不動産投資における法人化のタイミングとは？メリットとデメリットも比較

法人化の意味

法人化とは、今まで個人事業主として行ってきた事業を、新たに設立した法人に引き継ぐことです。法人成りと表現されることもあります。

一般的な会社設立は資本金の出資のみから開始するのに対し、法人化は個人事業主として営業していた際の資産や負債も引き継いだ状態からスタートする点が異なります。

2006年の会社法施行により、会社設立に必要な資本金や役員数などの要件が緩和され、個人事業主からの法人化もしやすくなりました。

旧会社法と現在の会社法の主な違いは以下のとおりです。

給与所得者が法人化する際に気をつけること

今まで個人事業主として不動産投資を行っていた給与所得者が法人化を決断する場合、いくつか気をつけなければならない点があります。

たとえば、勤務先が就業規則で副業を禁じている場合、別会社の代表には就任できない可能性が高く、法人に事業を引き継がせるためには、配偶者や親族などを代表に立てるといった対策を講じなければなりません。

また、勤務先から代表就任を認められ、無事に法人化して役員報酬を受け取る場合、健康保険や厚生年金保険といった社会保険への加入義務が発生する点にも注意が必要です。

参考：J-Net21　従業員を雇う場合の社会保険

不動産投資を法人化するメリット4つ

個人事業主で不動産投資している方が法人化するメリットは、主に4つです。それぞれ解説していきます。

節税による所得面への効果を期待できる

個人所得と法人所得とでは、所得税の税率が異なります。所得が一定額を超えた場合、個人所得に対する税率の方が高くなります。法人化により低い税率が適用されるため、節税による所得面での効果を期待できる点がメリットです。

個人の所得税は超過累進税率が採用されており、下の表のとおり所得が増えるほど税率が上がります。

一方、資本金が1億円以下の法人（2019年4月1日以降事業開始）は、下の表のとおり年800万円以下の所得部分が15%（適用除外事業者以外）、年800万円超の所得部分が23.20%の税率に統一されています。

これらを併せて考えると、個人事業を含めた課税所得が900万を超える場合、法人の場合の税率を上回るため、法人の方が納める税金は少なくてすみます。

参考：国税庁　No.2660 所得税の税率

　　　　　　　No.5759 法人税の税率

相続税対策になりうる

個人事業主として不動産投資を行っている場合、投資対象の不動産は個人で所有することになるため、投資家に万が一のことがあった際に、親族に所有物件を相続する場合は、相続税が課される可能性があります。

一方、法人名義の所有不動産にしておけば、その不動産は会社の資産となるため、投資家が亡くなっても不動産自体には相続税がかかりません。そのため、資産を法人に集中させることで、相続財産の評価をコントロールしやすくなり、相続税対策として活用できる可能性があります。

法人化しておけば相続税対策として不動産の生前贈与を検討する必要もありません。

損失時の繰越期間が長くなる

青色申告の制度を適用する個人事業主は、事業所得などで発生した損失（赤字）を翌年以後3年間にわたって繰り越し、各年分の所得金額から控除できます。

法人化した場合の期間はさらに長く、10年間繰越できる点がメリットです（2018年4月1日前に開始した事業年度に生じた欠損金額の繰越期間は9年）。

法人化して数年後に黒字化した場合に赤字の期間の損失を繰り越して通算できるため、節税につながるでしょう。

参考：国税庁　No.2070 青色申告制度

　　　　　　　青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除

経費計上の範囲が広がる

個人事業主の場合、事業収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。一方、法人化をすると、役員報酬や退職金積立なども経費として認められるため、経費計上の幅が広がり節税効果を高められる点がメリットです。

さらに、減価償却費の計上方法にも個人事業主と法人では違いがあります。減価償却とは、資産の取得に要した金額を一定の方法で各年分の必要経費として配分する手続きのことです。

個人事業主は、毎年一定額の減価償却を強制的に行う必要がありますが、法人では会計上、経営判断に応じて減価償却費の計上額を調整できます。これにより、法人は決算上の利益をある程度コントロールしやすくなるという特徴があります。

参考：国税庁　No.5202 役員に対する経済的利益

　　　　　　　No.5231 確定給付企業年金等に係る課税関係

　　　　　　　No.2100 減価償却のあらまし

不動産投資を法人化するデメリット4つ

一方で、法人化を行うことによる、デメリットも存在します。4つのデメリットについて解説していきます。

設立費用や維持費用などのコストがかかる

法人設立には、さまざまな費用がかかります。主な設立費用は以下の通りです。

1. 収入印紙代や登録免許税など法人設立手続きにかかる費用
2. 名刺作成代や取引先への挨拶状作成・郵送費用
3. 法人の実印作成費用（1万〜3万円）
4. 設立者の印鑑証明書取得費用（数百円〜千円）
5. 司法書士や行政書士などの専門家に依頼する際の報酬（数万円）

