● 立地がよくなければできない |
等価交換すれば土地の所有権を手放すことになる一方、新築の区分マンションなどの所有権を手に入れられます。借入などの負担を伴うことなく、資産性の高い物件を手に入れられるため、活用の自由度も高いです。賃貸に出したり売却したり、必要に応じた手法を選択できます。
しかし、等価交換はデベロッパーが開発するような、立地のよい土地でなければできません。メリットの多い等価交換ですが、活用できる土地は限定されている点がデメリットといえるでしょう。
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土地信託
土地信託では、所有している土地を信託会社や信託銀行に預けて運用を行います。土地の委託を受けた信託会社や信託銀行が土地活用を行い、得られた収益を所有者へと還元してくれます。
土地信託では土地活用のプロである信託会社が運用を行うため、効率のよい土地活用が可能です。土地信託のメリット・デメリットは下記の通りです。
メリット | ● 初期費用が不要 ● リスクが少ない |
デメリット | ● 信託会社への信託報酬が発生する ● 条件の悪い土地だと信託会社に受けてもらえない可能性がある |
土地信託では土地を信託会社へ委託すればよいため、初期費用や借入をする必要はありません。アパートやマンションを個人で経営することに比べると、リスクを大きく軽減できるでしょう。
しかし、収益の一部から信託会社への信託報酬が発生するため、収益性は高くありません。また信託会社が「収益をあげられる」と判断した土地でなければ信託できないため、立地によっては活用できない手法です。
借地契約
借地契約は、個人や企業に土地を貸し出して、地代として収益をあげる方法です。土地の使い方もさまざまで、個人が自宅用地として貸し出す場合もあれば、店舗として貸し出す場合もあるでしょう。
建物が建てられない市街化調整区域の土地であっても、資材置き場や倉庫として借りてくれるケースもあります。借地契約のメリット・デメリットは下記の通りです。
メリット | ● 初期費用が不要 ● 土地を貸したあとも手間がない |
デメリット | ● 土地を貸している間は利用できない ● 簡単に契約を解除できない |
単に土地を貸し出すだけなため、初期費用もかからず簡単に始められます。また貸出期間中も地代を受け取るだけで、建物のメンテナンスなどをする必要もないでしょう。
しかし、土地を貸している間は、土地を自由に使うことはできません。急遽建物を建てるなど土地を使う必要が発生しても、簡単には契約を解除できません。日本の借地借家法では借主の権利が保護されているため、土地の所有者の都合で解除することは難しく、一度貸してしまうと中々返してもらえない点がデメリットです。
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周辺立地環境やその土地に合った活用法を選ぶ
土地を活用して資産運用する際は、その土地に適した運用手法を選ぶことが大切です。土地には向き不向きがあり、向いていない資産運用を行ってしまうと失敗してしまうリスクが高まります。たとえば駅から遠く、住宅街でもない場所にアパートを建てても、入居者は見つかりづらいでしょう。あるいは住宅街だとしても、すでに賃貸物件が十分にあり空室もあるエリアに新たにアパートが必要かどうかは判断が必要です。
入居者がいなければ思ったとおりの家賃収入が入らず、ローンの返済ができないかもしれません。このような失敗をしないためにも、活用する土地がどのような資産運用に適しているかを見極めることが重要です。
駅近の立地であればアパートやマンションが選択肢に入ります。また、変形地や狭小地の場合は戸建て賃貸や駐車場のほうがよい場合が多いでしょう。同じ駐車場でも住宅街にあるのであれば、コインパーキングよりも月極のほうが向いています。
土地によってはさまざまな規制がある場合もあるため、活用方法が限られる可能性があるため、注意が必要です。
無理のない資金計画にする
資産運用を行う際は、資金計画に余裕を持つことも重要です。借地など一部の手法を除けば、土地活用には初期投資が必要です。とくにアパートやマンション経営では数千万~数億円の初期投資が必要になることもあるでしょう。
建築資金をフルローンで銀行借入できる場合もありますが、借入が多ければ毎月の返済負担も重たくなってしまいます。新築の頃は問題ないかもしれませんが、築年数が経過して賃料が低下したり、空室が増えたりした場合に収支が悪化してしまうかもしれません。
また売却する際にも、ローンの残高が少ないほうが価格に弾力性があり売りやすくなります。賃貸経営を長期的に安定させるためには、ある程度の自己資金を投入するなど資金計画に余裕を持つことが重要です。
専門家に相談する
資産運用に失敗しないためには、専門家に相談するとよいでしょう。土地活用には多くの種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。また活用方法によっては専門的な知識やノウハウが必要になるケースも少なくありません。
