【初心者必見】不動産投資の始め方を全10項目で紹介します！

不動産投資の始め方とは？

何かを始めるときには、入念な準備をしてさまざまな事態に備えることが大切です。不動産投資では、「自分のような初心者にもできるのか」といった疑問を持つことも多いかもしれません。

ここでは、不動産投資を始めるまでの手順を10のステップに分けて解説します。

不動産投資を始めることを想定してステップごとにしっかり把握し、まずは疑問点や不明点を1つずつ解消しましょう。

まずは投資目標、ゴールを考える

まずは投資の目的を明確にし、目標やゴールを具体的に設定することが大切です。

不動産投資を始める目的は、人によって異なります。たとえば、年金だけでは暮らせないため、生活費の補填として始める人もいるでしょう。

ある人は地域に住宅が足りないことから独立した事業として、またある人は子どもや孫に残す資産として……というように、それぞれ目的があります。不動産投資の目的がぼんやりしているようなら、より具体的に、詳細に考えてみましょう。

目的が違えば必要な収入額も変わり、収入を得るための不動産投資の種類や運営方法も変わります。目的が定まれば自然と収支計画や資金計画が明確になるため、事業の運営方針が決まります。まずは自由に、不動産投資に何を求めるかを設定しましょう。

不動産投資について基本的な知識を得る

不動産投資をうまく続けるためには、不動産投資の全体像から業務や手続きの手順や注意点といった詳細までを正しく理解することが必要です。関連する法律や税金のしくみ、制度は多く、それぞれが互いに影響しあうことも少なくありません。

まずは、不動産投資にまつわる基本的な知識を得ることから始めましょう。不動産会社と投資家の間の知識や情報には、大きな格差があります。格差を埋めるには、次のような知識を得ることが大切です。

1. 不動産物件を選ぶときのポイント
2. 不動産投資のメリット・デメリットやリスク
3. 不動産に関連する税金のしくみ
4. 不動産投資に必要な融資の情報　など

これらの知識は、不動産投資関連の書籍やインターネット、不動産投資セミナーなどから得られます。まずは自分で正しく判断できるよう、不動産投資に関するリテラシーを高められるよう意識しましょう。

投資するエリアを決める

不動産投資は、物件を借りる人があって初めて成立します。どれほど上質の物件であっても、公共交通機関へのアクセスが困難なエリアや人口が少なく借り手が見込めないエリアでは、家賃収入が得られないかもしれません。

投資をする際は、物件だけでなく投資するエリアを重視し、慎重に調査・検討しましょう。

投資に適したエリアを見極める際には、次のような判断基準を用いるのがオススメです。

1. 将来にわたって人口が増える傾向にあるか
2. 再開発や公共事業などのプロジェクトが予定されているか
3. 災害発生時に液状化現象や建物の倒壊、火災のリスクがないか　など

人口の推移は、自治体のホームページに掲載されています。また災害のリスク等は、市区町村が出している「地域危険度マップ」等で確認可能です。気になるエリアが被害を受けやすいかどうか、確認してください。

不動産会社に問い合わせをする

不動産投資の目的や対象のエリアが絞り込めたら、次は実際に不動産会社に問い合わせましょう。この時点では、実際に利用する不動産会社を決める必要はありません。

むしろ、信頼できる不動産会社を見極める段階です。問い合わせに対して、真摯かつ丁寧に対応してもらえるかをチェックする目的も兼ねています。

不動産会社は、物件の契約から売買、場合によっては事業の運営まで相談できる貴重な取引先です。最初に問い合わせた会社だけに頼るのではなく、できるだけ複数の会社に問い合わせ、自分の目標に適した、対象エリアに強いものを見極める必要があります。

【事前審査】金融機関へローン（融資）の申込みをする

不動産の購入には多額の資金が必要であるため、ローンを利用するのが一般的です。不動産投資のための物件に利用できるローンは、事業用の「融資」にあたり、自分が住む家を買うときの住宅ローンとは異なります。通常、同じ金額のローンでも事業用は審査が厳しく、住宅ローンとは異なる種類の書類が必要です。