法人設立手続きにかかる費用については、後ほど詳しく解説します。

また、法人を設立後、会社を存続させていくには以下の維持費用がかかる点がデメリットです。

1. 会計処理のため税理士に依頼する際の報酬
2. 人件費（法人化にあたり人を増やした場合）
3. 事務所の家賃や光熱費（法人化にあたり事務所を設置した場合）

不動産を長期保有すると売却時の税率が高くなる

個人が所有する不動産を売却した際に得られる所得の所得税率は、短期所有（所有期間5年以内）で30%、長期所有（所有期間5年超）の場合は15%です。

個人の場合、長期保有した方が売却時の税率が低くなるのに対し、法人は所有期間の長短による違いはなく一律に税金が課される（年800万円以下は15%、年800万円超の部分は23.20%）ため、長期保有の場合、相対的に売却時の税率が高くなる点がデメリットです。

参考：国税庁　No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

手間がかかる

法人化するには、まず法人設立の手続きを行わなければなりません。また、設立以降も決算処理など個人事業主時代には発生しなかった複雑な対応が必要なため、手間がかかる点がデメリットです。

たとえば、設立した法人が株式会社の場合、毎年事業年度終了後一定期間内に株主総会を招集して開催しなければなりません（会社法第296条第1項）。

また、株主総会終結後に遅滞なく、貸借対照表を公告しなければならないという義務も定められています（会社法第440条第1項）。

参考：J-Net21　個人事業から法人成りした場合のデメリットについて教えてください。

自由に使えるお金が制限される

個人事業主の場合、基本的に事業で得た利益は事業用・私的用途を問わず自由に使えます。一方、法人化すると法人と個人は別人格にあたるため、代表者であっても得た利益を自由に使えない点がデメリットです。

会社が大きな利益を上げたとしても、社長個人が自由にその利益を使うことはできません。個人が使えるのは、あくまでも役員報酬として得た範囲に限られます。

また、役員報酬は定款か株主総会決議で決められる点（会社法第361条第1項）、役員報酬が大きければ個人に課される所得税率が上がる点にも注意が必要です。

不動産投資を法人化するタイミング

不動産投資を開始し、年間所得の合計が900万円を超えた時が、法人化を検討する1つのタイミングです。

これは、税率や社会保険料の負担を踏まえると、法人化したほうが手取りが多くなる可能性が高くなるラインとされるためです。

一方で、まず個人事業主から始めて一定の所得を超えてから法人化するのではなく、不動産投資開始と同時に法人設立する方法もあります。

それぞれの意味を解説します。

不動産投資開始と同時

不動産投資を始める時点で、本業や他の副業で大きな収入を得ている場合、最初から法人を設立した方がよいでしょう。

不動産投資を始めると同時に法人を設立することで、個人事業主から始め、のちに法人を設立する場合と比べ、余計な手間や費用の削減ができることや、事業開始時点から対外的な信頼度を高めることができるなど、さまざまなメリットがあります。 ただし、会社設立の手続きが必要な点や法人名義で不動産を所有する点など、個人事業主のケースと比べると不動産投資を手軽に始めることはできません。

不動産投資により年間所得の合計が900万円を超えた時

個人の所得税率は、課税される所得金額が899万9,000円までは税率が23%であるのに対し、900万円を超えると33%にあがります。一方で、法人税率（年800万円超の部分）は約23.20%にとどまるため、個人の税率を下回る水準となります。つまり、課税所得が900万円を超えるあたりが、法人化による節税効果が期待できるタイミングといえます。

課税所得には給与所得も含まれます。また、大幅な不動産収入を期待していても、予想通りの数字になるとは限りません。収入が900万円を超えそうだからといって、慌てて法人化をしないようにしましょう。

参考：国税庁　No.2260 所得税の税率

　　　　　　　No.5759 法人税の税率

不動産投資で法人化しなくても良いケース

不動産投資事業をあえて法人化する必要のないケースもあります。不動産投資を法人化するかどうかの判断基準を紹介します。

不動産投資では赤字かつ給与所得が年間900万円超

不動産投資が赤字であり、かつ給与所得が年間900万円を超えている場合は、あえて法人化しなくても良いケースといえます。不動産所得の赤字分を給与所得と損益通算することで課税所得が減らすことができ、結果として節税につながるためです。