知識はインターネットなどでも情報収集できますが、トラブル発生時の対応などはプロには勝てません。実際に土地活用を経験してきたプロであれば、自身の経験に基づいた適格なアドバイスをしてくれるでしょう。
土地活用については、たとえば以下のような相談先があります。
- 不動産会社
- 金融機関
- 税理士
- ファイナンシャルプランナー
不動産会社は土地活用のプロとして、さまざまな専門知識を持っています。アパート・マンションの経営や、信託・借地契約・等価交換などを業務として扱っているため知識も経験も豊富です。
金融機関やファイナンシャルプランナーは、資金計画などの金融面のプロです。とくに金融機関は多くの不動産活用に融資をしている実績があり、独自の審査ノウハウを有しているためよいアドバイスをもらえるでしょう。
税金面では税理士に相談するなど、各分野に長けた専門家に相談することがおすすめです。
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補助金を活用する
土地活用によっては、国や地方公共団体から補助金が出る場合もあります。たとえば、保育園や高齢者向け施設を建築する際には、補助金を使えます。ほかには太陽光発電や蓄電池などの設備を導入する際にも、補助金の活用が可能です。
また、太陽光発電などを活用したZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)に適合したアパート・マンションを建築する場合にも、補助金の申請ができます。補助金を活用することで、資金計画に余裕を持たせられます。
補助金の制度や内容は地方公共団体独自のものも多く、事前によく確認することが大切です。前述のようにプロに相談することで、補助金に関してもアドバイスをもらえる場合もあるでしょう。
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長期安定収入になる
土地で資産運用をすることで、長期的に安定した収入を得られます。たとえばアパート・マンション経営であれば、毎月賃料収入を得られます。空室や賃料下落による増減はありますが、ほかの資産運用に比べれば安定した収入を受け取ることが可能です。
株式や債券でも配当を受け取れますが、発行体の業績や経済情勢によっては配当が出ないこともあるでしょう。一方土地活用による収益は、長期的に安定した収益を確保できる点がメリットの1つです。
相続対策になる
土地の資産運用では、相続税の節税効果による相続対策も可能です。相続税は保有している財産に対して課され、不動産も相続税の課税対象です。不動産の相続税評価額は土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算されます。
しかし、賃貸に出している不動産は、借家権割合や借地権割合といった賃借人の権利を控除するため相続税評価が下がります。たとえば、都心のタワーマンションなどは購入時の価格と相続税評価額の差が乖離しているため、相続財産の圧縮が可能です。
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税金対策になる
相続税だけでなく、固定資産税や所得税などの節税も可能です。固定資産税は不動産を保有している人に対して毎年課される税金です。課税額は固定審査税評価額を基に計算されるため、評価の高い土地ほど税金が高くなります。
しかし、固定資産税評価額には特例があり、住宅が建っている場合は最大で6分の1まで固定資産税が減額されます。更地のまま土地を持っているのであれば、賃貸住宅などの建物を建てることで、固定資産税を大幅に減らすことができるでしょう。
また、土地活用による収入を得ると、確定申告をしなければなりません。確定申告では収入から、資産運用にかかった経費を差し引けます。火災保険のローンの支払い利息、管理会社への報酬など土地活用には多くの費用が発生するため、うまく活用すれば所得税を節税できる場合もあります。
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活用法によっては大きな収益になる
土地活用によっては大きな収益を得られます。アパートやマンション経営はノウハウ次第で収支を大きくすることもできますし、建物の資産価値を高めれば高値で売却できることもできます。とくに不動産価格が上昇している局面では、初期投資を上回る価格で売却することも可能です。
また、土地活用による収益だけでなく節税効果もあるため、税金面まで含めた金銭的なメリットで考える必要があります。とくに相続税では人によって節税効果も大きく出るため、土地活用による経済的なメリットは大きくなります。
経営リスクがある
アパートやマンションなどの賃貸経営には、リスクもあります。当初計画していた通りに入居者が集まらず、想定通りの収益があげられないかもしれません。他にも、災害による建物の破損だけでなく、入居者同士のトラブルなども発生する場合もあります。
借地契約では、賃借人との間で地代や更新料などでトラブルが発生するケースもあります。