1. 【融資申し込みに必要な書類】
2. 購入物件で予定している収益の計画表
3. 借入金額の返済予定表
4. 保有している不動産の評価額がわかるもの
5. その他の金融資産がわかるもの
6. 身分証明書
7. 源泉徴収票

この段階の申し込みは、あくまで「事前審査」であることに注意しましょう。物件購入のための融資は、次の本審査で決まります。

売買契約の締結を行う

融資の事前審査を申し込んだら、次はいよいよ売買契約の締結です。この段階で、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。締結後のトラブルを防ぐためにも、これまでの交渉の経緯や契約内容をよく確認しましょう。

内容に問題がなければ、契約書に署名・捺印し、手付金を支払って正式に契約が成立します。ただし、この時点で融資が決定しているわけではありません。そのため、「融資特約」をつけるのが一般的です。

融資特約は、金融機関での融資が承認されなかった場合には売買契約をキャンセルできる特約です。融資特約があれば、キャンセルしても手付金が戻ります。売買契約では、ぜひつけておきたい特約です。

【本審査】金融機関へローン（融資）の申込みをする

売買契約が成立したら、次は金融機関へ本審査を申し込みます。本審査の承認までにかかる期間は、通常2週間から1か月ほどです。

承認されたら、今度は金融機関とローン契約を締結します。ローン契約を締結したら、その後金利や融資期間といった条件の変更はできません。締結の前に契約内容をすべて理解して、了承しておく必要があります。

物件の引き渡しを行う

最後に、売り手と買い手、不動産会社が立ち会って、物件が引渡可能な状態かどうかを確認し、問題がなければ物件の引き渡しが行われます。

その後、代金の決済と同時に登記手続きや融資が行われ、買い手は売り手から鍵や物件に関する書類などを受け取って引き渡しは完了です。

その後、不動産投資としての運用を開始し、必要に応じて管理会社へ管理を委託したり、保険に加入したりといった手続きに入ります。

物件にすでに賃借人がいれば、慌ただしく入居者の募集や修繕の手配もありません。傷みの激しい空室があれば、個別に修繕やリフォームを検討するのもよいでしょう。

不動産投資に向いている人の特徴を3つのポイントで解説

不動産投資は、多くの人が始められる投資といえます。しかし「なかなか踏み切れない」「不安が先行してしまう」といった人も多いのが現実です。これは、不動産投資にある向き不向きが原因かもしれません。

ここでは、不動産投資に向いている人の特徴を3つあげ、それぞれの理由を詳しく解説します。

安定した収入があり余裕がある人

不動産投資を長期にわたって運用するためには、他の安定した収入があり経済的に余裕のあることが重要です。

不動産投資は、始めたその日から収入が得られる訳ではありません。慎重に準備すればおおむね順調に収益を上げられますが、事業として長期にわたる運用です。なかには災害で大きな損害を被ったり、家賃が回収できなかったり、空室によって収入が得られなかったりといったことも十分あり得ます。

資金的にギリギリの運用をしていると、ちょっとした支出にも対応できないかもしれません。とくに始めて間もない人ほど、急な支出に備え、一定の経済的な余裕は必要です。

行動力がある人

不動産投資も投資である以上、リスクがまったくない状態での運用はできません。リスクを恐れすぎると決断できず、萎縮してしまい思い切った行動ができなくなってしまいます。不動産投資を続けるには、リスクをしっかり把握して的確に対処することが大切です。

また、いくら目的に適した良質な物件を見つけても、リスクを恐れすぎると素早く判断できず収益アップのチャンスを失ってしまいます。不動産投資において良質な物件情報を幅広く得るには、インターネットや電話で調べるだけでなく、自分の足で不動産会社や物件を訪れ、実際に自分の目で見ることが欠かせません。

こうして見ると、不動産投資には何事にも前向きに、積極的に取り組む行動力のある人が向いているといえます。