個人の所得が900万円を超えると税率は33％に上がりますが、損益通算によって所得を900万円以下に抑えられれば、税率は23％以下に抑えられます。

専業大家で不動産所得が330万円以下

不動産投資の収入だけの「専業大家」であり、年間の不動産所得が330万円以下の場合も、あえて法人化する必要のないケースです。

不動産所得が330万円以下の場合、所得税率は20％となり、法人税率15％より高いため、法人化したほうがお得に感じられるかもしれません。しかし、法人化すると司法書士や税理士への報酬や顧問料、法人住民税など税金以外の支出が増えてしまい、結果として手元に残る資金が減ってしまう可能性があります。

さらに、不動産所得が195万円以下なら、所得税率は法人税率と同じ15％となるため、法人化による節税メリットはほとんどないといえるでしょう。

不動産投資における法人化手続きの流れ

個人による不動産投資事業を法人化するまでには、さまざまな手続きが必要です。個人事業では取り扱わないような書類や届出も必要となります。ここでは、法人化の手続きの流れを1つずつ解説します。

法人の種類や基本事項を決定する

法人化とは、つまり会社を設立することです。会社には株式会社・合同会社・合名会社・合資会社の4種類があり、どの形態の会社にするかをまず決める必要があります。他にも次のような会社の基本事項を決定しなければなりません。

1. 商号（会社名）
2. 会社の目的と事業内容
3. 本社所在地
4. 株主や役員の構成と報酬の金額
5. 資本金の金額
6. 決算日

決定する内容によっては、税金の負担や届出のタイミングに影響を及ぼすこともあります。そのため、各項目は具体的かつ詳細に検討することが重要です。

定款や登記申請書などの必要書類を作成する

基本事項を決定したら、次は定款を作成します。定款は会社を運営する際の基本的な規則を定めたもので、作成には専門的な知識が必要です。司法書士に依頼するのが一般的ですが、設立者自身でも作成できます。

合同会社以外の会社設立において定款には、公証役場による認証が必要です。認証には発起人全員の印鑑登録証明書と実印、手数料が必要なため事前に用意しておきましょう。

また、設立にあたって法人の登記申請書の作成も必要です。定款と合わせて司法書士に作成を依頼することもできます。

代表者の個人口座に資本金を振り込む

定款の準備ができたら、次は資本金の振り込みです。会社設立前のこの段階では法人口座を開設できないため、資本金は代表者個人の口座に払い込みます。資本金の振り込みは通常、銀行を通じて行うため、手数料が発生することには注意しましょう。

法人の設立登記申請を行う際に、通帳の表紙と1ページ目と資本金の振り込み内容が記載されたページのコピーを提出することで資本金の振り込みを証明します。

法人の設立登記申請を行う

法人の設立登記は、法務局へ申請します。必要な書類は設立する会社の種類によって異なりますが、株式会社では次の10の書類が必要です。

1. 登記申請書
2. 登録免許税納付用台紙
3. 発起人の決定書
4. 設立時代表取締役の就任承諾書
5. 設立時取締役の就任承諾書
6. 設立時取締役の印鑑証明書
7. 定款
8. 印鑑届出書
9. 印鑑届出書
10. 資本金の払込があったことを証する書面
11. 「登記すべき事項」を記載した書面または保存したCD-R

登記申請は法務局窓口だけでなく郵送やオンラインでも可能です。登記申請を行った日が会社設立日となり、登記が完了しても、法務局から『申請が受理された』といった正式な連絡はありません。ただし、内容に不備がある場合は連絡があるため、法務局からの連絡を見逃さないように注意しましょう。

税務署や自治体に法人設立届出書を提出する

法人の設立登記が完了したら、次は税務署や自治体に法人設立届出書の提出です。ただし、法人の状況に応じて、税務署には、次のような書類の提出が必要な場合もあります。

1. 青色申告の承認申請書（承認申請する法人のみ・設立日から3カ月以内）
2. 給与支払い事務所等の開設届出書（給与を支払う法人のみ・1回目の給与支払い日まで）
3. 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書（特例を受ける法人のみ・特例を受ける月の前月最終日まで）

法人設立届出書は、税務署への提出期限が設立日から2カ月以内と定められています。ただし、自治体への提出期限については、都道府県や市区町村によって異なる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

不動産投資の法人化にかかる費用

不動産投資事業の法人化にかかる費用の目安は次のとおりです。

この他、定款や登記申請書作成を司法書士に依頼すれば別途報酬も発生します。最低でも上記の約20万円はかかると考えておくとよいでしょう。

参考：日本公証人連合会　公証事務

　　　　　　　　　　　　会社の定款手数料の改定

まとめ

法人化することで、節税効果が期待できます。個人と法人の所得税率の違いから、年間所得の合計が900万円を超えた時が法人化の1つのタイミングです。

ただし、法人化には、さまざまな費用や手間がかかる点も理解しておかなければなりません。不動産投資を行っている個人事業主の皆さんは、法人化のメリット・デメリットを意識しつつ自身の収入額を把握して、法人化のタイミングを検討しましょう。