安定的に収益が得られる反面、土地活用にはさまざまな経営リスクが存在します。プロのアドバイスなどを活用しながら、経営ノウハウを学ぶことでリスクコントロールすることが必要です。
初期費用がかかる
活用方法によっては、初期費用がかかることも多いです。とくにアパートやマンション、戸建て賃貸などでは多額の費用がかかります。すべてを自己資金で賄うことは難しく、金融機関からの借り入れを行うケースが多いでしょう。
ローンを借りることで、金利上昇リスクも発生しますし、抵当権設定などの手間も発生します。ローンの審査を通過するためにはさまざまな資料を準備する必要があることも、デメリットの1つです。
維持管理コストがかかる
土地活用で資産運用を行う場合、建物を維持するコストも必要になります。固定資産税だけでなく、建物や室内の修繕・設備の更新なども費用もかかります。ほかにもエレベーターの点検費用や消防点検なども、定期的に行わなければなりません。
また長期的に建物を快適に使えるようにするためには、大規模修繕も必要です。屋上の防水や外壁の塗り替えなど、物件の規模によっては数百万以上かかる場合もあるでしょう。このように賃貸経営では初期投資だけでなく維持管理コストもかかるため、長期的な資金計画が必要になります。
土地別運用方法の選び方

土地の活用方法には多くの種類があり、土地の適性に合わせた活用方法を行う必要があります。しかし、どのような土地がどのような活用方法に適しているかわからない方も多いでしょう。ここでは土地のタイプ別に、適した運用方法を紹介していきます。
駅に近い・利便性の高い土地
駅に近く、利便性の高い立地はアパートやマンション経営に適しています。駅に近い立地の物件ほど入居者が入りやすく、賃料も高く設定することが可能です。また居住用の物件だけでなく、商業ビルや店舗、オフィスビルなどを建てて貸し出す方法もあります。
初期投資を減らしたい場合は、事業用の定期借地として貸し出すことも可能です。事業用定期借地とは30年や50年の期限を決めて、事業主に土地を貸す契約です。普通借地と違って更新を前提としていないため、土地がいつまでも返ってこないことはありません。
幹線道路に近い土地
国道沿いなど、幹線道路に近い土地はコンビニや飲食店などの店舗での賃貸経営が向いています。ただし幹線道路沿いにある店舗には駐車場が必要なため、ある程度の広さが必要です。
土地の広さが足りない場合や、不整形な場合は広告看板を出す方法もありますが、収益性は高くありません。店舗として貸し出す場合は建物を所有者が建築して賃貸する場合と、事業用定期借地として貸し出す方法があります。
どちらも借り手がいなければ成立しないため、不動産会社などに相談するとよいでしょう。
市街化調整地域の土地
市街化調整区域とは都市計画法によって定められた、建物を建築できない土地のことです。そのため市街化調整区域では、原則的にアパート経営やマンション経営などはできません。土地の利用用途が限られるため、借り手を探すことは簡単ではありません。
しかし、駐車場や資材置き場であれば、建物を建てる必要がなく手軽に行えます。また日当たりのよい立地であれば、太陽光発電を設置する方法もあります。自治体が認めれば、高齢者施設などを建築することは可能です。
広い土地
広い土地であれば、大型の商業施設として貸し出すことが可能です。商業地など利便性が高く、土地が広ければ、十分な駐車場も確保できるため、大型の店舗やホテルなどに貸し出せます。人通りや交通量の少ない場所であれば、静かな環境が確保できることから高齢者福祉施設の需要があります。
初期投資をできるだけ抑えたい場合は、駐車場や貸農園として活用することも可能です。また、住宅街に近いのであれば、駐車場付きのファミリー向けのアパート・マンション経営にも適しています。
狭い土地
狭い土地でも、土地活用は可能です。ある程度の交通量がある立地や、商業地の場合はコインパーキングとして活用する方法があります。収益性や節税効果は高くありませんが、初期投資を抑えて安定した収益が得られます。
また住宅地であればコインランドリー経営も、狭い土地でも可能です。洗濯機など初期費用が必要になりますが、住宅地でのニーズは高く安定収益が期待できるでしょう。ほかにも太陽光発電やバイク専用パーキングなども、狭い土地に適しています。
まとめ

土地活用にはさまざまな手法があり、それぞれに特徴があります。土地を活用することで安定的に収益を得られるだけでなく、相続税などの節税効果もあります。経済的なメリットが多くある一方で、初期費用や維持管理コストが必要です。
土地活用に失敗しないためには、資金計画に余裕を持って行うことが重要です。また土地の適性に合った活用を行うことで、経営リスクをコントロールできます。どのような活用法が適しているかわからない場合は、専門家に相談するとよいでしょう。

監修者
杉田 裕蔵
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
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